Derechos Reales: Servidumbre, Posesión, Reivindicación y Usucapión
Servidumbre
SERVIDUMBRE
Def: Se considera a las servidumbres como un gravamen por cuanto el artículo referido las observa desde el punto de vista del titular del predio sirviente, para el cual constituye una limitación de sus facultades. Desde el punto de vista del predio dominante, la servidumbre es un derecho, un aumento de las facultades respecto a un predio ajeno, según lo establecido en el art. 550 CC.
Elementos:
a. Coexistencia de dos predios de diferente dueño.
b. Predios generalmente vecinos.
c. Gravamen de un predio consistente en un no hacer, en cuyo caso es negativa o en soportar, siendo en tal caso activa en utilidad de otro predio.
d. La causa de la servidumbre es el beneficio que se produce en el predio dominante.
e. Necesidad de acto constitutivo.
Clasificaciones:
El art. 555 establece una clasificación que atiende a la fuente de su constitución.
Servidumbres legales: son aquellas que ha establecido el legislador, no requiriéndose para su constitución la voluntad del titular del predio sirviente, por eso también se llaman forzosas. La existencia de un total acuerdo de voluntades entre los titulares de los predios no les quita el carácter de legales, ya que aun cuando inexista acuerdo igualmente se hubiera llegado al mismo resultado.
Servidumbres voluntarias: las partes por medio de un acuerdo de voluntades o por una manifestación de voluntad testamentaria constituyen el derecho real. También lo son las que se constituyen por prescripción. Tienen como fuente el principio de la autonomía de la voluntad».
Servidumbres legales y limitaciones al derecho de propiedad: hay ciertas disposiciones del CC que si bien están colocadas en el título referido a las servidumbres, la doctrina las considera limitaciones al derecho de propiedad y no servidumbres legales. En cuanto las obligaciones que resultan de estas normas no implican la existencia de un predio dominante y un predio sirviente; no se trata de limitaciones excepcionales al derecho de propiedad, sino que son limitaciones generales para todos los predios, que se basan el derecho de vecindad.
Se diferencian: son cargas recíprocas entre predios. No generan derecho a compensación. Surgen automáticamente por disposición de la ley. No se extinguen por el no uso.
Servidumbres continuas y discontinuas
El art. 551 establece 2 requisitos para calificar la continuidad o discontinuidad: a. si es necesario o no un hecho actual del hombre; b. que se ejerza a intervalos más o menos largos. Los dos requisitos no armonizan entre sí, por lo cual la doctrina a efectos de determinar la continuidad emplea el criterio de la necesidad o no de un hecho actual del hombre para su ejercicio.
a.las servidumbres de luces: son continuas. B. las servidumbres negativas: son todas continuas; c. la servidumbre de paso: es discontinua; d. la servidumbre de acueducto: puede ser continua o discontinua, según se requiera o no un hecho actual del hombre para su ejercicio.
Servidumbres aparentes e inaparentes
Art. 552. La distinción se basa en que haya signos u obras materiales que indiquen la existencia de la servidumbre. Son aparentes las que implican la existencia de signos que hacen ver la existencia del gravamen.
La clasificación entre continuas y discontinuas y aparentes e inaparentes es de suma relevancia ya que cuando las servidumbres son continuas y aparentes a la vez, pueden adquirirse por prescripción y defenderse mediante acciones posesorias. Solo las servidumbres aparentes pueden constituirse por destinación del padre de familia (635). Solo las inaparentes y discontinuas pueden adquirirse por reconocimiento (634).
Formas de constitución de servidumbres voluntarias
(art. 632 y ss.)
a. Por título hábil para constituir derechos reales y tradición (art. 632). Rige el principio prior in tempore, potior in iure.
b. Por sucesión testamentaria (art. 632).
c. Por prescripción, cuando son continuas y aparentes, a la vez (art. 633).
d. Por reconocimiento expreso del titular del predio sirviente (art. 634). Solo rige para las servidumbres que no pueden adquirirse por prescripción, esto es, las que no son continuas y aparentes, a la vez.
e. Por destinación del padre de familia (art. 635). Es una forma tácita de constitución de servidumbres que rige solo para las servidumbres aparentes.
Extinción de las servidumbres
(arts. 643 y ss)
a. Consolidación o confusión: en una misma persona se reúne las calidades de titular del predio sirviente y del predio dominante.
b. Remisión o renuncia del titular del predio sirviente.
c. Resolución del derecho del constituyente (art. 624).
d. Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria establecida convencionalmente.
f. Cambio de estado de los predios que haga imposible su uso. La servidumbre puede revivir si cesa la causa que imposibilitaba su ejercicio. Por ello, más que una causa de extinción es una causa de suspensión.
POSESIÓN
POSESIÓN
Concepto: en el art. 646 se diferencia la posesión y la cuasi-posesión, confundiendo la cosa con el derecho que sobre ella se tiene. Toda posesión es el goce de un derecho, pero cabe distinguir:
a. posesión: ejercicio del derecho de propiedad,
b. cuasi-posesión: ejercicio de otros derechos, sobre los que haya inmediatez o vinculación directa con la cosa.
El poseedor típico es el propietario. La posesión es el hecho revelador de la propiedad, la manifestación externa del dominio.
Normalmente, el propietario es quien tiene la posesión, en cuanto, tiene el derecho de gozar de la cosa con ánimo de dueño; pero, puede ocurrir que exista una discordancia. En efecto, la posesión puede tenerla un tercero, que sería quien actuaría como dueño, aun cuando aquél mantenga su status. Más aún, puede ocurrir que otra persona tenga el derecho de posesión. Lo que nos dice que de la simple observación de los hechos no es posible determinar quien es propietario, quien es poseedor no propietario y quien es tenedor.
Por ello, para explicar en que consiste la posesión se formularon, principalmente, dos teorías: la subjetiva de Savigny y la objetiva de Ihering.
La doctrina subjetiva (Savigny)
Para esta teoría para que haya posesión se requiere la concurrencia de dos elementos:
a. elemento material: la relación efectiva con el objeto, la realización de actos sobre el mismo. Es la tenencia de la cosa, el goce del derecho (corpus);
b. elemento psicológico: el ánimo de tener la cosa como dueño (animus domini).
La falta de cualquiera de estos elementos implica que no hay posesión. Por ej. el arrendatario tiene la cosa, el corpus, pero carece del ánimo de dueño, del animus domini. Por eso hay mera tenencia y no posesión.
El ánimo concreto, es decir el que tiene la persona en un momento dado o el abstracto o típico, o sea el que tiene cualquier persona que se encuentra en una situación determinada.
Los partidarios de la doctrina subjetiva reciben el ánimo abstracto o típico. Es decir, se observa el ánimo que el sujeto debe tener y no el que realmente tiene.
El animus domini es eliminado y se sustituye por la causa en virtud de la cual se posee o se tiene la cosa.
La doctrina objetiva (Ihering):
Ihering postula su teoría por un problema de orden práctico de orden procesal: la dificultad de probar el ánimo.262 Mientras la doctrina subjetiva parte de la tenencia para probar la posesión, la doctrina objetiva parte de la posesión para llegar a la tenencia. Para Ihering, donde se pruebe el corpus debe admitirse la posesión.
Puede suceder que se tiene el corpus, pero existe una causa detentionis o la relación material se desarrolla sobre un bien que no puede ser objeto de posesión.
Presunción de propiedad
Al poseedor se lo presume propietario, mientras no se pruebe lo contrario. Si no posee el propietario, para vencer al poseedor deberá, normalmente, iniciar un juicio reivindicatorio y demostrar su propiedad. Se le conceden acciones posesorias (art. 663/3).
Las acciones posesorias son juicios extraordinarios que tienen por objeto decidir acerca de la posesión, sin perjuicio de que se pueda luego revisar la sentencia en un juicio reivindicatorio, donde se decidirá sobre la propiedad. Se dirigen a conservar o recuperar la posesión sobre los bienes inmuebles o de los derechos reales constituidos sobre ellos.
a. la acción conservatoria o de amparo: poseedor que ha sido inquietado en su posesión por la realización de actos materiales de un tercero.
b. la acción recuperatoria: poseedor que sido despojado violenta o clandestinamente de su posesión y privado de ella por cualquier otro medio injusto;
c. la acción de denuncia de obra nueva: es la que ejerce el poseedor con el objeto de pedir que se prohíba toda obra nueva en el suelo que se halla poseyendo.
– La que no es exclusivamente posesoria es la acción de violento despojo, prevista por los arts. 669 y 670. Esta acción se acuerda al que ha sido despojado de la posesión o de la mera tenencia y tiende a restablecer las cosas en el estado en que se hallaban antes del despojo, pudiendo después intentarse las acciones posesorias que corresponda.
Carecen de acciones posesorias para su defensa: Los bienes muebles, Los derechos personales. c. Los derechos reales de garantía, sobre los objetos que no pueden adquirirse por prescripción, como las servidumbres inaparentes o discontinuas.
REIVINDICACIÓN
El principio general en materia reivindicatoria lo consagra el artículo 676 CC que establece el derecho de cada propietario de perseguir en juicio su cosa. Consiste en reclamar que se reconozca al propietario los derechos que tiene, haciendo cesar la posesión por otra persona sobre el bien. Al tener carácter real, puede perseguirla contra cualquiera que la detente.
Son presupuestos de la acción reivindicatoria: a. que el actor sea propietario del bien que se reivindica; b. que el mismo no se halle en posesión de la cosa; c. que el demandante posea la cosa y pretenda retenerla.
Objeto de la reivindicación: Está regulado por los artículos 677 y 678. Puede reivindicarse el dominio u otros derechos reales sobre bienes muebles o inmuebles. La acción puede tener por objeto una cosa corporal o incorporal. Lo que se requiere es que se trate de cosas determinadas, individualizables, particularizadas, res singuloe. No pueden reivindicarse: los derechos personales y el derecho hereditario
Sujeto activo de la acción:
Pueden reivindicar el dueño o quien sea titular de un derecho real menor, debiendo mantener la titularidad del derecho desde que comienza la acción hasta la sentencia definitiva.
El comprador de un bien a quien no se le ha tradido el mismo, no puede reivindicar, pues solo tiene un derecho personal contra el vendedor.
Sujeto pasivo de la acción: La acción se dirige contra el actual poseedor. La acción reivindicatoria no procede contra los meros tenedores.
Situación de la cosa durante el juicio
Enajenación o destrucción de la cosa por el demandado (art. 684) El artículo solo refiere a bienes muebles y prevé el caso en que el demandado enajena la cosa a un desconocido o la destruye actuando dolosamente. La sanción a tal conducta consiste en que se le condenará a abonar lo que el actor jurase que la cosa valía, previa regulación del Juez si le pareciera excesivo. Los romanos lo llamaban ficta possessio, pues el objeto de la reivindicación cambiaba, no se reivindicaba la cosa, sino su precio
Prohibición de enajenar la cosa (art. 685)
El inciso sanciona con la nulidad el acto por el cual el reivindicante cede su derecho sobre la cosa luego de iniciado el juicio; mientras que, el inciso 2°, establece la nulidad para el caso de que el poseedor enajene o hipoteque la cosa, luego de iniciado el juicio e inscripta la demanda en el Registro pertinente. La doctrina considera que en realidad no nos hallamos ante un caso de nulidad, sino de inoponibilidad.
Secuestro de la cosa (arts. 686 CC y 309.2 CGP)
Tratándose de cosa mueble, el CC prevé que puede pedirse el secuestro cumpliendo con dos condiciones: a. que se pida como medida preparatoria para iniciar el juicio o una vez que se haya iniciado; b. que el actor pruebe el motivo en que se funda, o sea, el peligro que existe al dejar la cosa en poder del deudor.
Situación del inmueble (art. 687)
En caso de tratarse de bienes inmuebles, el demandado sigue gozando de la cosa hasta que la sentencia definitiva quede ejecutoriada. Se considera al poseedor dueño de la cosa, es lógico que mientras no se pruebe lo contrario siga gozando del bien. Sin perjuicio de ello, el actor puede solicitar las providencias necesarias para evitar el deterioro del fundo y muebles anexos.
Diferencias entre acción reivindicatoria y acciones posesorias
Pretensión En las acciones posesorias solo se reclama contra la perturbación o despojo de la posesión, no se reclama la propiedad. En la reivindicación, se discute la titularidad del derecho de propiedad u otro derecho real menor, por eso debe probarse dicho derecho.
Bienes sobre los que recaen Las acciones posesorias se conceden para conservar o recuperar la posesión de bienes inmuebles o derechos reales constituidos sobre ellos (art. 658). La reivindicación puede tener por objeto bienes muebles o inmuebles (art. 677).
Prescripción Las acciones posesorias prescriben al año contado desde la perturbación o despojo. La reivindicatoria no prescribe por sí sola, sino que se requiere que otra persona haya adquirido el dominio por prescripción.
Procedimiento Las acciones posesorias se tramitan en juicio extraordinario; la reivindicatoria en juicio ordinario.
Sentencia Las sentencias de los juicios posesorios dejan al vencido la posibilidad del juicio reivindicatorio para ser amparado en su pretensión. La sentencia de la reivindicación posee efectos definitivos, en cuanto no podrá discutirse más el conflicto si no se producen modificaciones en el status de las partes.
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA (USUCAPIÓN)
La prescripción adquisitiva, también llamada usucapión, es un modo de adquirir el dominio y otros derechos reales a través de la posesión durante el tiempo y con los requisitos estatuidos legalmente. El transcurso del tiempo puede actuar primordialmente en un doble sentido: como generador de derechos en la prescripción denominada adquisitiva (usucapión) y como destructor de derechos o acciones en la llamada extintiva.
A la vez que una persona adquiere el derecho usucapido, su adquisición apareja la pérdida del mismo para su titular anterior. El instituto actúa positivamente para el adquirente, desde que, a través de él, incorpora a su patrimonio un nuevo derecho del que carecía; pero, simultáneamente, interviene negativamente en la órbita patrimonial del titular anterior, por cuanto el derecho egresa de su patrimonio.
El art. 1188 establece que «la prescripción es un modo de adquirir o de extinguir los derechos ajenos». La prescripción adquisitiva se funda en la posesión continua de una cosa; la prescripción extintiva se basa en el no uso, inacción, pasividad, desidia, quietismo o inercia por parte del titular de un derecho.
Clases de usucapión: las especies de prescripción adquisitiva se pueden clasificar atendiendo a dos tópicos.
Por una parte, tomando en consideración el bien a usucapir, según sea respecto a muebles o inmuebles, siendo el tiempo de posesión requerido para que se consume la usucapión siempre más breve en la primera (tres o seis años) que en la segunda (diez, veinte o treinta años). .
Por otra, en atención a sus elementos configurativos. En este sentido, las usucapiones se diversifican en ordinarias y extraordinarias.
En las primeras se exige, además de la posesión, que es el elemento estructural de toda usucapión, que sea de buena fe y basada en un justo título, conduciendo la concurrencia de dichos elementos a la abreviación de los plazos prescriptivos (tres años para los bienes muebles y diez o veinte para los inmuebles, según sea entre presentes o ausentes); por eso, se denominan también abreviadas o simplemente, cortas.
En cambio, en las segundas, no se precisan ni la buena fe, ni el justo título, lo cual apareja como secuela que se extiendan los plazos de posesión para usucapir (seis años para muebles y treinta para inmuebles); de ahí que se conozcan como prolongadas o largas.
Posesión: La ausencia de concordancia entre el titular del derecho y el poseedor de la cosa es la base del fenómeno usucapional. En efecto, a través de este instituto es posible que quien esté poseyendo la cosa pueda obtener el derecho en cuyo carácter posee. Ello por cuanto la posesión da diferentes derechos al que la tiene, y entre ellos: prescribir el dominio y demás derechos reales usucapibles.
Continua: debe ser entendida como una conducta del poseedor que se traduzca en el ejercicio regular de actos posesorios sobre el bien que está poseyendo. Implica que el poseedor actúe regularmente sobre la cosa, aun cuando no sea un ejercicio de carácter permanente. Por consiguiente, no se exige una permanencia absoluta para que se dé la continuidad, sino que basta que el poseedor haya gozado de la cosa como lo hace por lo común un propietario diligente y cuidadoso, puesto que la posesión es la exteriorización de la propiedad, es la manifestación regular de este derecho.
Ininterrumpida: A diferencia de la continuidad, que depende de la conducta asumida por el poseedor, implica que la posesión no se encuentre afectada por hechos naturales o de terceros. El art. 1232 establece dos tipos de interrupción: natural y civil. En la primera dejan de existir los actos posesorios, en cambio, en la segunda, se mantiene la posesión, pero ella carece de aptitud usucapional.
Pacifica o tranquila: no se debe adquirir por una posesión violenta, es decir, por la fuerza.
No equívoca Este requisito es el que mayores problemas ocasiona acerca de la aptitud o no de la posesión para la prescripción.
La posesión, a los efectos de la usucapión, es inequívoca cuando del análisis de la conducta del poseedor resulta de manera notoria, concluyente o indubitable que tiene un fin determinado: la adquisición del dominio u otro derecho real de goce de manera exclusiva para su titular, descartando, por consiguiente, a otros que pretendieran tener un derecho de igual naturaleza respecto al bien poseído. Por ende, la posesión es equívoca cuando no es posible percibir si la situación de quien se encuentra en el bien implica la manifestación de un derecho por el cual el poseedor tiene la facultad de estar en contacto con él o efectivamente es posesión.
La equivocidad es incertidumbre acerca de los actos de posesión, sea porque no revelan con precisión cuál es el derecho que se pretende ejercitar, sea porque en el curso del tiempo se mezclan actos de posesión de derechos diversos.
Para que se verifique el fenómeno de la posesión exclusiva dotada de inequivocidad es preciso que de la conducta asumida por el poseedor resulte diáfana e incuestionablemente cuál es su pretensión.
Pública: La publicidad de la posesión debe existir durante todo el tiempo requerido para prescribir. Tan es así, que hasta que la posesión no se convierta en pública, si bien habrá posesión, ella no será útil para la prescripción. La exigencia de publicidad tiene como finalidad que quien puede verse perjudicado por la posesión ajena tome conocimiento de la situación a efectos de emplear las acciones judiciales pertinentes.
Para que exista la posesión de buena fe es preciso que: a. se posea en virtud de un título traslativo de dominio; b. se ignoren los vicios que pueda tener dicho título, o más concretamente, se suponga que el transmitente tenía legitimación para disponer de la cosa que está poseyendo.
Los requisitos que resultan normativamente para la aptitud usucapional del justo título son los siguientes: a. que sea hábil para producir un efecto real; b. que sea verdadero; y c. que sea válido.
Efectos de la usucapión
A grandes rasgos, la usucapión produce un doble efecto: principalmente, adquisitivo, y reversivamente, extintivo. En el primer sentido, da lugar a la adquisición del dominio o del derecho real en cuya virtud se poseyó por quien tuvo la calidad de usucapiente; mientras que, desde el punto de vista extintivo, como corolario de la adquisición ajena, opera la pérdida de su derecho para el titular anterior o bien, su gravamen, si la usucapión fue de un derecho real menor. Dicho egreso patrimonial se traduce como corolario ineludible en la extinción de la acción reivindicatoria que tenía quien fuera dominus para recuperar el bien que se usucapió. La adquisición del derecho se produce ipso iure, automáticamente, con el cumplimiento de los plazos y demás requerimientos disciplinados normativamente. Es en ese instante en que se produce la mutación jurídica y la cosa abandona la esfera patrimonial de quien era su titular y se incorpora a la del usucapiente.
La acción declarativa de usucapión tiene por finalidad la obtención de una sentencia que acordará al usucapiente un título en sentido instrumental, que le permitirá incorporar el bien adquirido al comercio jurídico.
Pero así como la usucapión actúa positivamente con relación a los negocios jurídicos celebrados por el usucapiente antes de alcanzar la titularidad dominial, influye negativamente respecto a los realizados por el ex-titular durante el período usucapional, dado que la retroactividad provoca que dichos negocios le sean inoponibles al nuevo dominus. Tal consecuencia se deriva de que, así como el usucapiente es considerado dominus desde el comienzo de su posesión, reflectivamente, el anterior titular pierde su derecho de forma retroactiva a partir de que aquel realizó su primer acto posesorio. El efecto retroactivo provoca que los negocios jurídicos respecto al bien usucapido que hayan sido celebrados por el ex-titular, durante el tiempo de posesión del usucapiente, sean inoponibles a éste.