La Comunidad de Bienes en Derecho Civil: Tipos, Funcionamiento y Disolución

La Comunidad de Bienes

I. Concepto y Clases

La comunidad de bienes se produce cuando la propiedad de una cosa o la titularidad de un derecho se atribuyen a varios sujetos simultáneamente, en igual o desigual medida.

Artículo 392 [Comunidad]: Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o derecho pertenece pro indiviso a varias personas. La comunidad de bienes es el género y la copropiedad, la especie. La comunidad de bienes puede ser en régimen de copropiedad o en régimen de otros derechos distintos, e incluso no reales.

Reglas aplicables a la Comunidad de Bienes:

  1. Se aplican los pactos que las partes acuerden, ya que la normativa del Código Civil es dispositiva.
  2. A falta de contratos o disposiciones especiales, se regirá por las prescripciones de este título.

Existen dos artículos imperativos que no admiten acuerdo en contrario, los artículos 403 y 405, que protegen los derechos de terceros.

Artículo 403 [Concurrencia de Acreedores o Cesionarios a la División]: Los acreedores o cesionarios podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. No podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez.

Artículo 405 [Derechos de Terceros sobre el Bien Objeto de División]: La división de una cosa común no perjudicará a terceros, que conservarán derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que les pertenecieran antes de la partición. Conservarán su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.

Comunidades Especiales: Sociedad de gananciales, comunidad hereditaria, comunidad posganancial, propiedad horizontal.

Tipos de Comunidades:

  • Comunidad Ordinaria: En proindiviso, por cuotas, romana; se regula por los artículos 392 y siguientes.
  • Comunidad Tipo Germánico: La más característica es la sociedad de gananciales, artículos 1344 y siguientes.
  • Comunidades entre Tipo Romano y Germánico: Mixtas, tienen componentes de ambos tipos, como la comunidad posganancial y la comunidad hereditaria.
  • Comunidades Sui Generis: Totalmente diferentes, como la propiedad horizontal.

II. Comunidad de Tipo Romano. Diferencias con Comunidad de Tipo Germánico

En la Comunidad Romana, los comuneros tienen una cuota, un porcentaje sobre el total. En la Comunidad Germánica no existe cuota, solo el derecho a pertenecer a la comunidad.

En la Comunidad Romana, la cuota es disponible, se puede enajenar, gravar o renunciar a ella. El artículo 399 establece las consecuencias de la transmisión de la cuota:

Artículo 399 [Plena Propiedad del Condueño en su Parte]: Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo enajenarla, cederla o hipotecarla, y sustituir otro en su aprovechamiento, salvo derechos personales. El efecto de la enajenación o hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad.

La Comunidad de tipo Romano es estática, individualista y transitoria. La Comunidad Germánica es dinámica, no egoísta, no personalista, y busca una finalidad común.

III. Régimen Jurídico de la Copropiedad Ordinaria

Derechos de los Copropietarios: Derecho de propiedad con la limitación de respetar el derecho de los demás comuneros. Uso de la cosa común según el artículo 394.

Participación en Beneficios y Pérdidas: Proporcional a las cuotas según el artículo 393.

Actos de Disposición: Requieren unanimidad según el artículo 397. La falta de unanimidad puede llevar a la nulidad absoluta o a un acto incompleto.

Administración de la Cosa Común: Mayoría de capital según el artículo 398.

Defensa en Juicio: Legitimación activa solidaria y legitimación pasiva de todos los comuneros.

Cesión o Disposición sobre la Cuota: Posible según el artículo 399, con eficacia diferida.

IV. Disolución. La Renuncia Liberatoria

Causas de Disolución: Pérdida del derecho de propiedad, consolidación de cuotas y división de la cosa común.

Renuncia Liberatoria: Según el artículo 395, un copropietario puede renunciar a su parte para liberarse de gastos.

V. La División de la Cosa Común

La comunidad ordinaria es transitoria y puede ser dividida a petición de cualquier comunero según el artículo 400.

Excepciones a la División: Pacto de indivisión (máximo 10 años) y cosa esencialmente indivisible.

Procedimiento de División: Acuerdo entre interesados, árbitros o decisión judicial según el artículo 402.

Protección de Terceros: Los acreedores pueden concurrir a la división según el artículo 403 y sus derechos no se perjudican según el artículo 405.