La Propiedad: Modos de Adquisición, Protección y Registro
La Propiedad
1. La Propiedad
La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene una acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.
2. Modos de Adquirir la Propiedad
a) La Accesión
Cuando una cosa, que se considera accesoria o secundaria, se une inseparablemente a otra de distinto dueño, que se considera principal, el propietario de la cosa principal adquiere también la accesoria. La unión puede producirse entre diversos tipos de cosas: unión de una cosa mueble con un inmueble, de dos inmuebles entre sí o de dos cosas muebles entre sí.
Ejemplo: Las edificaciones construidas sobre suelo ajeno. Lo edificado en suelo ajeno pertenece al dueño del suelo. Si quien edificó lo hizo de buena fe, el propietario del suelo tiene la opción de hacer suya la obra indemnizando los gastos necesarios, o de exigir al constructor el precio del terreno. Si quien edificó lo hizo de mala fe, el propietario del terreno puede optar por quedarse con lo edificado, o exigir la demolición de la obra. Si los dos tienen mala fe, se aplicarán las reglas establecidas para el caso de buena fe de ambos.
Cuando se construye en parte sobre suelo ajeno y en parte sobre suelo propio, el constructor adquiere el terreno ajeno si es de buena fe; pero tendrá que pagar a su propietario el valor de la parte de la finca accedida, así como la indemnización por el menor valor como consecuencia de la segregación. Se produce la accesión invertida, que reconoce que suele tener mayor valor y ser más útil socialmente la edificación que el suelo.
b) Ocupación
Se caracteriza por la toma de posesión de la cosa con ánimo de tenerla para sí. Solo pueden adquirirse por ocupación las cosas muebles que carecen de dueño, ya que los bienes inmuebles sin dueño se atribuyen al Estado en la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas. Es también un modo de adquirir la posesión, pues si la cosa tiene dueño el ocupante adquiere únicamente esta.
c) Hallazgo
Quien encuentre algo está obligado a restituirlo a su propietario, si es conocido; y si no lo es, está obligado a depositarlo en poder del alcalde del pueblo en cuya demarcación lo hubiera hallado, quien deberá publicar el hallazgo dos domingos consecutivos. Si en el plazo de dos años no aparece el dueño, se entregará a quien lo hubiere hallado. Si aparece antes, se les restituirá la cosa, pero deberá pagar una recompensa.
d) Tesoro
El depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legítima pertenencia no conste. Si lo encuentra el propietario del terreno, adquiere la propiedad. Si lo encuentra quien no es propietario, y por casualidad, la mitad es del propietario (particular o Estado) y la otra mitad del descubridor. Si los objetos tuvieran interés para el arte o la ciencia, el Estado podrá adquirirlos por su justo precio, que se repartirá para el descubridor y el propietario del terreno, la mitad del valor de tasación legal de lo encontrado, que se repartirán para ambas partes en partes iguales.
3. Protección del Derecho de Propiedad
a) La Acción Reivindicatoria
Es la acción que puede ejercitar el propietario no poseedor frente a quien posee la cosa indebidamente y tiene por objeto la condena al poseedor a restituirla. El reivindicante ha de probar que es propietario, que el demandado posee la cosa indebidamente y que la cosa reivindicada es la misma que posee el demandado.
b) Acción Publiciana
Proteger la posesión de mejor derecho. Tiene que probar su mejor derecho a poseer frente al demandado y que no es propietario.
c) Acción Declarativa
Reconocimiento del derecho del propietario. Se diferencia de la reivindicatoria en que se ejercita por el propietario poseedor frente a quien niega su derecho de propiedad.
d) Acción Negatoria
Obtener la declaración de que no existen gravámenes sobre la propiedad, frente a quien pretende ser titular de un derecho real sobre la cosa.
e) Otras Acciones Protectoras de la Propiedad
Acción de exhibición, con la finalidad de proceder a su identificación. El deslinde está encaminado a fijar los límites de los predios.
4. Pluralidad de Propietarios
La propiedad de una cosa puede pertenecer a varias personas.
- Cada propietario tiene derecho a algún aprovechamiento concreto de la finca (propiedad dividida).
- Que la finca pertenezca conjuntamente a todos, y que cada uno tenga atribuida una cuota, que es la medida en que puede disfrutar de ella (copropiedad por cuotas).
- Que la finca pertenezca conjuntamente a todos, pero sin que cada uno de ellos tenga atribuida una cuota (propiedad en mano común).
a) La Cuota
Constituye una fracción ideal del dominio sobre la cosa común. Las cuotas representan la participación de cada copropietario en los beneficios y en las cargas. Cada condueño tiene la propiedad exclusiva de su parte, y puede enajenarla, hipotecarla…
b) Administración de la Cosa Común
Los acuerdos sobre la administración de la cosa común requieren el voto favorable de la mayoría de las cuotas.
c) División de la Cosa Común
Cada propietario puede pedir en cualquier momento la división de la cosa común; pero será válido el acuerdo de no dividirla por un plazo máximo de 10 años, que puede renovarse. Si la división física es posible, se adjudicará a cada comunero una parte concreta, proporcional a su cuota. Si la cosa no se puede dividir, se venderá y se repartirá su precio.
Registro de la Propiedad
1. Publicidad de Derechos Reales y el Registro de la Propiedad
El Código Civil protege en ciertos casos la apariencia de titularidad que otorga la posesión de una cosa o derecho. Los bienes en el mundo económico, tienen dos funciones:
- Proporcionar a su propietario una ventaja económica a través de su uso, o de la apropiación de sus frutos o rentas.
- Servir de garantía para que el propietario pueda obtener un crédito.
Al adquirir el acreedor la posesión de la cosa dada en prenda de quien él cree que es propietario de la misma, adquiere de buena fe y el verdadero propietario no puede reivindicarla. En caso de impago del crédito, puede instar la venta del bien en pública subasta y satisfacerse con su precio. El crédito territorial constituía la principal fuente de capital al comenzar la revolución industrial. De ahí que se hiciera imprescindible la creación de un instrumento que garantizara la seguridad de los créditos y que abaratara el precio del dinero. Este instrumento fue el Registro de la Propiedad que garantiza también a quien adquiere confiando en el Registro.
2. Organización del Registro
Salvo en contadas excepciones, para que un derecho real pueda acceder al registro, el título por el que se constituye, declara, transmite, modifica o extingue debe constar en documento público (venta, permuta…). El registro se lleva por fincas, y la historia jurídica de cada una debe figurar en el mismo folio. La primera inscripción de dominio, a continuación las vicisitudes jurídicas que afecten a la finca (transmisiones inter vivos y mortis causa, hipotecas…). Lo que no figure inscrito en el registro no afectará a los terceros de buena fe.