Factores que inciden en la oferta y la demanda

RESUMEN PRIMER PARCIAL DE TASACION

PROFESOR YNOCENCIO SANTANA

  1. QUE ES TASACION?


  2. ORIGEN Y EVOLCUION DE LAS TASACIONES

  3. BIENES MUBLES VS BIENES RAICES

  4. TIPOS DE INMUEBLES

  5. LOS TRES APECTOS BASICOS DE  LOS BIENES RAICES

  6. ASPECTOS FISICOS DE LOS INMUEBLES

  7. ELEMENTOS O ASPECTOS JURIDICOS DE LOS INMUEBLES

  8. ASPECTOS ECONOMICOS DE LA VALUACION DE INMUEBLES

  9. VALOR, PRECIO,COSTO

  10. TIPO DE COSTOS: COSTO DE REPRODUCCION, COSTO DE REPOSICION , COSTO DE ADQUICION

  11. INCIDENCIA DEL URBANISMO Y LA PLANIFICACION EN LA VALUACION

  12. PRINCIPIOS BASICOS DE LA VALUACION, TIPOS DE TASACIONES

  13. FACTORES QUE INCIDEN EN EL AVALUO

Guía del Profesor

  • Concepto de Bienes Raíces.
  • Elementos Generales de Planificación.
  • Aval Jurídico de los Inmuebles.
  • Aspectos Físicos de los Inmuebles.
  • Aspectos Jurídicos de los Inmuebles.
  • Aspectos Económicos de la Valuación.
  • Proceso del Avalúo y Mejor y más Alto Uso.
  • Matemática Financiera.
  • Estadística Aplicada a la Valuación.
  • Principios Básicos de la Valuación.
  • Factores de Incidencia en el Avalúo
  • Valuación de Terrenos.
  • Nociones de Depreciación.
  • Enfoque del Costo.
  • Enfoque del Mercado.
  • Enfoque de Capitalización de la Renta.
  • El Informe de Valuación.
  • Código de de Conducta del Tasador.

1. QUE ES TASACION?

Una tasación  es la estimación del valor comercial de un inmueble o artículo reflejado en cifras monetarias por medio de un dictamen técnico imparcial, que considera los aspectos físicos, económicos, y legales de los inmuebles junto con los diversos factores que inciden en su valoración   y el análisis de mercado.

2. ORIGEN Y EVOLUCION DE LAS TASACIONES

En la antigüedad el origen de la valuación se realizaba de manera empírica, intuitiva e inexacta, pero no por ello dejaba de ser el arte de todo cambio de propiedad sin excluir las grandes y pequeñas transacciones de las distintas épocas. El arte de la valuación tecnológica se desarrolló a partir de 1890 cuando la expansión industrial alcanzaba su mayor auge y a partir de entonces los ingenieros, los industriales, los economistas y hasta los tribunales, empezaron a tener una participación activa  en esta labor de valoración sistemática que dejo de ser una competencia exclusiva del comerciante, del contador y del financiero de la época para reservarla al ingeniero como actividad específica propia. A la fecha el arte de la valuación sigue experimentando continuos perfeccionamientos y estudios constantes por parte de ingenieros, contables, y economistas, que al final de cuenta utilizan el “valor” como el  punto final del análisis  basándose en el  criterio aplicado.   

3. BIENES MUEBLES VS BIENES RAICES

  • Bienes Raíces:


    Son aquellos bienes que están íntimamente ligados a la tierra. Pueden conformar un terreno o formar parte de este; no pueden ser removidos a excepción de los bienes inmuebles por destinación

  • Bienes Muebles:


    son aquellos bienes que pueden moverse por sí mismos (ej. una vaca) o con el auxilio de una fuerza extraña a ellos (ej. Una mesa); es decir todo lo que se desplaza o puede ser desplazado.

  • Tipos de inmuebles

Bienes inmuebles por naturaleza, como el suelo y subsuelo.

Bienes inmuebles por incorporación, como construcciones.

Bienes inmuebles por destino, que es cuando se les unen cosas muebles, que favorecen o benefician al inmueble al que acceden o sirven. Ejemplo: los animales actualmente destinados al cultivo o beneficio de una finca, se consideran muebles por que pueden moverse pero se consideran inmuebles también puesto que para la función que han sido destinados  representan un elemento permanente.

Bienes inmuebles por analogía, como concesiones hipotecarias.

Bienes inmuebles por accesión, como las puertas, ventanas, etc. que en una fábrica, almacén o comercio son bienes muebles pero instalados son inmuebles.

Bienes inmuebles por representación, como la escritura que otorga la titularidad registral al propietario.

Nota: hay bienes muebles como un avión, un barco, un tren, un helicóptero que se consideran bienes inmuebles por su gran  valor y poca demanda.

  1. ASPECTOS FISICOS DE LOS INMUEBLES

Entre los aspectos físicos de los inmuebles  tenemos: la Configuración del Terreno, la Colindancia, Los Límites, el Área, el Uso del Suelo, y la Ubicación Geopolítica. Podemos dividir  los aspectos físicos en dos tipos fundamentales:

Intrínsecos y extrínsecos

Entre los Intrínsecos tenemos: La Ubicación,  Las Formas y Dimensiones, La Topografía y la Erosión del Suelo, La Profundidad Efectiva del Suelo y la Textura Tentativa de la Capa Arable, además de La Pedregosidad del Suelo y su PH tentativo. Entre los Extrínsecos tenemos: La Vecindad, El Clima, La Accesibilidad, La Infraestructura de Servicios, el Aspecto Físico de la Mejora, la  Orientación, la Iluminación, la Ventilación de la Vivienda y el Diseño Arquitectónico y Urbano.

  1. ELEMENTOS O ASPECTOS JURIDICOS DE LOS INMUEBLES

Son  elementos jurídicos de los inmuebles: el Derecho de Propiedad, la Tenencia, y  todo el Sistema de Registro de la Propiedad, además de los Certificados de Títulos y las Constancias Anotadas y las principales leyes impositivas aplicadas a las operaciones inmobiliarias, constituyen los aspectos jurídicos más fundamentales del mercado inmobiliario.

  1. ASPECTOS ECONOMICOS DE LA VALUACION DE INMUEBLES

A la hora de analizar los aspectos económicos que inciden en la valuación  de un inmueble  es fundamental  tener en cuenta los Factores de Producción de Bienes Raíces, como son la tierra, el  trabajo, el  Capital, el Conocimiento y la información, así como las características y funciones fundamentales del mercado. Para conocer el Valor de un inmueble es imprescindible considerar estos requisitos: la Utilidad, la Escasez, la Oferta, la Demanda, y el conocimiento y  relación que existe entre el Valor, el Precio, el Costo y los factores que los afectan.

  1. VALOR, PRECIO Y COSTO

Valor:


El valor es el precio atribuido a un bien o servicio de acuerdo a  ciertas características que se buscan en algo, es más bien subjetivo. Se da por su utilidad, es decir lo que vale en función de lo útil que es y la relación que existe entre la oferta y la demanda.  El  valor  puede ser asignado en función de un  criterio aplicado, como los sentimientos, los gustos, las preferencias, etc.   

Precio


Se denomina precio al valor monetario asignado a un bien o servicio. Conceptualmente, se define como la expresión del valor que se le asigna a un producto o servicio en términos monetarios y de ciertos  parámetros. El precio  no tiene que ser necesariamente igual al «valor» del bien o servicio, o al costo del mismo, ya que el precio fluctúa de acuerdo a muchos factores, entre estos, las condiciones de oferta y demanda, la condición económica del comprador o vendedor, la estructura del mercado, la  disponibilidad de información de los compradores y vendedores, y la capacidad de negociación de los agentes, etc. El precio puede variar fácilmente sin que así lo haga el valor.

Costo:


el costo conforma todos los gastos en que hay que incurrir para producir un determinado bien o servicio

Relación entre costo y valor

El costo y el valor son dos conceptos diferentes, aunque bajo algunas condiciones coinciden. El costo es el sacrificio económico que hay que asumir para obtener o producir un bien o servicio. El valor depende de los beneficios que uno espera tener de dicho bien o servicio.

  1. TIPOS DE COSTOS: COSTO DE REPRODUCCION, COSTO DE REPOSICION, COSTO DE ADQUICION


COSTO DE REPRODUCCION:


el costo de reproducción de una propiedad es la estimación de lo que costaría reproducir una propiedad idéntica a lo que ya existe en materiales, forma y estilo, pagándola con precios a nivel de la fecha escogida, o sea, que el costo de reproducción es el costo para la fecha determinada de sustituir  una estructura existente por una copia idéntica.

COSTO DE REPOSICION:


es el costo para una fecha determinada en que se incurre para el reemplazo de una estructura existente por una similar que tenga una utilidad equivalente.

COSTO DE ADQUICION:


es el precio pagado para adquirir cualquier inmueble.

  1. INCIDENCIA DEL URBANISMO Y LA PLANIFICACION EN LA VALUACION

Todo tasador a la hora de evaluar un inmueble debe tener en cuenta el Crecimiento Urbano y  La Planificación en la zona, lugar o región  donde se encuentra ubicado este,  ya que inciden   de manera directa en el valor que pueda tener. Toda planificación Urbana es guiada por una política, si parte de esta política es, por ejemplo, dotar de infraestructuras a los más importantes centros urbanos del país o la creación de programas de viviendas en ellos, entonces estos centros urbanos recibirán un gran impacto físico durante su crecimiento y el valor de la tierra aumentará de forma considerable. Las pautas de desarrollo urbano deben interesar al técnico valuador puesto que la distribución de la inversión pública y privada, impactará social, económica y físicamente la zona o el entorno del inmueble a evaluar, provocando finalmente que la tierra pueda cambiar su uso y por lo tanto su valor. La gran diversidad de actividades de estos centros urbanos provoca una migración masiva de personas  hacia ellos y a las cuales hay  que dotar de todo tipo de servicios, lo que hace que estas poblaciones se caractericen por ser de  gran actividad y a la vez de consumo, haciendo que la técnica de valuación sea más compleja, porque habría que analizar cada caso de forma aislada, lo cual a su vez, hace que  aumente la incerteza del uso futuro que se le podría dar a la tierra.  Cuando existen zonas sin urbanizar dentro de centros urbanos se producen dos efectos inmediatos:
primero, se produce un crecimiento horizontal y progresivo y sin control de la ciudad, haciéndose más costoso la implementación de servicios, y equipos municipales y del Estado.
Segundo, se produce un incremento brusco y sin control del valor de la tierra, no solo dentro de la zona urbana, sino también en las zonas sub-urbanas y semi- rurales.  Por influencia de los proyectos habitacionales en las zonas sub-urbanas y semi-rurales, los usos agrícolas que se le dan a las tierras  se transforman en urbanos y los precios de estas se incrementan considerablemente.

  1. PRINCIPIOS BASICOS DE LA VALUACION, TIPOS DE TASACIONES

Entre los principios básicos de la valuación tenemos: el Principio de la Oferta y la Demanda, que constituye el eje  principal del Valor por lo que la determinación de este está ligada a la escasez, el poder adquisitivo, y el financiamiento, también el Principio del Balance y Equilibrio que establece que debe existir un balance entre los diferentes factores de producción para poder obtener ingresos máximos, por ejemplo, una mejora insuficiente en un solar amplio o viceversa ocasionará una falta de balance que se podría traducir en una reducción del valor total de inmueble, el Principio del Rendimiento Creciente y Decreciente que establece que según se van añadiendo unidades de un factor, en principio los ingresos que se perciben  varían en forma ascendente hasta alcanzar un valor máximo por unidad, de manera que si agregamos otra unidad, esto se traducirá en una disminución de los ingresos. Otro de los principios es el Principio de Cambios, que establece que el crecimiento y desarrollo urbano ejercen presión sobre las ciudades y vecindarios lo que provoca que las características locales estén en un estado de flujo constante.
El Principio de Sustitución que establece que el límite final del valor de un bien inmueble tiende a ser establecido por el precio de adquisición de otro bien raíz sustituto, de la misma utilidad y deseabilidad del bien inmueble original, siempre y cuando no haya retrasos costosos que  afecten la sustitución. 
El Principio de Competencia, que se establece cuando una propiedad cualquiera, localizada en una determinada zona, produce una renta más alta que las similares en el mercado o tiene una deseabilidad más alta que las propiedades normales de su entorno.
El Principio de Conformidad, que establece que el uso de la tierra debe estar conforme a las normas de construcción y al patrón de desarrollo existente en la zona donde está ubicado el inmueble. Finalmente el Principio de Integración y Desintegración, que establece que toda vecindad  pasa por tres etapas básicas en su vida económica: Desarrollo o Integración, Estabilidad y Desintegración.  Durante la etapa de desarrollo, los valores tienden a subir con rapidez, en la etapa de estabilidad los valores varían con el mercado y en la etapa de desintegración tienden a bajar o subir en menor grado que el mercado competitivo. Es importante para el tasador saber en qué fase de su vida económica se encuentra el inmueble  a tasar ya que tiene un efecto considerable en su valor.  

Tipos de Tasaciones:


  • Tasación por el Método del Costo
  • Tasación por el Método del Mercado
  • Tasación por el Método de la Renta

  1. FACTORES QUE INCIDEN EN EL AVALUO

Entre los factores que inciden en el avalúo lo primero a considerar son las características propias del Inmueble, es decir, su forma, tipo, estructura, área, facilidades funcionales, etc.  El aspecto demográfico, el desarrollo económico, los tipos de familia y edades de sus miembros, las facilidades de empleo, los sueldos promedio, las fuentes de trabajo, el nivel de desempleo, la tendencia al ahorro, facilidades bancarias, instituciones de exportación e importación, nivel de precios,  volumen de negocios, calidad de mantenimiento de los servicios públicos, las contribuciones fiscales, municipales y las restricciones de construcción,  la vecindad con sus tipos, etc.