Guía Completa para la Valoración de Edificaciones: Factores Clave y Métodos
Incidencias y Modificaciones del Valor Base en la Construcción
Los factores que influyen en el valor base de una construcción incluyen:
- Zona de ubicación
- Destino de la construcción
- Antigüedad
- Mantenimiento
- Ubicación en el terreno
- Distribución
- Asoleamiento
- Aislamiento
- Vistas
- Obsolescencia
Determinación del Valor Base de la Construcción
La estructura, las terminaciones y la calidad son tres factores cruciales que diferencian las construcciones. Su valorización se encuentra en las Tablas de Valores de la edificación, utilizadas para el pago de contribuciones (SII) y la cancelación de derechos municipales (Ministerio de la Vivienda). Para aproximarnos al Valor Base, se consideran los valores de ambas tablas.
Valor de la Tasación de la Construcción
En la etapa final, los valores se integran para generar un informe definitivo, que incluye obras complementarias y otras incidencias. El valor de la edificación se basa en su costo de reposición, es decir, el costo de construir una edificación en las mismas condiciones. Sin embargo, este valor no siempre coincide con el valor comercial, pudiendo ser mayor o menor. Una vez obtenido el valor inicial, se aplican las incidencias por características propias que puedan valorizar o desvalorizar la propiedad.
La Edificación y su Entorno
Una edificación ubicada en un entorno con bajas o malas expectativas puede no recuperar su valor intrínseco.
Efectos de la Zona en el Valor de la Construcción
La ubicación influye en el valor de la construcción y en los costos de los materiales, que pueden ser más altos debido a la distancia o la escasez en el mercado local. La mano de obra también se ve afectada por la disponibilidad y la actividad económica de la ciudad o comuna. Un desarrollo urbanístico lento puede disminuir el valor de la vivienda.
Efectos del Destino en el Valor de la Edificación
El costo de la construcción está relacionado con la complejidad de sus funciones. La estructura, las terminaciones y las instalaciones varían según el destino de uso del edificio.
Factores de Incidencia por Destino y Uso de la Construcción
A continuación, se presentan los coeficientes por destino:
- Habitacional: 1,0
- Comercio: 0,70
- Oficinas: 0,80
- Hoteles, moteles: 1,25
- Hospitales: 1,35
- Bancos: 1,20 a 1,60
- Mansardas o buhardillas: 0,60
- Piso zócalo: 0,60
- Subterráneo: 0,50
- Industria: 0,70
Valor Base de la Construcción y sus Modificaciones
Al igual que en el estudio del terreno, se deben ponderar todos los factores. Por lo tanto:
Valor Comercial = Valor Base + Características propias de la edificación + Incidencia del entorno + Incidencia por disposiciones especiales.
Valor Base en Términos de Costo de la Construcción
Se pueden utilizar las tablas proporcionadas por los Servicios Públicos o determinar el valor base en base al conocimiento técnico de los profesionales de la construcción:
Valor Total de una edificación = Costo Directo + Costo Indirecto + Utilidad…
V. T. de una edificación / m2 de edificación = Valor Base (en algunos casos, es el valor comercial).
El Entorno para la Edificación
Similar al caso del terreno, aunque en algunas situaciones se pueden diferenciar algunos aspectos. La altura de la edificación es un factor especial. Las vistas a zonas de congestión pueden generar estrés o incomodidad. Una vista favorable se analiza como tal, no como entorno.
Otros Factores de Incidencia
Antes de analizar los factores de incidencia por las características de la edificación, se deben considerar la edad y el estado de conservación. La edad es un factor de desgaste natural que se estima según los materiales de construcción. Se aceptan los estudios realizados por el SERVIU y el SII.
Factores por Edad
Se utiliza la tabla propuesta por el Servicio de Impuestos Internos (SII) para la clasificación de las construcciones, con el fin de mantener un lenguaje común y normalizar criterios, ajustándolos al proceso de Tasación Comercial.
El Estado de Conservación
El estado de conservación afecta específicamente a la partida deteriorada (piso, paramento, cielo, etc.). También se considera una situación especial de siniestro o fenómeno natural. La determinación se basa en el Costo de Reemplazo: ¿Cuánto cuesta reparar o acondicionar la propiedad a su estado original?
Factor por Ubicación de la Construcción en el Terreno
Un emplazamiento adecuado establece una relación óptima entre el terreno y la construcción. Si la edificación dificulta el aprovechamiento del terreno, se propone un coeficiente de 0,90 como máximo.
Otros Factores de Incidencia
La estructura, su materialidad (tipo y calidad) influyen en el valor de la edificación. La edad (relacionada con el material estructural) y el estado de conservación determinan un valor por m2 modificado, con un efecto de menor valor si no se ha mantenido adecuadamente. Una disposición legal (DFL-2, Zona de Remodelación) puede incidir en la aplicación de otro factor que deprecie o valore positivamente la propiedad.
Modificación por Asoleamiento
Se aplica a los ambientes que lo necesitan, como el sector habitacional, dormitorios o estares, y en hoteles. En oficinas, se considera restringido. Lo normal en un área habitacional es un asoleamiento de 3 horas. El coeficiente propuesto puede ser positivo o negativo, con un rango de bueno a malo de 1,30 a 0,70 respectivamente.
Coeficiente por Aislamiento
El rango depende de la condición del aislamiento:
- Viviendas Individuales:
- Totalmente aisladas: 1,0
- Pareadas en pieza de servicio: 0,95
- Pareadas en otras piezas: 0,90
- En bloques continuos: 0,80
- Edificios:
- Tres costados libres: 1,00
- Dos costados libres: 0,95
- Un costado libre: 0,90
Modificación por Vista
Se aplica en construcciones en altura y con vistas según la topografía del terreno. La vista puede ser positiva o negativa. En edificios en altura, una vista favorable puede aumentar el valor total de la edificación hasta en un 30%. El caso negativo tiene una menor incidencia, hasta 0,90.
Incidencia por Obsolescencia
Los cambios en las costumbres o las necesidades de ajustes económicos pueden generar obsolescencia económica. También influyen los altos costos de mantenimiento y limpieza. La obsolescencia funcional se produce por cambios en los estilos arquitectónicos (antiguos cines) o por cambios de destino del edificio (estructuras de hospitales ante nuevas instalaciones) o por cambio de destino de la edificación.
Finalidad de la Tasación
La tasación puede orientarse a determinar un valor para:
- Compraventa: Valor Comercial, valor de inversión (rentable o de satisfacción).
- Establecer una garantía: Valor Hipotecario (fácil liquidación).
- Establecer un avalúo afecto a contribuciones: Valor tributario (determinado por pautas para un impuesto).
Tasación Comercial vs. Tasación Fiscal
La tasación comercial es un proceso único realizado por cualquier persona. Valora el predio (terreno y construcción) y sus obras complementarias. Considera los beneficios como bien de consumo (vivienda, comercio, oficina, galpón, etc.). Evalúa las incidencias sobre el predio de los factores de plusvalía o minusvalía, por efectos del entorno o potencialidades de tendencias o disposiciones legales. Su objetivo es determinar el justo precio, modificado según la finalidad. El informe del valor determinado estudia los antecedentes y los aspectos que valorizan o desvalorizan la propiedad, tanto propios como del entorno. Analiza las características propias y del entorno, así como las situaciones que generan plusvalía (por ejemplo, una disposición legal). Las apreciaciones del tasador son subjetivas y objetivas, calificando y cuantificando para determinar el valor real (valor económico – precio).