Derechos y Deberes en el Urbanismo: Estatuto del Ciudadano y Propiedad del Suelo
El Estatuto Básico del Ciudadano y el Derecho a la Ciudad
El Estatuto básico del ciudadano. El derecho a la ciudad. Derechos y deberes.
Integra los considerados derechos de primer círculo o de la ciudadanía en general.
Corresponde al “derecho a la ciudad” que incluye derechos y deberes de orden socioeconómico y medio ambiental de toda persona, para asegurar su disfrute del medio en que vive, su participación en la organización de ese medio y su acceso igualitario a las dotaciones, servicios y espacios colectivos.
Son entre otros:
- Disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible.
- Acceder sin discriminación a la utilización de las dotaciones públicas.
- Acceder a la información de que dispongan las Administraciones sobre ordenación del territorio, urbanística y su evaluación.
Además, enumera una serie de deberes del ciudadano:
- Ser justos y benéficos con el medio ambiente, el patrimonio histórico, el paisaje natural y urbano.
- No causar lesión o riesgo a los bienes públicos o a terceros.
Estatuto Básico de la Iniciativa y la Participación en la Actividad Urbanística
Estatuto básico de la iniciativa y la participación de la actividad urbanística.
Sus principios básicos que la legislación estatal impondrá a la autonómica un régimen jurídico que regulará:
- Derecho a la iniciativa de los particulares. Propietarios o no de los terrenos, en ejercicio de libre empresa. Debe ser mediante procedimientos con publicidad y concurrencia y con criterios de adjudicación que defiendan la participación de la comunidad en las plusvalías derivadas de la actuación.
- Derecho de consulta. Sobre los criterios y previsiones de la ordenación urbanística, de los planes y proyectos sectoriales y de las obras que se habrán de realizar.
- Derecho de indemnización. En caso de alteración de criterios y previsiones por los gastos incurridos en la elaboración de proyectos necesarios que sean inútiles.
- Derecho a que se faciliten cuantos elementos informativos precisos.
- Derecho a edificar o construir. Sobre sus terrenos, por sí o por terceros la instalación, construcción o edificación permitidas.
Para hacer efectivos los derechos y deberes la Administración deberá formular los Planes y demás instrumentos sujetándose a unas directrices:
- Posibilitar el paso de suelo rural a suelo urbanizado. Impidiendo la especulación y preservando de la urbanización al suelo rural.
- Destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y para uso residencial.
- Respetar los principios de accesibilidad universal (Igualdad de trato y de oportunidad entre hombres y mujeres, movilidad, etc.).
- Adecuar al ambiente las instalaciones, construcciones y edificaciones.
- Protección de las zonas verdes y espacios libres.
- Principio de transparencia y publicidad en la tramitación de los planes y demás instrumentos.
Régimen Estatutario del Derecho de Propiedad del Suelo
Define el régimen estatutario del derecho de propiedad de suelo
El tercer círculo concéntrico de derechos y deberes lo constituye el estatuto de la propiedad del suelo, definido como una combinación de facultades y deberes, entre los que se encuentran el derecho a participar en la actuación urbanizadora de iniciativa privada en un régimen de distribución equitativa de beneficios y cargas, y sin perjuicio de que el legislador urbanístico opte por seguir reservando a la propiedad la iniciativa de la urbanización en determinados casos de acuerdo con la Ley.
El TRLS 2015 pretende continuar con la línea que abrió la Ley 1998: el derecho a urbanizar no emana de las prerrogativas del derecho de propiedad sino de otro derecho reconocido constitucionalmente como es la libre empresa. Si bien el segundo circulo concéntrico (el de la iniciativa de la urbanización) y el tercero (el del propietario del suelo) pueden ser cumulativos, es decir coincidir en el mismo sujeto, propietario y urbanizador al mismo tiempo.
Derechos del Régimen Estatutario de la Propiedad del Suelo
Régimen estatutario de la propiedad del suelo. Derechos-
La ordenación territorial y urbanística son funciones públicas, no susceptibles de transacción, que organizan y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el interés general, determinando facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo conforme al destino de este.
Como los propietarios no tienen más derechos constructivos que los derivados de la legislación, el derecho de propiedad es un derecho estatutario, un estatuto que varía en función a la clase de suelo declarada en los Planes. Se reconoce así mismo al derecho de propiedad inmuebles las facultades de uso, disfrute y explotación, así como la facultad de disposición.
A estas facultades se le añade la facultad de urbanizar que es el de participar de la ejecución de las actuaciones de urbanización con igual distribución de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados en proporción a su aportación.
Deberes y Cargas de los Propietarios
Régimen estatutario de la propiedad del suelo. Deberes y cargas de los propietarios.
Son deberes generales:
- Dedicarlos a usos que no sean incompatibles con la ordenación territorial y urbanística.
- Conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso, seguridad, salubridad, etc.
- Realizar los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde alcance el deber legal de conservación.
Son deberes específicos:
- Suelo urbanizado que tenga atribuida edificabilidad: edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable.
- Suelo rural:
- Deber de conservación (mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones).
- Prevenir la contaminación del suelo, el agua o el aire.
- Mantener el establecimiento y funcionamiento de los servicios derivados de los usos y las actividades que se desarrollen en el suelo.
- Si ejerce su facultad de realizar instalaciones y construcciones, que estas no tengan el carácter legal de edificación.
Si participa en la ejecución de urbanización:
- Asumir la participación en los deberes legales de la promoción de la actuación.
- Contribuir de forma igual en beneficios y cargas.
- Permitir la ocupación de los bienes necesarios para la realización de las obras.
Nuevas Situaciones del Suelo en el TRLS 2015
Las nuevas situaciones del suelo en el TRLS 2015.
El TRLS prescindió del sistema de clasificación de suelo (urbano, urbanizable y no urbanizable), para definir los dos estados básicos en que puede encontrarse el suelo según sea su situación actual (rural o urbana).
La razón de la creación de las situaciones del suelo está en evitar la sobrevaloración que del mismo se producía. Las situaciones del suelo sirven para determinar la valoración urbanística a efectos urbanísticos, y para establecer el régimen de derechos y deberes de los propietarios y promotores del suelo.
La situación del suelo es cómo se encuentra este físicamente en la realidad, lo que verías en ese suelo si te acercas a mirar el terreno. Las clases de suelo por su parte, es la clasificación jurídica que hace la ley de los distintos tipos de suelo que puede haber.
La clasificación se realiza en los planeamientos urbanísticos, y aunque sigue vigente, ya no tiene repercusión en la valoración de los terrenos.
Contenido del Derecho de Propiedad en Suelo Urbanizado
Contenido del derecho de propiedad en situación urbanizado 17F2
El suelo urbanizado es el que está integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población.
Se entenderá así cuando las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos. El suelo urbanizado, cuyos terrenos son ya solares, tiene por destino la edificación, de ahí el derecho del propietario a:
- Edificar en los términos previstos.
- Hacerlo obligatoriamente en los plazos previstos.
Equidistribución de Beneficios y Cargas en Suelo Urbano Consolidado
La integración de la lógica de la equidistribución de beneficios y cargas en suelo urbano consolidado, las actuaciones de dotación
El TRLS 2015 introduce la lógica jurídica y económica del ensanche estableciendo como prioritaria la actuación en régimen de equidistribución de beneficios y cargas.
Son facultades que emanan del derecho de propiedad del suelo:
- Completar la urbanización de los terrenos que cumplan los requisitos y condiciones establecidos para su edificación.
- Edificar una unidad apta en los plazos establecidos y mantener la edificación en buena conservación.
- Participar en la ejecución de actuaciones de reforma o renovación de la urbanización.
- Obtener la conformidad o autorización correspondiente para realizar las actuaciones sobre el medio urbana.
Clases de Suelo en Situación Rural
En la situación de suelo rural podrán distinguirse dos clases de suelo. ¿Cuáles son y qué suelos se incluyen en cada una de ellas? Justifique su respuesta.
El suelo en situación rural es aquel que no se prevé su transformación a suelo urbanizado.
Según la Ley, puede clasificarse en:
- Suelo rural no urbanizable: Es el suelo preservado de su transformación por la ordenación territorial y urbanística. A su vez, este suelo puede clasificarse en suelo de especial protección, y suelo sin especial protección. Se incluyen en el suelo rural no urbanizable:
- Los terrenos excluidos de dicha transformación por la legislación de protección del dominio público, naturaleza o patrimonio cultural.
- Los que deban quedar sujetos a tal protección por los valores concurrentes en ellos.
- Aquellos con riesgos naturales o tecnológicos.
- Suelo rural sujeto a una actuación urbanizadora (urbanizable): Es el suelo para el que los instrumentos de ordenación prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta la recepción de las obras por el Ayuntamiento. Dentro de este suelo se distingue entre suelo urbanizable delimitado y suelo urbanizable sectorializado.
Valoración del Suelo Urbanístico
.Valoración del suelo urbanístico
La valoración del suelo urbanizado variará según:
- El suelo urbanizado no esté edificado, la edificación existente, o en curso de ejecución, sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física. El valor se hace radicar en la plusvalía.
- Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado. Se les atribuye edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial en que se hayan incluido.
- Si es suelo edificado o en curso de edificación. El valor de tasación será el superior entre el determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente, por el método de la comparación, o bien el determinado por el método residual aplicado exclusivamente al suelo.
- Si es suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización el método residual considerará los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen.
Ámbito de Aplicación de la Valoración del Suelo Urbanizado
Ámbito de aplicación de la valoración del suelo urbanizado 14F2
El ámbito de aplicación de las reglas del TRLS 2015 sobre valoraciones del suelo se aplicará para:
- La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas.
- La fijación del justiprecio en la expropiación.
- La fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosa.
- La determinación de la responsabilidad patrimonial de la Admón.
Equidistribución de Beneficios y Cargas en Suelo Urbano Consolidado: Actuaciones de Dotación
La integración de la lógica de la equidistribución de beneficios y cargas en suelo urbano consolidado, las actuaciones de dotación
Cuando el sistema de ejecución previsto en la legislación autonómica permita a los propietarios, y éstos así lo decidan, asumir la iniciativa urbanizadora, es preciso valorar las aportaciones de terrenos para ponderarlas entre sí o con las aportaciones del promotor o de la Admón., a los efectos del reparto de los beneficios y cargas y la adjudicación de parcelas resultantes.
La Ley dispone que para la valoración de los terrenos hay que atender al acuerdo que establezcan todos los afectados y no sólo los propietarios de los terrenos. En defecto de acuerdo, el suelo se tasará por el valor que le correspondería como suelo urbanizado.
En el caso de propietarios que no puedan participar en la adjudicación de parcelas resultantes de una actuación de urbanización por causa de la insuficiencia de su aportación, el suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación, descontados los gastos de urbanización correspondientes incrementados por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo
Indemnizaciones por Privación de la Facultad de Participar en Actuaciones de Nueva Urbanización
¿Indemnizaciones por privación de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización y por la iniciativa de la promoción de actuaciones de urbanización o de edificación?
El TRLS de 2015 contempla 3 supuestos indemnizatorios que puedan darse de forma conjunta:
- Indemnización por la privación del derecho de urbanizar o de participar en actuaciones de nueva urbanización.
- Indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones de urbanización o de edificación. Contempla la posibilidad de resarcir los gastos y costes en que se incurre por asumir la iniciativa urbanizadora.
- Indemnización de las actuaciones de urbanización. Se valora tomando en consideración los costes en proporción al grado alcanzado de su ejecución.
La indemnización obtenida nunca será menor a la establecida para el suelo urbanizado y se distribuirá proporcionalmente entre los adjudicatorios de parcelas resultantes de la actuación.
Función Social de la Propiedad Urbanística: Venta y Sustitución Forzosas
Función social de la propiedad urbanística. Venta y sustitución forzosas.
En los supuestos de expropiación, venta o sustitución forzosa el contenido del derecho de propiedad del suelo no podrá ser minorado en un porcentaje mayor a la mitad de su valor. El incumplimiento de los deberes de edificación o rehabilitación habilitará la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad o la aplicación del régimen de venta o sustitución forzosas. Esto dependerá de la legislación autonómica. Este régimen podrá ser diferente para los propietarios de cada CCAA, pues a ellas corresponde regular los términos en que los municipios pueden optar: sustitución forzosa o venta forzosa.
El procedimiento para la venta o sustitución forzosa se iniciará de oficio o a instancia del interesado.
- Dictada resolución declaratoria de incumplimiento de deberes del régimen de la propiedad del suelo y acordada la aplicación del régimen de venta o sustitución, la Administración remitirá al Registro de la Propiedad certificación del acto para su constancia.
- Resuelto el procedimiento la Administración expedirá certificación de la actuación, que será título inscribible.
Qué es sjelo urbanizado. Concepro legal y jurisprudencia