Requisitos para adquirir la propiedad

Hay transmisión de la cosa pero no transmisión de la propiedad y por tanto no es una adquisición derivativa porque la titularidad que se tiene no depende de la titularidad del transmitente sino que deriva exclusivamente de la usucapión.

Dos clases de usucapión:

1. Ordinaria: + justo título + buena fe
2. Extraordinaria: solo posesión en los requisitos del art.
   1941 CC

Las dos tienen que reunir los requisitos del art. 1941 CC: posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.

Lo que cambia son los requisitos complementarios de la usucapión ordinaria y los plazos.

La usucapión ordinaria sirve para consolidar adquisiciones derivativas defectuosas. Se produce la transmisión pero el transmitente no es propietario y por tanto el adquirente no adquiere la propiedad. Este planteamiento requiere la buena fe y el justo título.

En cambio la usucapión extraordinaria sirve para consolidar definitivamente como propietario la posición jurídica de un poseedor que ha sido poseedor pacíficamente durante el tiempo suficiente como para hacerlo propietario de la cosa.

Reglas generales sobre la usucapión:

La usucapión ganada (es decir el caso en el que se cumplen todos los requisitos para la usucapión) ha de ser alegada por el usucapiente. Por lo tanto la adquisición definitiva de la propiedad depende de su voluntad. Es decir, si una persona es propietaria por usucapión ordinaria (cumpliendo todos los requisitos y plazos) y el antiguo propietario interpone una acción reivindicatoria, y el actual propietario no alega que ha adquirido la propiedad por usucapión, el juez tendrá que estimar la acción reivindicatoria. Es decir que la usucapión puede ser renunciada, y tiene que ser alegada para que surta efectos en juicio.

Art.

1937

CC: “Los acreedores, y cualquiera otra persona interesada en hacer valer la prescripción (o en este caso la usucapión), podrán utilizarla a pesar de la renuncia expresa o tácita del deudor o propietario”. EJEMPLO: Antonio debe 200.000E y vive en una casa que está usucapiendo, en principio carece de bienes para hacer frente a su deuda. Termina de usucapir la casa y podemos entender que ha adquirido la propiedad por usucapión. El piso en el que está viviendo está valorado en 250.000E, lo que quiere decir que los acreedores de Antonio por esos 200.000E ahora si que podrían cobrar con cargo a ese piso, es decir que podrían embargar el piso, hacer que se venda y con ese dinero obtener el pago de la deuda. Si Antonio renuncia a la usucapión, eso quiere decir que se queda sin la propiedad y que por tanto los acreedores ya no podrán cobrar. A partir de allí, el art. 1937 CC permite a los acreedores utilizar la usucapión a pesar de la renuncia tácita del deudor o propietario.

La usucapión, como regla, se puede hacer valer frente a cualquier persona, incluso frente a menores incapacitados (art. 1932 CC) o frente al heredero aunque este ignore todavía que lo es (art. 1934 CC). El problema que plantean estos casos, los menores, los incapacitados o el heredero que no sabe todavía que lo es, no pueden interrumpir la prescripción por ellos solos por esa misma situación de que son menores, o incapacitados o por desconocimiento. Sería lógico que la usucapión se pudiera suspender hasta que los menores, incapacitados o herederos ignorantes pudieran interrumpirla PERO no es así, la usucapión corre también frente a ellos.

En cuanto a los bienes o derechos que pueden ser usucapidos en principio solo pueden serlo la propiedad y los derechos reales, no los derechos de crédito. Se puede adquirir por usucapión la propiedad o un usufructo pero no un arrendamiento. Pero no todos los derechos reales son susceptibles de usucapión, sino solo los que comportan posesión de la cosa, como el usufructo, la servidumbre de paso pero no una hipoteca. Pero además de ser derechos reales que comporten la posesión de la cosa, tienen que estar protegido por una acción de contenido vindicatorio.
EJEMPLO: Por ello se puede usucapir una propiedad o usufructo (que está protegida por la acción reivindicatoria), o se puede usucapir una servidumbre (que está protegido por la acción confesoria), pero no se puede usucapir el derecho de prenda (que es un derecho de garantía, que es verdad que conlleva la posesión de la cosa pero no se puede adquirir por usucapión porque el derecho real de prenda no está protegido por ninguna acción vindicatoria).

La usucapión no sirve solamente para adquirir la propiedad u otros derechos reales, sino también para extinguir derechos reales limitados y consolidar la propiedad de la que se es titular. Es la llamada usucapio libertatis.
Para adquirir el pleno dominio de una cosa sobre la que antes existía un dominio limitado por la existencia de un derecho real limitado. Esto se consigue mediante la posesión en concepto de dueño como si la cosa estuviera libre de ese derecho limitado que existe. Naturalmente, el derecho limitado en cuestión tiene que conllevar posesión de la cosa. EJEMPLO: soy propietario de una finca y sobre esa finca existe un usufructo. Vamos a suponer también que a partir de un determinado momento soy yo el que empieza a usar y disfrutar la cosa como propietario pleno. Pues bien, cuando pasen los plazos para usucapir, yo lo que habré adquirido será la libertad de la finca, habré adquirido por usucapión la plenitud de los derechos sobre la finca y ello llevará consigo la extinción del usufructo. Por lo tanto cuando el propietario posee la cosa como libre de derechos reales limitados durante el tiempo y los requisitos para usucapir, lo que adquiere no es la propiedad sino la libertad de la finca (la plenitud de facultades sobre esta), y por tanto su propiedad pasa de ser limitada a ser plena.

Requisitos de la posesión que es necesaria para usucapir: Art. 1941 CC

1. En concepto de dueño:
   Art. 447 CC. Se puede tener bien directamente en caso de posesión inmediata o bien a través de un poseedor inmediato que entonces es una posesión mediata en concepto de dueño. EJEMPLO: yo he comprado una finca pero resulta que el vendedor no era el propietario y por tanto yo no soy el propietario y en lugar de usarla yo, lo que he hecho es arrendarla. En este caso el poseedor inmediato es el arrendatario y yo soy poseedor mediato pero yo estoy usucapiendo en concepto de dueño a través del arrendatario. Posee realizando los actos propios de un dueño.

Puede pasar que yo posea en concepto de dueño pero a partir de un determinado momento pase a poseer en un concepto distinto del de dueño, y viceversa. Esta interversión del concepto posesorio determina el comienzo o la interrupción de la usucapión. Hay que añadir que según el art.

436

CC se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquiríó, pero se admite prueba en contra.

2. La posesión tiene que ser también pública y pacífica:
   Los actos del Art.
   

   444

   CC, es decir, los meramente tolerados o con violencia no sirven para empezar una usucapión, no conceden al que realiza estos actos la posesión de la cosa a efectos de usucapión.
3. Por último la posesión ha de ser no interrumpida durante los plazos legales. Por ejemplo si se necesitan 10 años para usucapir y se interrumpe a los 4 años, luego al retomar el computo habría que empezar de 0. Según el art.
   1960.2 CC se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior, ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario. Según el art.
   1960.1 CC el poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el de su causante, es decir, por EJEMPLO que si una persona no es propietaria de una cosa, la está usucapiendo y el tiempo para usucapirla es de 10 años, cuando lleva 4 años la vende y entonces el comprador solo necesitará 6 años para usucapirla en lugar de 10.

interrupción de la usucapión

1. art.
   

   1944

   CC “Se interrumpe naturalmente la posesión cuando por cualquier causa se cesa en ella por más de un año”, pasado ese año la interrupción se entiende producida desde que se perdíó la tenencia material. El plazo es de un año, que es justo el plazo en el que se puede realizar el interdicto. EJEMPLO: Puede ocurrir que durante ese año se haya interpuesto un interdicto, imaginemos que la ultima semana del año. Naturalmente el interdicto será resuelto más adelante, y allí es donde entra en juego el art. 466 CC “El que recupera, conforme a derecho, la posesión indebidamente perdida, se entiende para todos los efectos que puedan redundar en su beneficio que la ha disfrutado sin interrupción” , es decir que si yo pierdo la posesión porque alguien me despoja de la cosa, interpongo el interdicto cuando falta una semana para que se cumpla el año, y ocho meses después recupero la posesión por el interdicto, se entiende que nunca he dejado de tener la posesión a efectos de usucapión.
2. Art.
   

   1945

   CC “La interrupción civil se produce por la citación judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato de Juez incompetente”. EJEMPLO: Primero que nada en una situación de usucapión nos encontramos con la persona que posee la cosa con la intención de usucapir pero también nos encontramos con el verdadero propietario. Este ultimo puede interrumpir la usucapión a través de la citación judicial hecha al poseedor, es decir interponiendo por ejemplo una acción reivindicatoria.
3. Mediante el reconocimiento hecho por el poseedor de que es poseedor en concepto distinto del de dueño y esto produce una interversión del concepto posesorio. Por EJEMPLO si yo estoy poseyendo en concepto de dueño pero en un momento determinado reconozco que el propietario es otra persona.

La usucapión ordinaria además de los requisitos del art. 1941 CC necesita dos requisitos complementarios:art.

1940

CC “Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley”.

1. Justo título. Art.
   

   1952

   CC “Entiéndese por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate” por ejemplo unacompraventa, una donación, una permuta, una herencia… y de acuerdo con el art.
   

   1953

   CC “El título para la prescripción ha de ser verdadero y válido” no es verdadero el titulo que no existe en realidad y no es válido el título que es nulo. En cambio pueden ser suficientes a efectos de usucapión los llamados títulos claudicantes, es decir los títulos anulables, pero en estos casos la usucapión no sirve para subsanar esos defectos ya que nada impide que al adquirir por usucapión se ejercite la acción de anulabilidad y el adquirente se vea obligado a devolver esa cosa como consecuencia de la anulación del contrato. Volvemos aquí a que la usucapión sirve para resolver un problema de titularidad del transmitente, no un problema en el titulo de adquisición. Por EJEMPLO, vamos a suponer que un menor vende mediante un contrato de compraventa un bien que no es de su propiedad. Aquí tenemos 2 problemas: primero que el contrato realizado por el menor es anulable y segundo que además el menor no es propietario. Pues bien, la usucapión lo que resuelve el problema de que el menor no es propietario. El adquirente puede usucapir el bien aunque el vendedor no sea el propietario. Resuelve el segundo problema, pero no el primero de la invalidez del contrato por consecuencia de que el vendedor es menor, y por tanto es un contrato sujeto a anulabilidad y si se ejecuta la acción de anulabilidad y el juez la estima el comprador deberá devolver el bien porque el contrato en cuya virtud lo adquiríó fue finalmente declarado no valido. Según el art.
   

   1954

   CC “El justo título debe probarse; no se presume nunca” lo que quiere decir que en materia de usucapión NO se aplica la regla del art.
   

   448

   CC “El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título, y no se le puede obligar a exhibirlo”.
2. Buena fe. Art.
   

   1950

   CC “La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibíó la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio”. Y de acuerdo con el art. 1951 CC se aplican las condiciones de la buena fe exigidas para la posesión en los artículos 433, 434, 435 y 436 de este Código. El art. 435 CC dice que “La posesión adquirida de buena fe no pierde este carácter sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente” esto quiere decir que un poseedor puede pasar de ser de buena fe a ser de mala fe, o viceversa (aunque menos probable esto ultimo). La buena fe entonces hace falta durante todo el plazo de la usucapión. En caso de que un poseedor de buena fe pase a ser de mala fe en el momento que está usucapiendo, se aplica analógicamente el art. 1958 CC y hacer el computo proporcionalmente, es decir que por EJEMPLO si llevaba 5 años de poseedor de buena fe de los 10 necesarios para adquirir por usucapión, y paso a ser de mala fe entonces llevaba la mitad de los años para terminar de usucapir. Paso a ser usucapión extraordinaria (que el único requisito que se necesita es la posesión del art. 1941 CC) que se necesitan 30 años, pero como llevaba la mitad de los años en la ordinaria entonces haciendo el computo proporcional me quedarían la mitad de años para usucapir por usucapión extraordinaria, es decir que me quedarían 15 años.

En cuanto a los plazos de la usucapión ordinaria son 3 años para bienes muebles y 10 o 20 años para los inmuebles según sea entre presentes o ausentes. En cuanto a la extraordinaria se necesitan 6 años para los muebles y 30 años para los inmuebles.