Requisitos de la presunción

LA PROPIEDAD HORIZONTAL

El CC, dentro del título dedicado a la comunidad de bienes, incluye un artículo, el 396, que introduce la posibilidad de casas por pisos y que es el punto de partida de la llamada propiedad horizontal, regulada por una ley específica a la que remite este artículo, la Ley 49/1960, de 21 de Julio, sobre propiedad horizontal. Esta ha sido objeto de diversas modificaciones, la más importante en 1999 y la última en 2013.

La propiedad horizontal es una forma de propiedad que recae sobre un edificio dividido en pisos o locales, según la cual se atribuye al titular de cada una de esas partes privativas el dominio exclusivo sobre ellas, además de la copropiedad de los elementos comunes que haya en el edificio. Se caracteriza por conjugar la propiedad separada o privativa de los pisos o locales de un edificio y la copropiedad sobre los elementos comunes del mismo.

En cuanto a la propiedad privativa, recae sobre los pisos, locales u otras partes del edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida independiente a un elemento común o a la vía pública, y también recae sobre aquellas partes que se hayan constituido en el título constitutivo como anejos, es decir, la propiedad recae, por ejemplo, sobre el piso
3º C y el trastero nº 9 (el anejo, inseparable del piso, si se vende el piso, se vende el anejo, el trastero).

A cada piso o local se le atribuye una cuota de participación en relación con el total valor del inmueble, que constituye el módulo al que se recurre para determinar la contribución a las cargas de la comunidad. Por ejemplo, los gastos mensuales de comunidad.

La cuota sirve también para establecer la participación en los beneficios de la comunidad (puede haber beneficios, por ejemplo, derivados de la instalación de un rótulo publicitario en la fachada). La cuota sirve para conformar las mayorías para adoptar acuerdos en las juntas, y también para explicitar el quantum por el que cada propietario deberá de responder en las deudas de la comunidad.

Por otro lado, al dueño de cada piso o local le corresponde un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio (cubierta, fachada, portal, ascensor, contadores, piscina, pista de pádel, etc.). El artículo 396 CC contiene una enumeración de elementos comunes pero que no es numerus clausus, ni tiene carácter imperativo (ni todos los elementos contenido en ella deben ser necesariamente comunes ni excluye otros posibles elementos comunes).

La jurisprudencia ha distinguido entre:

elementos comunes por naturaleza (cuando por la por la propia naturaleza de las cosas deben ser necesariamente comunes: suelo, muro, escaleras…)
elementos comunes por destino (aquellos respecto de los cuales puede predicarse su condición de comunes o de privativos, y puede procederse a su desafección, por ejemplo, terrazas o patios interiores que antes eran comunes ahora pueden pasar a ser privativos y a la inversa).

Las partes en copropiedad solo pueden ser enajenadas, gravadas o embargadas con la correspondiente parte privativa de la que son inseparables. El propietario del 3º C no puede vender su participación de la piscina, el ascensor, las escaleras, etc.

En cuanto al régimen jurídico aplicable a la Propiedad Horizontal, el articulo 396 CC se remite a las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, a la voluntad de los particulares. Esta legislación especial es la Ley de Propiedad Horizontal. Por lo que se refiere a la voluntad de los particulares, esta opera a través del título constitutivo, los estatutos, el reglamento de régimen interno y los acuerdos de la junta de propietarios.

Para hablar de la regulación contenida en la Ley, comenzaremos por delimitar su ámbito de aplicación, cuándo y cómo se aplica la Ley.

Se aplica, en primer lugar, a las comunidades de propietarios constituidas en régimen de propiedad horizontal por medio de un título constitutivo. El título constitutivo de la propiedad horizontal puede ser concedido por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, y si son varios, pues por los propietarios del edificio.

Aunque la Ley no exige una forma específica, se emplea la escritura pública para la inscripción en el Registro de la Propiedad.

El título debe contener, necesariamente, la descripción del inmueble en su conjunto, la descripción de cada piso o local y la cuota de participación de cada uno. Además, puede contener los estatutos, que se refieren al uso y destino del edificio (y de los pisos o locales) a la administración y gobierno, a los gastos, seguros, conservación, etc. Por ejemplo, pueden contener cláusulas por las que se atribuye el uso exclusivo de los patios interiores a los propietarios de los primeros pisos o se destina una sala al uso común como sala social, cláusulas que impiden la realización de una actividad profesional en los pisos, cláusulas que permiten unir o dividir pisos o locales sin necesidad de autorización de la junta de propietarios, cláusulas referidas a la apertura de una cuenta corriente y las normas de gestión de la misma, etc.

En cuanto al ámbito de aplicación de la Ley, ya hemos mencionado que se aplica a las comunidades constituidas con título constitutivo. En segundo lugar, se aplica también a las comunidades que, aunque no hayan otorgado título constitutivo, sí reúnen los requisitos del artículo 396 CC. Esos requisitos son: que haya una propiedad separada de los pisos y locales susceptibles de aprovechamiento independiente que lleva inherente la copropiedad de los elementos comunes.

En tercer lugar, la ley se aplica a los complejos inmobiliarios privados, siempre que estos estén integrados por 2 o más edificaciones o parcelas independientes cuyo destino sea la vivienda o locales, y los titulares de los particulares de los pisos o locales participen en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios o servicios. Es el caso de edificios con varios portales o urbanizaciones privadas con varias edificaciones que comparten instalaciones y servicios, como alumbrado, jardín, piscina, pista de tenis, salón social, etc.

En cuarto lugar, la ley se aplica a las subcomunidades. Tienen lugar cuando, en el título constitutivo se establece que varios propietarios disponen en régimen de comunidad, para uso y disfrute exclusivo, de elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica. Por ejemplo, se puede establecer una subcomunidad para los garajes o para los locales comerciales de un edificio.

En quinto y último lugar, la ley se aplica a las entidades urbanísticas de conservación cuando lo dispongan sus estatutos. Estas entidades son creadas por particulares, por propietarios de terrenos, para colaborar en la gestión urbanística del sector, mediante, por ejemplo, la conservación de las zonas verdes, el mobiliario urbano, el alumbrado…

En cuanto a las obligaciones y prohibiciones de los propietarios, el conjunto de propietarios puede establecer normas de régimen interno para regular la convivencia y la utilización de las cosas comunes. Por ejemplo, pueden regular el horario de recogida de basuras, los periodos de funcionamiento de la calefacción, el horario y normas de uso de la piscina, las pistas de deportes, el tendido de la ropa…

Por otro lado, la ley también regula obligaciones y prohibiciones (arts. 9 y 7 Ley de Propiedad Horizontal) orientadas a salvaguardar el interés general y particular de los propietarios y a propiciar el buen funcionamiento de la comunidad. Por ejemplo, regula la obligación de respetar las instalaciones, mantener en buen estado el piso o local, permitir la entrada en el piso para la realización de obras o instalar servicios comunes (por ejemplo, una antena), la prohibición de realizar actividades molestas, nocivas, peligrosas, etc.

La LPH regula también la obligación del propietario de contribuir a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación. La ley otorga preferencia a la comunidad respecto de ciertos acreedores del propietario para cobrar estos gastos, y, además, en los casos de transmisión, afecta el piso o local al cumplimiento de la obligación de contribuir estos gastos generales. Eso quiere decir que el adquirente de una vivienda responde con el piso adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidades por los anteriores propietarios, aunque no ilimitadamente, solo de las imputables a la parte vencida de la anualidad en la que tiene lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.

Además de contribuir a los gastos generales, el propietario debe contribuir, también con arreglo a su cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existe en la comunidad para obras de conservación, reparación y rehabilitación. En caso de que el propietario no cumpla con estas obligaciones de contribuir a los gastos y a la dotación del fondo de reserva, el presidente y el administrador pueden exigírselo judicialmente si así lo acuerda la junta de propietarios.

El propietario puede realizar obras en el piso o local siempre que antes informe a la comunidad y siempre que estas obras no alteren la seguridad del edificio, su estructura general y su configuración exterior. Por ejemplo, no se puede abrir una ventana en la cubierta, pintar el balcón de un color distinto al resto o cerrar la terraza. Será preciso además que esas obras no perjudiquen los derechos de otros propietarios, por ejemplo, no se puede instalar una salida de humos que moleste a otros vecinos. Para poder realizar una obra que no cumpla con estos requisitos, se requerirá el correspondiente acuerdo de la junta. Son órganos de gobierno de la comunidad, el presidente (regulado en el artículo 13 LPH), secretario (artículo 19 LPH) y el administrador (artículo 20 LPH).

La junta es el órgano rector colectivo y está compuesta por todos los propietarios, que pueden asistir de modo personal o por representante. La adopción de acuerdos está regulada en el artículo 17 LPH (es necesaria la unanimidad para la adopción de acuerdos que supongan la aprobación o la modificación del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad, para los demás acuerdos, basta, en primera convocatoria, con el voto de la mayoría del total de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación; en segunda, con el voto de la mayoría de los asistentes, siempre que esta mayoría represente más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes).

Por ejemplo, una comunidad tiene 100 propietarios y a la junta acuden 60. Para aprobar en primera convocatoria, es necesario que al menos 51 voten a favor y que la suma de las cuotas de estos 51 superen el 50% del total de las cuotas de participación. Si eso no se consigue, necesitan ir a una segunda votación. En este caso, son necesarios al menos 31 votos favorables y que la suma de las cuotas de esos 31 superen el 50% del total de las cuotas de los 60 asistentes.

Entre el sistema de unanimidad y el de mayoría en los términos vistos, la LPH establece un sistema de mayorías cualificadas que, en algunos flexibiliza la rigidez de la unanimidad. Es necesario el voto de las 3/5 partes del total de propietarios, que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación para acuerdos sobre portería, conserjería, vigilancia y otros servicios de interés general, aunque supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos. Lo mismo para el arrendamiento de elementos comunes que no tuvieran asignado uso específico. Es necesario el voto de la mayoría para acuerdos que impliquen la supresión de barreras arquitectónicas, y en todo caso, para la instalación del ascensor, y ello aunque suponga la modificación del título constitutivo o de los estatutos. En principio, ningún propietario puede exigir la instalación de servicios o mejoras que no sean necesarios para la adecuada conservación, la seguridad o la accesibilidad. Ahora bien, es posible que la junta acuerde la instalación con la mayoría cualificada del voto de las 3/5 partes. En este caso, si el importe excede de 3 mensualidades de gastos ordinarios de la comunidad, el disidente no estará obligado. Eso sí, si en el futuro desea beneficiarse de la instalación deberá abonar el importe correspondiente.

Por último, es necesario el voto favorable de 1/3 para instalar servicios de telecomunicaciones, energías renovables y nuevos suministros energéticos. La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación y mantenimiento a los propietarios que no hubieran votado a favor, aunque si luego estos quieren acceder a estos servicios, deberán también abonar el importe que les hubiera correspondido.

La comunidad responde de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos que tenga a su favor. La LPH establece la responsabilidad subsidiaria de los propietarios: si el acreedor no puede percibir lo que se le debe, puede dirigirse, contra cada propietario que haya sido parte en el correspondiente proceso, por la cuota que le corresponda en el importe satisfecho.

Ahora bien, aquellos propietarios que se encuentren al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento podrán oponerse a la ejecución. La situación sería la siguiente: el acreedor demanda a la comunidad y a algunos propietarios, recae sentencia que condena a todos los demandados como deudores, en el trámite de ejecución de la sentencia se pone de manifiesto la insuficiencia matrimonial de la comunidad, el acreedor puede requerir entonces a algunos de los propietarios demandados para que satisfagan la parte de deuda que les corresponde en proporción a su cuota, y el propietario requerido puede oponerse si se encuentra al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad.

El régimen de propiedad horizontal se extingue por la destrucción del edificio o por la conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.