Formato de prenda de garantia
1ª Las clases de derechos reales, particular referencia a los derechos reales de garantía
El CC recoge tres Derechos Reales de garantía:
prenda, hipoteca y anticresis:
La Prenda se caracteriza por ser un Derecho de Garantía, es decir, se constituye para garantizar el cumplimiento de una obligación y recae sobre Bienes Muebles. Se caracteriza porque se pone en posesión de ese bien mueble, bien al acreedor o bien a un tercer, hasta que se cumpla la obligación.
La Hipoteca se caracteriza por ser un Derecho de Garantía, que recae sobre bienes inmuebles, en segundo lugar porque no existe desplazamiento de la posesión y en tercer lugar porque necesita obligatoriamente la inscripción en el registro con carácter constitutivo.
La otra forma de Garantía es el Derecho de Anticresis, que faculta al acreedor de percibir los frutos de un bien inmueble de su deudor y así ser cobrada la correspondiente deuda
2ª Las garantías personales y las garantías reales, estudio comparativo
Los derechos reales son las relaciones jurídicas inmediatas entre una persona y una cosa.
La figura proviene de romano ius in re o derecho sobre la cosa. Es un término que se utiliza en contraposición a los derechos personales o de crédito.
Los Derechos personales, derechos de crédito o créditos son los que solamente pueden reclamarse de ciertas personas, que por un hecho suyo o la sola disposición de la ley han contraído las «obligaciones correlativas”. Si tenemos en consideración que las obligaciones se establecen entre personas (un Sujeto activo y un Sujeto pasivo) las llamaremos derechos personales, si tomamos en cuenta al sujeto activo a acreedor que tiene la posibilidad de ejercer una acción contra el deudor, fundada en su crédito, las llamaremos derechos creditorios, y si apuntamos hacia el sujeto pasivo que debe cumplir una prestación a la que está obligado, le daremos el nombre de obligaciones.
3ª Las disposiciones comunes a prenda y a hipoteca: estudio panorámico de los arts. 1857 a 1862 CC)
1.-
Tanto la hipoteca como la prenda son derechos reales.
– Esto, sin embargo, a veces se ha negado pues, en efecto, solo en la anticresis ejerce el acreedor un poder directo sobre la cosa gravada percibiendo sus frutos, mientras que en la prenda y la hipoteca, y como consecuencia de la prohibición del pacto comisorio, el acreedor garantizado sólo puede satisfacer su interés a través del correspondiente procedimiento judicial. Faltaría, pues en la prenda y la hipoteca el poder directo e inmediato sobre la cosa propio de los derechos reales. Sin embargo, si nos fijamos en las facultades de preferencia y en la oponibilidad erga omnes el carácter real de hipoteca, prenda y anticresis no ofrece duda.
2.-
Son derechos reales sobre cosa ajena y limitados, porque no absorben, sino que solo restringen las facultades del dominio.
3.-
Para constituirlos hace falta la facultad de disponer.
Dice, en efecto el artículo 1857 que “Son requisitos esenciales de los contratos de prenda e hipoteca: 2.- Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empeña o hipoteca. 3.- Que las personas que constituyan la prenda o hipoteca tengan la libre disposición de sus bienes o, en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto.
Las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurar ésta pignorando o hipotecando sus propios bienes.”
Además distingue el artículo 1862 entre los derechos reales y la promesa de constituirlos,señalando que
“La promesa de constituir prenda o hipoteca sólo produce acción personal entre los contratantes, sin perjuicio de la responsabilidad criminal en que incurriere el que defraudase a otro ofreciendo en prenda o hipoteca como libres las cosas que sabía estaban gravadas, o fingiéndose dueño de las que no le pertenecen.”
4.-Son derechos de garantía, lo cual significa:
-se constituyen para garantizar el cumplimiento de una obligación válida
– que tienen carácter accesorios de la obligación garantizada.-
Señala el artículo 1857.1 que:
“Son requisitos esenciales de los contratos de prenda e hipoteca: 1.-Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal.”
Y eldetermina el artículo 1861que
“Los contratos de prenda e hipoteca pueden asegurar toda clase de obligaciones, ya sean puras, ya estén sujetas a condición suspensiva o resolutoria.”
.5-
Atribuyen a su titular el ius distrahendi, con exclusión del pacto comisorio.
Señala, en efecto el artículo 1858 del CC que: “Es también de esencia de estos contratos que, vencida la obligación principal, puedan ser enajenadas las cosas en que consiste la prenda o hipoteca para pagar al acreedor.”
Y el artículo 1859 establece que “El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas.”
6.-Son derechos indivisibles. – Señala el artículo 1860 C.c. que:
“La prenda y la hipoteca son indivisibles, aunque la deuda se divida entre los causahabientes del deudor o del acreedor.
No podrá, por tanto, el heredero del deudor que haya pagado parte de la deuda pedir que se extinga proporcionalmente la prenda o la hipoteca mientras la deuda no haya sido satisfecha por completo.
Tampoco podrá el heredero del acreedor que recibió su parte de la deuda devolver la prenda ni cancelar la hipoteca en perjuicio de los demás herederos que no hayan sido satisfechos.
Se exceptúa de estas disposiciones el caso en que, siendo varias las cosas dadas en hipoteca o en prenda, cada una de ellas garantice solamente una porción determinada del crédito.
El deudor, en este caso, tendrá derecho a que se extingan la prenda o la hipoteca a medida que satisfaga la parte de deuda de que cada cosa responda especialmente.
4ª La accesoriedad como nota esencial: requisitos y consecuencias
La obligación asegurada es lo principal y la hipoteca que la garantiza es lo accesorio, y por ello sigue la suerte de lo principal.
Ello implica que:
-Si la obligación se transmite o cede, la hipoteca se transmite con ella. No se puede transmitir una hipoteca sin transmitir a la vez la obligación garantizada.
– Si la obligación se extingue, se puede exigir, y es obligado otorgar, la cancelación de la hipoteca.
De la accesoriedad de la hipoteca se derivan ciertas consecuencias:
a) Es menester que exista una obligación válida, aunque ésta sea meramente natural.
b) La transmisión del crédito importa la transmisión de la hipoteca, por lo cual no es posible ceder la hipoteca sin hacer cesión expresa del crédito al cual accede.
c) La nulidad de la obligación acarrea la nulidad de la hipoteca, pero no a la inversa.
d) La extinción del crédito acarrea la extinción de la hipoteca, consecuencia la cual es distinta de la cancelación registral de la inscripción.
Ello trae como consecuencia que en nuestro derecho, bajo ningún concepto pueda existir hipoteca sin crédito
5ª La función de garantía: en su consideración latente y en su momento ejecutivo (la realización de valor)
Comenzaremos definiendo el termino Garantía, como la seguridadque se ofrece para el cumplimiento de una obligación, ya sea mediante una tercera persona(garantía personal: fianza) o ya sea mediante una cosa o bien determinado (garantía real), que puede ser sobre un bien mueble o sobre un bien inmueble.
En base a esto entendemos como garantías reales aquellas con las cuales se asegura el pago de la obligación principal con uno o varios bienes, que pueden ser del deudor o de un tercero.
En la garantía real el acreedor tiene un derecho de preferencia sobre el bien o bienes afectados, para el cumplimiento de la obligación principal. En la garantía real no hay patrimonioafectado, lo que hay son bienes específicos afectados, sobre los cuales el acreedor tiene ventajas con respecto a otros acreedores del deudor.
Las garantías son accesorias, su existencia depende de una obligación principal; por lo tanto, como accesorias que son, siguen la suerte de esa obligación principal. Las garantías reales aumentan el poderde agresión del acreedor insatisfecho: por una parte, el acreedor garantizado, gracias a su derecho de preferencia, escapa a la leyde concurso con todos los acreedores, y por otra parte, en virtud de su derecho de persecución, puede ejecutar el bien aunque no se encuentre en el patrimonio del deudor.
En las garantías reales se afecta el cumplimiento de la obligación de un bien determinado, sea mueble o inmueble, en virtud de lo cual se otorga al acreedor el derecho de perseguir ese bien, en manos de los terceros que se encuentra.
6ª El pacto comisorio
El pacto comisorio es aquel en virtud del cual el incumplimiento del deudor faculta al acreedor para practicar la apropiación directa e inmediata de la cosa que se halla vinculada en garantía del cumplimiento de la obligación incumplida. En la hipoteca dicho pacto supone la posibilidad de que el acreedor hipotecario haga suyo el bien sobre el que recae el derecho real de garantía en caso de incumplimiento de la obligación que se garantiza.
Se trata de un pacto que a priori permitiría la apropiación del bien dado en garantía escapándose a la solución habitual que es el proceso de realización del bien, mediante un proceso público y abierto a terceros postores.
el artículo 1.859 del vigente Código Civil, al establecer que “el acreedor no podrá apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas”
Obviamente, no ha de confundirse el pacto comisorio con la facultad legal de resolver unilateralmente las obligaciones recíprocas a favor de uno de las partes, cuando ha incumplido la otra.
7ª La indivisibilidad y sus excepciones (Arts. 1860 CC, arts. 119, 122, 123, 124 LH)
La indivisibilidad de la hipoteca. El carácter de indivisibilidad se manifiesta no sólo del lado del crédito, ya que mientras subsiste parte de él, queda íntegra la hipoteca, aunque el crédito se divida entre los herederos del acreedor (art. 1.870 C.C.) y del lado de los bienes puesto que la garantía, mientras no sea cancelada, subsiste íntegra sobre la totalidad de los bienes hipotecarios, aunque se reduzca la obligación y sobre cualquiera parte de los mismos bienes que se conserven, aunque la restante haya desaparecido (art. 122 L.H.).
Son derechos indivisibles.
– Señala el artículo 1860 C.c.
que:
“La prenda y la hipoteca son indivisibles, aunque la deuda se divida entre los causahabientes del deudor o del acreedor.
No podrá, por tanto, el heredero del deudor que haya pagado parte de la deuda pedir que se extinga proporcionalmente la prenda o la hipoteca mientras la deuda no haya sido satisfecha por completo.
Tampoco podrá el heredero del acreedor que recibió su parte de la deuda devolver la prenda ni cancelar la hipoteca en perjuicio de los demás herederos que no hayan sido satisfechos.
Se exceptúa de estas disposiciones el caso en que, siendo varias las cosas dadas en hipoteca o en prenda, cada una de ellas garantice solamente una porción determinada del crédito.
El deudor, en este caso, tendrá derecho a que se extingan la prenda o la hipoteca a medida que satisfaga la parte de deuda de que cada cosa responda especialmente
8ª La fase negocial, la promesa de prenda e hipoteca
1. El primer paso, pedir a oferta vinculante. Nos han aceptado la hipoteca, pero esto no es el fin, debemos mejorarla pero con la seguridad de que el Banco no se eche atrás. Para ello pidamos siempre la oferta vinculante por escrito, que nos asegura estas condiciones durante diez días.
2. Conocer todas las condiciones de la hipoteca. Debemos saber que son y que significan todas las comisiones y condiciones de una hipoteca, que seguros son obligatorios e incluso que cláusulas están siendo consideradas abusivas para eliminarlas de entrada con argumentos.
3. Jugar con otras ofertas. Si nuestra hipoteca es viable lo será en otras entidades, tener otras ofertas vinculantes es un as en la manga que debemos mostrar buscando conseguir nuevas mejoras.
4. Pedirlo todo. Bajada de diferencial, reducción o eliminación de comisiones… Pongamos objetivos altos aunque sean utópicos, una cesión parcial por parte del banco, puede ser un gran triunfo.
5. Nosotros somos los que ofrecemos, que el banco no exija. Lo primero que nos pedirá el banco es que domiciliemos y contratemos el mayor número de productos, debemos darle la vuelta, y que seamos los que voluntariamente damos la posibilidad de contratar otros productos que nos interesen (domiciliar nóminas, planes de pensiones,…) pero a cambio de recibir algo a cambio.
10ª Los principios hipotecarios, enumeración y visión de conjunto, concordada para entender el sistema registral inmobiliario.
Los principios hipotecarios son los elementos esenciales que rigen la existencia y el funcionamiento del Registro de la Propiedad. Estos principios nacen del texto de la Ley hipotecaria. Están plasmados en sus artículos con fuerza de obligar por lo que, tales principios o postulados básicos, son de obligado cumplimiento. No es nuestro objeto entrara profundizar en el conocimiento de la Ley Hipotecaria, pero conocer estos principios nos va a dar una visión amplia y concreta de la institución registral.
Los principios hipotecarios son los siguientes: publicidad, legalidad, especialidad, tracto sucesivo, rogación, prioridad o preclusión, inoponibilidad, calificación, legitimación y principio de fe pública registral.
11ª Estudios de los principios en particular: El principio de publicidad
Es una de lascolumnas sobra las que reposa el sistema. El Registro de la Propiedad no crea derechos, se trata simplemente de un instrumento de publicidad, de forma que lo inscrito en el Registro goza de una presunción de veracidad de derecho y es veraz frente a terceros, garantizando los tribunales dicha veracidad que sólo podrá ser desvirtuada en procedimiento judicial. Se califica al Registro de la Propiedad como un registro primario urbanístico, como primera fuente de información del ciudadano, debe ser el Registro de la Propiedad quien proporcione al ciudadano medio la información primaria en materia urbanística.
12ª El principio de legalidad
Es la otra columna básica del sistema inmobiliario. Lo publicado en el Registro debe ser legítimo, digno de respeto y de fe; por ello, a la inscripción debe preceder un detenido examen del título, calificando su validez y confrontándolo con el Registro, a fin de evitar que se haga constar en los libros lo que no es lícito, La calificación del Registrador es requisito previo para el acceso a la inscripción.
13ª El principio de prioridad y preclusión
P.Precusion: Consiste en el hecho de que diversas etapas del proceso se desarrollan en forma sucesiva mediante la clausura definitiva de cada una de ellas, impidiéndose el regreso a etapas procesales ya extinguidas por no haberse observado el orden u oportunidad dada por la ley para la realización de un acto o, por haberse ejercido ya una vez, válidamente, esa facultad
P.Prioridad: Referido directamente al tiempo, , tienen prioridad los más antiguos sobre los posteriores; los derechos que otorgan los registros, están determinados por la prioridad en el tiempo de la inscripción, esta prioridad en el tiempo se determina por la fecha, día, hora y fracción de hora en que determinado título se presenta al registro.
Principio de prioridad o preclusión, de forma que la preferencia entre derechos reales sobre una misma finca se determina por el orden de la registración y no por la antigüedad de los títulos. Este principio es consecuencia del de publicidad, ya que el titular que inscribe, hace público a la comunidad, por medio de la inscripción, que ha adquirido un derecho real sobre una finca determinada, haciéndolo para general y público conocimiento.
14ª El principio de folio real
Principio de: El Folio Real es el sistema registral mediante el cual, el registro o inscripción de bienes inmuebles y sus modificaciones se realiza mediante asientos sucesivos, que conforman en un solo formato el historial jurídico del os bienes.
El folio real permite tener agrupados todos los asientos relativos a un mismo inmueble, con lo cual se facilita la aplicación del principio de publicidad registral y la garantía de la existencia de lo inscrito sobre lo no inscrito.
15ª El principio de tracto sucesivo
También conocido como de «Tracto Contínuo», por este principio, ninguna inscripción, salvo la primera, se llevará a cabo sin que previamente esté inscrito o se inscriba el derecho de donde provenga.2
Este principio obedece al concepto filosófico de causalidad, el cual dice, que sólo puede inscribirse la transmisión de lo que existe registrado previamente. Por tanto, no puede inscribirse un acto si no está inscrito antes el acto que le da origen, es decir, debe coincidir titular registral con el vendedor.
16ª El principio de rogación
También conocido como «Principio de Instancia», consiste en que las inscripciones en los Registros Públicos se efectúan necesariamente a solicitud de la parte interesada; no son procedentes las inscripciones por voluntad del registrador o de oficio pues es necesaria la solicitud o rogatoria.
17ª El principio de fé pública
Por este principio, se busca proteger los actos jurídicos que se hayan producido confiando en el contenido del registro; es decir, ampara a los terceros adquirentes de derechos, en base a la información contenida en los Registros.
18ª El principio de legitimidad
La legitimación es uno de los principios más importantes, ya que es el que otorga certeza y seguridad jurídica sobre la titularidad de los bienes y de su transmisión. La legitimación es el reconocimiento que le da la norma para realizar un acto jurídico. También se puede decir que la legitimación es el pronunciamiento de un oficial público acerca de la legalidad o licitud de un acto jurídico
La legitimación puede ser: Ordinaria: Esta se da cuando existe coincidencia entre el derecho protegido y la realidad de hecho Extraordinaria: Es un acto eficaz ejecutado por un autor que no goza de la titularidad del derecho de que se trata ni respeta la esfera jurídica ajena la ley legítima ese acto basado en la apariencia jurídica. Activa: Cuando está dirigida al titular quien puede actuar conforme al contenido del asiento Pasivo: Cuando es un tercero que valiéndose del contenido de un asiento, se relaciona con la del titular
19ª El principio de especialidad
También llamado de «Determinación», tiene como finalidad individualizar los derechos inscritos en los Registros, en relación a los bienes y a las personas, por este principio, cada inscripción se efectúa en partidas separadas.
20º El principio de inoponibilidad
La inoponibilidad es la ineficacia de un acto jurídicoo la ineficacia de su nulidad, respecto de ciertos terceros, por no haber cumplido las partes algún requisito externo, dirigido precisamente a proteger a los terceros.
21ª El pincipio de calificación
Se puede definir como el examen que realiza el Registrador en el documento presentado al registro sobre los requisitos de validez externos e internos. Es la decisión del Registrador sobre si el acto, que se presenta en el registro para su inscripción, reúne los requisitos exigidos por las diferentes ordenamientos jurídicos para que sea registrable.
22ª La usucapión contra tabulas
Se trata de la transformación de una situación de hecho en un verdadero derecho, y como los hechos no tienen cabida en el Registro de la Propiedad, resulta imposible que el proceso que conduce a la adquisición de derecho real por usucapión tenga reflejo registral.
La Ley Hipotecaria admite que se produzca la usucapión en contra del titular inscrito, que es el usucapido en el proceso posesorio. Esta forma de usucapión se denomina contra tabulas, porque se produce al margen del Registro y en contra de la literalidad de la inscripción.
22ª La inscripción registral y su carácter constitutivo para la hipoteca
Los actos y Derechos Inscribibles.
Los actos que generan derechos inscribibles son todos aquellos que constituyen, transmiten, declara, modifican o extinguen prerrogativas que recaen sobre bienes inmuebles, también aquellos que generan cargas, gravámenes u otras medidas provisionales, así como aquellos que establecen limitaciones administrativas y legales de carácter particular.
Carácter Constitutivo: Esta clase de inscripción constituye un requisito indispensable para que la transferencia o constitución de un derecho real tenga lugar. Gracias a esta clase de inscripción, queda perfeccionada la transmisión o constituido el derecho real.
Ejemplo de esta clase de inscripción es la Hipoteca, pues si esta no es inscrita en el registro correspondiente, aunque haya sido elevada a Escritura pública, no existe la garantía real.
23ª La hipoteca como derecho real (art. 1876 CC, art. 104 LH)
Art 1876:
la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.
Art 104 LH:
La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.
24ª La hipoteca como concreción de responsabilidad (art. 105 LH), pervivencia del principio de responsabilidad patrimonial universal y posibilidad de la responsabilidad limitada (art. 140 LH).
Art. 105 LH à La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil.
Art. 140 LH àNo obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.
En este caso la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.
Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121.
25ª El objeto de la hipoteca (art. 1874 CC, arts. 106-111 LH)
Sólo podrán ser objeto del contrato de hipoteca:
1.º
Los bienes inmuebles.2.º
Los derechos reales enajenables con arreglo a las leyes, impuestos sobre bienes de aquella clase.
Salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, la hipoteca no comprenderá:
- Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada.
- Los frutos.
- Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse.
26ª La transmisión de finca hipotecada
Art. 112 LH. Cuando la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor, no será extensiva la hipoteca a los muebles colocados permanentemente en los edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que unos u otras se hayan costeado por el nuevo dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo.
27ª La ejecución hipotecaria plazo y accionamiento (arts. 128, 129 LH)
Artículo 128
La acción hipotecaria prescribirá a los 20 años, contados desde que pueda ser ejercitada.
Artículo 129
1. La acción hipotecaria podrá ejercitarse:
a)Directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su Capítulo V.
b)O mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada.
2. La venta extrajudicial se realizará ante Notario y se ajustará a los requisitos y formalidades designadas en la Ley.
29ª La prenda: requisitos de constitución (el título traspaso posesorio)
Son requisitos esenciales de los contratos de prenda e hipoteca:
1.º
Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal.2.º
Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empeña o hipoteca.3.º
Que las personas que constituyan la prenda o hipoteca tengan la libre disposición de sus bienes o, en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto.
Las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurar ésta pignorando o hipotecando sus propios bienes.
30ª La hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento, ley especial (cuestiones clave: la forma- art. 3-; eficacia –art. 10-; el objeto -arts. 12 y 52).
Artículo 3 à
Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico exigido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.
Artículo 10 à
En la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago.
Artículo12 à
En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración.
Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, en caso de calificación registral favorable de las cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización.
Artículo 52 à
El legatario que no lo fuere de especie y dejare transcurrir el plazo señalado en el artículo 48 sin hacer uso de su derecho, sólo podrá exigir después la anotación preventiva sobre los bienes de la herencia que subsistan en poder del heredero; pero no surtirá efecto contra el que antes haya adquirido o inscrito algún derecho sobre los bienes hereditarios.
31º El ius retentionis del acreedor pignoraticio y su extensión por crédito garantizado y otros débitos
La facultad de tener la cosa en posesión desde que se le entrega y hasta el momento en que se cumpla la obligación garantizada (art. 1866.1 CC). Este poder se explica como medida para evitar que el pignorante (deudor o no) la destruya, la deteriore o la enajene, así como para advertir a los demás acreedores del deudor, presentes o futuros, de la limitación de la solvencia de ese deudor en la medida en que ese bien afecto tenga afección preferente al pago de la deuda garantizada.
La prenda gordiana (art. 1866.2 CC) permite al acreedor, que tenga una objeto en prenda de un deudor el cual le debe el cumplimiento de dos obligaciones diferentes, retener la cosa aunque se haya pagado la primera deuda hasta que se pague la segunda. La doctrina mayoritaria entiende que no es un auténtico derecho de prenda nuevo ni una prolongación del anterior, sino que sería un simple derecho de retención de carácter personal no acompaña ni del «ius retentionis» ni del «ius distrahendi».
Consecuencia de esa posesión de la cosa el acreedor tiene derecho a que el pignorante le pague los gastos que para la conservación de la cosa haya tenido que realizar. En la prenda anticrética, a partir del art. 1868 CC, el acreedor tiene derecho a percibir los frutos que la cosa produzca compensándolo con los intereses que se le deban o a imputarlos al capital, según el caso.
Esa posibilidad que se admite diverge de la corriente histórica y por, esa razón, durante mucho tiempo la doctrina limitó esa posibilidad a los frutos civiles, dejando fuera a los naturales y a los industriales, argumentando que la posibilidad de imputarlos al capital parece que demanda que se trate de frutos necesariamente civiles, pues la compensación legal de las deudas exige que éstas sean homogéneas y ello sólo se da en los frutos civiles. Actualmente esta posibilidad se ha generalizado a todos los frutos.
Esta facultad permite al acreedor defender su derecho frente al pignorante y a terceros. Si la cosa está en poder de un tercero y éste resulta poco diligente en su conservación, y si el dueño de la cosa no la defiende podrá hacerlo el propio acreedor, subrogándose en la posición del dueño (art. 1869 CC). Toda esa serie de poderes tiene contrapartida en los siguientes deberes:
Conservar la cosa con la diligencia media, respondiendo de su pérdida o deterioro.
Salvo pacto el acreedor no puede dar la cosa que le ha sido entregada en prenda y si lo hace, el dueño puede reclamársela y ponerla en manos un tercero.
No puede el acreedor realizar actos de disposición sobre la cosa.
La obligación a devolver la cosa a su dueño, una vez cumplida la obligación garantizada se haya cumplido.
33ª El deber de conservación y liquidación del estado posesorio
Deber de conservación
Conservar la cosa con la diligencia media, respondiendo de su pérdida o deterioro.
En la liquidación del estado posesorio
Cuando la posesión está respaldada por la titularidad de un derecho (real o personal) que la legitima, las posibilidades de actuación del poseedor en orden al bien que retiene en su poder, las facultades, obligaciones y los límites que le afectan, vienen determinados por la regulación que el Cc ofrezca al derecho concreto de que se trate (propiedad, usufructo…)
Si ese derecho es de carácter limitado, y de los que facultan para disfrutar de un bien ajeno (usufructo, arrendamiento) a su terminación procederá la devolución a su legítimo dueño, rigiéndose tal obligación, y la posible responsabilidad por deterioro o pérdida, así como todo lo relativo a los frutos pendientes, gastos y mejoras, por las normas del Cc específicamente dispuestas a tal fin.
Es igualmente posible que la posesión se mantenga sin la titularidad de un dº real o personal por parte del poseedor. Cuando finaliza una situación como la descrita y se obliga al poseedor a restituir la posesión al verdadero dueño, o al legítimo titular del dº a poseer, será necesario, como en la hipótesis anterior, proceder a la liquidación del estado posesorio y determinar el destino último de los frutos (percibidos y pendientes), el régimen de los gastos y mejoras efectuados por el poseedor y, en su caso, la responsabilidad por menoscabo o pérdida del bien.
El Cc, en los arts. 451 a 458, contiene una serie de normas orientadas a la liquidación del estado posesorio.
34ª Ejecución y subasta pública de la prenda
Ejecución à
Para que se perfeccione el contracto de prenda es necesario la entrega de la cosa, la prenda no existe hasta que no se entregue el bien
Dada la misma definición del prenda del artículo 1837, el deudor “da” y el artículo 1841 “El privilegio no subsistirá cuando no se haya entregado el bien”, se dice que es un contrato real, porque es necesario que se entregue el bien mueble al acreedor y esto se hace porque mientras este en posesión del acreedor subsistirá el derecho real de prenda
Si el acreedor entrega el bien al deudor pierde su derecho. El acreedor tiene que tener la posesión efectiva del bien. Puede que el bien este en custodia del acreedor y el deudor, lo que se quiere es que el deudor no tenga la posesión del bien, porque ha medida que el acreedor tenga la posesión del bien es más difícil que el deudor o el tercero lo puedan enajenar, y de esta manera lograr que el bien se conserve. El acreedor tiene una posesión limitada, pues no puede disponer del bien, el es un simple poseedor, que no podrá disfrutar del bien
Si el acreedor tiene perturbaciones en la posesión el podrá ejercer un interdicto restitutorio y la acción reivindicatoria de acuerdo con los siguientes artículos.
Subasta pública de la prenda à
En caso de incumplimiento de la obligación garantizada el acreedor puede instar la venta de la cosa empeñada para obtener su precio y luego aplicarlo a la satisfacción de las responsabilidades que se deriven del incumplimiento. La ley prohíbe el pacto comisorio, por lo que el acreedor se satisface mediante un procedimiento, que es la venta en subasta pública, judicial o notarial y con citación tanto del deudor como del acreedor.
En el art. 1872 CC presenta cierta singularidad, pues si la cosa no es vendida en la primera subasta, se realizará una segunda y si en esta tampoco se vende se da en pago al acreedor, que, en cambio, otorgará al acreedor carta de pago por la totalidad de la deuda.
35ª Ley de protección del deudor hipotecario
La creación de esta Ley tiene su origen en la situación en la situación de crisis económica que hace efecto directo sobre los ciudadanos que hayan adquirido un préstamo hipotecario para la adquisición, a su vez, de una vivienda.
El fin de esta Ley es la de mejorar el status y la situación de los ciudadanos que están en ella. La Ley está formada por cuatro capítulos que son:
- Capítulo 1º à Establece la suspensión inmediata y por el plazo de dos años de los desahucios de las familias en estado de exclusión.
- Capítulo 2º à Consiste en una modificación de la Ley Hipotecaria y de la normativa del mercado hipotecario.
- Capítulo 3º à establece nuevas medidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil afectante a la ejecución en términos generales e hipotecaría en particular.
- Capítulo 4º à la cual modifica el Real Decreto-Ley 6/2012 del 9 de Mayo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y afectante también al código de buenas prácticas bancarias.
Esta Ley finaliza con dos disposiciones adicionales, como la del Fondo Social de Viviendas con 10 disposiciones transitorias, y disposiciones finales como la que establece la recuperación del plan de pensiones. Las disposiciones finales están formadas por:
- La recuperación del Plan de Pensiones.
Información de Seguros de vida.
Títulos competenciales.
Entrada en vigor.
36ª Ley de Hipoteca inversa (concepto, supuesto)
Hipoteca inversaes una operación financiera especialmente diseñada para mayores de 65 años y personas dependientes, con la que se posibilita convertir a dineroel valor patrimonial que representa la propiedadde su vivienda, sin perder la titularidad.
La hipoteca inversa se define como un préstamo o crédito hipotecariodel que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, periódicas o en forma de cobro único, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución, y al alcanzarse dicho porcentaje se deja de disponer de la renta aunque la deuda sigue generando intereses.
La hipotecainversa debe ser concedida por una entidad de crédito o una entidad aseguradora y el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar deben ser mayores de 65 años o afectados de dependencia severa o gran dependencia.
Se exige que la tasación de la vivienda sea realizada por una sociedad de tasación y que el inmueblese encuentre asegurado contra daños. Lógicamente, el importe del crédito, y, por tanto, la cuantía a percibir, dependerá del valor resultante de la tasación, del tipo de vivienda a hipotecar y de su destino (habitual, vivienda secundaria, vivienda alquilada a un tercero,…), de la edad de la persona que suscriba la hipoteca, y de la forma de percepción (capital único, renta temporal o renta vitalicia).
Una vez fallecido el deudor hipotecario o el último beneficiario, corresponde a los herederosliquidar la situación con la entidad de crédito. Podrán optar por cancelar totalmente el crédito hipotecario, para lo cual deberán satisfacer a la entidad de crédito la totalidad de los débitos vencidos más los intereses, sin que la entidad pueda en estos casos exigir ninguna compensación por la cancelación de la hipoteca. Esta cancelación puede producirse mediante el uso de fondos propios de los herederos, mediante la refinanciación de la deuda contraída (p.e., con un préstamo hipotecario) o bien vender la vivienda.
En el supuesto de que los herederos no quieran, o no puedan, cancelar el crédito hipotecario, la entidad de crédito podrá ejecutar la hipotecay resarcirse así de los débitos vencidos, con sus intereses, teniendo en cuenta que en este caso la hipoteca responde de los intereses aun cuando éstos se hayan generado en plazo superior a cinco años. No obstante, la entidad sólo podrá obtener el recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia, sin que la entidad financiera pueda ejecutar el cobro con otro patrimonio personal de los herederos.