Obligaciones del arrendador en venezuela

Tema 9. Los arrendamientos de cosas en general

1. Clases de arrendamiento de cosas (esquema de clase)

1. El arrendamiento de cosas regulado en el código civil: supuestos afectado
2. Los arrendamientos de temporada concertados con anterioridad al 1 de enero de 1995.
3. Los arrendamientos de locales para casinos o círculos dedicados al esparcimiento o recreo de sus componentes o asociados, celebrados con anterioridad al 1 de 1995.
4. El arrendamiento de industria anterior al 1 de enero 1995, en el que el arrendatario recibe, además del local, el negocio o industria en el establecido, de modo que el objeto del contrato sea no solamente los bienes que en el mismo se enumeren, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada.
5. Los arrendamientos de fincas rusticas entre parientes próximos y los que se dediquen a la caza o finalidades industriales o secundarias, excluidos explícitamente de la ley de arrendamientos rústicos.

1. Derechos y obligaciones del arrendador.

Según el art 1554 CC, el arrendador está obligado a entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato; a hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estafo de servir para el uso a que ha sido destinada; y a mantener al arrendatario en el goce pacifico de la cosa por todo el tiempo del contrato.

El incumplimiento de la obligación de realizar las obras de conservación y reparación puede originar daños materiales y personales al arrendatario, que deberán ser indemnizados por el arrendador. En este sentido, la sentencia del TS de 4 de junio 1997 condeno al arrendador por incumplimiento contractual, al no haber realizado las obras de conservación, lo que produjo el derrumbe del balcón que ocasiono la muerte del arrendatario.

La obligación de mantener en el goce pacifico guarda estrecha relación con el contenido del contrato de que se trate. Se los contratantes pactan que el arrendatario conoce y acepta el estado en el que se le entrega la cosa, o que se compromete a gestionar todos los permisos para ponerla en funcionamiento, no podrá imputar después al arrendador el incumplimiento de la obligación de mantenerle en el goce pacifico.

El código civil señala otras obligaciones del arrendador, como la de saneamiento por evicción y por vicios ocultos, que se rige por las reglas de la compraventa, la de no variar la forma de la cosa arrendada y la de abonar las reparaciones de los predios urbanos arrendados, en caso de duda sobre quien deba estar obligado a satisfacerlas.

1. Derechos y obligaciones del arrendatario.

A tenor del art 1555 CC, el arrendatario está obligado:

1. A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos. A falta del pacto, se pagara en el domicilio del arrendatario y en cuanto al tiempo, se estará a la costumbre de la tierra.
2. A usar de la cosa arrendada como una diligencia padre de familia, destinándola al uso pactado, y sin variar su forma, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.
3. A pagar los gastos que ocasionen la escritura del contrato.

También está obligado el arrendatario.

1. A poner en conocimiento del propietario, en el más breve plazo posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya realizado abiertamente prepare en la cosa arrendada y a comunicar con la misma urgencia la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el art 1554.2, respondiendo de los daños que se ocasionen por su negligencia.
2. A tolerar la obra consistente en una reparación urgente que no puede diferirse hasta la conclusión del arriendo, aunque le sea muy molesta e incluso si durante ella se ve privado de una parte de la finca. Si la reparación dura más de cuarenta días, debe disminuirse el precio del arriendo a proporción del tiempo y de la parte de la finca de que el arrendatario se vea privado.
3. A devolver la finca a concluir el arriendado, tal y como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.
4. A responder del deterioro o perdida que tuviere la cosa arrendada a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. Las sentencias del TS de 8 de noviembre 1999 y 20 noviembre 1999 atribuyeron al arrendatario la responsabilidad por el incendio de la nave arrendada, al no haberse demostrado que el suceso se debiera a la instalación eléctrica o a un caso fortuito. También responde del deterioro causado por las personas de su casa. El art 1568 CC, remite expresamente a los art 1182 y 1183 CC, para el caso de pérdida de la cosa arrendada.

1. Extinción del arrendamiento de cosas.

El contrato se extingue por las siguientes cosas.

1. Por resolución debida al incumplimiento de las obligaciones de una u otra parte contratantes.
2. Por expiración del plazo pactado, sin necesidad de requerimiento.
3. Por la venta de la cosa arrendada, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la ley hipotecaria, y sin perjuicio de la obligación de indemnizar por parte del vendedor.
4. Por pérdida de la cosa arrendada.
5. Por desistimiento del arrendatario, en caso de que sea necesario realizar una obra de tal naturaleza que hace inhabitable la parte que el y su familia necesitan para su habitación.