Patrimonio Público del Suelo en Andalucía: Claves y Gestión

Definición

El patrimonio público del suelo se define como el conjunto de bienes y derechos que integran las diferentes administraciones públicas, destinados a cumplir las finalidades que la ley atribuye en materia urbanística. Esta caracterización se deriva de la normativa que regula los patrimonios públicos del suelo, contemplados en la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.

La regulación específica de estos bienes se encuentra en la legislación urbanística andaluza (LOUA).

Clases y Constitución de los Patrimonios Públicos del Suelo

El artículo 127.1 de la LOUA establece que “La Comunidad Autónoma de Andalucía y los municipios, por sí o mediante organismos y entidades de Derecho Público, deben constituir y ejercer la titularidad del Patrimonio Autonómico de Suelo y los Patrimonios Municipales de Suelo, respectivamente…”.

De esto se derivan las siguientes consecuencias:

Clases: Patrimonio Autonómico de Suelo y Patrimonios Municipales de Suelo.
Entes públicos titulares: La Comunidad Autónoma de Andalucía y los municipios, directamente o a través de organismos y entidades de Derecho Público.
Obligación de constitución: Las administraciones están obligadas a constituir estos patrimonios.

Finalidad (Art. 127.1)

La finalidad de los patrimonios públicos del suelo, según el artículo 69.1 de la LOUA, es:

Crear reservas de suelo para actuaciones públicas.
Facilitar la ejecución de los instrumentos de planeamiento.
Conseguir una intervención pública en el mercado de suelo para influir en la formación de los precios.
Garantizar una oferta de suelo suficiente para la ejecución de viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública.

Bienes y Recursos Integrantes de los Patrimonios Públicos de Suelo (Art. 128)

Terrenos y construcciones adquiridos por la Administración titular para su incorporación al patrimonio de suelo, incluyendo los adquiridos por derechos de tanteo y retracto.
Terrenos y construcciones obtenidos por cesiones correspondientes a la participación de la Administración en el aprovechamiento urbanístico.
Ingresos derivados de la sustitución de cesiones por pagos en metálico.
Ingresos obtenidos por sanciones urbanísticas, descontando el importe destinado a la inspección y disciplina territorial y urbanística.
Ingresos obtenidos por la prestación compensatoria en suelo rústico.
Recursos derivados de su gestión y los bienes adquiridos con la aplicación de tales recursos.
Ingresos procedentes de la concesión o autorización sobre bienes dotacionales, arrendamiento o intereses bancarios, y los bienes permutados o el producto de su enajenación.

Régimen Jurídico y Registro de los Patrimonios Públicos del Suelo (Art. 127.2 y ss.)

El régimen jurídico se caracteriza por:

Cada patrimonio público de suelo es independiente del restante patrimonio de la Administración titular.
Los bienes y recursos que legalmente deben integrar los patrimonios públicos de suelo están sometidos al régimen dispuesto en la LOUA, independientemente de la constitución formal del patrimonio.
Existe la obligación de las Administraciones titulares de crear un registro público donde se inscribirán todos los bienes y derechos que integran el patrimonio.

La gestión de los patrimonios públicos del suelo se rige por el régimen de los bienes patrimoniales de la correspondiente administración pública, en lo no previsto expresamente en la LOUA.

La gestión implica el ejercicio de las facultades necesarias para asegurar el cumplimiento de las finalidades del artículo 69.
El régimen de gestión es el de los bienes patrimoniales de la Administración, en lo no previsto en la LOUA.
Se puede recurrir al crédito, incluso con garantía hipotecaria, para la constitución, ampliación y gestión de los patrimonios públicos de suelo.
Los ingresos procedentes de la enajenación o explotación del patrimonio deben aplicarse a la conservación y ampliación del mismo.

Los entes encargados de la gestión pueden ser la propia Administración Pública o entidades dependientes, ya sean organismos o entidades de derecho público, o sociedades mercantiles de capital íntegramente público. En este último caso, la gestión no podrá incluir funciones que requieran el ejercicio de autoridad.

Destino de los Bienes Integrantes de los Patrimonios Públicos de Suelo: Terrenos y Construcciones (Art.)

Según el artículo 75.1 de la LOUA:

En suelo residencial, a la construcción de viviendas protegidas. Excepcionalmente, se podrán enajenar para otros tipos de viviendas si está justificado por la ordenación territorial y urbanística y redunda en una mejor gestión del patrimonio.
A usos declarados de interés social, según los fines del artículo 3, por disposición normativa o instrumentos de ordenación territorial y urbanística, o por decisión del órgano competente.

Destino de los Bienes Integrantes de los Patrimonios Públicos de Suelo: Ingresos y Recursos Derivados de su Gestión (Art. 129.2)

Según el artículo 75.2:

La adquisición de suelo destinado a viviendas protegidas y a la construcción de estas.
Soluciones habitacionales urgentes para paliar los efectos de situaciones de emergencia, así como a otros usos de interés social, conforme al artículo 3.
La conservación, mejora, ampliación, urbanización y gestión urbanística de los propios bienes del patrimonio.
La ejecución de actuaciones públicas o el fomento de actuaciones privadas para la mejora, conservación, mantenimiento y rehabilitación de la ciudad existente, desarrollo de energías renovables o la mejora de la eficiencia energética y accesibilidad.
La ejecución de sistemas generales y locales, equipamientos, dotaciones y actuaciones públicas para la mejora y puesta en valor de espacios naturales y bienes inmuebles del patrimonio histórico.
Creación y promoción de suelo para actividades empresariales que generen empleo, vinculadas a operaciones de regeneración y renovación urbana, con medidas sociales, ambientales y económicas en una estrategia administrativa global.

Disposición Sobre los Bienes de los Patrimonios Públicos de Suelo (Art. 129.3)

Según el artículo 76:

a) Enajenados/vendidos mediante los procedimientos previstos en la legislación aplicable a la Administración titular, salvo adjudicación directa, y mediante concurso cuando se destinen a viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública y a los usos previstos en la letra b) del apartado primero del artículo anterior.

(Los bienes patrimoniales se venden por concurso público, es decir, la mejor oferta, y no el más barato)

b) Cedidos gratuitamente o por precio inferior al de su valor urbanístico cuando se destinen a viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública y a los usos previstos en la letra b) del apartado primero del artículo anterior, directamente o mediante convenio, a otras Administraciones públicas territoriales, y a entidades o sociedades de capital íntegramente público.

c) Cedidos gratuitamente o por precio inferior al de su valor urbanístico, para el fomento de viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública, a entidades sin ánimo de lucro, cooperativas o de carácter benéfico o social, mediante concurso.

d) Enajenados mediante adjudicación directa dentro del año siguiente a la resolución de los procedimientos a que se refiere la letra a) o de la celebración de los concursos previstos en la letra c), cuando unos y otros hayan quedado desiertos, con sujeción a los pliegos o bases por los que éstos se hayan regido.

Otras Previsiones de Interés

En materia de gestión: Para la gestión y desarrollo de los patrimonios públicos de suelo se podrán adoptar mecanismos de cooperación y colaboración interadministrativos, así como fórmulas jurídicas de colaboración público-privada, de acuerdo con la legislación de contratos con el sector público, del régimen jurídico del sector público y del régimen local.

En relación con su destino: En los términos y condiciones establecidas por la legislación básica del Estado en materia de suelo, el patrimonio municipal de suelo podrá destinarse a reducir la deuda comercial y financiera del Ayuntamiento.

Otros Instrumentos de Intervención en el Mercado del Suelo: Derecho Real de Superficie (Art. 131)

Este derecho, contemplado en la legislación estatal del suelo (art. 53 TR Ley del Suelo), faculta a una persona (superficiario) para construir en suelo ajeno. La titularidad del suelo sobre el que se construirá debe ser pública.

Se regula por la legislación estatal del suelo.
Lo pueden constituir Administraciones y entidades públicas en bienes de su propiedad o integrantes de su patrimonio público de suelo, también privados.
Atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante, vuelo y subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas.
Constitución: escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.
El plazo de duración será el establecido en el título constitutivo, sin exceder de 99 años.

Otros Instrumentos de Intervención en el Mercado del Suelo: Derechos de Tanteo y Retracto

Son derechos personales que se enmarcan en la adquisición preferente. Atribuyen al titular:

En caso de no notificación previa de la transmisión por el propietario, surge el derecho de retracto a favor de la administración, que deberá ejercitarse en el plazo de 60 días siguientes a la notificación de la transmisión efectuada. La notificación de las condiciones de la transmisión está sometida a un plazo de caducidad de cuatro meses. Para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, es esencial la notificación de las condiciones de la transmisión o de la propia administración.