Valor de vuelo tasacion
LA TASACIÓN FISCAL:
Es un procaso masivo. La realizan los tasadores del Sii Tiene la finalidad da girar impuestos Los valores fiscales de las propiedades se determinan mediante procesos de reavaluo.
TASACIÓN TERRENO
El valor del terreno depende de varios factores, por sus características propias, por incidencia del entorno o por alguna restricción de uso o potencialidad que le de plusvalía, también, por una disposición legal, una inversión pública o privada. La ubicación y características propias pueden ser interesante pero a la vez distintas en cada caso de la demanda: terreno urbano con uso de habitación, comercio .índustria, etc Los cambios de preferencia en ia población y los movimientos demográficos son decisivos en la conformación de la estructura urbana y en consecuencia en los rangos de precios.
APLICACIÓN DE VALORES
Determinar el precio del m2 de terreno, no es fácil, sobre todo si se quiere establecer una banda de valores, un estudio, para determinar cifras lleva mucho tiempo por lo tanto en la práctica se acepta ios valores representantes del mercado. Sin embargo, aceptar valores del mercado también es complicado y se llega a la clasica consulta ¿a cuanto esté el valor del terreno m2 en….? y seguiremos preguntando ¿en que sector de le zona, o en que barrio? En otras palabras se treta de tener referencia de valores a un area reducida de características comunes, representativa, en cuanto a las condiciones del terreno que se esta comparendo.
TIPOS DE PREDIOS
AGRICOLA Y NO AGRÍCOLA
LEY 17235/69 MINISTERIO DE HACIENDA – Sil Señala como predio agrícola aquel que es susceptible de ser explotado de manera agropecuaria. Todo el resto es no agrícola.
URBANO – RURAL
El DFL 458/76 del MINVU identificado como Ley General de Urbanismo y Construcciones señala al ministerio, responsable entre otros aspectos, junto a los municipios, de establecer los límites urbanos mediante el Plano Regulador. Incluyendo los de Extensión Urbana,…. el resto es rural.
PROCESO DE TASACION PREDIO NO AGRÍCOLA
El proceso de una tasación comercial tiene tres etapas: 1Recopilación de antecedentes, 2. – Visita al terreno 3. – Trabajo fmal en informe
RECOPILACION DE ANTECEDENTES
Es la etapa que nos marcará la facilidad o dificultad del proceso. Se debe obtener la mayor cantidad de información de parte de los interesados. Objeto del informe Antecedentes del terreno (escritura o información del dominio) Planos del terreno y/construcción Especificaciones de la construcción, edad- Condiciones del plano regulador. Condiciones del conjunto habitacional Informe del entorno.
Visita a terreno 1 de 2
Es conveniente tener un formulario del proceso con la información a visualizar o confirmar. En cuanto al terreno. Determinar su dimension (corroborar lo escriturado con lo fisico) detallar sus características propias. En cuanto al entorno: -inmediato, vecinos que puedan tender a depreciar o valorar. — de efecto indirecto, cercania al centro. Servicios e infraestructuras.
VISITA AL TERRENO 2 de 2
En cuanto a la construcción, verificar o determinar superficie tipo, condición, edad. La obras complementarias definirlas y medirlas, largo, superficie o volumen.
TRABAJO EN INFORME 1 de 2
TERRENO:
Se debe llegar al valor m2 de terreno Con información del mercado, valor base de referencia, ofertas y compraventas, ajustándose mediante de actualizaciones. Además, se debe corregir por efecto de sus características propias y del entorno que no se haya considerado.
CONSTRUCCIÓN:
Para la construcción se utiliza información de tablas MINVU o Sii se puede recurrir a estudiar costos para llegar al valor base, $/m2 construcción y se ajusta por características propias u otras incidencias. Las obras complementarias, $/ml; $/m2;$/m3 generalmente se determinan a costo de remplazo.
FACTORES A CONSIDERAR EN UNA TASACION COMERCIAL DEL PREDIO AGRÍCOLA
Se debe considerar tres aspectos fundamentales El terreno:
con sus características de capacidad de uso, superficie y manejo. Con modificaciones por ubicación en que se encuentra, respecto a centros de comercio de sus productos y tipos de accesos.
Las mejoras:
Pasivas casa patronal, oficinas, bodegas, etc. Activas plantaciones frutales, forestales hortalizas, etc.
Capital de Explotación
: maquinarias, plantaciones, animales De trabajo bajo para el predio o ganado.
TIPOS DE SUELOS AGRICOLAS
De igual manera que en la determinación de valor base de suelos (de predios no agrícolas) se sigue la pauta de clasificación suelos para su tasación fiscal Sólo a manera de tener un criterio común de tipos de suelos, para nuestro caso en el tema de la tasación comercial. Excepto la Región de Magallanes y la Antártica Chilena, se establece una clasificación según su capacidad potencial de uso actual en 12 tipos de suelos. Cuatro tipos de terrenos regados, Cuatro secano arables y, Cuatro secano no arables
TERRENOS REGADOS
1ra de riego:
Sin limitaciones de uso y buena capacidad productiva natural, entre otras características son terrenos planos o con pendiente suave, hasta un 1,5 %
2da de riego:
Con ligeras limitaciones de uso, pendiente hasta 3%.
3ra de riego:
Con moderadas limitaciones, pendiente hasta 5%.
4ta. De riego:
Con serias limitaciones de riego, pendiente sobre 5%.
En cuanto a limitaciones son espesor capa vegetal, textura,Drenaje, etc.
SUELOS SECANO ARABLES
1ra:
Terrenos planos o ligeramente inclinados, con capacidad productiva natural buena a muy buena
2 da:
Terrenos levemente indinados, de profundidad medía, de cultivos con métodos de protección.
3ra:
Con pendiente moderadas, se hace necesario el uso de fertilizantes para su producción.
4ta
: Con limitaciones de pendientes, susceptibles a la erosión, suelos delgados de baja fertilidad.
CAPITAL DE EXPLOTACION
Incluye maquinaria y animales de trabajo y producción del predio. En cuanto a los bienes de producción de la temporada se considera su rendimiento. De la misma manera, en cuanto a la producción frutícola y forestal. Es importante indicar que en la valorización se debe determinar la condición del plan de Manejo del predio.
FACTORES A CONSIDERAR EN LA TASACION DEL TERRENO EN TASACION AGRICOLA
Entre otros aspectos que pueden tener Influencia en el mercado o la rentabilidad del predio como superficie, ubicación o accesos, del suelo propiamente tal, se tiene: La clasificación del perfil del suelo, su formación, edad y cómo ha evolucionado. La textura superficial es la capa visible y que su formación permita trabajarlo, su permeabilidad y efectos en fertilidad. Se tiene, además, el drenaje del suelo, la salinidad, la acidez, los nutrientes, la erosión y el microrrelieve.