Guía completa sobre la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)

Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)

Objeto de la LOE

  • Regular el proceso edificatorio, estableciendo:
    • Las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen.
    • Las garantías necesarias para su desarrollo.
  • Asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos.
  • Proteger los intereses de los usuarios.

Requisitos básicos de la edificación

Funcionalidad

  • Utilización
  • Accesibilidad
  • Acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales e información

Seguridad

  • Seguridad estructural
  • Seguridad en caso de incendio
  • Seguridad de utilización

Habitabilidad

  • Higiene, salud y protección del medio ambiente
  • Protección contra el ruido
  • Ahorro de energía y aislamiento térmico

Recepción de la obra

Definición

Acto por el cual el constructor, una vez concluida la obra, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por este. (Podrá realizarse con o sin reservas y abarcará la totalidad de la obra o fases completas y terminadas, si se acuerda por las partes).

Firma

La recepción deberá consignarse en un acta firmada, al menos, por el promotor y el constructor. El promotor podrá rechazar la recepción por considerar que la obra no está terminada o no se adecua a las condiciones del contrato. En todo caso, el rechazo deberá ser motivado por escrito en el acta, en la que se fijará el nuevo plazo de recepción.

Plazos de responsabilidad y garantía

Se computan a partir de la recepción del edificio o a los 30 días desde el final de obra.

Obligaciones de propietarios y usuarios

Propietarios

Conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que esta cuente.

Usuarios

Utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento contenidas en la documentación de obra ejecutada.

Contenido del Libro del edificio

  • Identificación del edificio y plano de su emplazamiento.
  • Fechas de licencia de obras, del comienzo y finalización de obra, de licencia de primera ocupación o de la presentación de su solicitud, y, en su caso, la calificación definitiva.
  • Datos identificativos de los agentes intervinientes en el proceso de edificación.
  • Datos técnicos de la construcción.
  • Acta de recepción.
  • Información sobre la situación jurídica del edificio.
  • Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio e instalaciones.
  • Identificación de los seguros de daños materiales o de caución.

Agentes de la edificación

Todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de edificación. Son: promotor, constructor, arquitecto, aparejador y director de ejecución de obra.

Promotor

Persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros.

Obligaciones del promotor
  • Ostentar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en el solar.
  • Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto y autorizar al director de obra las posteriores modificaciones.
  • Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra.
  • Suscribir los seguros previstos en el artículo 19 de la LOE.
  • Entregar al adquiriente, en su caso, la documentación de obra ejecutada o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes.

Proyectista

Agente que, por encargo del promotor, redacta el proyecto. Podrán redactar proyectos parciales otros técnicos de forma coordinada. Cada proyectista asumirá la titularidad de su proyecto.

Obligaciones del proyectista
  • Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante.
  • Según el uso del proyecto, la titulación requerida será: A: Título de Arquitecto / B: Ingeniero, Ingeniero Técnico o Arquitecto / C: Arquitecto, Arquitecto Técnico, Ingeniero, Ingeniero de Telecomunicación.
  • Redactar el proyecto con sujeción a la normativa vigente y a lo establecido en el contrato, y entregarlo con los visados preceptivos.
  • Acordar, en su caso, con el promotor la contratación de colaboradores para proyectos parciales.

Director de Obra (DO)

Dirige los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales de la obra según el proyecto, la licencia de edificación, demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato. Podrán dirigir las obras de los proyectos parciales otros técnicos, bajo su coordinación.

Obligaciones del DO
  • Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante.
  • Verificar el replanteo y las actuaciones de la cimentación y de la estructura proyectadas a las características geotécnicas del terreno.
  • Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto.
  • Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, modificaciones del proyecto que vengan exigidas por la marcha de la obra.
  • Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de entrega, así como conformar las certificaciones parciales.
  • Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor.

Constructor

Agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar, con medios humanos y materiales propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.

Obligaciones del constructor
  • Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del DO y del DEO, a fin de alcanzar la calidad exigida.
  • Tener la titulación o capacitación profesional que habilita para el cumplimiento de las condiciones exigibles para actuar como tal.
  • Designar al jefe de obra, que asumirá la representación técnica del constructor en la obra y que, por su titulación, deberá tener la capacitación adecuada de acuerdo con las características y complejidad de la obra.
  • Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera.
  • Formalizar las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de obra dentro de los límites establecidos en el contrato.
  • Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de obra.
  • Facilitar al DO los datos necesarios para elaborar la documentación de obra ejecutada.
  • Suscribir las garantías previstas en el artículo 19 de la LOE.

Director de Ejecución de Obra (DEO)

Agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.

Obligaciones del DEO
  • Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante.
  • Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas.
  • Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra.
  • Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.
  • Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como elaborar y suscribir las certificaciones parciales.
  • Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.

Suministrador

Son suministradores de productos los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción. Se entiende por producto de construcción aquel que se fabrica para su incorporación permanente en una obra, incluyendo materiales, elementos semielaborados, componentes y obras o parte de las mismas, tanto terminadas como en proceso de ejecución.

Obligaciones del suministrador
  • Realizar las entregas de los productos de acuerdo con las especificaciones del pedido, respondiendo de su origen, identidad y calidad, y del cumplimiento de las exigencias que establezca la normativa técnica aplicable.
  • Facilitar, si procede, instrucciones de uso y mantenimiento de los productos suministrados y las garantías de calidad correspondientes, para su inclusión en la documentación de obra ejecutada.

Objetivos de la asignatura

  • Conocer los conceptos legales que inciden en la práctica profesional: contenido de la documentación de un proyecto, las técnicas de valoración en sus diferentes variantes.
  • Conocer y aplicar técnicas de seguridad y salud en el proceso edificatorio.
  • Conocer las técnicas de medición, valoración y organización de las obras y la realización de presupuestos.
  • Conocimientos básicos de la constitución y funcionamiento de las empresas relacionadas con el arquitecto: estudio de arquitectura, empresas constructoras y promotoras.
  • Conocimientos de la práctica profesional: la organización colegial profesional y la posición del arquitecto en el entramado social y económico actual y futuro.

Etapas del proyecto

  • Redacción del proyecto en sus diferentes fases (estudio previo, anteproyecto, proyecto básico, proyecto de ejecución).
  • Proyectos parciales + documentos anexos a la memoria.
  • Visado en el Colegio de Arquitectos.
  • Tramitación en Patrimonio: aprobación si está situado en casco histórico o en edificios catalogados.
  • Presentación en el ayuntamiento para solicitar licencia de obra.
  • Si hay modificaciones (durante la obra): ajustarse a la licencia (si no, volver a solicitarla).
  • Proyecto + Modificaciones: Documento de Obra Ejecutada (DOE) + Dirección Facultativa de Obra (DFO): licencia de ocupación.

Proceso de constitución de una empresa

  • Denominación social.
  • Registro Mercantil Central: certificación negativa del nombre de la sociedad.
  • Notario: escritura pública (y estatutos).
  • Pago de impuestos: ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) y AJD (Actos Jurídicos Documentados) en las Consejerías de Hacienda de las CC.AA.
  • Registro Mercantil Provincial: inscripción de la empresa.
  • Agencia Tributaria (AEAT): número de identificación fiscal (NIF o CIF).
  • Registros especiales: inscripción en los registros especiales que correspondan.
  • Desembolso del capital social.

Acciones para conservar en buen estado un edificio mediante un adecuado mantenimiento

  • Llevar a cabo el plan de mantenimiento del edificio.
  • Realizar las inspecciones reglamentarias establecidas.
  • Documentar, a lo largo de la vida útil del edificio, todas las intervenciones realizadas sobre el mismo, consignándolas en el Libro del edificio.

Trabajos afectos al visado colegial obligatorio

  • Proyecto de ejecución de edificación.
  • Certificado de final de obra de edificación.
  • Legalización de obras de edificación (proyecto de ejecución y certificado final de obra).
  • Proyecto de demolición de edificaciones.