Responsabilidades, Garantías y Documentación Esencial en Proyectos de Edificación (LOE y CTE)

Responsabilidades del Director de Obra (DO) y Director de Ejecución de la Obra (DEO)

El Director de Obra (DO) y el Director de Ejecución de la Obra (DEO) que suscriben el certificado final de obra asumen la responsabilidad sobre la veracidad y exactitud de dicho documento.

Exenciones de Responsabilidad por Daños

La exigibilidad de responsabilidades por daños materiales a los agentes intervinientes en el proceso de edificación no procederá si dichos daños fueron ocasionados por caso fortuito o fuerza mayor.

Garantías por Daños Materiales en la Edificación

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece las siguientes garantías obligatorias para cubrir posibles daños materiales:

  • Garantía Anual (Acabados): Cubre, durante un año, los daños materiales derivados de defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. Esta garantía puede formalizarse mediante un seguro de daños materiales, un seguro de caución, o alternativamente, mediante la retención por parte del promotor del 5% del Presupuesto de Ejecución Material (PEM) de la obra.
  • Garantía Trienal (Habitabilidad): Asegura, durante tres años, la cobertura de daños materiales causados por vicios o defectos que provoquen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad estipulados. Debe formalizarse mediante un seguro de daños materiales o un seguro de caución.
  • Garantía Decenal (Estructural): Garantiza, por un periodo de diez años, la indemnización por daños materiales que afecten a la resistencia mecánica y estabilidad del edificio (elementos estructurales). Es obligatoria la contratación de un seguro de daños materiales o un seguro de caución.

Contenido y Estructura del Código Técnico de la Edificación (CTE)

El Código Técnico de la Edificación (CTE) se organiza en dos partes fundamentales:

  1. Parte Primera: Establece las condiciones generales para la aplicación del CTE y define las exigencias básicas que deben satisfacer los edificios.
  2. Parte Segunda: Compuesta por los Documentos Básicos (DB).

Los Documentos Básicos (DB) detallan:

  • La caracterización y cuantificación de las exigencias básicas, estableciendo valores límite para las prestaciones de los edificios.
  • Procedimientos y métodos de verificación cuya aplicación acredita el cumplimiento de dichas exigencias básicas.

Control Durante la Ejecución de la Obra

Durante la fase de construcción, el Director de Ejecución de la Obra (DEO) tiene la responsabilidad de supervisar la ejecución de cada unidad de obra. Este control implica:

  • Verificar el replanteo.
  • Comprobar los materiales utilizados.
  • Asegurar la correcta ejecución de los elementos constructivos y las instalaciones.
  • Realizar los controles necesarios para confirmar la conformidad con lo especificado en el proyecto, la legislación aplicable y las instrucciones emitidas por la dirección facultativa.

Responsabilidad Civil en la Edificación

La responsabilidad civil surge cuando se vulnera un derecho individual, conforme al artículo 1101 del Código Civil español. Implica la obligación de indemnizar por los daños y perjuicios ocasionados durante el ejercicio profesional debido a:

  • Dolo: Intención deliberada de causar daño (fraude, acto ilícito).
  • Culpa o Negligencia: Falta de diligencia debida, sin intención directa de dañar.
  • Morosidad: Retraso culpable en el cumplimiento de obligaciones.

Determinación de la Responsabilidad según el Suceso:

  • Suceso Previsto y Evitable: Existe responsabilidad por Dolo o Negligencia.
  • Suceso Previsto pero No Evitable: Se considera Fuerza Mayor. Generalmente, no hay responsabilidad.
  • Suceso No Previsible: Se considera Caso Fortuito o Fuerza Mayor. Generalmente, no hay responsabilidad.

Tipos de Responsabilidad Civil:

  • Responsabilidad Civil Contractual: Derivada del incumplimiento de un contrato.
  • Responsabilidad Civil Extracontractual: Originada por daños causados a terceros sin vínculo contractual previo.
  • Responsabilidad Civil Legal: Establecida específicamente por ley, como la definida en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).

Contenido Esencial del Proyecto de Edificación

El proyecto debe incluir la siguiente documentación estructurada:

Memoria Descriptiva:

  • Identificación de los agentes intervinientes.
  • Información previa relevante (topográfica, geotécnica, etc.).
  • Descripción general del proyecto y del edificio.
  • Prestaciones previstas para el edificio.

Memoria Constructiva:

  • Soluciones adoptadas para la sustentación del edificio (cimentación, estudio del suelo).
  • Sistema estructural (estructura portante).
  • Sistema envolvente (fachadas, cubiertas).
  • Sistema de compartimentación (distribución interior).
  • Sistema de acabados (revestimientos, pavimentos).
  • Sistemas de acondicionamiento e instalaciones (climatización, electricidad, fontanería, telecomunicaciones, etc.).
  • Equipamiento previsto.

Justificación del Cumplimiento del CTE:

Documentación que acredita la conformidad con las exigencias básicas del Código Técnico de la Edificación (CTE):

  • Seguridad estructural (DB-SE).
  • Seguridad en caso de incendio (DB-SI).
  • Seguridad de utilización y accesibilidad (DB-SUA).
  • Salubridad (DB-HS).
  • Protección frente al ruido (DB-HR).
  • Ahorro de energía (DB-HE).

Documentación para el Seguimiento de la Obra

Durante la ejecución, es fundamental mantener y gestionar adecuadamente la siguiente documentación:

  • Libro de Órdenes y Asistencias.
  • Libro de Incidencias en materia de Seguridad y Salud.
  • El proyecto de ejecución, incluyendo sus anejos y las modificaciones debidamente autorizadas por el DO.
  • Licencia de obras y comunicación de apertura del centro de trabajo.
  • Certificado final de obra.

El Libro del Edificio: Contenido y Gestión

El Libro del Edificio es un compendio documental que reúne toda la información técnica y jurídica relevante del inmueble, así como un registro de las incidencias significativas a lo largo de su vida útil.

Contenido del Libro del Edificio:

  • Identificación precisa del edificio y plano de emplazamiento.
  • Fechas clave: licencia de obras, inicio y finalización de la obra, licencia de primera ocupación.
  • Datos completos de todos los agentes que han intervenido en el proceso de edificación (promotor, proyectista, constructor, directores, etc.).
  • Datos técnicos del edificio, incluyendo descripción de sistemas e instalaciones.
  • El acta de recepción de la obra.
  • Información sobre la situación jurídica del edificio (cargas, servidumbres, etc.).
  • Instrucciones detalladas de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.
  • Identificación de los seguros de daños materiales o de caución contratados (garantías).

Obligaciones de los Propietarios:

Los propietarios tienen la obligación de conservar y actualizar el Libro del Edificio, consignando en él:

  • Las obras de reforma realizadas.
  • Las tareas de mantenimiento efectuadas.
  • Las inspecciones técnicas periódicas (ITE/IEE).
  • Posibles incidencias relevantes que afecten al edificio.

Entrega y Depósito:

  • El promotor debe entregar el Libro del Edificio al primer adquirente. En caso de comunidades de propietarios, se entregará al presidente de la comunidad.
  • El promotor conservará un ejemplar del Libro del Edificio, acompañado de la certificación emitida por el arquitecto Director de Obra (DO).

Tramitación del Proyecto y Gestión de la Dirección de Obra

Fases y documentación requerida previa al inicio de la obra:

  • Documentación inicial: Información facilitada por el promotor (datos de la propiedad, condiciones urbanísticas, estudio geotécnico, etc.).
  • Proyecto de edificación: Documento técnico completo redactado por proyectista competente y visado, si procede.
  • Proyectos parciales: Si existen (p. ej., proyecto de instalaciones), deben coordinarse con el proyecto principal.
  • Estudio (o Estudio Básico) de Seguridad y Salud: Documento preceptivo para la prevención de riesgos laborales en la obra.
  • Licencia de obra: Permiso municipal necesario para iniciar la construcción.
  • Otras autorizaciones administrativas: Permisos sectoriales según la naturaleza y ubicación de la obra (carreteras, costas, patrimonio, etc.).
  • Aviso previo: Comunicación a la autoridad laboral antes del comienzo de los trabajos (cuando sea requerido por normativa).
  • Plan de Seguridad y Salud: Elaborado por el contratista a partir del Estudio/Estudio Básico y aprobado por el Coordinador de Seguridad y Salud en fase de ejecución.
  • Apertura del centro de trabajo: Comunicación formal a la autoridad laboral del inicio de actividades en la obra.
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