Desarrollo de Actuaciones Integradas: Programas, Reparcelación y Licencias
T17. Programas para el Desarrollo de Actuaciones Integradas (PAI): Concepto y Documentación
Objeto de los PAI
Los Programas para el Desarrollo de Actuaciones Integradas (PAI) tienen como principales objetivos:
- a) Ordenar el proceso de gestión urbanística.
- b) Regular las relaciones entre propietarios, urbanizador y administración.
- c) Determinar los derechos y obligaciones de los afectados, delimitando su contenido económico.
- d) Planificar la cronología y etapas para el desarrollo de las obras y actuaciones reparcelatorias.
- e) Delimitar o redelimitar unidades de ejecución.
- f) Concretar la reserva de terrenos para viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.
- g) Programar la edificación de solares o la rehabilitación de edificios.
Un PAI comprenderá una o varias unidades de ejecución, planificando su urbanización y gestión. Además, puede delimitar su ámbito o redelimitar el ámbito anteriormente previsto en otros planes para asegurar la correcta integración de la actuación en su entorno.
Documentación de los PAI
La documentación que integra un PAI incluye:
- a) Alternativa técnica: Plano de ordenación, memoria justificativa, proyecto de las obras, inventario preliminar. Si no hubiese ordenación pormenorizada, se incluirá un Plan Parcial.
- b) Proposición jurídico-económica: Memoria y normas de actuación que regulen los derechos del urbanizador.
- c) Estimación de los conceptos económicos constitutivos de las cargas de actuación y su coste máximo total.
- d) Forma de retribución al urbanizador.
- e) Plazos propuestos para la ejecución del programa de actuación integrada.
- f) Memoria de viabilidad o sostenibilidad económica.
T17.2. Reparcelación: Objeto, Reglas y Adjudicación de Parcelas
La reparcelación es la nueva división de fincas ajustada al planeamiento para adjudicarlas entre los afectados según su derecho. Sus objetivos principales son:
- a) Regularizar urbanísticamente la configuración de los linderos de las fincas.
- b) Retribuir al urbanizador por su labor.
- c) Materializar la distribución de beneficios derivados de la ordenación.
- d) Adjudicar a la administración los terrenos urbanizados que le corresponden legalmente.
- e) Subrogar las fincas originarias por parcelas edificables.
- f) Compensar en metálico a los propietarios que no reciban adjudicación de parcela.
La reparcelación puede llevarse a cabo de forma voluntaria o forzosa, dando lugar a la adjudicación de finca o indemnización. El proyecto de reparcelación forzosa podrá ser formulado a iniciativa del urbanizador o por la Administración. El área a reparcelar se define en el proyecto de reparcelación.
T18.1. Concepto de Solar y Requisitos para su Edificación
Se define solar como la parcela legalmente dividida o conformada que, teniendo características adecuadas para servir de soporte al aprovechamiento que se les asigne la ordenación, esté urbanizada con arreglo a las alineaciones, rasantes y normas técnicas establecidas por el plan. Se requiere una conversión de la parcela en solar para ser edificada.
Los requisitos para que las parcelas tengan la condición de solar son:
- a) Acceso rodado por vía pavimentada abierta al uso público en condiciones adecuadas.
- b) Suministro de agua potable y energía eléctrica con caudales y potencia suficientes.
- c) Evacuación de aguas residuales a la red de alcantarillado.
- d) Acceso peatonal, encintado de aceras y alumbrado público en una de las vías.
Las parcelas sujetas a Actuaciones Integradas (AI) adquieren la condición de solar cuando, además de contar con los servicios anteriores, tengan ejecutadas las infraestructuras mínimas de integración y conexión de la actuación con su entorno territorial.
T18.2. Licencia de Obras
A través de la licencia de obras se ejerce un control de la edificación y uso del suelo. Es un acto del ayuntamiento por el cual se comprueba la legalidad del proyecto desde el punto de vista urbanístico y se autoriza o no la edificación y uso. La regulación es dispersa y depende del tipo de obras:
- a) Carácter general: Legislación urbanística y legislación de régimen local.
- b) Carácter específico: Instrumentos de planeamiento vigentes en el municipio y ordenanzas fiscales reguladoras de las tasas municipales.
Actos Sometidos a Licencia
Los actos sometidos a licencia urbanística, con sus plazos de resolución típicos, incluyen:
- a) Construcciones de nueva planta.
- b) Ampliación, reformas o modificación del aspecto exterior (1 mes).
- c) Obras provisionales.
- d) Instalación de servicios públicos.
- e) Parcelaciones urbanísticas (1 mes).
- f) Movimientos de tierra.
- g) Primera ocupación de los edificios (1 mes).
- h) Modificación del uso.
- i) Demolición de los edificios (2 meses).
- j) Colocación de carteles, tala de árboles, vallado de solares, etc.