El Derecho Real de Hipoteca: Constitución, Efectos y Garantías
Concepto: La Función de Garantía
Derecho real de garantía que recae sobre bienes inmuebles y no comporta la posesión del acreedor. Sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone.
L’objecte de la hipoteca
- Bienes inmuebles susceptibles de inscripción.
- Derechos reales enajenables.
Les hipoteques especials segons el seu objecte. Examen dels principals supòsits.
Supuestos especiales en los que, por razón de objeto, incluye un requisito o cargo específico. Normalmente derechos o relaciones amenazadas de resolución o ineficacia.
L’aspecte passiu de la hipoteca
El deudor hipotecario no responde solo con los bienes hipotecados sino con el resto de su patrimonio.
El subjecte passiu de la hipoteca
Es el propietario de la finca o titular del derecho real limitado con independencia de si es deudor del crédito garantizado.
Modalitats d’hipoteca per raó del crèdit
Hipotecas que, por razón de crédito garantizado, presentan peculiaridades en cuanto a sus efectos:
- Hipotecas en garantía de obligaciones todavía no existentes.
- Hipotecas en garantía de obligaciones sometidas a condición resolutoria.
- Hipotecas de máximo.
La transmissió de la finca hipotecada, i la seva repercusió en el crèdit
No afecta a la hipoteca. Sigue gravando la finca o el derecho sobre el que recaía con independencia de su titular.
L’extensió de la hipoteca quant als interessos
La obligación garantizada supone el objeto esencial de la garantía hipotecaria. Cuando la hipoteca genera intereses:
- Si es titularidad del hipotecante, garantiza el pago de los intereses.
- Si afecta a un tercero, se impone un límite máximo temporal de cobertura.
La Hipoteca Voluntaria: Constitución y Eficacia
La constitució unilateral
Las convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre los que se establezcan. Se consiente libre y voluntariamente por el hipotecante. Por negocio bilateral o unilateral.
L’eficàcia de la hipoteca
El derecho real de hipoteca distingue dos fases:
- Fase de seguridad: Se inicia al inscribirse en el Registro con efectos aparentes.
- Fase de ejecución: En el momento en el que la obligación garantizada es exigible y no ha sido satisfecha (se desarrollan los aspectos más importantes).
La Fase de Seguridad
L’acció de devastació
Durante la fase de seguridad de la hipoteca, el derecho del acreedor se centra en la posibilidad de mantener intacta la base objetiva de la hipoteca. Mediante la acción de devastación, el acreedor tiene la facultad de promover cualquier causa que pueda disminuir el valor de su garantía hipotecaria.
L’accés al Registre
Se necesita un título formal que contenga la existencia de un título material. Debe reunir la condición de públicos, aunque hay excepciones para documentos privados.
El funcionament del foli real
Una finca puede ser gravada por diferentes derechos reales que pueden ser compatibles respetando un orden o jerarquía.
El principi de prioritat
El derecho que nace en primer lugar es, en principio, preferente. Actualmente, es preferente el que se inscribe antes, su adquisición.
El tracte successiu
Significa la continuidad ininterrumpida de todas las adquisiciones sucesivas ordenadas cronológicamente para proteger la titularidad válida. Tiene carácter formal.
El principi de fe pública registral
El tercero de buena fe que adquiera algún derecho de persona que en el registro aparezca como transmisible, se mantendrá su adquisición aunque después se anule por causas que no aparezcan en el propio registro.
Cierre del registro
Consecuencia del principio de prioridad, negando el acceso al registro de algunos actos anteriores al último acto inscrito para evitar contradicciones.
Hipoteca unilateral
Se constituye por disposición del dueño en el momento que accedió al registro (nota marginal).
Cierre registral
Es una de las consecuencias del principio de prioridad. Consiste en negar el acceso al registro de actos anteriores al último acto inscrito que fueron eficaces en su momento. (No puede inscribirse otro incompatible con la misma fecha). La finalidad es la de evitar contradicciones.
Anotación preventiva
Altera la eficacia de la fe pública registral en favor de los titulares de situaciones jurídicas que no son inscribibles en el registro, pero se considera conveniente que estén. Es una limitación temporal.
Extensión objetiva
La hipoteca puede ser:
- Natural: Se entienden hipotecados junto con la finca.
- Disposición legal:
- En relación a un tercero: Hipoteca que no se extiende a los muebles y mejoras que haya.