Modelo de carta terminación de contrato de arrendamiento por el arrendatario
Arrendamiento de cosas:
Concepto:
El Código Civil regula de manera unitaria el arrendamiento estableciendo que el arrendamiento puede ser de cosas, de obras o de servicios, y a partir de ahí define cada uno de ellos. Así el arrendamiento de cosas sería aquel contrato por el que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o el uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.
Caracteres:
Es un contrato consensual, que se perfecciona solo por el consentimiento bilateral y de desarrollo sucesivo (duración determinada). Capacidad: La capacidad para celebrar el contrato de arrendamiento es la capacidad general de obrar, en el caso de bienes de menores o incapacitados el tutor no puede darlos en arriendo por tiempo superior a 6 años sin autorización judicial. Y junto con la capacidad general de obrar el arrendador tiene que tener sobre la cosa un poder que le permita disponer de la misma, es decir, no puede transmitir el uso cuando sobre la cosa él tiene un derecho intrasmisible.
Objeto del arrendamiento:
El Código Civil establece en el Artículo 1545 la prohibición expresa de que los bienes fungibles que se consumen con el uso no pueden ser objeto de este contrato salvo que se haya pactado un uso que excluya su consumición. Las cosas pueden ser arrendadas como unidades separadas o formando un conjunto. El ejemplo más claro de universalidad es el arrendamiento de empresa; cuando se celebra un arrendamiento de empresa o de establecimiento mercantil comprende no solo la base física sino todo el resto de los elementos que forman parte de ella. El objeto debe ser como en todo contrato licito, determinado y posible.
Requisitos de tiempo determinado y precio cierto: 1
El arrendamiento debe durar un tiempo determinado por imperativo legal porque el código prohíbe expresamente los arrendamientos a perpetuidad. El código no estable la duración del contrato, es decir, habrá que estar a lo que pacten las partes, y si no lo hubieran hecho el arrendamiento se entiende celebrado por años si el alquiler es anual, por meses si el alquiler es mensual, y por días si el alquiler es diario. ———————————->
2. Debe de ser un precio cierto, es decir, determinado, que no sea aleatorio. No exige que sea en dinero o signo que lo represente.
Forma:
Aunque se trata de un contrato consensual aquellos arrendamientos de duración superior a 6 años deben inscribirse en el registro (para ser oponibles frente a terceros) y necesariamente deben constar en escritura pública. Siendo un contrato consensual las partes pueden solicitarse al otorgamiento de un documento público o privado como medio de prueba de la existencia del contrato sin que la forma sea constitutiva del mismo.
Derechos y obligaciones de las partes:
Obligaciones del arrendador:
1.
El arrendador está obligado a entregar la cosa objeto del contrato al arrendatario, si en el contrato se ha establecido el destino de la misma el arrendatario tendrá que recibirla en condiciones de ser usada conforme a ese destino salvo pacto en contrario. En el contrato puede expresarse el estado en el que se encontraba la cosa, de no ser así se presume que el arrendatario la recibíó en buen estado y debe probar lo contrario. La entrega de la cosa implica también la entrega de todos sus accesorios. // 2. El arrendador esta obliga a mantener al arrendatario en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato, es decir, el arrendador responde frente al arrendatario tanto de las perturbaciones propias como las de terceros, si bien el arrendatario tiene acción directa frente a ambas. /// 3. Hacer todas las reparaciones necesarias para mantener la cosa en estado de servir al uso al que se destina. El arrendador está obligado a la mera reparación de desperfectos sin que pueda basando en eso realizar obras extraordinarias durante el arrendamiento si no son necesarias y sin consentimiento del arrendatario. Cuando la reparación es necesaria el arrendatario está obligado a notificarla al arrendador en el menor tiempo posible, recayendo sobre él la indemnización por daños y perjuicios en caso de no hacerlo. Si notificado el arrendador no hiciera caso, el arrendatario puede realizar la reparación necesaria y reclamar posteriormente el importe. ————————————->>
El arrendatario debe tolerar la obra aunque le sea molesta si ha de hacerse reparaciones necesarias antes de la finalización del arrendamiento; si las obras duran más de 40 días podrán solicitar una disminución en el precio de la renta, y si le fuera muy molesta, podrá optar entre una rebaja del precio o la rescisión del contrato.
Obligaciones del arrendatario:
1.
El arrendatario tiene que pagar el precio en los términos convenidos, si no hay nada convenido se instará a las reglas generales del Artículo 1171, en cuanto al tiempo según se reciba el uso, si es por años anual, si es por meses mensual, y si es por días diario. Y en cuanto al lugar si no se ha establecido nada será el domicilio del deudor. Si existe una imposibilidad de usar la cosa por caudas independiente a ambas partes, el arrendatario podrá suspender durante ese precio el pago del precio. // 2. A usar la cosa arrendada con la diligencia media, destínándola al uso pactado, y en defecto de pacto a que se infiera de la naturaleza de la cosa. // 3. El arrendatario también está obligado al pago de los gastos que ocasione la escritura del contrato.
Extinción del arrendamiento:
El arrendamiento termina por:
1.El vencimiento del plazo: Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye el día fijado sin necesidad de requerimiento. Aun así, si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando de la cosa con aquiescencia del arrendador se entiende que hay tácita reconducción salvo que haya mediado requerimiento.
PREGUNTA EXAMEN:
Tácita reconducción: Es un contrato nuevo con idéntico contenido, salvo en la duración y en las obligaciones contraídas por terceros. Esta se impide de dos maneras, una mediante el requerimiento y otra cuando falte la aquiescencia. Que el arrendatario siga pagando renta no implica tácita reconducción sino simplemente el pago por seguir disfrutando de la cosa.
2. La resolución del contrato: Cualquiera de las dos partes tanto arrendador como arrendatario podrán pedir la resolución del contrato por el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones fundamentales, junto con una indemnización por los daños y perjuicios.
Desahucio
PREGUNTA EXAMEN:
Se permite el arrendador puede desahuciar al arrendatario y recuperar la cosa mediante un procedimiento regulado en la Ley de enjuizamiento civil. Son causas de desahucio: 1. La expiración del plazo establecido // 2. Falta del pago del precio convenido. Esta causa da lugar a dos acciones: Una destinada a reclamar el importe de las rentas vencidas, y otra dirigida a recuperar la posesión con el consiguiente lanzamiento del arrendatario; no son incompatibles, más bien al contrario, el ejercicio de una no supone la renuncia de la otra. // 3. El incumplimiento de cualquiera de las extipulaciones del contrato. // 4. Destinar la cosa a usos o destinos no pactados o que se haga desmerecer.
Subarriendo y cesión del arrendamiento:
Subarriendo
El código civil autoriza al arrendatario a subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, salvo que el contrato expresamente lo prohíba. Hay dos contratos, el segundo subarriendo se apoya en el primero, es un contrato de arrendamiento con todas sus carácterísticas pero hecho por el arrendatario, no implica la salida de este sino que se convierte en subarrendador respondiendo del incumplimiento del arrendamiento frente al arrendador.
El subarriendo se mueve dentro de los límites del arrendamiento de manera que el subarrendatario tendrá las mismas obligaciones en cuanto al uso y conservación de la cosa que el arrendatario. En la extinción de ambos solo la extinción del arrendamiento produce la extinción del subarriendo, no al contrario.
Al subarriendo se le aplican las mismas causas de desahucio que al contrato de arrendamiento.
-.Cesión del arrendamiento:
En la cesión hay una sucesión en la titularidad del contrato, el arrendatario se desliga de su posición y la asume el cesionario. Para que la cesión sea válida necesitamos del consentimiento del arrendador.