Guía Esencial para la Valoración de Bienes Raíces: Catastro, Tasación y Factores Clave
Fundamentos de la Tasación Inmobiliaria
Labor del tasador: (califica, subjetivo: % valoración por vista, por diseño y comodidad) / (cuantifica, aspecto objetivo: valor base terreno, m3 de hormigón, % de depreciación por vida útil). El análisis de ambos debe concluir en el precio.
Efectos en la Valoración
- Por ley: DFL2, medioambiente, empresa constructora en proyecto, en edificación.
- Por uso, edificación, destino: agrícola o no, hormigón o madera, habitacional o comercial.
- Por diseño, ubicación: forma, distribución, zona, barrio, vecinos.
Proceso de Determinación del Precio
Valor: Las bondades de tener o no una vivienda o un auto -> necesidad y deseos.
Cantidad: Se debe reducir a un patrón de valores con bienes de consumo -> comparación de intereses.
Precio: Cantidad final en $ de transacción –> Tasación.
El precio no siempre es la expresión del valor.
Los Bienes:
- Son cosas corporales: tienen un ser real y pueden ser percibidos por los sentidos: autos, casas, muebles (no se pueden transportar) e inmuebles (tierras, edificios, árboles).
- Incorporales: meros derechos, créditos o servidumbre (alcantarillado, luz).
Dominio: Derecho real en un caso corporal, para gozar y disponer de ello arbitrariamente no siendo contra la ley o derecho ajeno.
Bienes nacionales: Cuyo dominio pertenece a toda la nación.
Propiedades separadas de goce: Se puede dejar a nombre de los padres mientras vivan, pero a nombre del hijo.
El Catastro del Bien Raíz
Tiene que ser confiable, permite visualizar el desarrollo de algunos sectores, pudiendo servir para mantener el buen uso de los suelos, el destino agropecuario, los de expansión urbana en áreas intercomunales, los desarrolladores urbanos, también información del predio y de su dueño. Sirve para los servicios públicos como conservador de bienes raíces, MINVU, SERIU, BB.NN., municipalidades y SII entre otros.
Información Importante del Bien Raíz en el Catastro
- Información cartográfica: (planos de sectores, poblaciones, comunales, provinciales, regionales, etc., mosaicos y ortofotos).
- De texto: (comentarios útiles, topografía irregular, nombre del propietario, direcciones, etc.).
- Legal: (inscripción en CBR, declarado santuario o con decreto de expropiación, etc.).
- Numérica: (superficie, valor, etc.).
Utilidad de la Información del Catastro
Contiene información y la interrelaciona de manera que se pueda acceder en forma expedita y con confianza (difícil porque son nuevos programas), debe ser capaz de actualizarse permanentemente. Es una fuente de información para tomar decisiones. Es muy importante, para definir la información que va a contener el catastro, establecer su objetivo y la unidad catastral; los alumnos, los libros en la universidad. En otra institución catastral puede ser distinta.
Importancia de la Unidad Catastral
Es importante definir la unidad catastral y cómo acceder a ella: el bien raíz, los alumnos, el mobiliario, etc. Y de lo anterior ver su finalidad: el bien raíz en tasación, en compraventa, para el SERVIU, el municipio, en concesiones, etc.
Rol único tributario: La información es del contribuyente y si evade impuesto pierde sus bienes.
Instituciones que poseen catastro y se pueden vincular: MOP, muni, CONAF, INE, SII, INDAP, Registro Civil, CIREN, Gob. Marítima, IGM, SERNAGEOMIN, MINVU, SAG, BB.NN., MINVU, SAG, Serv. Aerofotogramétrico, Min. de Desarrollo Social.
Conservador Bien Raíz:
- Aspecto económico: Saben de cuánto se dispone o cuál es el recurso para una inversión.
- Político: En el cual se trabaja en diagnóstico de viviendas deterioradas, sus condiciones (informe técnico) y las del postulante (catastro social) para optar a subsidio, viviendas sin deudas o mejoras.
- Social: Cuántas viviendas no poseen agua potable, alcantarillado o luz.
- De planificación: Área urbana o rurales disponibles de suelos agrícolas.
Función de los Servicios Relacionados (1 de 4)
El Servicio de Impuestos Internos (SII): Determina, entre otros aspectos, el rol de avalúos y avalúos de BBRR. Depende del Ministerio de Hacienda.
El Conservador de Bienes Raíces (CBR): Depende del Poder Judicial. Lleva registro de dominio y antecedentes legales que afectan a la propiedad BR.
Instituto Nacional de Estadísticas (INE): Organismo autónomo vinculado a través del Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción, lleva estadísticas de tasaciones nuevas, instrucciones, entre otras informaciones.
Instituto Geográfico Militar (IGM): Depende del Ministerio de Defensa Nacional, confecciona cartografía (del país).
Función de los Servicios Relacionados (2 de 4)
Gobernación Marítima: Depende del Ministerio de Defensa Nacional, tiene jurisdicción en terreno de playa, playa y fondo marino y aguas de mar.
Ministerio de Obras Públicas (MOP): Tiene la Dirección de Vialidad, Arquitectura, Dirección General de Aguas y Obras Portuarias.
Ministerio de la Vivienda y Urbanismo (MINVU): Se relaciona con las condiciones de urbanización (acera, calzadas) y las políticas de viviendas – SERVIU – DOM.
Municipalidades: Con políticas de inversión a la comunidad a través de la Dirección de Desarrollo Comunitario (DIDECO), Secretaría de Planificación (SECPLA) y Dirección de Obras Municipales (DOM).
Centro de Información de Recursos Naturales (CIREN): Depende de CORFO, realiza cartografía para el SU, SAG e información para terceros, sobre predios agrícola, frutícola, hortícola, etc.
SERNAGEOMIN: Depende del Ministerio de Minería y se encarga de las concesiones mineras.
Servicio Aerofotogramétrico: Depende del Ministerio de Defensa Nacional, proporciona cartografía de mosaicos y ortofotos.
Ministerio de Desarrollo Social: Elabora políticas de gobierno, analiza y recomienda proyectos de la administración pública. ODEPLAN-SERPLA-MIDEPLAN – MIN. DES.SOC.
Corporación Nacional de Forestación (CONAF): Depende del Ministerio de Agricultura, área forestal.
Servicio Agrícola Ganadero (SAG): Salvaguardar el estado fitosanitario (todo lo vivo). Relacionado con la calidad de los suelos agrícolas.
Instituto Nacional de Desarrollo Agropecuario (INDAP): Depende del Ministerio de Agricultura, promueve proyectos del rubro.
Instituto de Investigación Agropecuaria (INIA): Relacionado con la investigación (caso termitas, plagas).
Ministerio de Bienes Nacionales (MBB.NN): Se relaciona con los bienes fiscales y de uso público.
Registro Civil: Contiene información del individuo, asigna carne de identidad (Depende del Ministerio justicia).
El Catastro del SII
El SII es el servicio con el catastro de BBRR de todas las propiedades del país y constantemente, por ley, se debe actualizar cada cierto tiempo. Para el SII tiene una finalidad impositiva y lo actualiza, a nivel del país mediante ley y con mediación directa de otros servicios (bancos, conservadores, notarios, etc.). El SII posee y mantiene el catastro, determina y gira el impuesto (territorial), información que, además, usa para sus otros fines (ley de la Renta o de posesión efectiva).
Catastro Nacional
Con el Catastro Nacional los distintos organismos podrían acceder a la misma fuente, en tiempo y costo significativamente menor. El trabajo de elaboración, mantenimiento y actualización, sería de un costo inmensamente menor, si evitamos los catastros que mantienen los diversos servicios públicos. Pero lamentablemente, la posibilidad de llevarse a efecto se enfrenta a una gran cantidad de intereses antagónicos. Las notarías y conservadores de bienes raíces son entidades que están en proceso de simplificar trámites y mantener un control de costos por ellos.
Actividades de una Ciudad o Comuna que Inciden en Plusvalía y Minusvalía
En la zona urbana de una ciudad existen una serie de equipamientos que tienden a condicionar la calidad de vida de sus habitantes, y por lo mismo, valorar o desvalorizar el barrio o sus propiedades. De acuerdo a sus características se define el efecto del entorno, de efecto inmediato o indirecto. Lo anterior se encuentra muy relacionado con la Planificación de Desarrollo de una comuna y el reflejo de las exigencias de su Plan Regulador (antecedente importante del catastro relacionado con el bien raíz).
Tasación de la Construcción
La tasación de la construcción para efectos de una compraventa tiene distinto tratamiento cuando es para un predio No Agrícola que para Agrícola. En lo sucesivo, hasta informar un nuevo proceso, se tratará de construcciones con destino No Agrícola. Por otra parte, para la edificación se necesita analizar una mayor cantidad de factores que inciden en su valor, que el caso terreno. Una vez trabajado el caso terreno se debe apreciar la construcción o construcciones, cada una como una unidad de manera independiente.