Documentación exigida director ejecución de obra

LA Dirección FACULTATIVA DEL PROYECTO

Es la máxima autoridad de la realización, en su fase de ejecución, siendo responsable ante el constructor y ante la propiedad, además de tener la responsabilidad civil y general como firmante del proyecto y como director de ejecución.
Está configurada por el director de obra que es el agente que dirige el desarrollo de la obra en aspectos técnicos, estéticos , urbanísticos y medioambientales de conformidad al proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones perceptivas y las condiciones de contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.
Según LOE podrán dirigir las obras de los proyectos parciales otros técnicos, bajo la coordinación del director de obra y entra a formar parte de la dirección facultativa del proyecto.

RESUMEN„³ la labor de la dirección facultativa consiste, en controlar que lo proyectado se lleve a cabo técnica y económicamente dentro de los plazos previstos y decidir o autorizar las modificaciones
La dirección facultativa del proyecto es el responsable del cumplimiento de la presentación (calidad técnica), la observación de las condiciones económicas(costes), el cumplimiento de los plazos.
El director del proyecto es un gestor con plena responsabilidad sobre la planificación, la dirección y el control.

FUNCIONES DE LA Dirección FACULTATIVA DE LA OBRA
Se encargara de:
a) Dirección técnica de las obras: llevar a cabo la coordinación del equipo técnico-facultativo de la obra y/o instalación, la interpretación técnica y económica del proyecto de ejecución como la adopción de medidas para el buen término del desarrollo del mismo:
– Comprobar que se observan las prescripciones o condiciones técnicas y económicas del contrato suscrito con el constructor, instalador o realizador
– Coordinación técnica entre instaladores, contratistas, suministradores etc.
– Preparación de detalles de la obra, pasos y recepción de la obra etc.
– Revisión y aprobación de planos de montaje y replanteos
– Control de la ejecución
– Reflejar en el libro de órdenes las instrucciones y diligencias para el cumplimiento de su misión
– Revisión planos final de obra, normas de funcionamiento y mantenimiento
– Tomar las medidas necesarias para que se cumplan los reglamentos o disposiciones de prevención de riesgos laborales.

b) Aprobación de cualquier modificación al proyecto. Comprobar que se observan las prescripciones o condiciones técnicas y económicas del contrato suscrito con el constructor, instalador o realizador.
c) Aprobación de precios contradictorios
d) Reflejar en el libro de órdenes las instrucciones y diligencias para el cumplimiento de la misión
e) Redactar cuando sea necesario el acta de replanteo, certificaciones, acta de recepción provisional y de recepción definitiva
f) El certificado final de obra, instalaciones o realizaciones, visado en el colegio y que servirá de notificación a los distintos órganos de la administración.

FUNCIONES ADMINISTRATIVAS DE LA Dirección FACULTATIVA
– Apoyo a las gestiones para la obtención de permisos oficiales.
– Control de mediciones y de la gestión con compañías suministradoras de fluidos y energía.
– Aprobación de precios contradictorios.
– Reflejar en el libro de órdenes las instrucciones y diligencias que para el cumplimiento de su misión.
– Redactar el acta de replanteo cuando sea necesario.
– Las certificaciones y certificado final de obra.
– Acta de recepción provisional y definitiva.
Características DE LA Dirección FACULTATIVA
La dirección facultativa de la obra asume las funciones de la dirección del proyecto, es una función obligatoria desde el punto de vista reglamentario. Desde el punto de vista legal tiene las siguientes carácterísticas:
– Es absolutamente personal y solo pueden efectuarla titulados superiores y de grado medio inscritos en sus correspondientes colegios profesionales y dados de alta como profesionales en ejercicio libre
– La dirección facultativa no es delegable aunque si transferible entre titulados de la misma especialidad
– Ha de realizarse necesaria y forzosamente a pie de obra de forma permanente o periódica.

RESPONSABILIDADES DE LA Dirección FACULTATIVA DE LA OBRA
Supone asumir una serie de responsabilidades en el campo técnico-administrativo, civil y penal. Es responsable de que se ejecute en correspondencia directa con el proyecto.
En el campo civil es responsable de mantener en buen estado de las obras durante la fase de construcción.
En el campo penal de cualquier accidente que por su imprevisión pueda acontecer durante la ejecución de los trabajos.

PERFIL QUE DEBE REUNIR UN DIRECTOR DE PROYECTO
Se trata de un gestor que necesita un triple perfil:
–

Técnico

– el dominio de la tecnología principal del proyecto es el punto de partida para que se pueda comprender los puntos clave del mismo
–

Gestor

– debe poseer una notable aptitud gestora y conseguir todos los objetivos del proyecto incluyendo los financieros y de plazo
–

Relaciones personales

– debe tener unas buenas relaciones personales ya que es el principal representante ante clientes, proveedores, subcontratistas, obras..

EQUIPO DE TRABAJO DEL DIRECTOR DE PROYECTO
Se esforzara por actuar sobre su equipo en 3 direcciones :
–

Selección :

formar un equipo adecuado en cantidad y capacidad a las exigencias del proyecto. La selección de subcontratistas y colaboradores también formara parte de este apartado.
–

Formación :

formar a su equipo imponiendo una metodología eficaz de gestión de proyectos y velando por el cumplimiento de los objetivos.
–

Motivación :

la calidad se obtiene motivando a sus miembros lo que implica una constante actividad de control y gestión.

PERTURBACIONES A LAS QUE SE ENFRENTA EL DIRECTOR DE PROYECTO.
Factores internos de perturbación „³ problemas de entendimiento, falta de capacidad, falta de conocimientos de la materia, objetivos divergentes de los encargados, burocracia, falta de motivación.
Factores externos de perturbación „³cuellos de botella de los suministradores, huelgas, accidentes, nuevos requerimientos del cliente, nuevas ideas del director de proyecto, nuevas normativas internas, requerimientos de control de calidad, prescripciones de adquisición.

SOLICITUD Y SELECCIÓN DE OFERTAS PARA EJECUTAR EL PROYECTO
Esta fase (el contrato) tiene como objetivo, contratar la ejecución de lo diseñado en las mejores condiciones posibles, tanto para la propiedad como para el proyecto previendo los problemas que puedan surgir durante su desarrollo.

1) Desglose de lo proyectado

Hay que decidir si la ejecución debe realizarla una empresa o varias. Si la realizan varias cada una se encargara de su especialidad, habrá que tener especial cuidado con la coordinación.

2) Elección del tipo de solicitud de ofertas

Distinguiremos los siguientes tipos:

Subasta

– el contratista oferta y la obra se adjudica obligatoriamente a la oferta más económica .
B.

Concurso – subasta

– constara de dos fases la primera en la que los ofertantes deben cumplir una serie de condiciones técnicas económicas financieras etc establecidas en las bases del concurso y una vez pasada esta fase se procede a la subasta. Habrá un tribunal que se encargue de verificar el cumplimento de las bases de los participantes en la subasta.
C.

Concurso

– aquí solo existe una fase la de cumplir con unas determinadas condiciones. Este tipo no requiere necesariamente un proyecto base si no que puede sacarse a concurso el proyecto y su ejecución.
D.

Solicitud de ofertas aisladas

– Es el caso en que la propiedad pide a determinadas empresas ofertas para la realización de un trabajo y será la propiedad quien adjudique el trabajo a quien estime oportuno.

3) Selección de ofertantes :

una vez decidido el punto anterior y si se trata de concurso o solicitud de ofertas aisladas hay que seleccionar las empresas a las que se va pedir dinero que oferten, estas empresas deben estar acreditadas técnica, económica y éticamente.

4) Solicitud de ofertas

Tiene como uno de sus fines principales, facilitar a la propiedad la toma de decisión en la adjudicación de la realización de lo proyectado y el establecimiento del contrato entre las partes. Consiste en la redacción de unas bases sobre las cuales puedan presentarse aquellas (lo más claras y precisas posible).

Algunas de los puntos que pueden incluir esas bases son: tipo de solicitud de ofertas adoptado, descripción general y detallada del objetivo, condiciones económicas de lo ofertado, garantías durante el transcurso y al final de la obra,rentenciones y plazos, etc…

5) Comparación de ofertas

Si la apertura de pliegos es publica, se levanta acta del momento con indicación de los asistentes y de las carácterísticas de las ofertas.

Si se trata de concurso o de ofertas aisladas la primera labor será en observar si las ofertas cumplen con lo solicitado en las bases.

6) Selección de la oferta mas conveniente

Se estudia individualmente cada oferta y se decide cual es la más conveniente tanto técnica como económicamente. Con todo lo anterior el técnico emite el pertinente informe a la propiedad a la vista de este informe decida lo que estime oportuno.

7) Establecimiento del contrato/s entre propiedad y adjudicatario

Es la formalización de todo lo anterior entre la propiedad y el adjudicatario, puede ser privado o ante notario. Figuraran entre otros los siguientes conceptos : personas con los poderes firmantes de ambas partes, lugar y fecha de la firma, objeto del contrato, formas de pago, plazos de ejecución, penalizaciones y premios, etc..

Además integraran el contrato los siguientes documentos relacionados por orden de prelación en cuanto al valor en caso de omisión o aparente contradicción:
– Condiciones fijadas en el propio documento de contrato.
– El pliego de condiciones particulares.
– El pliego general de condiciones.

– El resto de la documentación del proyecto.

PROTAGONISTAS AGENTES DE LA OBRA
Tradicionalmente la obra tiene 3 protagonistas principales:
1-
La propiedad que actúa como cliente para los otros dos.
2-

El director facultativo

3-
El contratista que actúa normalmente como constructor.

Agentes de la edificación:
Promotor (propiedad o cliente): será considerado promotor cualquier persona física jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente decide, impulsa, programa y financia con recursos propios o ajenos las obras de edificación para si posterior enajenación o cesión a terceros bajo cualquier título.

Proyectista :

es el agente que por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto. Cuando el proyecto se desarrolle en proyectos parciales cada proyectista asumirá la titularidad de su proyecto.

Constructor :

es el agente que asume contractualmente ante el promotor el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, ajenos o propios las obras o parte de ellas con sujeción al proyecto y al contrato.

Director de obra :

es el agente que formando parte de la dirección facultativa dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales de conformidad al proyecto que la define. También se encargara de los tramites de las autorizaciones preceptivas, licencias,etc.
Sera el que realiza el pert u otro sistema para controlar los plazos y planificar la obra . Realizara un triple control: técnico., económico y de tiempos.(además de decidir o autorizar las modificaciones que estime oportuno a lo largo de la ejecución).

Entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación:

son aquellas capacitadas para prestar asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, los materiales y de la ejecución de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable

Suministradores de productos :

fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción.

Propietarios y usuarios :

es obligación de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un buen uso y mantenimiento así como de recibir, conservar y trasmitir la documentación de la obra, los seguros y garantías con que esta cuente. Es obligación de los usuarios la utilización adecuada de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento contenidas en la documentación de la obra ejecutada.
EL INICIO DE LA OBRA
Una vez tomada la decisión de acometer el proyecto y haberse asegurado por parte del director de obra de que se han conseguido las pertinentes licencias y autorizaciones se inicia la obra. Algunas de estas comprobaciones pueden ser las siguientes:
Dominio del predio donde se efectuara la obra.
– Posibles servidumbres
– Licencias municipales y autorizaciones de las consejerías
– Autorizaciones ambientales
– Posibles interferencias con elementos públicos: costas, carreteras, cauces..
– Aspectos relativos a la seguridad de la obra

Los pasos a seguir serán los siguientes :
1- Se realiza la primera reuníón del proyecto donde se invita a todos los participantes e interesados, se presenta al director del proyecto, se analiza la situación y planifica los pasos siguientes. Debe abrirse el libro de órdenes con hojas por triplicado.
2- Se realiza el replanteo por parte del contratista, este debe ser verificado por el director de obra y posteriormente firmar el acta de replanteo que suele significar el inicio oficial de las obras (comienzan a contar los plazos de ejecución)también tiene que estar al corriente la propiedad .
Este replanteo puede realizarse a lo largo del desarrollo de la obra. (replanteo „³acto de reflejar el proyecto sobre el terreno).
3- El comienzo de las obras, instalaciones o realizaciones deberá notificarse al colegio oficial del director de obra mediante un impreso normalizado firmado por el propietario, contratista o instalador principal y por el director de obra.

EL DIRECTOR DE OBRA EN EL DESARROLLO DE SU Ejecución
Una vez iniciada la obra, en su fase de desarrollo el director de obra debe vigilar :
– Que la ejecución se ajusta a lo establecido en el proyecto
– Que no se incumplen las reglamentaciones
– Que la seguridad en la obra es la correcta

Las visitas deben ser frecuentes pero no a periodo fijo. Las ordenes e incidencias deben reflejarse en el libro de ordenes.
1- VALORACIONES DE LA OBRA EJECUTADA: CERTIFICACIONES

Periódicamente s esuele exigir a la dirección de obra, una relación valorada de lo ejecutado (certificación)
Con el fin de que este pueda cobrar. Es habitual abonar al contratista por certificaciones.
Estas valoran los avances de la obra desde el punto de vista de la ejecución de las unidades de obra incorporadas. Pueden ser : 1- a origen de obra. 2- extendida solamente a los trabajos realizados desde la precedente. 1- Certificación parcia a origen.- a una fecha determinada se miden el numero de unidades de obra realizas, se valoran de acuerdo a los precios de estas. La valoración de los trabajos se determina como diferencia entre dos certificaciones de fechas consecutivas, abonandole cada certificación su diferencia con la anterior.

Terminación DEL PROYECTO
1

) Final de obra

recepción provisional:

Al finalizar la obra y antes de la recepción provisional se realizara una inspección final que debe ser meticulosa y se cumplirán los siguientes pasos:

– Pruebas y ensayos de lo ejecutado
– Puesta en marcha de la maquinaria. Es conveniente incluir este punto en el presupuesto.
– Lista exhaustiva de las pequeñas cosas que falten por hacer, con el compromiso formal de terminarlas en una fecha determinada.
– Limpieza de la obra
– Entrega a la propiedad de planos de obra, instalación o montajes realizados. Ademas de especificaciones del equipo maquinaria y esquemas eléctricos e hidráulicos que faciliten su mantenimiento.
– Entrega de un plan de mantenimiento preventivo y de recambios.

Tras terminar la obra se levanta el acta de la recepción provisional en presencia del promotor o propiedad.
(en este momento empezaran a contar los plazos de garantía).

2) Recepción definitiva de la obra

Una vez pasado el plazo de garantía se procede a una inspección detallada de la obra anotándose todos los deterioros motivados por anomalías en la construcción y que deberá reparar el ejecutante.

El acta de recepción definitiva devolverá al contratista el fondo de garantía (fianza o aval), si no se ha utilizado o lo que reste si se hubiese echado mano de el.
Aquí se acaba la obra pero no las RESPONSABILIDADES.
Certificado final de obra :
Es obligatorio y ha de ser visado por el colegio del director de obra que servirá de notificación a los distintos órganos de la administración.

RESPONSABILIDADES POSTERIORES
las responsabilidades una vez firmada la recepción definitva no terminan hasta trascurrir un cierto tiempo. Las obras a estos efectos se dividen en 3 partes: 1- las de terminación o acabado(plazo de un año apartir de la recepción), 2- las correspondientes a elementos constructivos e instalaciones(plazo de 3 años ), 3- las de elementos estructurales(plazo de 10 años).
LIBROS OBLIGATORIOS EN LA OBRA
1) LIBRO DE ORDENES Y ASISTENCIAS

Diligenciado y facilitado por el colegio con cada expediente de dirección de obra, sera entregado previo visado en el colegio. Refleja todas las ordenes del director facultativo e incidencias que se producen en la obra, y llevara hojas autocopiativas en 3 ejemplares. En ella figuran los datos de la obra, el proyectista, orden emitida, dia y hora e incidencias que se consideren de interés, y cada hoja deberá ir firmada por el director facultativo y por el contratista.
2) LIBRO DE ORDENES Y ASISTENCIAS EN OBRAS PARA EL ESTADO (LIBRO DE ORDENES)

Se abrirá a fecha de comprobación del replanteo y se cerrara con la recepción definitva durante ese periodo estará a disposición de la dirección que anotara en el las ordenes, instrucciones y comunicaciones que estime oportunas autorizándolas con su firma. El contratista estará también obligado a transcribir en dicho libro cuantas ordenes o instrucciones reciba por escrito de la dirección y debe firmarlo también.
Cuando se produce la recepción definitiva el libro de ordenes pasara a poder de la adm. Para ser consultado en todo momento por el contratista.

3) LIBRO DE INCIDENCIAS

En el caso de que el técnico que apruebe el plan de seguridad y salud sea ingeniero el colegio del mismo facilitara el correspondiente libro de incidencias. Sin el visado no se entregara este libro. (es obligatorio por la reglamentación en materia de prevención de riesgos laborales) .

CONTROLES EN LA OBRA LAS EMPRESAS DE Ingeniería
Con el fin de conseguir los objetivos se llevaran a cabo 3 tipos de control:

1-

Control técnico

Se realiza mediante un seguimiento continuo de la ejecución realizando ensayos y pruebas, metodizados de materiales, equipo y maquinaria antes y después de ponerlos en la obra. En el transcurso de la ejecución se Irán reglejando en los planos las modificiaciones sobre lo previsto en el proyecto.
2-

Control de costes

Todos los controles de costes se realizan con el fin de controlar los gastos con estimaciones de acusar al instante las desviaciones que se pudieran producir.

Los momentos en los que se realiza el control son :
– Previa a la adjudicación
– En el momento de la adjudicación
– Posterior a la adjudicación, antes del momento de su ejecución.
– Durante el transcurso.

– Después de su terminación.

En el momento de la adjudicación se obtiene el primer ajuste de las estimaciones previstas.En ese momento hay que realizar un segundo ajuste, calculando el posible coste motivado por las revisiones de precios a la vista de la oferta económica y de la planificación de la ejecución.
Durante el transcurso de la obra hay que controlar los costes en primer lugar para conocer lo que la propiedad tiene que ir abonando a la empresa y en segundo lugar para disponer de datos casi al instante de las desviaciones sobre los costes previstos. Es muy importante que la propiedad conozca las desviaciones y sus motivaciones respectivas.
Este control se realiza mediante :
– Extensión de certificaciones : generalmente mensuales donde se reflejan las cantidades de las partidas realizadas.
– Comparación de lo realizado con lo presupuestado: con el fin de acusar las desviaciones por variación de mediciones reales sobre las previstas, por omisiones o errores.
– Cálculo de los costes por revisión de precios

– Control riguroso de obras por administración: en casi todas las obras existen partidas que no se pueden presupuestar con exactitud e incluso ni con aproximación es casi imposible. Esto se resuelve reservando una partida alzada.
– Control de las obras realizadas con precios contradictorios, si les hubiera: estos precios son los que no figuran en el proyecto y que son establecidos en el momento necesario y de acuerdo entre las partes.

Hay que insistir en que hay que informar a la propiedad lo antes posible de las desviaciones y haciéndole participe en las decisiones que impliquen aumentos de costes.
Por ultimo una vez concluida la ejecución se efectúa su liquidación donde se obtiene el coste definitivo, coste que en ningún momento debe constituir una sorpresa ni para la dirección facultativa ni para la propiedad.

Control de tiempos

Se hace de una manera similar y paralela a los costes, aunque es un aspecto que se contabiliza menos que el de costes, un retraso sobre lo previsto puede originar un incremento indirecto en los costes. Ya que uno es función del otro.