Estudio en profundidad de la Usucapión, las Servidumbres y la Prenda en el Derecho Español

LA USUCAPIÓN

El término usucapión es el empleado a nivel doctrinal, mientras que el Código Civil (CC) se decanta por el equivalente de prescripción. La prescripción puede ser extintiva de los derechos o acciones, tanto reales como personales, o bien adquisitiva del dominio y demás derechos reales.

La usucapión es un modo originario de adquisición de la propiedad y demás derechos reales.

CLASES

La clasificación más importante es la que distingue entre usucapión ordinaria y usucapión extraordinaria.

La primera exige que la posesión se desempeñe de buena fe y se apoye en un justo título de adquisición, mientras que la segunda solo quiere el desempeño de esa clase de posesión, sin necesidad de buena fe ni justo título.

Una segunda calificación importante es la que distingue entre usucapión mobiliaria e inmobiliaria. La consecuencia más importante es la diversidad de plazos, menores en la usucapión de muebles que la de inmuebles.

La última clasificación posible es la que diferencia entre usucapión de derecho de propiedad y usucapión de otros derechos reales.

REQUISITOS

Requisitos comunes a todo tipo de usucapión

Requisitos generales son la posesión y el transcurso de un plazo de tiempo que la ley fija. Tiene que tratarse de la posesión de un derecho susceptible y que reúna los requisitos exigidos en el CC, el cual define la posesión como aquella ejercida: en concepto de dueño, de forma pública, pacífica y no interrumpida.

Requisitos específicos para la usucapión ordinaria

La usucapión ordinaria está sometida a algunos requisitos adicionales:

Justo Título: es aquel que en hipótesis hubiese podido transmitir el derecho real, pero el transmitente no tenía facultad de disposición.
Buena Fe: creencia del usucapiente de que el transmitente era el titular del derecho y podía transmitirlo.

Plazos de la usucapión

Los plazos para la usucapión de muebles quedan fijados en tres años para la ordinaria y seis para la extraordinaria. Para los bienes inmuebles los plazos están fijados en diez o veinte años para la usucapión ordinaria y en treinta para la extraordinaria.

LAS SERVIDUMBRES

Concepto

Art. 530 CC: gravamen impuesto sobre un inmueble, en beneficio de otro inmueble perteneciente a otra persona. Se puede utilizar un predio ajeno de manera limitada o impedir que el titular de un inmueble haga determinados actos.

Características

Es un derecho real (poder inmediato y erga omnes) limitativo del dominio de otro, ha de ser probada e interpretación restrictiva.
Puede ser temporal o sometida a condición resolutoria.
Va unida al fundo dominante como derecho y al fundo sirviente como gravamen, aunque se divida, cada uno de los fundos resultantes del dominante podrán servirse de ella enteramente o en caso de fundos resultantes del sirviente, deberán respetarla en la parte correspondiente a cada uno.

Clases

Prediales y personales: Art. 530 y 531 CC, según beneficien a un predio o a una persona o grupo de personas.
Continuas y discontinuas: Art. 532, según su uso sea incesante y sin la intervención de un hecho humano (no elevar más la construcción, acueducto) o su uso sea a intervalos y dependa de actos del hombre (servidumbre de paso).
Aparentes y no aparentes: Art. 532 CC, según existan signos que revelen su existencia (servidumbre de paso) y uso o no existan (no construir más plantas). Solo pueden adquirirse por usucapión las continuas y aparentes, art. 539 CC.
Positivas y negativas: Art. 533 CC, según el titular del predio sirviente debe dejar hacer algo al dueño del predio sirviente o debe hacerlo él mismo (servidumbre de paso o dejar pasar o dejar que humos pasen por mi espacio). Negativas si el dueño del predio sirviente debe abstenerse de alguna conducta (no construir más plantas).
Voluntarias y forzosas: Art. 536 CC, según se establezcan por voluntad de las partes o ley.

Contenido: Derechos y obligaciones

Dueño de predio dominante

Los derechos necesarios para conseguir el disfrute están concedidos también, art. 542 CC.
En las positivas se aprovecha de una facultad sobre el sirviente y en las negativas impide que el titular del sirviente haga algo, si lo hace (construye indebidamente) se elimina.
Puede hacer obras necesarias de conservación, causando menor perjuicio. Si son varios titulares, los pagan en proporción al beneficio, pero pueden renunciando a su parte en provecho de los demás, art. 544 CC.

Dueño de predio sirviente

Tanto en las positivas como en las negativas, el titular no puede menoscabar el uso de la servidumbre, art. 545 CC.
Si a él también le reporta utilidad (acueducto), debe pagar los gastos para que se pueda usar y conservar, art. 544 CC.
Puede también solicitar variación del ejercicio si es muy incómoda, art. 545 CC.

Constitución

Ley también, (ipso iure, art. 552 CC o facultando la ley a una persona a pedirla).
Negocio jurídico: Oneroso o gratuito, intervivos o mortis causa. Si son varios titulares, unanimidad para constituirla. Se necesita traditio, salvo en las negativas. Cuando son inscritas son oponibles a terceros, salvo las aparentes porque hay un signo que evidencia su existencia.
Usucapión: art. 537 y 539 CC, solo continuas y aparentes (acueducto y luces y vistas), con el plazo de 20 años. No las continuas no aparentes ni discontinuas (de paso). Art. 538 CC, en las servidumbres positivas (acueducto), el plazo de 20 años se cuenta desde que empieza a ejercerse por el dueño del predio dominante. En las negativas (no construir más plantas) el plazo empieza desde que el dueño del sirviente impide formalmente un acto lícito.
Signo aparente: Art. 541 CC, supuesto en el que el dueño de dos fincas establece un servicio de una finca a otra y se quiere conservar cuando una de las fincas se venden. A menos que se exprese lo contrario en el título de enajenación o se haga desaparecer el signo antes de la escritura pública, la servidumbre continua.

Extinción

Art. 546 CC. Consolidación, falta de uso por 20 años, cambio de estado de los predios, por cumplimiento del plazo o condición resolutoria, renuncia del predio dominante y negocio jurídico extintivo.

Servidumbres forzosas

Concepto

Son las legales, impuestas por la ley, el dueño del fundo sirviente ha de respetarla. La ley la impone directamente o faculta a una persona para pedir su constitución. En esta materia el CC ha sido superado por la legislación administrativa.

Clases

En materia de aguas: acueducto art. 557 y 558 CC. Estribo de presa, art. 554 CC. De parada o partidor, art. 562 CC.
Servidumbre de paso: Arts. 564 a 570 CC, el propietario de un predio situado entre otros y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por los predios vecinos previa indemnización. Se extinguen si el fundo dominante se une a otro fundo con acceso a camino público o si se abre camino público hasta la finca que no tenía.
Medianería: No es servidumbre son limitaciones a la propiedad. Si hay medianería se imponen obligaciones para ambos, mantenimiento y reparación, no pueden abrir ventanas, salvo unanimidad. Cada propietario de la medianera puede hacerla más alta, gruesa o profunda, pagando gastos e indemnizando al resto por los mayores gastos de conservación.
En materia de luces y vistas: Art. 581 a 584 CC, por razones de proximidad física, son limitaciones a la propiedad. La verdadera servidumbre de vistas, art. 585 CC permite garantizar al dominante, ya que adquirió el derecho de vistas sobre la propiedad colindante. El dueño del sirviente no puede edificar a menos de 3 metros de distancia.
Desagües y distancias para ciertas construcciones: Desagües, art. 587-588 CC, son servidumbres. Art. 589 a 592 CC son limitaciones de la propiedad, impide edificar cerca de cuarteles o prohíbe pozos, cloacas, arboles.

Servidumbres personales

Art. 531 CC, en beneficio de una persona o grupo. Pastos sobre montes privados, art. 603, 604 de leñas, 600 a 602, comunidad de pastos. Art. 555 y 556 CC, saca de aguas y abrevadero.

EL USUFRUCTO

Concepto

Art. 467 CC:»el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cos».

Es un derecho real limitado que otorga sobre cosa ajena (del nudo propietario) su uso y disfrute, con la obligación de conservar su forma y sustancia.

Objeto

Cosas susceptibles de aprovechamiento. Sobre una cosa o parte de ella, art. 469 CC. Extensión también a las servidumbres que tenga a su favor (art. 479 CC).

Sujetos

Personas físicas: habitualmente vitalicio, art. 513 CC. Pueden ser varios los titulares:
- Simultáneamente, se extinguirá cuando muera el último.
- Sucesivamente, si están vivos todos, no hay límite de sujetos, pero si aún no han nacido y el usufructo es vitalicio el límite es el segundo grado (arts. 469 y 781 CC).
Personas jurídicas: límite de 30 años, salvo que se extinga antes, art. 515 CC.

Constitución

Art. 468 CC:

Ley: usufructo del cónyuge viudo sobre parte de la herencia, art. 834 CC.
Voluntad de particulares: Mortis causa, legado de usufructo. Inter vivos, acto gratuito u oneroso.
Prescripción, se puede adquirir por usucapión reglas generales.

Derechos del nudo-propietario

Enajenar los bienes. Según el artículo 489″el propietario de bienes en que otro tenga el usufructo, podrá enajenarlos, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuari».
Hipotecarlos, como resulta del Art. 107.2 LH. “Podrán hipotecarse: La mera propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no solo subsistirá la hipoteca, sino que se extenderá también al mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario”.
Hacer obras, mejoras y plantaciones. Artículo 503 CC:»El propietario podrá hacer las obras y mejoras de que sea susceptible la finca usufructuada, o nuevas plantaciones en ella si fuere rústica, siempre que por tales actos no resulte disminuido el valor del usufructo, ni se perjudique el derecho del usufructuari».
Imponer servidumbres sobre la finca. Artículo 595 CC:»El que tenga la propiedad de una finca, cuyo usufructo pertenezca a otro, podrá imponer sobre ella, sin el consentimiento del usufructuario, las servidumbres que no perjudiquen al derecho del usufruct».
Inspeccionar la actuación del usufructuario, pero sin causarle molestias, aunque sólo sea para ejercitar el derecho que le concede el artículo 520.

Extinción: Art. 513 CC. Causas

Muerte del usufructuario o declaración de fallecimiento.
Vencimiento de plazo o cumplimiento de condición resolutoria: Pero si es vitalicio y fallece no hace falta que se dé el vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición, se extingue. Art. 516 CC: Salvo voluntad contraria, subsistirá usufructo establecido hasta los años que le falten a un tercero para llegar cierta edad, aunque ese tercero muera antes.
Consolidación.
Renuncia. No podrá perjudicar a terceros, si renuncia a un usufructo hipotecado, la hipoteca subsiste.
Resolución del derecho del constituyente.
Prescripción extintiva, cuando no se ejercita durante 6 o 30 años y por usucapión de un tercero (por ejemplo 3 años o 10 años en la usucapión ordinaria con posesión en concepto de usufructuario…, justo título y buena fe).
Pérdida total de la cosa.
Pérdida parcial:
- Art. 517 CC, cabe usufructo sobre suelo y materiales, si propietario edifica ocupando suelo y utilizando materiales debe pagar interés del valor del suelo y materiales a usufructuario.
- Art. 518 CC, pérdida cosa asegurada:
  1. Si concurren en seguro, usufructuario goce en el nuevo edificio o intereses del precio del seguro si no edifica propietario.
  2. Solo usufructuario, precio del seguro pero debe construir.
  3. Solo propietario, precio del seguro, pero usufructuario disfruta de suelo y materiales o intereses de los mismos si edifica propietario.

Derechos del usufructuario

El derecho característico del usufructo es el de usar y aprovechar la cosa, y consiguientemente percibir los frutos.

Derecho a disfrutar. Debemos distinguir entre frutos y accesiones.
- En cuanto a los frutos el artículo 471 declara:»El usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles, de los bienes usufructuados. Respecto de los tesoros que se hallaren en la finca será considerado como extrañ».
- En cuanto a las accesiones el artículo 479 señala: “El usufructuario tendrá el derecho de disfrutar del aumento que reciba por accesión la cosa usufructuada, de las servidumbres que tenga a su favor, y en general de todos los beneficios inherentes a la misma”.
Facultades de disposición. Aquí podemos hablar:
- a) Disponibilidad del derecho de usufructo en sí. La autoriza en Art. 480. Señala que podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola.
Derecho de posesión, y como consecuencia, mejorar la cosa usufructuada. Según el artículo 487: “El usufructuario podrá hacer en los bienes objeto del usufructo las mejoras útiles o de recreo que tuviere por conveniente, con tal que no altere su forma o su sustancia; pero no tendrá por ello derecho a indemnización. Podrá, no obstante, retirar dichas mejoras, si fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes”. El artículo 488 añade: “El usufructuario podrá compensar los desperfectos de los bienes con las mejoras que en ellos hubiese hecho”.

Obligaciones del usufructuario

Obligaciones anteriores a su entrada en el disfrute de los bienes: Según el artículo 491. “El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, está obligado: 1º A formar, con citación del propietario o de su legítimo representante, inventario de todos ellos, haciendo tasar los muebles y describiendo el estado de los inmuebles. 2º A prestar fianza, comprometiéndose a cumplir las obligaciones que le correspondan con arreglo a esta sección”. Dispensa. El artículo 493 dice: “El usufructuario, cualquiera que sea el título del usufructo, podrá ser dispensado de la obligación de hacer inventario o de prestar fianza, cuando de ello no resultare perjuicio a nadie”.
Obligaciones del usufructuario durante el usufructo.
- a) Guarda y conservación de la cosa. Según el artículo 497: “El usufructuario deberá cuidar las cosas dadas en usufructo como un buen padre de familia”.
- b) Reparaciones de la cosa.
  - Reparaciones ordinarias. Según el artículo 500. El usufructuario está obligado a hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo. Se considerarán ordinarias las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación. Si no las hiciere después de requerido por el propietario, podrá éste hacerlas por si mismo a costa del usufructuario.
  - Reparaciones extraordinarias. Según el artículo 501: “Las reparaciones extraordinarias serán de cuenta del propietario. El usufructuario está obligado a darle aviso cuando fuere urgente la necesidad de hacerlas”.
- c) Contribuciones y cargas: el pago de las cargas y contribuciones anuales y el de las que se consideran gravámenes de los frutos, será de cuenta del usufructuario todo el tiempo que el usufructo dure; mientras que las contribuciones que durante el usufructo se impongan directamente sobre el capital, serán de cargo del propietario.
- d) Defensa preventiva del derecho de propiedad: Comunicación al propietario de actos perjudiciales. Art. 511:»El usufructuario estará obligado a poner en conocimiento del propietario cualquier acto de un tercero, de que tenga noticia, que sea capaz de lesionar los derechos de propiedad, y responderá, si no lo hiciere, de los daños y perjuicios, como si hubieran sido ocasionados por su culpa“.
Obligaciones al terminar el usufructo. El artículo 522 dice así: “Terminado el usufructo, se entregará al propietario la cosa usufructuada, salvo el derecho de retención que compete al usufructuario o a sus herederos por los desembolsos de que deban ser reintegrados. Verificada la entrega, se cancelará la fianza o hipoteca”.

LA PRENDA

Concepto

Es un derecho real de garantía en cosa ajena que implica la entrega de la posesión de la cosa pignorada al acreedor o a un tercero, que se constituye, por el deudor o un tercero, en garantía de una obligación, y que da derecho al acreedor a promover la venta de la cosa empeñada para obtener el cumplimiento de la obligación garantizada.

Regulación

El C.c. regula la prenda en los artículos 1863 a 1874. Y le son aplicables las disposiciones que antes hemos visto comunes para ella y la hipoteca, artículos 1857 a 1862.

Caracteres

Garantía real, accesorio, de realización de derecho, certeza de fecha para constituirla.

Constitución

Elementos personales.
- Son, de una parte, el acreedor pignoraticio y, de otra, el constituyente de la prenda, que puede ser el deudor o un tercero.
- En cuanto a requisitos de capacidad del constituyente de la prenda: artículo 1857 del C.c.: libre disposición bienes o autorizado legalmente.
Elementos reales.
- Son la cosa pignorada y la obligación garantizada.
- La cosa pignorada. Dice el artículo 1864 del C.c. que: “Pueden darse en prenda todas las cosas muebles que están en el comercio, con tal que sean susceptibles de posesión.” Las cosas muebles futuras no pueden ser objeto de prenda, puesto que no pueden ser entregadas. Solo cabe respecto de ella la promesa de prenda a que se refiere el artículo 1862 del CC.
- La obligación garantizada. Artículo 1861: toda clase de obligaciones.

Derechos del acreedor pignoraticio

a) Derecho de retención. Establece el artículo 1866 del C.c. que: “El contrato de prenda da derecho al acreedor para retener la cosa en su poder o en el de la tercera persona a quien hubiese sido entregada, hasta que se le pague el crédito.
b) Ius distrahendi: artículo 1858 del C.c. que: “Es también de esencia de estos contratos que, vencida la obligación principal, puedan ser enajenadas las cosas en que consiste la prenda o hipoteca para pagar al acreedor.” Y para la prenda específicamente dispone el artículo 1872 del C.c. que: “El acreedor a quien oportunamente no hubiese sido satisfecho su crédito, podrá proceder por ante Notario a la enajenación de la prenda. Esta enajenación habrá de hacerse precisamente en subasta pública y con citación del deudor y del dueño de la prenda en su caso. Si en la primera subasta no hubiese sido enajenada la prenda, podrá celebrarse una segunda con iguales formalidades; y, si tampoco diere resultado, podrá el acreedor hacerse dueño de la prenda. En este caso estará obligado a dar carta de pago de la totalidad de su crédito.” Si la prenda consistiere en valores cotizables, se venderán en la forma prevenida por el Código de Comercio. Enajenada la cosa pignorada en ejercicio del ius distrahendi el acreedor pignoraticio tiene derecho a que le sea satisfecha la obligación garantizada. La suma obtenida en la enajenación puede ser superior o inferior al importe de la obligación. Si es superior el sobrante forma parte, lógicamente del patrimonio del deudor. Si la cantidad obtenida es inferior el acreedor recibe la totalidad del precio y por el restante mantiene su crédito.
c) Derecho de preferencia. Establece el artículo 1922 del C.c. que gozan de preferencia con relación a determinados bienes muebles del deudor los créditos garantizados con prenda que se halle en poder del acreedor sobre la cosa empeñada y hasta donde alcance su valor”.
d) En situaciones concursales del deudor el acreedor pignoraticio, como el hipotecario, tiene privilegio especial sobre el bien pignorado, según resulta del artículo 90 de la Ley Concursal, y tiene también el acreedor pignoraticio en situaciones concursales del deudor derecho de ejecución separada, si bien puede quedar en suspenso hasta que se apruebe un convenio cuyo contenido no afecte al ejercicio de este derecho o trascurra un año desde la declaración de concurso sin que se hubiera producido la apertura de la liquidación, cuando la prenda recaiga sobre bienes del concursado afectos a su actividad profesional o empresarial o a una unidad productiva de su titularidad no podrán iniciar la ejecución o realización forzosa de la garantía, conforme al artículo 56 de la Ley Concursal.
e) Derecho al reembolso de los gastos. Establece el artículo 1867 del C.c. que: “El acreedor tiene derecho al abono de los gastos hechos para la conservación de la prenda.”
f) Derecho a percibir los intereses. Establece el artículo 1868 del C.c. que: “Si la prenda produce intereses, compensará el acreedor los que perciba con los que se le deben; y, si no se le deben, o en cuanto excedan de los legítimamente debidos, los imputará al capital.”
g) Derecho a ejercitar acciones. Establece el artículo 1869 del C.c. que: “Mientras no llegue el caso de ser expropiado de la cosa dada en prenda, el deudor sigue siendo dueño de ella. Esto no obstante, el acreedor podrá ejercitar las acciones que competan al dueño de la cosa pignorada para reclamarla o defenderla contra tercero.” Le corresponde, pues el ejercicio de acciones como la reivindicatoria o los interdictos.

Obligaciones del acreedor pignoraticio: Afectan a la conservación y restitución de la cosa

Obligaciones concernientes a la conservación de la cosa.
- Cuidar la cosa y responder de su pérdida. Establece el artículo 1867 de C.c. que: “El acreedor debe cuidar de la cosa dada en prenda con la diligencia de un buen padre de familia; tiene derecho al abono de los gastos hechos para su conservación, y responde de su pérdida o deterioro conforme a las disposiciones de este Código.”
- No usar la cosa. Conforme al artículo 1870 del C.c.: “El acreedor no podrá usar la cosa dada en prenda sin autorización del dueño, y si lo hiciere o abusare de ella en otro concepto, puede el segundo pedir que se la constituya en depósito.”
- No apropiarse la cosa, ni disponer de ella. Conforme al artículo 1859 del C.c.: “El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas.”
Obligaciones concernientes a la restitución de la cosa. Artículo 1871 del C.c.: “No puede el deudor pedir la restitución de la prenda contra la voluntad del acreedor mientras no pague la deuda y sus intereses, con las expensas en su caso.” La restitución debe hacerse al constituyente de la prenda y no al deudor y en cuanto al lugar se aplicará la regla del artículo 1171 del C.c.

Derechos y Obligaciones del dueño de la cosa pignorada

Son correlativos a los del acreedor pignoraticio.
El dueño de la cosa pignorada sigue siendo su propietario y conserva todos sus derechos dominicales menos la posesión y pagada la deuda tiene derecho a que se le restituya la cosa (artículo 1871). Aunque la acción para pedir la restitución de la cosa tiene carácter personal como derivada del contrato de prenda y prescribe a los 15 años desde que pudo ser ejercitada, no hay que olvidar que al dueño de la cosa pignorada puede ejercitar la acción reivindicatoria para recuperarla.
El artículo 1873 del C.c. establece que: “Respecto a los Montes de Piedad y demás establecimientos públicos, que por instituto o profesión, prestan sobre prendas, se observarán las leyes y reglamentos especiales que les conciernan y subsidiariamente las disposiciones de este título.”

Constitución: Elementos formales

a) Entrega de la cosa: Establece el artículo 1863 del C.c., que: Además de los requisitos exigidos en el artículo 1857, se necesita, para constituir el contrato de prenda, que se ponga en posesión de ésta al acreedor, o a un tercero de común acuerdo. Naturalmente no hay necesidad de entrega en el caso de la prenda sin desplazamiento.
- La prenda ordinaria puede constituirse en cualquier forma, incluso meramente verbal, mediante la entrega de la cosa pignorada, pero establece el artículo 1865 del C.c. que: “No surtirá efecto la prenda contra tercero si no consta por instrumento público la certeza de la fecha.” Precepto cuya ratio iuris es evitar que se simulen por el deudor prendas fraudulentas en perjuicio de acreedores que verían así disminuido el patrimonio sobre el que dirigir sus acciones.

Extinción

Se extingue la prenda:

Por extinción de la obligación asegurada, pues la prenda es accesoria de ésta, sin que al contrato, la extinción de la prenda lleve consigo la pérdida de la obligación.
Por la pérdida de la cosa pignorada, en cuyo caso si ésta estaba asegurada la prenda pasará a recaer sobre la indemnización. A estos efectos establece el artículo 40 de la Ley de Contrato de Seguro de 1980 que el derecho de los acreedores pignoraticios se extenderá a las indemnizaciones que correspondan al propietario por razón de los bienes pignorados.
Por renuncia del acreedor y en general por los modos generales de extinguirse las obligaciones. Establece el artículo 1191 del C.c. que: “Se presumirá remitida la obligación accesoria de prenda, cuando la cosa pignorada, después de entregada al acreedor, se hallare en poder del deudor.” Se trata de una presunción iuris tantum contra la que cabe prueba.