Traditio derecho romano

1. LOS RIESGOS EN LA COMPRAVENTA

¿Qué ocurre si la cosa desaparece entre la perfección del contrato y la entrega?
Si la cosa desaparece por culpa del vendedor o estando en mora, responderá. El problema se encuentra cuando no hay culpa del deudor, en cuyo caso existen dos posibilidades de la lógica jurídica:

• Res perit venditori: el vendedor perdería la cosa y el derecho a reclamar el precio.
  Parece la opción más lógica desde el punto de vista del sinalagma funcional, pues quien no recibe nada, no está obligado a realizar su prestación.
• Res perit emptori: el vendedor tendría derecho a reclamar el precio de tal forma que sería el comprador quien se quedaría sin cosa y sin precio. Opción seguida por los franceses.

En España la cuestión no está nada clara. El art 1452 CC establece en su primer párrafo: “El daño o provecho de la cosa vendida, después de perfeccionado el contrato, se regulará por lo dispuesto en los arts. 1096 y 1182”. Esta remisión a los arts.
1096 y 1182 sigue dejando abierta la duda. Está claro que la extinción sin culpa del deudor y antes de haberse constituido en mora extingue la obligación de entregar la cosa por lo que el vendedor no tendrá que entregar, pero la duda esta en si el comprador debe pagar o no. De esta obligación no se dice nada, por lo que no estando extinguida parece que debe cumplirse. En el párrafo 3º dice “no se imputará el riesgo al comprador” hasta que la obligación genérica se haya especificado. Por lo que puede deducirse que, si la cosa es específica, el riesgo es del comprador.  

Parece que nuestro CC opta por res perit emptori, de tal forma que el vendedor sólo tendría que entregar las acciones que tuviese contra terceros por razón de dicha pérdida (comodum representationis del art
1186). Además, esto sería acorde con el principio de ubí emolumentum ibi onus ese debet: al igual que el comprador tiene derecho a los frutos (arts 1095 y 1468 CC)
, también serian de su cuenta los menoscabos e incluso la pérdida.

No obstante, que el comprador tenga que pagar, aunque no reciba la cosa, choca con el sinalagma funcional, por lo que también se defiende que res perit venditori en virtud del art 1274 CC y una posible resolución si el comprador no recibe nada del vendedor (art 1124 CC)
. 

1. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR: LA ENTREGA

El art 1461 CC establece claramente como obligaciones del vendedor la entrega y el saneamiento.
En cuanto a la entrega o traditio, consiste simplemente en poner la cosa vendida en “poder y posesión del comprador” (art 1462 CC)
. La entrega de la cosa incluye todos sus accesorios.

Si se producen gastos para la entrega de la cosa vendida, serán de cuenta del vendedor, y los de sus transporte o traslación de cargo del comprador, salvo estipulación especial (art 1465 CC)
.

Como consecuencia del carácter recíproco de la compraventa, la obligación de entregar decae:

• Si el comprador no ha pagado el precio o no se ha señalado un plazo para el pago. (art 1466 CC)
  
• Cuando se haya convenido en un aplazamiento o término para el pago, si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, a no ser que el comprador afianzara el pago convenido (art 1467 CC)
  .

Formas de entrega:

• Traditio real
  : puesta en poder y posesión física del comprador de la cosa vendida.
• 
  Traditio ficta
  : cualquier manera que difiera de lo anterior, pero se le conceda la misma eficacia. El CC recoge de manera no taxativa diversas formas de traditio ficta:
  • Traditio instrumental: cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultaré o se dedujere lo contrario.
  • Traditio simbólica: para bienes muebles, la entrega de las llaves o sitio donde están guardadas.
  • Traditio consensual: si se realiza por el solo acuerdo de los contratantes.
  • Traditio brevi manu y constitutum possessorium: son dos supuestos en los que no existe un efectivo desplazamiento físico de la cosa, pero se varía el título de la posesión. Ejemplo: arrendatario compra la cosa al dueño.
  • 
    

    Traditio longa manu

    : consiste, para los bienes inmuebles, en mostrar la finca al adquirente, que se posesiona de ella oculis et affectu (la vista y la intención).
  • Traditio de bienes incorporales: si esto no fuera posible aplicar la traditio instrumental, se entenderá por entrega el hecho de poner en poder del comprador los títulos de pertenencia o el uso que haga de su derecho el mismo comprador, consintiéndolo el vendedor.

Según el art 1468 CC, entrega de la cosa vendida ha de hacerse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato y todos sus frutos pertenecerán al comprador desde el día en que se perfecciónó el contrato. Además, es aplicable el art 1094 CC, que establece que el vendedor está obligado a conservar la cosa con la diligencia propia de un buen padre de familia.

La entrega de la cosa vendida incluye “todo lo que exprese el contrato”, aunque existen ciertas reglas para el caso de desajustes entre lo pactado y lo entregado en el caso de inmuebles. En el caso de que la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida (a razón de un precio por unidad de medida o número):

• Si la cabida en el contrato fuera mayor que la entregada

  
  : el comprador podrá optar por una rebaja proporcional del precio o por la rescisión del contrato, siempre que, en este último caso, no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble.
• 
  

  Si el inmueble entregado fuera mayor que lo expresado en el contrato

  : el comprador tendrá la obligación de pagar el exceso de precio si la mayor cabida o número no pasa de la vigésima parte de los señalados en el mismo contrato; pero, si excedieren de dicha vigésima parte, el comprador podrá optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble, o desistir del contrato.
• 
  

  Si la diferencia fuese de calidad y la del contrato fuese mayor que la entregada:

  el comprador podrá optar por una rebaja proporcional o por la resolución del contrato.

La cuestión varía si la venta se ha hecho por un precio cierto y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, pues no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida/número de los expresados en el contrato. Todas estas acciones tienen un plazo de caducidad de 6 meses desde el día de la entrega.

Finalmente, el art 1473 CC regula el supuesto de la doble venta.

• Bienes muebles: la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe.
• Bienes inmuebles: la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro y, cuando no haya inscripción, a quien de buena fe sea el primero en la posesión y a falta de esta, quien presente título de fecha más antigua.

1. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR: EL SANEAMIENTO

El vendedor está obligado a la entrega de la cosa = ponerla en poder y posesión del comprador. Para ello, no es suficiente entregar la cosa momentáneamente, sino que también tiene que garantizarlo. Por eso, el vendedor esta obligado a:

• La posesión pacífica, garantizada a través del saneamiento por evicción (cosa arruinada por causas jurídicas). También a través del saneamiento por graváMenes ocultos.
• La posesión útil, garantizada mediante el saneamiento por vicios ocultos (cosa arruinada por causas físicas y económicas).

1. SANEAMIENTO POR EVICCIÓN

La evicción supone la pérdida del derecho que sufre el comprador por una sentencia condenatoria en virtud de un derecho anterior a la compra (el vendedor entregó cosa ajena).

El art 1475 CC establece que es un elemento natural de la compraventa. El art 1476 CC señala que la renuncia será nula si hubo mala fe por parte del vendedor. Y, por último, el art 1477 CC establece que, si el comprador ha renunciado al saneamiento por evicción y se legara a producir la pérdida de la cosa, el vendedor tendrá que entregar únicamente el precio de la cosa vendida al tiempo de la evicción, a no ser que el comprador hubiese hecho renuncia de los riesgos de la evicción, sometíéndose a sus consecuencias.

Los requisitos para que se produzca el saneamiento por evicción son:

• Que se produzca la evicción (recordar definición)
• Que se haya notificado al vendedor (con el objetivo de que el vendedor se pueda defender jurídicamente, porque sino, no estaría obligado al saneamiento)

Si se produce la evicción, el comprador tiene el derecho a exigir al vendedor:

• La restitución del precio que tuviera la cosa en el momento de la evicción
• Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos
• Las costas del pleito causado por la evicción, y en su caso el del pleito con el vendedor
• Los gastos del contrato, si lo hubiese pagado el comprador
• Los daños e intereses y los gastos voluntarios, si se vendíó de mala fe

Para el caso de la evicción parcial, el CC prevé en su art 1479 que, si se pierde una parte de la cosa vendida de gran importancia en relación con el todo, de forma que sin esa parte no la habría comprado, podrá exigir la resolución del contrato sin más graváMenes que los que tuviese al adquirirla. Lo mismo se observará cuando se vendiesen dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, o particular para cada una de ellas, si constase claramente que el comprador no habría comprado la una sin la otra.

2. SANEAMIENTO POR GRAVÁMenes OCULTOS

Parecido al de la evicción, pues hay un derecho anterior a la compra y ambos se deben a causas jurídicas. Sin embargo, se diferencian en que, en este no hay una privación total de la cosa. Se diferencia también del saneamiento por vicios ocultos, pues en lugar del defecto de la cosa, lo que hay es una limitación del derecho de propiedad, que no se adquiere con plenitud.

En el caso de que existan graváMenes ocultos no aparentes, podrá pedir la rescisión del contrato o la indemnización correspondiente.

La facultad de este artículo tiene una caducidad de un año desde el otorgamiento de la escritura y después sólo podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre (art. 1483 CC)
.

3. SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS

Su presencia puede dar lugar al ejercicio de una acción (art 1124 CC)
O a un vicio de anulabilidad, si hubiera además error o dolo. Es un elemento natural y el art 1485 CC dicta “el vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase”, a no ser que se haya estipulado lo contrario. La acción se extingue a los 6 meses desde la entrega de la cosa vendida.

Los requisitos para que se produzca saneamiento por vicios ocultos son:

• Vicio oculto: no a la vista; no cognoscible, teniendo en cuenta la persona del comprador.
• Vicio grave: disminuye tanto su utilidad que el comprador no lo hubiera comprado o hubiera pagado menos.
• Vicio preexistente a la venta: pues si es posterior, hay que atender a los riesfos de la compraventa.

En cuanto a su eficacia, el comprador podrá optar por:

• Acción redhibitoria: rescindir del contrato, abonando los gastos que pagó.
• Acción quanti minoris: rebajar una cantidad proporcional al precio, sin incluir la indemnización.

Si el vendedor conocía los vicios (mala fe), sufrirá la pérdida y deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con daños y perjuicios. Sin embargo, si el vendedor no conocía los vicios, solo restituirá el precio y abonará los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador.

Si la cosa se pierde por caso fortuito o por culpa del comprador, este puede reclamar del vendedor el precio que pagó, con la rebaja del valor que la cosa tenia al tiempo de perderse.

Si se venden dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, el vicio redhibitorio de casa cosa dará solamente lugar a su redhibición, y no a la de otras, a no ser que aparezca que el comprador no habría comprado una sin la otra (arts 1491 y 1492 CC)

Las acciones respecto del saneamiento son compatibles con el ejercicio de otro tipo deacciones. Los problemas que se plantean son de oportunidad, si se declara la invalidez del contrato difícilmente se va a pedir su cumplimiento por vía de saneamiento. La compatibilidad de estas acciones ha sido admitida por la jurisprudencia.

1. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

La primera obligación del comprador es pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el contrato y, si no se hubieran fijado, en el tiempo y lugar en el que se haga la entrega de la cosa vendida. Además, deberá pagar intereses por el tiempo transcurrido entre la entrega de la cosa y el pago si se hubiese pactado, si la cosa produjese fruto o renta, y cuando incurra en mora.

El comprador puede suspender el pago si fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria. La suspensión dura hasta que el vendedor haga cesar esa perturbación o peligro, a no ser que afiance la devolución del precio o que se haya estipulado que el comprador está obligado a verificar el pago. En estos casos, podemos estar ante una situación previa al saneamiento por evicción. Por otro lado, es una solución simétrica a la que ofrecen los arts. 1466 y 1467 por la que decae la obligación de entrega del vendedor si el comprador no paga el precio, siendo ambas reflejo de la exceptio non adimpleti contractus carácterística de las obligaciones recíprocas.

El comprador está obligado a recibir la cosa comprada, salvo que exista causa que le habilite rechazar el pago. En cuanto a los abonos, la liquidación se hará teniendo en cuenta que:

• Los frutos pertenecen al comprador desde la perfección del contrato
• Le corresponde abonar los gastos de transporte, salvo pacto en contrario
• Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor.
• Tendrá que pagar los gastos que deriven de la inscripción en el Registro de la Propiedad y todos los impuestos derivados de su adquisición.

Frente al riesgo de impago del comprador, el vendedor tendrá las garantías establecidas en el contrato y las legales:

• Si la cosa está en poder del vendedor podrá retenerla
• Si se trata de un inmueble y el precio está aplazado, el vendedor puede promover inmediatamente la resolución de la venta (supuesto excepcional, pues no ha habido aun incumplimiento, basado en el temor fundado del vendedor).
• El vendedor puede acudir a la acción de cumplimiento y de resolución cuando exista incumplimiento por parte del comprador.

Sobre la venta de inmuebles, en virtud de lo establecido en el art 1504 CC (pacto comisorio), el art 59 RH y el art 11 LH, podemos concluir que, para la resolución de este contrato es necesario:

• Que haya una compraventa con precio aplazado
• Que el vendedor haya cumplido con precio aplazado
• Que el comprador no haya pagado, producíéndose un incumplimiento grave
• Que el vendedor requiera judicial o notarialmente al comprador
• Que en el caso de que la transmisión haya sido inscrita en el Registro, que haya sido inscrita la condición resolutoria explícita.