Servidumbres, Derecho de Superficie, Prenda e Hipoteca en Derecho Civil

SERVIDUMBRES

Concepto:

Gravamen real sobre una finca o parte de ella por razón de una persona determinada o de la situación geográfica de otra finca.

Características:

  1. Se diferencia de las limitaciones legales de dominio.
  2. Nunca se presumen.
  3. No son límite automático al dominio, deben constituirse.
  4. No son gratuitas.
  5. No pueden existir sin utilidad concreta.
  6. Se ejercerán conforme a su finalidad prevista.
  7. Se transmiten conjuntamente con la finca a la que sirven.
  8. Indivisibles.
  9. No son hipotecables.

Tipos de servidumbres:

Prediales:

Dominante y sirviente, continuas/discontinuas, +/- 533, aparentes/no aparentes 532, legales/voluntarias 536.

Personales:

Se rigen por el principio de autonomía de la voluntad 594.

  1. Derecho a ocupar por una persona y sus descendientes la ventana/balcón de una casa en los festejos.
  2. Derecho de palco/butaca.
  3. Derecho a cazar en finca ajena.
  4. Derecho de extracción de piedra sobre finca.

Derechos y obligaciones de los predios:

  1. Exigir la constitución de la servidumbre pagando su precio.
  2. Exigir su inscripción en el registro.
  3. Usar la servidumbre de la forma necesaria para satisfacer el interés amparado y que justificó la constitución.
  4. Usar todos los derechos accesorios para su uso adecuado.
  5. Defender la finca dominante por medio de la acción confesoria.
  6. Defender al dueño del predio sirviente sobre la inexistencia de la servidumbre por medio de la acción negatoria.

Adquisición:

  1. Por disposición de la ley (autorizadas legalmente o constituidas en virtud de la ley).
  2. Por título 537.
  3. Por prescripción (debe cumplir los requisitos).
  4. Constitución por signo aparente o destino pater.

Modificación:

  1. Por convenio de interesados.
  2. Por modificación voluntaria del lugar o uso de la servidumbre.
  3. Por modificación externa del predio.
  4. Por prescripción.
  5. En predio dominante pueden modificarse toda clase de servidumbres.
  6. En predio sirviente pueden modificarse las continuas y aparentes.

Servidumbres voluntarias:

Constituidas por voluntad de las partes sin que exista previsión legal que autorice a exigirla por parte del dueño del predio dominante. Distinguimos las constituidas por el dueño de los futuros predios y las constituidas por personas distintas de los dueños de los futuros predios.

DERECHO DE SUPERFICIE

Concepto:

Derecho real de tener o mantener en el suelo ajeno una edificación o plantación en propiedad separada obtenida bien mediante el ejercicio del derecho ajeno o bien mediante la adquisición de un edificio o plantación preexistente.

Características:

  1. En superficie podrá constituir la propiedad en régimen de propiedad horizontal.
  2. Le concede al titular un poder inmediato sobre la superficie.
  3. El Reglamento Hipotecario establece duración máxima de 75 años (ayuntamiento/organismos públicos) y 99 años (voluntad de particulares).
  4. Transcurrido el plazo, se produce la reversión de lo edificado sin indemnización, que pasa a ser propiedad del dueño del solar, quedando resueltos los derechos reales sobre la finca.
  5. Derecho extinguible si no se edifica conforme a las normas urbanísticas y territoriales.

PRENDA E HIPOTECA

Prenda:

Derecho real de garantía en cosa ajena que implica la entrega de la posesión de la cosa pignorada al acreedor o a un tercero, que se constituye por el deudor o un tercero en garantía de una obligación y que da derecho al acreedor a promover la venta de la cosa empeñada para obtener el cumplimiento de la obligación. 1863-1874.

Hipoteca:

Derecho real de vinculación y realización de valor en función de garantía del cumplimiento de una obligación dineraria. De carácter accesorio e indivisible de constitución registral, recae directamente sobre Bienes Inmuebles ajenos enajenables y que permanecen en la posesión del propietario. 104 LH

Diferencias:

  1. Por razón de su objeto (prenda recae sobre bienes muebles, hipoteca recae sobre inmuebles).
  2. Por razón de la forma de constituirlas (prenda: cualquier forma 1865, hipoteca: mediante documentación pública e inscripción registral).
  3. Por razón de utilidad (prenda: se entrega la posesión de la cosa, hipoteca: no hay desplazamiento posesorio; es esencial la publicidad registral).

Retracto convencional 1506-07:

Derecho que tiene el vendedor de la cosa vendida de recuperarla reembolsando el precio obtenido de la venta. Plazo de 4 años salvo que las partes acuerden otra cosa (no puede superar 10). Críticas: hace incierta la propiedad, fomenta la usura.