Modelo carta terminación contrato de arrendamiento por parte del arrendador

((TEMA 18: CONTRATOS DE BUENA FE))

Culpa contractual

La falta de diligencia de vida en el cumplimiento de un contrato.
Para determinar la existencia de ésta culpa se observará la diligencia de un buen padre de familia. La culpa contractual puede ser:“Culpa in faciendo” provocado por la realización de un acto.“Culpa in no faciendo” provocada por una omisión.La persona que no cumple con las obligaciones contractadas solo podrá liberarse de su responsabilidad si prueba que el incumplimiento fue debido a un caso fortuito (imprevisto pero evitable o fuerza mayor (inevitable)) No solo se es responsable por los actos propios sino también por actos ajenos en determinados casos como consecuencia de la “Culpa ineligendo” (por haber elegido mal) o por la “Culpa in vigilando” (por no haber vigilado correctamente)

//El depósito

El contrato de depósito consiste en aquel contrato en el que el “depositante” entrega al  “depositario” para que la guarde y custodie y después se la devuelva. El depositario es un simple detentador de la cosa, podrá ejercitar la “Actio furti” y no podrá utilizar la cosa sin el consentimiento del depositante ya que cometería un “furtum usus”El depositante ejercitará la “Actio depositi” frente al depositario para exigirle el cumplimiento de sus obligaciones.
El depositario podrá ejercitar la “Actio depositi contraria” para exigir el cumplimiento de las obligaciones del depositante.
Las obligaciones del depositario son:

Guardar y custodiar la cosa depositada

Devolver la cosa con todos sus frutos y accesorios a petición del depositante aún en el caso de que se hubiese señalado un plazo de duración. Existen 3 tipos de depósitos especiales:

Depósito necesario o miserable

Se produce como consecuencia de una catástrofe. Si el depositario negara la existencia del depósito y finalmente es condenado, lo será al doble.

Depósito irregular

Tiene por objeto dinero. Existen partidarios de que se trata de un verdadero depósito; sin embargo otros entienden que estamos ante un préstamo y que por lo tanto la acción para reclamar la devolución del dinero sería la “Actio certae creditae pecuniae” Secuestro:
Varias personas se creen con derecho a una misma cosa o como consecuencia de un juego o una apuesta. El secuestratario es poseedor de la cosa. Otra diferencia con el depósito ordinario es que solo podrá reclamarse la entrega de la cosa, cuando se hubiera cumplido la condición establecida.
El secuestratario no tiene porqué devolverle la cosa a la misma persona que se la entregó, si no al que venza el juicio o la apuesta. La acción para reclamar la devolución de la cosa es la “Actio sequestrataria”.

//El mandato

Contrato consensual y gratuito el mandante encarga al mandatario la realización de una gestión o de un negocio en su interés o en interés de un tercero.

El procurador

Es un representante general y existían 3 tipos: -Procurator ómnium bonorum: es un procurador para gestionar todo el patrimonio de una persona. – Procurator unius reí: es el nombrado para solo un negocio. -Procurator ad litem: es un representante en un procedimiento.

Obligaciones de las partes

–

Mandatario

Realizar el encargo según las instrucciones del mandante. Rendir cuentas de la gestión realizada y transmitirle todos los efectos jurídicos derivados de los negocios celebrados. Responde por dolo y por culpa.

Mandante

Resarcir al mandatario de todos aquellos gastos o perjuicios que hubiera sufrido como consecuencia de la realización de la gestión.  El mandante podrá ejercitar frente al mandatario la Actio mandati para exigirle el cumplimiento de todas las obligaciones; por su parte el mandatario podrá ejercitar la Actio mandati contraria para exigirle al mandante las suyas.

Causas de extinción del Mandato:

1. Cuando no se hubiese comenzado el mandato-se extingue por la renuncia o la revocación del mandatario o del mandante. 2. Si la gestión ha comenzado- el mandante debe respetar las consecuencias del encargo y el mandatario debe continuar hasta la finalización. Solo se extingue por la muerte de las partes. Si el mandatario que no conoce la muerte de la mandante, continua sus gestiones podrá reclamar a los herederos del mandante.

//gestión de negocios ajenos

Se trata de un cuasi contrato que consiste en que una persona denominada “gestor” sin tener obligación legal ni mandato alguno gestiona los negocios de otra (dueño del negocio). El dueño del negocio podrá ejercitar frente al gestor la Actio Negatiorum Gestorum para exigirle que rinda cuentas, que le trasfiera lo que hubiera recibido, o una indemnización por los daños y perjuicios sufridos.Por su parte el gestor, podrá ejercitar la Actio Negatorium Gestorum
Contraria para exigirle al dueño del negocio que le abone los gastos o los daños sufridos.Un ejemplo de gestión de negocios se producía cuando una persona pagaba los gastos funerarios de otra sin tener obligación de ello. En este caso podía ejercitar la Actio Funeraria frente a los herederos para exigir su reembolso.

//la sociedad

Contrato consensual en virtud del cual, dos o más personas se obligan a poner en común bienes, dinero o industria con ánimo de partir entre si las ganancias  Requisitos:
1. Se trata de un contrato consensual. Este consentimiento tiene que ser permanente y duradero a lo largo de toda la vida de la sociedad. (a este consentimiento especial se le llama AFFECTIO SOCIETATIS) 2. La sociedad no tiene personalidad jurídica propia, por lo tanto cada uno de los socios, actuará en su propio nombre.

Clases:

Existían multitud de sociedades como por ejemplo:

1

. SOCIETAS OMNIUM BONORUM> los socios ponen en común todos sus bienes presentes y futuros. 2.
SOCIETAS UNIUS Reí> es la que tiene por objeto un negocio determinado Derechos y obligaciones de los socios:
1. El socio está obligado a aportar aquello a lo que se comprometíó y a comportarse de acuerdo a la buena fe. 2. Tiene la obligación de aportar al fondo común lo que hubiera percibido en interés de la sociedad y tiene derecho a ser indemnizado de los daños y perjuicios sufridos como consecuencia de la gestión realizada en interés de la sociedad.3. Responde de los daños producidos a la sociedad tanto por dolo como por culpa.

Acción:

La acción que nace del contrato de sociedad es la A. Pro socio> esta acción tenía por objeto liquidar las relaciones entre los socios y llevaba siempre aparejada la extinción de la sociedad. Si existiese algún bien en copropiedad, deberá ejercitarse la Actio Comuni Dividundu para extinguirla.

Causas de extinción de la propiedad

1. Por la muerte o Capitis Deminutio de cualquiera de los socios. 2. Por habercumplid el fin de la sociedad o haber desaparecido todas las cosas comunes. 3. Cuando llega el plazo establecido o por la voluntad de cualquiera de los socios.  4. Por el ejercicio de la Actio pro Socio.

//La compra-venta

Aquel contrato consensual en virtud del cual una de las partes denominada vendedor se obliga a transmitir la pacífica posesión de una cosa, al otro, denominado comprador, a cambio de un precio.

Elementos del contrato

1.
Consentimiento>Las partes pueden manifestar el consentimiento de cualquier forma. Tiene que ser coincidente. Si no fuera así daría lugar a los supuestos de error: -“”Error in corpore””
: que recae en el objeto del contrato, dando lugar a la inexistencia del mismo. -“”Error in qualitate””
: que afectaría a una cualidad no esencial de la cosa (de ser así no existiría el contrato) se entiende que el contrato es válido sin perjuicio de la posible indemnización. 2.
La cosa> podrán ser objeto de compraventa todas las cosas que estén en el comercio de los hombres. Es posible la compraventa de una cosa ajena porque la compraventa no transmite la propiedad. También pueden ser objeto del contrato las cosas futuras. Y se puede configurar de dos formas: -“”EMPTIO Reí SPERATAE “” (compraventa de cosa futura) en este caso la compraventa se somete a una condición suspensiva lo que implica que el comprador solo tendrá la obligación de pagar si la cosa existe. -“”EMPTIO SPEI”(compraventa de esperanza) en este caso se trata de un contrato aleatorio y por lo tanto el comprador deberá pagar el precio, exista o no la cosa. 3.
Precio> debe ser cierto y determinado o determinable. El precio no tiene por qué ser justo.

//Acciones

El vendedor podrá ejercitar la Actio Venditi frente al comprador para exigirle el cumplimiento de sus obligaciones. Por su parte el comprador podrá ejercitar la Actio Empti frente al vendedor para exigirle las suyas.

//Obligaciones

El comprador tiene la obligación de pagarle el precio al vendedor.  El vendedor tiene la obligación de: 1. Entregarle la cosa al comprador y mantenerle en la pacífica posesión. 2. Responder por dolo y por culpa. 3. Responder por evicción. 4. Responder por los vicios ocultos de la cosa //Riesgo de la pérdida de la cosa (periculum)
Nos estamos refiriendo a aquellos supuestos en los que una vez perfeccionado el contrato, y antes de que se produzca la entrega de una cosa epecifica, esta se pierde por caso fortuito. En estos supuestos se aplica el principio “PERICULUM EST EMPTORIS,”” es decir el riesgo es del comprador, y por lo tanto estará obligado a pagar el precio.

//Evicción

Se produce cuando el comprador, que no ha cumplido los plazos de la usucapión, se ve privado de la cosa adquirida por una sentencia firme en virtud del juicio reivindicatorio promovido por el verdadero propietario de la cosa.  Para que el comprador pueda exigir al vendedor su responsabilidad por evicción, es necesario que previamente se hubiera producido la Litem Denuntiare, es decir que el comprador le hubiera notificado al vendedor la existencia del juicio reivindicatorio. Si la entrega de la cosa se hubiera realizado mediante emancipatio, el comprador podrá ejercitar la Actio auctoritatis.
En cualquier otro caso cuando la responsabilidad debía pactarse de manera expresa, podía ejercitar la Actio ex stipulatu.
Posteriormente esta responsabilidad se entendíó implícita en todos los contratos y por lo tanto, podía ejercitar la Actio Empti.

//Pactos añadidos a la compraventa

1.
LEX COMMISSORIA> Tiene por objeto que en aquellas compraventa con precio aplazado, que si el comprador no paga, la compraventa se entenderá resuelta  2. Adjudicación a término (IN DIEM ADDICTIO
)> en este caso se le faculta al vendedor para resolver la compraventa, si en un plazo determinado recibe una oferta mejor.  3.
Pacto DE A COSA A PRUEBA> se faculta al comprador para que durante determinado tiempo compruebe si le interesa y en caso contrario poder devolverla 4 “El pacto de retro compra” en el que se faculta al vendedor para recuperar la cosa vendida pagando el mismo precio que recibíó.

//Las arras o la señal

Salvo pacto de un contrato son confirmatorios, es decir, consisten en una cantidad de dinero que se entrega a cuenta del precio y tiene como finalidad confirmar la celebración del contrato.Posteriormente Justiniano permite a las partes que pactan expresamente las arras con carácter  penitenciales en este caso las partes podrán desistir unilateralmente del contrato perdiendo el comprador lo entregado  y el vendedor obligado a devolver el doble.

//Permuta y contrato

La permuta es aquel contrato en virtud el cual cada uno de los permutantes entrega una cosa para recibir otra a cambio.El contrato estimatorio es aquel contrato en virtud el cual una persona entrega a otra por un precio estimado o la mercancía no vendida. El riesgo de la pérdida de la cosa lo corre la persona que recibe las mercancías.La acción que corresponde a estos dos contratos es la “Actio praescriptis verbis”//Arrendamiento
Es aquel contrato en virtud el cual una de las partes, denominada arrendador, “locator” coloca temporalmente una cosa o un servicio a disposición del arrendatario “conductor” que se la lleva a cambio de una renta.La acción que tiene el arrendador frente al arrendatario para exigirle sus obligaciones es la “Actio locati”  y la acción que tiene el arrendatario frente al arrendador para exigirle las suyas “Actio conducti” //Arrendamiento de cosa o locatio conducti reí  
Es aquel contrato en virtud el cual el arrendador cede el uso y disfrute temporal de una cosa al arrendatario a cambio de una renta. El arrendatario de finca urbana se denomina “inquilino” y el de la tierra rústica “colono”Obligaciones del arrendador:

en primer lugar, entregar la cosa al arrendatario y permitirle su uso y disfrute.  El arrendatario es un simple detentador de la cosa. En caso de venta de la cosa arrendada salvo que el comprador asuma el contrato de arrendamiento, éste quedará extinguido sin perjuicio de la indemnización que pudiera corresponderle al arrendatario (((venta quita renta))

Segunda obligación

–Mantener la cosa arrendada en el estado de servir al uso que se destina. Por eso el arrendador asume los gastos necesarios para el mantenimiento de la cose. Corre con el riesgo de la pérdida de la misma.Tercera obligación del arrendador—responder frente al arrendatario de los daños que pudiera sufrir de la culpa.  1_ pagar la renta 2_ utilizar la cosa según su naturaleza y destino  3_ devolver la cosa al finalizar el contrato //Causas de extinción
Si se hubiese establecido plazo de duración, cuando éste llegue o por renuncia del arrendatario si la cosa ya no sirve al uso para el que se arrendó.Si no se hubiera establecido plazo por renuncia del arrendador o arrendatario ya que no se extingue por la muerte de las partes. El contrato se transmitiría a sus herederos.