Extinción de la Propiedad Horizontal: Causas y Procedimientos
Extinción de la Propiedad Horizontal
La propiedad horizontal puede extinguirse por causas generales de los derechos reales y por motivos específicos. Entre las causas generales se encuentran la prescripción, el abandono, la enajenación y la transmisión judicial. Las causas específicas incluyen el deterioro grave, la destrucción del edificio, la consolidación y la confusión.
Destrucción o Deterioro del Edificio
En caso de destrucción total, el inmueble deja de ser objeto de propiedad horizontal. Si la destrucción es parcial, el régimen subsiste y se pueden realizar obras para restaurar la funcionalidad. La decisión sobre la reconstrucción requiere deliberación previa y la resolución de la mayoría no siempre obliga a la minoría.
Mayoría Necesaria
La asamblea puede decidir:
- Demolición y venta del terreno y materiales.
- Reconstrucción del edificio.
Ambas decisiones requieren mayoría que represente más de la mitad del valor del inmueble.
Gastos de Reconstrucción
Si se decide reconstruir, los propietarios están obligados a contribuir según sus porcentuales. Los gastos de reconstrucción de partes privativas son responsabilidad de sus dueños, salvo casos especiales.
Derecho de la Minoría
La minoría no puede ser obligada a contribuir a la reconstrucción, pero debe ceder sus derechos a terceros o a otros propietarios.
Confusión
Si una sola persona adquiere todas las unidades, la propiedad horizontal se extingue por confusión. Para formalizar la desafectación, el propietario debe realizar una escritura pública e inscribirla en el Registro de la Propiedad.
Si no se realiza la desafectación, el edificio sigue afectado al régimen, pero en un «estado de propiedad horizontal».
Desafectación Voluntaria
La desafectación puede ser voluntaria por acuerdo unánime de los propietarios. Se debe instrumentar mediante escritura pública o resolución judicial.
- Voluntad de los propietarios: Requiere unanimidad en asamblea extraordinaria.
- Resolución judicial: El juez decide poner fin a la personalidad del consorcio.
Tras la desafectación, los propietarios se convierten en condóminos del inmueble.
Desafectación por Destrucción o Demolición
La destrucción total o demolición del edificio extingue la personalidad del consorcio, transformándose en un condominio sobre el terreno y los escombros.