Valoración de Inmuebles: Métodos de Comparación y Capitalización

Valoración de Inmuebles

Método de Comparación según el Mercado

Concepto y Metodología

También denominado método sintético, permite alcanzar el conocimiento del valor del inmueble mediante la comparación con otros de similares características cuya venta o renta, y circunstancias en las que se produce, son conocidas.

Factores que pueden ensombrecer la aplicación de este método:

  • Mercado con insuficiente casuística para servir de base fiable.
  • Transacciones difícilmente transparentes.
  • Mercado no siempre ideal.

Requisitos para la utilización de este método:

  • Existencia de un mercado representativo.
  • Disposición de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
  • Disponer de información suficiente (más de 6 transacciones u ofertas comparables) que reflejen la situación actual de dicho mercado.
  • Procedimientos adecuados que permitan la identificación y eliminación de elementos especulativos.

Metodología:

  1. Estudio de Mercado: Para servir de base de datos con la que comparar el inmueble.
  2. Estudio de la Muestra. Depuración: Depurar la muestra obtenida para que sea fiable y sin desviaciones atípicas.
  3. Análisis de la Muestra Conforme a las Variables Explicativas del Valor: Criterios para estratificar la muestra (uso, clase y modalidad, localización, antigüedad, calidad).
  4. Homogeneización de la Muestra: Relativizar el mayor o menor valor que las particulares características le confieren al elemento muestra respecto al que se trata de valorar.
  5. Obtención de la Unidad Comparable: Dada la superficie o volumen, puede obtenerse a través de la media aritmética o mediante medios económicos como los de análisis de regresión:
    V = f (L, C)
    Donde:
    V: Valor estimado del inmueble
    L: Características locacionales
    C: Características constructivas

Homogeneización de la Muestra

La homogeneización es el ajuste de valores. Se trata de relativizar el mayor o menor valor que las particulares características le confieran al elemento muestra respecto al que se trata de valorar.

Ejemplo: Lugar que ocupa en la calle, instalaciones, existencia o no de plaza de garaje, las dotaciones…

De esta forma, se ajusta a los significantes de valor del inmueble, los valores de la muestra.

La dificultad de la correcta aplicación del ajuste de las variables significantes de valor, respecto al inmueble a valorar, se manifiesta en el hecho de que no es sencillo obtener el coeficiente corrector de los valores, porque ésta suele deberse a más de una de las variables significantes o explicativas.

Sólo cuando difieran en una sola característica definitoria (calefacción) hará posible el señalamiento del porcentaje que altere los valores. Dependerá del perito y su conocimiento establecer la distinción de los mismos.

Método de Capitalización de Rendimientos

Concepto y Metodología

Se fundamenta en que los bienes económicos puedan producir rentabilidad en el tiempo, siendo ésta proporcional al tipo de interés al que se cobra el valor. El flujo de la renta puede conocerse a través de un estudio de mercado o de un planteamiento de desarrollo empresarial para alcanzar el valor de inversión. A considerar la inflación y la plusvalía.

Tomar en consideración:

  • El planteamiento de inversión empresarial.
  • En cuanto a la renta, el tiempo en alcanzarla, así como si es variable o constante.
  • La identificación de los beneficios generacionales de ventas futuras.
  • Vida útil del proyecto de inversión.

Debemos partir de los datos del mercado de la inversión inmobiliaria:

  • Tipo de descuento o de interés.
  • Esperanza de vida económica del inmueble.
  • Flujo de rendimientos derivados de los ingresos y costes actuales o futuros.
  • Valor de reversión.

Metodología:

  1. Estimación de la renta bruta:
    • Mediante estudio de alquileres.
    • Estudio de rentas de explotación económica, valor de inversión óptimo.
  2. Análisis de los costes y rendimiento neto: Se detrae de la renta bruta los costes precisos para su obtención y, en su caso, el beneficio de la inversión. En la inversión, los rendimientos se obtienen del flujo de rentas que se produce en un periodo de tiempo supuesto, la inversión se efectúa ponderando los criterios de certeza y riesgos o incertidumbres.
    Los costes que hay que considerar para detraerlos del Rendimiento bruto son:
    • Gastos fijos: (IBI)
    • Gastos variables.
    • Reservas para reposición. Amortización: cubrir la depreciación por orden y uso.
  3. Capitalización de los rendimientos netos:
    V (valor del inmueble buscado) = R (renta neta) / C (ratio o tipo de capitalización).
  4. Estudio de la capitalización de rendimientos.

Tasas o Ratios de Capitalización

Los ratios que definen la relación entre capital o valor o interés son los que se aplican para conocer el capital buscado o el valor en el caso del inmueble. Encontramos diversas ratios de análisis.

  • Ratios derivadas de estudios de mercado: Cociente entre el valor de compra-venta y el valor de renta. La ratio encontrada sirve, pues, para obtener el valor de mercado de cualquier otro inmueble, de similares características físicas y funcionales, del que se conozca su rentabilidad.
  • Ratios derivadas del estudio de la inversión:
    1. Tasa hipotecaria (0.8x + 0.2y) %. La cantidad prestada por la entidad de crédito no superará el 80% del valor.
    2. Tasa correspondiente a deuda pública: producto cuya tasa de interés se conoce y presenta cierta similitud con cuanto el tipo de inversión (liquidez, seguridad, y plazo de repercusión de capital) y de inversión.

Depreciación y Amortización

Depreciación de los bienes materiales:

  • Efecto físico de deterioro o desgaste.
  • Efecto de naturaleza económica: en su estado contable – amortización.

En el método de capitalización hay que tener en cuenta el desgaste físico como funcional del bien, que repercutirá en toda la contabilidad (la renta equivalente que generarán con el paso del tiempo será variable, hasta alcanzar el final de su vida útil). Habrá que contabilizar la amortización de las diferentes partes del edificio. Estos bienes generarán, además, una serie de gastos fijos, variables y reservas de reposición, no para mejorar o innovar en el bien, sino para mantenerlo. Esto supone un riesgo en el estudio de amortización en una explotación económica.

Una vez computados todos los gastos aplicados al rendimiento bruto, se obtendrá el rendimiento neto, que es el que hay que someter a capitalización.