Tratamiento Fiscal de Operaciones Financieras y Contratos de Alquiler en Argentina

Contrato de Alquiler: Aspectos Fiscales y Normativas

Ingresos y Gastos

Se detallan a continuación los aspectos fiscales y normativas aplicables a diferentes rubros relacionados con contratos de alquiler:

  • Mes de depósito: No se registra, ya que no es una ganancia devengada.
  • Gastos por gestiones administrativas de la inmobiliaria: Normativa: Artículo 83 de la ley, Artículo 111 inciso (a) del Decreto Reglamentario (DR).
  • Impuesto inmobiliario: Normativa: Artículo 83 de la ley, Artículo 86 inciso (a) de la ley, Artículo 111 inciso (a) del DR.
  • Tasa de alumbrado, barrido y limpieza (inquilino): Normativa: Artículo 44 inciso (d) de la ley, Artículo 110 inciso (d) del DR.
  • Tasa de alumbrado y limpieza (propietario): Normativa: Artículo 83 de la ley, Artículo 86 inciso (a) de la ley, Artículo 111 inciso (a) del DR.
  • Expensas (inquilino): Normativa: Artículo 44 inciso (d) de la ley, Artículo 110 inciso (d) del DR.
  • Expensas (propietario): Normativa: Artículo 83 de la ley, Artículo 111 inciso (a) del DR.
  • Mejoras realizadas por el inquilino: Normativa: Artículo 44 inciso (c) de la ley, Artículo 110 inciso (f) del DR.
  • Gastos de mantenimiento realizados por el inquilino (ingreso): Normativa: Artículo 110 inciso (d) del DR.
  • Amortización de inmueble (gasto): Normativa: Artículo 86 inciso (f) de la ley, Artículo 87 de la ley, Artículo 111 inciso (b) del DR.

Tratamiento Fiscal de Operaciones Financieras

Casos Prácticos

Se presentan diversos casos prácticos con su correspondiente tratamiento fiscal según la normativa vigente:

a) Intereses por Plazo Fijo en Moneda Nacional

  • Intereses percibidos el 28/06/2019 ($90.000): Gravado por impuesto cedular. Normativa: Artículo 48 inciso (a) de la ley, Artículo 95 inciso (a) de la ley, Artículo 100 de la ley (deducciones especiales).
  • Intereses percibidos el 26/12/2019 ($92.000): Exento. Normativa: Gravado según Artículo 48 inciso (a) de la ley. Exento según Artículo 20 inciso (h) de la ley. Vigencia de la exención: 23/12/2019 (Artículo 87, Ley 27.541).

b) Préstamo a Compañero de Trabajo sin Intereses

  • Préstamo de $10.000: Exento/No gravado. Normativa: No gravado según Artículo 48 inciso (a) de la ley (no hay colocación de capital para producir interés). No se aplica el Artículo 52 de la ley (la operación se pacta expresamente sin interés). Artículo 125 del DR: tipo de interés aplicable.

c) Préstamo a Colega con Interés Presunto

  • Préstamo de $5.000: Gravado ($250). Normativa: Artículo 48 inciso (a) de la ley (hay colocación de capital para producir interés). Se aplica el Artículo 52 de la ley (la operación no determina en forma expresa el interés, hay interés presunto). Artículo 125 del DR: tipo de interés aplicable.

d) Préstamo a Hermano con Interés Presunto

  • Préstamo de $20.000: Exento/No gravado. Normativa: No gravado según Artículo 48 inciso (a) de la ley (no hay colocación de capital para producir interés). Se aplicaría el Artículo 52 de la ley (interés presunto). Fallo «Díaz de Elíades», CNACAF, 28/04/81 (no hay intereses presuntos entre familiares cercanos). Artículo 125 del DR: tipo de interés aplicable.

e) Alquiler de Computadora

  • Alquiler de computadora: $500 x 11 meses (Gravado $5.500). Normativa: Gravado según Artículo 48 inciso (b) de la ley. Se imputan solo los alquileres percibidos.
  • Amortización de computadora: $10.000 / 5 años de vida útil (Gasto $2.000). Normativa: Artículo 23, primer párrafo, de la ley; Artículo 86 inciso (f) de la ley; Artículo 88 de la ley. Es un gasto necesario para obtener la ganancia, se puede deducir. La amortización es anual. La vida útil probable la determina el contribuyente.

f) Seguro de Retiro Privado

  • Seguro de retiro privado: $300.000 – $100.000 (Gravado $200.000). Normativa: Gravado según Artículo 48 inciso (d) de la ley. No se aplica la exención del Artículo 26 inciso (m) de la ley.

g) Intereses Accionarios de Cooperativas

  • Interés accionario de cooperativa de trabajo ($2.000): Gravado. Normativa: Artículo 48 inciso (g) de la ley.
  • Interés accionario de cooperativa de consumo ($3.500): Exento/No gravado. Normativa: Gravado según Artículo 48 inciso (g) de la ley. Exento según Artículo 26 inciso (d) de la ley.

h) Venta de Títulos Públicos (28/06/2019)

  • Venta de títulos públicos: Gravado por impuesto cedular ($150.000). Normativa: Artículo 48 inciso (k) de la ley, Artículo 98 inciso (a) de la ley, Artículo 100, tercer párrafo, de la ley (deducción del costo).

i) Venta de Títulos Públicos (26/12/2019)

  • Venta de títulos públicos: Exento/No gravado ($100.000). Normativa: Gravado según Artículo 48 inciso (k) de la ley. Exento según Artículo 26 inciso (h) de la ley (Artículo 36 bis, punto 3, Ley 23.576). Vigencia de la exención: 23/12/2019 (Artículo 87, Ley 27.541). El costo de $80.000 no se actualiza (Artículo 67 de la ley).

j) Venta de Casa Habitación

  • Venta de casa habitación: Exento/No gravado ($1.200.000). Costo: $800.000. Normativa: Gravado según Artículo 48 inciso (k) de la ley. Artículo 86, Ley 27.430: gravadas las ventas de inmuebles adquiridos desde el 01/01/2018. Exento según Artículo 26 inciso (n) de la ley.

k) Venta de Inmueble Destinado a Alquiler

  • Venta de inmueble destinado a alquiler: Gravado por impuesto cedular ($2.000.000). Normativa: Artículo 48 inciso (k) de la ley. Artículo 86, Ley 27.430: gravadas las ventas de inmuebles adquiridos desde el 01/01/2018. Artículo 99 de la ley.