Sociedad de responsabilidad limitada características

Promotor:

. O:

Proyectista:

O:

Constructor:

O:

Contratista:

Director de obra:

O:

Director de ejecución en obra:

O:

Entidades de control de calidad:

Laboratorios de ensayos para el control de calidad: capacitados para prestar asistencia técnica, mediante ensayos o pruebas de servicio de materiales, sistemas o instalaciones. Deben de presentar una declaración responsable de que cumplen los requisitos de cada CCAA correspondiente.  

O:

O:

Suministradores de productos:

Propietarios y los usuarios:

Recepción de obra:

Contenido del acta de recepción:

Formas de recepción de la obra:

Fecha de Recepción de la obra:

Recepción expresa:

Recepción tácita:

Una vez se realice la recepción, termina nuestra responsabilidad, pero comienzan los plazos de responsabilidad. 

Código técnico de la edificación:

Condiciones de proyecto:

1. Carácterísticas técnicas mínimas que deben reunir los productos, así como sus condiciones de suministro, las garantías de calidad y control de recepción. 
2. Carácterísticas técnicas de cada unidad de obra, con condiciones de ejecución y verificaciones. Se debe precisar las medidas a adoptar durante la ejecución de obras en el uso y mantenimiento del edificio. 
3. Verificaciones y las pruebas de servicio que, en su caso, deban realizarse para comprobar las prestaciones finales del edifico. 
4. Las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio terminado, de conformidad con lo previsto en el CTE y demás normativas.

Todo proyecto de edificación se puede desarrollar en dos etapas:
Fase de proyecto básico y la fase de proyecto de ejecución:

Proyecto básico: definirla las carácterísticas generales de la obra. Su contenido será suficiente para solicitar la licencia municipal de obras, concesiones y otras autorizaciones administrativas pero insuficiente para la iniciación de la construcción del edificio. 

Proyecto de ejecución: desarrollará el proyecto básico y definirá la obra en su totalidad. 

El control del proyecto tiene que verificar el cumplimiento del CTE y el resto de la normativa. Los Documentos Básicos establecen, en su caso, los aspectos técnicos y formales del proyecto que deban ser objeto de control para la aplicación de los procedimientos necesarios para el cumplimiento de las exigencias básicas. 

Condiciones de la ejecución de las obras:

1. Las obras de construcción del edificio se llevarán a cabo con sujeción al proyecto y sus modificaciones autorizadas y a las direcciones de la DF.
2. Durante la construcción se elaborará la documentación reglamentariamente exigible. En ella se incluirá la documentación del control de calidad.
3. Si interviniesen diversos técnicos para dirigir las obras de proyectos parciales, lo harán bajo la coordinación del DO. 
4. El DO y el DEO realizarán: Control de recepción de productos, control de ejecución de la obra, control de la obra terminada. 

Condiciones del edificio:

Documentación de obra ejecutada:

1. El contenido del Libro del Edificio establecido en la LOE, se completará con lo que establezca en los Documentos Básicos para el cumplimiento del CTE.
2. Se incluirá en el la documentación indicada preferente al control de recepción en obra de productos, equipos y sistemas. 

Uso y conservación del edificio:

1. El edificio y sus instalaciones se usarán adecuadamente según las instrucciones de uso. 
2. Deberá llevarse a cabo un correcto mantenimiento, esto supone: llevar a cabo un plan de mantenimiento del edificio, realizar inspecciones reglamentariamente establecidas, documentar las intervenciones a lo largo de la vida útil del edificio. 

Contenido del proyecto:

Cumplimiento del CTE:

Para justificar que un edificio cumple las exigencias básicas que se establecen en el CTE podrá optarse por:

1. Adoptar soluciones técnicas basadas en los Documentos Básicos, cuya aplicación en el proyecto es suficiente para acreditar el cumplimiento de las exigencias básicas relacionadas con dichos documentos.  
2. Soluciones alternativas, entendidas como aquellas que se aparten total o parcialmente de los Documentos Básicos

Requisitos básicos relativos a la funcionalidad:

1. Utilización: la disposición y dimensión del espacio tendrá que ser adecuada para poder realizar la función prevista del edificio
2. Accesibilidad: debe permitir el acceso y circulación de personas con movilidad y comunicación reducida.
3. Acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información.
4. Facilitación para el acceso de los servicios postales.

No establece exigencias básicas dejando su regulación por su normativa específica. Estas normativas específicas no suelen estar en el CTE, sino en las normativas de cada CCAA. 

Requisitos básicos relativos a la seguridad:

1. Seguridad estructural: De tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a los elementos estructurales, y que comprometan la resistencia y estabilidad. Exigencia: Hay que asegurar que el edificio tiene un comportamiento estructural adecuado durante su construcción y su uso previsto.
2. Seguridad en caso de incendio: Que permita el desalojo del edificio en condiciones seguras. Además de la contención del fuego en este edificio y disperse lo menor posible.  Exigencias: Intentar reducir dentro de lo que cabe todo el daño posible, durante construcción y uso. Propagación interior, propagación exterior, evacuación de ocupantes, instalaciones de protección contra incendios, intervención de bomberos, resistencia estructural al incendio.
3. Seguridad de utilización: De tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente para las personas. Exigencias: reducir a límites aceptables el riesgo de que los usuarios sufran daños inmediatos durante el uso previsto. Seguridad frente al riesgo de caídas, riesgo de impacto o de atrapamiento, riesgo de aprisionamiento, riesgo causado por iluminación inadecuada…

Requisitos básicos relativos a la habitabilidad:

1. Higiene, salud y protección del medio ambiente: alcanzar condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que este no deteriore el medio ambiente. Garantizar la gestión de toda clase de residuos. Exigencias Básicas: Protección frente a la humedad, recogida y evacuación de residuos, calidad del aire interior, suministro de agua y evacuación de aguas.
2. Protección contra el ruido: alcanzar condiciones aceptables de ruido. Exigencias: El objetivo consiste en limitar dentro de los edificios, y en condiciones normales de utilización, el riesgo de molestias
3. Ahorro de energía y aislamiento térmico: De tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio. Exigencias básicas: Limitación de demanda energética, rendimiento de las instalaciones térmicas, eficiencia energética de las instalaciones de iluminación, contribución solar mínima de agua caliente sanitaria y contribución fotovoltaica mínima de energía eléctrica
4. Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones: que permitan un uso satisfactorio del edificio. 

Criterios de medición

Movimiento de tierras:

1. 1. 1. Añadir un porcentaje (aprox 25%) al volumen de tierras correspondientes a desmontes, terraplenados y vaciados, medidos sobre plano debido al esponjamiento.
      2. Especificar si la excavación es a cielo abierto o en mina y su consistencia,
      3. En muros de contención: se especificará si se ejecutará por bataches y carácterísticas.
      4. Si hay entibaciones, apeos, acodalamientos…
      5. Demoliciones: carga a contenedor o camión y transporte al vertedero 

Estructura

1. 1. 1. Hormigón: Especificar: resistencia, consistencia, el sistema de elaboración y el tipo de vertido.
      2. Especificar si está o no incluido la parte proporcional de encofrado y desencofrado de cada pieza.
      3. Muros de contención: especificar si el encontrado es a una o a dos caras. 
      4. Acero: en redondos se hará sobre los planos de despiece o estableciendo los kg/m³ de hormigón.
      5. Aceros de armado: tipo de acero y se incluirá la parte proporcional de cortes, ferrallado, solapos, separadores…
      6. Medición de la cimentación: no se descontarán los huecos o pasos dejados para tuberías, atarjeas…
      7. En los forjados deberá especificarse si en la medición se han descontado los huecos mayores de una determinada superficie, así como si descuenta o no la superficie horizontal de vigas, incluyendo apuntalamiento y desapuntalamiento.
      8. Perfiles normalizados de acero: se medirá incluyendo la parte proporcional de preparación, corte, imprimación, soldadura, transporte, colocación y montaje.

Albañilería

1. 1. 1. La medición de cerramiento exteriores e interiores incluirá los costes de replanteo y la parte proporcional de enjarjes, machones… Los huecos deducidos en los cerramientos, suele coincidir con los abatimientos de las guarniciones.
      2. Los cerramientos exteriores se pueden medir, incluyendo todos sus elementos.
      3. Los cerramientos exteriores de bloques de hormigón incluirán todas las piezas especiales, como dinteles y zunchos. 
      4. Las fábricas de ladrillo de mas de 24 cm (1 pie) de espesor, se miden por m³.
      5. La medición de cubiertas y materiales de cubrición deberá especificar si se efectúa por proyección horizontal o en verdadera magnitud. 
      6. La medición de cubiertas inclinadas podrá incluir todos sus elementos.
      7. Los revestimientos normalmente se medirán sin deducir huecos.
      8. La medición del recibo de cercos se efectuará solo cuando no se haya incluido en la medición de cada uno de los huecos, ventanas y puertas.
      9. Se incluyen como partidas independientes las relativas a las ayudas de albañilería a las instalaciones: fontanería, electricidad, calefacción… fijándose normalmente en un porcentaje sobre el importe total del capitulo respectivo.

Soldados y alicatados

1. Los solados podrán incluir, si son del mismo material, la parte proporcional de rodapiés que, en caso contrario, se debería de medir por metros lineales.
2. Los vierteaguas, albardillas, peldaños… se medirán de forma separada generalmente por metro lineal.

Carpintería y cerrajería

1. La medición de la carpintería en huecos puede hacerse por metro cuadrado, o unidad de hueco.
2. La valoración de la partida deberá incluir los cercos, precercos y los herrajes de colgar y seguridad. 
3. La vidriera no se incluirá, pues irá en un capitula específico.

Instalaciones

1. Las acometidas a la red general de las instalaciones se suelen valorar mediante partida alzada o unidad global de ejecución.
2. En fontanería y saneamiento, se medirán en partidas separadas los tramos de tubería y conductos que tengan diámetros o calibres iguales, con la inclusión de p.P de piezas especiales. 
3. En electricidad, se contabilizan y valoran individualmente cada mecanismo incluyendo la p.P de líneas repartidoras que los sirven.
4. Se incluirán una o varias partidas de medición de la instalación de toma de tierra, en la que se contabilizará por metros lineales la red y por unidades los elementos como picas….
5. En la medición de calefacción se contabilizará cada elemento del radiador por unidades, por separado de la red de tuberías, que se medirá por metro lineal, incluyendo la p.P. De piezas especiales. 
6. Los sistemas radiantes de calefacción pueden valorarse por metro cuadrado de superficie servida.

Cálculo del presupuesto

El presupuesto valoración económica del proyecto se obtendrá aplicando a la medición resultante de cada partida el precio unitario de ejecución material de la misma, que incluirá los costes de mano de obra, materiales, así como los costes directos e indirectos. 

La suma de la valoración de cada capitulo constituirá el presupuesto de ejecución material (PEM) que excluirá el beneficio industrial y los gastos generales del constructor.

El PEM es lo que le cuesta al constructor hacer la obra, luego después se pone el beneficio industrial (6%) y los gastos generales del contratista (13%). Al PEM se le suma un 19%, da lo que se llama el presupuesto ejecución por contrata (PEC).

Para el cálculo del presupuesto de cada partida se obtiene el precio descompuesto de su ejecución que, se basará en la determinación de los siguientes costes:

Costes directos:

1. 1. Mano de obra directa: es la que interviene directamente en la ejecución de la unidad de obra y se calcula en función del rendimiento o tiempo necesario para ejecutar su parte de obra.
   2. Materiales: Su coste se calcula en función de la cantidad de material necesario para ejecutar la unidad de medición.
   3. Gastos de personal, combustible, energía… que tengan lugar por el accionamiento o funcionamiento de la maquinaria e instalaciones usadas en la ejecución de la unidad de obra. 
   4. Gastos de amortización y conservación de la maquinaria e instalaciones, que representen los llamados medios auxiliares. Puede estimarse, dependiendo de cada tipo de obra, en un 3% del coste de la mano de obra directa y de los materiales.

Costes indirectos:

1. Gastos de la mano de obra indirecta, incluyendo la repercusión del coste del encargado, jefe de obra, capataz, listero, vigilante, personal administrativo…
2. Gastos de instalación de oficinas a pie de obra, comunicaciones, edificación de almacenes, talleres, pabellones temporales para obreros, laboratorio…

El coste de los costes indirectos se puede cifrar, según los casos, en un 4,5% de los costes directos.

Contrato de arrendamiento de obras. Vamos hablar del constructor

Por el contrato de arrendamiento de obras, una de las partes, se obliga a ejecutar una obra a cambio de un precio cierto. El contrato está fijado por el resultado fijo del servicio.

En el arrendamiento de servicios no es el resultado sino el tiempo de actividad lo que constituye el objeto del contrato. 

Modalidades:

Contrato de obra a tanto alzado mediante plano:

No se puede pedir aumento de precio, aunque el precio de éste aumente, a no ser que se haya producido un cambio en el plano.  

Dos variantes:

• • Ajuste alzado absoluto: cuando las partes no han previsto modificaciones en el plano ni variaciones en el precio
  • Ajuste alzado relativo: cuando se ha previsto que habrá modificaciones del proyecto y del precio. 

Podrán cruzarse entre estas y habrá muchas variantes así. 

Ventaja: el contratante sabe de antemano el precio exacto de la obra convenida.

Inconveniente: el constructor fija un precio elevado, para cubrir eventuales alteraciones futuras en el precio fijado. 

Contrato por administración

Estimación se suele realizar al final de la obra según el valor al curso del día de los materiales y de mano de obra.

La remuneración suele ser un porcentaje sobre el costo real de la obra, pero también puede estipular en una cantidad fija, este ultimo es mas conveniente para el promotor. 

Ventaja: el constructor no necesita cubrirse de los riesgos el costo de la obra, lo que permite abaratar la construcción.

Inconveniente: El promotor no conocerá el precio hasta la conclusión del edificio.

Contrato por unidad de medida:

Dos variantes:

• • Con determinación de cantidad: Se fijan los precios por cada unidad y la cantidad de unidades que le constructor se obliga a ejecutar reservándose frecuentemente el contratante la facultad de ordenar un aumento o disminución de la cantidad estipulada.
  • Sin determinación de cantidad: Se fijan únicamente los precios de cada serie, pero en el momento de la celebración del contrato existe indeterminación en cuanto a la cantidad de los trabajos y al precio total. 

Terminada la obra, se paga según las cantidades ejecutadas.

Responsabilidad civil legal

Concepto de ruina: a parte de la física esta la funcional. Ruina funcional: No se puede usar el edifico para la función que fue destinada, por lo que hemos violado las condiciones de contrata. 

Concepto de vicio: Defecto o daño en las cosas, en los edificios en nuestro caso, que disminuye o anula su valor. Clases:

1. Vicios de proyecto:

   
    Defectos originados por errores de diseño o de cálculo, inobservancia de disposiciones legales, normativa vigente: urbanística, técnica. Este vicio, que no aparece reflejado en el art 1951, proviene de la jurisprudencia. 

Responsables: arquitecto/s autor/es del proyecto.

2. Vicios de la dirección:

   
    Defectos o daños originados por órdenes e instrucciones defectuosas, o inexistentes, dictadas por DO, Pueden proceder de los documentos del proyecto o las que se dan directamente durante el curso de la obra. 

Responsables: D.F, casa uno dentro de sus atribuciones.

En ambos casos han de considerarse documentos u órdenes complementarias del proyecto. Si el arquitecto director de la obra no es el autor del proyecto en el que se basa aquella, el primero asume los errores del proyecto y comparte responsabilidades con el autor, luego hay que estudiar previamente el proyecto para si tiene errores subsanarlos.

Derecho de repetición:

3. Vicios de suelo:

   
    Defectos o daños originados por errores cometidos en la apreciación de las carácterísticas del suelo. 

Responsables: arquitecto autor del proyecto. 

4. Vicios de la construcción:

   
    A veces es difícil deslindar los vicios de dirección de obra de los de construcción. La jurisprudencia define los límites entre unos y otros, aplicando lo que denomina culpa in vigilando, que es el deber de adoptar las medidas de vigilancia y control necesarias, deslindando las que corresponde a la DF de la obra, dentro de sus atribuciones y las que corresponde al constructor. 

Cuando no es posible individualizar la responsabilidad la jurisprudencia aplica lo que denomina responsabilidad solidaria.

Responsabilidad civil extracontractual:

Origen de la responsabilidad civil extracontractual:

El que, por daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, esta obligado a reparar el daño causado (art 1902 C.C.). El propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si esta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias. 

Igualmente responderán los propietarios de los daños causados por:

• Explosión de máquinas que no hubiesen sido cuidadas con la debida diligencia y la inflamación de sustancias explosivas que no estuviesen colocadas en lugar seguro y adecuado.
• Humos excesivos, que sean nocivos a personas o a las propiedades.
• Por la caída de árboles colocados en sitios de tránsito, cuando no sea ocasionada por fuerza mayor. 
• Emanaciones de cloacas o depósitos de materias infectantes, construidos sin las precauciones adecuadas al lugar en que estuviesen.

Causar daños por:

• Levantamiento de las actas notariales.
• Iniciación de expedientes contradictorios de ruina.

Plazo de garantía:

Plazo de prescripción de las acciones

Período de tiempo establecido legalmente para que el perjudicado ejerza el derecho de reclamar por los daños y perjuicios.

Responsabilidad civil contractual

Contractual general:

Origen de la responsabilidad civil contractual:

Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieran en dolo, negligencia o morosidad y los que de cualquier modo contravinieran al tenor de aquellas. 

1. 1. 1. Dolo: Acto no lícito cometido libremente con voluntad de hacer daño. 
      2. Negligencia o culpa: Cometida libremente sin malicia, sin voluntad de hacer daño, por alguna causa que se pueda y debe evitar.
      3. Morosidad: Retraso en el cumplimiento que impida, sin embargo, la posibilidad de un cumplimiento tardío, porque en tal caso sería solo o negligencia.

Plazo de garantía: el que las partes pacten. Al no ser un plazo de prescripción, no es susceptible de suspensión ni de interrupción. 

Plazo de prescripción de las acciones: Plazo de 1 año. 

Contractual derivada de contrato de obra:

El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de 10 años, contados desde que concluyo la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiese, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.

Pliego de condiciones:

1. Pliego de cláusulas administrativas.
2. Disposición general.
3. Disposición facultativa.
4. Disposición económica. 
5. Pliego de condiciones técnicas particulares.
6. Prescripciones sobre los materiales: Carácterísticas técnicas mínimas que deben reunir los productos, así como sus condiciones de suministro, recepción y conservación, almacenamiento y manipulación, las garantías de calidad y el control de recepción que daba realizarse incluyendo el muestreo del producto, los ensayos a realizar, los criterios de aceptación y rechazo, y las acciones a adoptar los criterios de uso, conservación y mantenimiento.
7. Prescripciones en cuanto a la ejecución por unidades de obra: Carácterísticas técnicas de cada unidad de obra indicando su proceso de ejecución, normas de aplicación y condiciones, además de ensayos y pruebas, garantías de calidad, criterios de aceptación y rechazo, criterios de medición y valoración de unidades… 
8. Prescripciones sobre verificaciones en el edificio terminado: Se indicarán las verificaciones y pruebas de servicio que deban realizarse para comprobar las prestaciones finales del edificio.