Modos de Adquisición del Derecho Real: Ocupación y Prioridad

7. Acciones de protección: El titular del derecho real puede reaccionar frente a las perturbaciones de mero hecho llevadas a cabo por terceros mediante las acciones de retener o recobrar la posesión, con las que respectivamente se pretende el cese o la recuperación de la misma por parte de quien es perturbado o despojado de ella. Se trata de acciones que atienden al mantenimiento de la situación posesoria. Frente a las perturbaciones, el titular del derecho real dispone de acciones reales que pueden ser declarativas o petitorias, o reunir ambos caracteres, como en el caso de la reivindicatoria.

1. Acción reivindicatoria:

Prevista en el art. 348.2, es aquella de la que dispone el propietario no poseedor contra el poseedor no propietario sin título bastante para poseer o para mantenerse en la posesión contra el propietario. La acción es de condena porque pretende que el poseedor de la cosa la restituya al propietario con sus frutos y accesiones. Es, por tanto, una acción real que se puede ejercitar erga omnes, de condena y restitutoria.

2. Acciones declarativas:

La acción declarativa del dominio: se dirige a obtener una declaración judicial de constatación, existencia o afirmación de la propiedad con eficacia erga omnes, de manera que la finalidad de la acción es la de obtener la declaración de que el demandante es propietario de la cosa. Es una acción de defensa de la propiedad y exige prueba o justificación de un justo título de propiedad. Pero no basta con ser propietario para poder ejercitar la acción declarativa del dominio, además se tiene que tener un interés legítimo en la propia declaración del dominio.
La acción negatoria la dispone el propietario frente a quien alega la existencia de un gravamen sobre la cosa objeto de su dominio. La legitimación activa corresponde al propietario y al enfiteuta, pero también a cualquier titular de un derecho real sobre cosa ajena, y en defensa de sus facultades afectadas por el gravamen. El objeto de la acción es que se declare que la propiedad está libre de gravámenes, no solo la inexistencia del gravamen reclamado.
La acción confesoria es aquella a través de la cual el titular de un derecho real limitado, p.e. servidumbre, pretende que este sea declarado frente a quien lo desconoce.

3. Acción publiciana:

No es realmente una acción de defensa del dominio, sino de protección de la mejor posesión, es decir, es una acción posesoria, pero que puede ejercitarla el propietario que carece de título escrito o al que le es difícil la prueba de su dominio. Históricamente era una acción de defensa de la posesión ad usucapionem, de manera que protegía al poseedor que aún no había completado el tiempo necesario para adquirir por usucapión el dominio y no podía ejercitar la acción reivindicatoria.

8. La prioridad o preferencia es una facultad que se contiene en el derecho real, de imponer su eficacia frente a otros derechos de ejercicio incompatible. Pero, además, es el criterio o principio por el que se resuelve el conflicto generado por la concurrencia, sobre una misma cosa, de varios derechos reales incompatibles. Según el grado de compatibilidad, la regla prior tempore, potior iure actúa ordenando o excluyendo el ejercicio de estos derechos. La compatibilidad se mide por la amplitud de disfrute o por la naturaleza del derecho.

Posibilidades

Si fueran derechos concurrentes pero compatibles, hay que ver: siendo totalmente compatibles, no hay problemas. i.e. Servidumbres diferentes. Si son compatibles solo en parte, se aplicará el criterio de preferencia en la parte incompatible, el más antiguo es el preferente.
Si fueran dos derechos concurrentes incompatibles, si son de igual naturaleza, i.e. cuando una misma cosa ha sido adquirida por varias personas. Tendrá prioridad quien tenga el título más antiguo. El otro no tendrá efectividad. En todo caso, quedará expectante. Primero es el derecho constituido válidamente con anterioridad, por título cuya fecha se tenga por cierta frente a terceros.
Si son de distinta naturaleza: habrá que determinar el derecho más antiguo, ya que el que se constituya después no puede perjudicar, limitar o restringir el derecho previamente constituido.

Aplicación especial del criterio de prioridad (en el plano registral):

Depende no de la fecha de constitución del derecho, sino de llegada al registro. Si fueran derechos incompatibles, i.e. dos dominios, la preferencia depende de la fecha de llegada al registro, pero hay que esperar a que el Registrador califique para saber si se consolida la preferencia. Si se consolida, queda»cerrad» el Registro para títulos incompatibles, aunque fueran de fecha anterior. Si no se consolidara (el título presentado primero tiene algún defecto y se le niega la calificación), el título posterior en su llegada al registro puede tener acceso. Si fueran derechos compatibles, i.e. dos hipotecas, tienen todo acceso al registro, pero se establece una jerarquía o un rango en función de la fecha del asiento registral, es decir, inscripción.

9. Art. 609: La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos reales sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pero también pueden adquirirse por medio de la prescripción. El precepto regula las fuentes de adquisición de los derechos reales de forma parecida a lo que hace el art. 1089 con las de los derechos de crédito.

Art. 1089: Las obligaciones nacen de la ley, de los contratos y cuasi contratos, y de los actos y omisiones ilícitos o en que intervengan cualquier género de culpa o negligencia.

El art. 609 ha recibido dos críticas: de un lado, se le considera un precepto incompleto, por cuanto no contiene todos los modos de creación de los derechos reales; de otro, se le tacha de inexacto, porque se dice que la ley no es por sí sola fuente creadora de derechos reales, ya que es necesario que concurran el supuesto de hecho al que el legislador une la consecuencia del nacimiento del derecho real.

A efectos didácticos, el precepto permite establecer varias clasificaciones en cuanto a los modos de adquisición en él contemplados:

Consistiría en la diferencia entre los modos que solo sirven para adquirir el derecho de propiedad, como la ocupación, y aquellos que permiten transmitir los demás derechos reales, que son el resto de modos.
Otra distingue los modos de adquisición según sirvan solo para adquirir el derecho real, en cuyo caso se acuñan de modos originarios, o también para transmitirlos, modos derivativos. En los primeros, el derecho real se adquiere con independencia de cualquier titularidad anterior, así sucede con la ocupación, con la que solo puede adquirirse el dominio de los bienes muebles que no tienen dueño, y con la prescripción adquisitiva o usucapión, que permite adquirir el derecho real mediante la posesión continuada del bien o derecho ante la pasividad de su titular, y siempre que se cumplan los requisitos legalmente establecidos. En cambio, la adquisición mediante modos derivativos se basa en el derecho precedente que tenía otro sujeto que lo transmite con los límites y extensión del suyo propio. Así, el modo derivativo es la sucesión testada e intestada, mediante la cual, a causa de la muerte de una persona, se transmite a sus sucesores todo tipo de derecho, tanto reales como de crédito, siempre que no sean intransmisibles. Por último, el art. 609 menciona la donación, lo cual ha sido interpretado por algunos autores como apoyo a la tesis de que esta figura no es un contrato, sino un negocio jurídico traslativo. Otro sector doctrinal entiende que la donación sí ha de calificarse de contrato, que en muchos casos se perfecciona con la entrega de la cosa.

Modos originarios:

Art. 609.1: La propiedad se adquiere por ocupación. Se trata de un modo originario de adquisición del dominio que no se aplica al resto de los derechos reales. La ocupación consiste en la apropiación corporal de una cosa que no tiene dueño, con la intención de adquirir su propiedad. Para adquirir por ocupación es necesario cumplir varios requisitos: uno de carácter material, que consiste en la aprehensión o toma de posesión del bien, y otro de tipo espiritual, es el ánimo o intención de convertirse en su dueño. Hay que tener en cuenta que el art. 443 permite a los menores e incapacitados adquirir la posesión de las cosas, aunque necesitan de la asistencia de sus representantes legales.

Art. 610: Se adquiere por ocupación los bienes apropiables por su naturaleza que carecen de dueño, como los animales que son objeto de caza y pesca, el tesoro oculto o las cosas muebles abandonadas. Para ser objeto de la ocupación, el bien debe reunir los siguientes requisitos:

La cosa ha de carecer de dueño, lo cual podrá deberse a diversas razones: la primera, que nunca lo haya tenido, en cuyo caso se trata de res nullius; la segunda, que haya sido abandonada por su propietario, con lo que será un res derelictae. Si el bien tiene dueño y este simplemente lo ha perdido, quien lo encuentre deberá depositarlo en las dependencias municipales correspondientes y no podrá ocuparlo automáticamente.
Segundo requisito, como establece el art. 610, es que los bienes sean apropiables por su naturaleza, ello significa que debe tratarse de cosas susceptibles de ser poseídas, con lo que se excluyen tanto los bienes que están fuera de comercio como los bienes de dominio público.
Solo podrán ser adquiridos por ocupación aquellos bienes que no se atribuyan directamente al Estado en caso de carecer de dueño. Tres exclusiones: inmuebles, en caso de no tener dueño, son propiedad del Estado; bienes muebles, tampoco podrán los particulares adquirir por ocupación el dinero, valores y demás bienes muebles que estén en depósito en la caja general de depósitos, pero se atribuirán al Estado cuando en plazo de 20 años los interesados no hayan realizado gestión alguna; lo mismo ocurre con buques o aeronaves perdidos, la propiedad se atribuye al Estado.

Hallazgo:

El CC regula el hallazgo dentro del régimen de ocupación. Las cosas halladas no son res nullius, sin dueño o abandonadas por este, sino que por definición pertenecen a alguien que las ha perdido. La determinación de si la cosa ha sido abandonada o perdida dependerá de su naturaleza y de determinados datos que harán suponer que la salida del patrimonio ha sido voluntaria o involuntaria. El hallador no podrá adquirir inmediatamente el bien por ocupación, sino que deberá cumplir con las obligaciones que le impone el art. 615.