Valoración Inmobiliaria: Métodos Residual y de Coste de Construcción

T4 – Método de Cálculo del Valor como Residuo: Composición de los Gastos Fiscales de Promoción, Inmueble Residencial

La fiscalidad está presente en las diversas acciones de la promoción inmobiliaria. Será la fuente de recursos de la actividad inmobiliaria para la Hacienda Pública.

1. Adquisición del Solar

Implica 2 situaciones impositivas:

  1. Impuesto de transmisión de patrimonio.
  2. Impuesto sobre incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana: IIVT = n 0,0072 VS.

2. Imposición sobre el Suelo

Por el promotor: impuesto sobre bienes inmuebles: 0,7 % sobre valor.

3. Edificación

Para realizar la edificación, habrá que resolver diversos trámites administrativos:

  1. Solicitud de certificado de fijación de líneas.
  2. Tasa sobre vallas y ocupación de calle.
  3. Licencia de obras al 1-2% sobre presupuesto del proyecto.
  4. Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras: 2-4% sobre presupuesto proyecto.
  5. Licencia municipal de ocupación (cédula de habitabilidad): gravamen es el 0,021% sobre la superficie útil.
  6. Tasa de vivienda de protección pública. Tipo de gravamen: 0,12% sobre la superficie útil.

4. Actos Jurídicos Documentales

  1. Constitución del préstamo hipotecario: 1,5% sobre principal e intereses.
  2. Segregación o agrupación: 1,5% sobre valor fiscal.
  3. Declaración de obra nueva: 1,5% sobre presupuesto del proyecto.
  4. División Horizontal: 1,5% sobre (Em + 0,75Vs)

5. Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos

N * 0,0072 * valor real

En el Método Residual Estático: ¿Qué se Entiende por Edificio Óptimo, Valor de Repercusión y Valor Unitario del Suelo?

Edificio Óptimo

Permite obtener del suelo la mayor rentabilidad, derivada del uso, edificabilidad que permite el plan de ordenación vigente, y demanda del mercado. Tiende a alcanzar el agotamiento de la edificabilidad permitida por el planeamiento, refiriéndose exclusivamente a la superficie de techo que se puede construir sobre rasante.

Valor de Repercusión

Aquel con el que repercute el suelo en el valor de venta del m2 construido (€/m2t). Es el valor utilizado en el mundo de la promoción inmobiliaria. Bajo rasante se cuenta para computar el volumen de negocio de la promoción. Hay 2 posibilidades:

  1. Si el valor de repercusión excede al que puede absorber el mercado o bien se desecha la inversión por ser inviable económicamente o bien se aumenta la calidad ofertada de origen.
  2. Si el valor de repercusión es inferior al acorde con la promoción pretendida, sospechar que el vendedor no ha valorado suficientemente bien el suelo o bien la promoción es de excesiva calidad para el supuesto mercado que presumiblemente no acudirá a la compra.

Valor Unitario del Suelo

Unidad de superficie del suelo, en €/m2s. El valor unitario se deriva del valor de repercusión, sin más que multiplicar dicha repercusión por la edificabilidad que puede soportar y dividir el resultado por la superficie del suelo.

En el Método Residual Estático: Ecuación de la Promoción y Desarrollo de sus Componentes

Obtener el valor del suelo a partir del conocimiento de los costes de construcción, los costes de promoción, la estimación del valor de venta y el beneficio esperado de la promoción.

Vv = Vs + C + G + Bp ->                     Vs = Vv – (C + G + Bp)

  • VS (valor del suelo)
  • Vv (valor de venta): a través de un estudio de mercado, obtener un valor que establezca el mercado a la promoción pretendida.
  • Cc (coste de contrata): es uno de los sumandos que más puede influir. Se compone de: precio de Ejecución material + el beneficio industrial de la contrata:
    • Cc = Em + x%Em
    • Gastos generales de empresa, gastos financieros, gastos fiscales, beneficio del constructor: 16-23% del Em
  • Gastos G= H + Gf + GF + Gp
    • honorarios facultativos H
    • gastos fiscales Gf
    • gastos financieros GF: préstamos hipotecarios que subrogan al comprador dinero ajeno que se usa en la promoción.
    • gastos de la empresa promotora Gp: notaría, registro de la propiedad inmobiliaria, propios de la empresa.
  • Bp (beneficio de la promoción): 20-30% de inversión, aunque es difícil de estimar por la poca transparencia del sector.

T5- Método del Coste de la Construcción: Depreciación y Amortización

Para valorar edificaciones que no son de nueva construcción, se calcula el coste como si fuera de nueva planta y se ajusta el valor que en la actualidad posee, considerando la depreciación de esta: vida útil de la edificación alcanza 90 años.

CONCEPTO

Amortización: el efecto contable y cuantificable, de la depreciación. Cuando un bien sufre deterioro se deprecia. Para reconocer el ‘quantum’ debería valorarse el coste necesario a efectuar para devolverlo al estado inicial -> amortización.

SUPUESTOS DEPRECIATORIOS

  1. Depreciación por edad o deterioro: es consecuencia directa del estado físico de la construcción, por la edad, uso que ha soportado y conservación que se le haya practicado.
  2. Depreciación económica o caída en desuso: pérdida del valor del edificio por el cambio en las condiciones del mercado donde se ubica, en cuenta el llamado valor de obsolescencia por causa externa.
  3. Depreciación funcional o pérdida de utilidad: se fundamenta en la utilidad que resta el bien al potencial usuario. El hecho de que puedan subsanarse los defectos señalados en cada caso, permite contabilizar los costes y la amortización, o dicho de otro modo, significar cuantitativamente la depreciación.

TIPOS DE AMORTIZACIÓN

  1. Amortización rectilínea: coeficientes de amortización que se plantean para las determinaciones que orientan su consecuencia de valores de carácter fiscal y tributario. No representa la situación real de mercado: A = Edad edificio / longevidad edificio normal * 100.
  2. Amortización parabólica: más lenta al principio y se va acelerando al pasar los años. Propuesta Roca Caldera:
    • P (% del valor) = (1 – r)n
    • r: razón o % de depreciación anual
    • n: antigüedad del edificio.
  3. Amortización logarítmica: marca la rápida amortización en los primeros años de la vida de los edificios, para tender asintóticamente a 0 al final de los mismos:
    • A = 0,8 – 0,2 (log(0,4x))2
    • x, vida real en años
    • A, amortización acumulada
  4. Amortización exponencial base logarítmica SIMPLIFICADA: se fijan 3 periodos dentro de la vida útil del edificio y se establece un máximo y un mínimo.
    • X <= 20% (-20)
    • 20% >= X <= 40% (20-50)
    • X >= 70%