Derechos Reales de Garantía: Hipoteca, Anticresis y Registro de la Propiedad

Ejecución de la Hipoteca

Si llegado el vencimiento del crédito el deudor no cumple, el acreedor hipotecario puede ejecutar la hipoteca a través de una serie de procedimientos cuya finalidad es la realización del valor del bien hipotecado para, con el precio obtenido en la enajenación forzosa, satisfacer su crédito. Se ha de tener en cuenta que está prohibido el pacto comisorio. La acción por la cual el acreedor hipotecario promueve la enajenación forzosa del bien hipotecado se llama acción real hipotecaria. Junto con ella, el acreedor, al ser el título de un derecho de crédito, tiene una acción personal para exigir su cumplimiento forzoso de acuerdo con el principio de responsabilidad universal del deudor ex art. 1911 CC, y tal y como dice el art. 115 LH, la hipoteca no limita la responsabilidad patrimonial universal del deudor. La acción real hipotecaria prescribe a los 20 años, mientras que la acción personal a los 15. La acción personal puede ser ejercitada por el acreedor hipotecario mediante un procedimiento declarativo o ejecutivo que se dirige contra el deudor. El acreedor puede acudir al proceso de ejecución común u ordinario de la LEC, ya que la escritura pública es título ejecutivo.

Procedimiento de Ejecución Hipotecaria

Ejercitada la acción hipotecaria, existen varias vías para la realización del valor del bien hipotecado:

La venta extrajudicial del bien hipotecado por medio de notario con las formalidades previstas en el Reglamento Hipotecario. Para ello se necesita pacto expreso en la escritura pública de la hipoteca en la que deberá constar el precio en que se tasa la finca para que sirva de tipo en la subasta.
La realización judicial del bien: mediante el procedimiento especial de ejecución hipotecaria regulado por la LEC en arts. 681 a 698, en el que la acción hipotecaria se dirige exclusivamente contra los bienes hipotecados. La demanda ejecutiva se dirige frente al deudor, que es el requerido al pago y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o al tercer poseedor de los bienes hipotecados si este ha acreditado al acreedor la adquisición de los bienes. Pero si el tercer poseedor no hubiera acreditado su adquisición al acreedor, a este le bastará dirigir la demanda contra el deudor o contra el hipotecante no deudor.

La LEC prevé 3 formas distintas de realización del valor del bien hipotecado en el procedimiento de ejecución hipotecaria:

Realización del valor del inmueble hipotecado mediante pública subasta.
Realización mediante convenio aprobado judicialmente.
Realización del bien por persona o entidad especializada acordada por el tribunal y aprobada judicialmente.

La Opción por el Proceso de Ejecución Común u Ordinario

Cuando el valor del bien hipotecado no va a ser suficiente para cubrir el importe del crédito, en la demanda se acumularán dos acciones: la real hipotecaria y la personal, con la que se persiguen todos los bienes del deudor, pero solo en la parte del crédito que exceda de la cuantía asegurada con la hipoteca. Cuando el proceso de ejecución especial se dirige exclusivamente contra un bien hipotecado y se ha obtenido una cantidad inferior al importe debido, tratándose de una deuda dineraria, por ello el art. 579 LEC permite que una vez concluida la subasta del bien hipotecado, si el producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que falte y contra quienes proceda, y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución. Con ello se permite que el proceso de ejecución común siga al especial hipotecario sin solución de continuidad, sin necesidad de presentar otra demanda.

Efectos de la Realización del Bien Hipotecado

Una vez ejercitada la acción hipotecaria por los procedimientos previstos, se pactará la inscripción de la finca a favor del rematante en pública subasta o adjudicatario. Además, se procede a la cancelación de la hipoteca que motivó la ejecución y de todas las cargas posteriores y no preferentes con peor rango registral. Si después de cobrar el acreedor ejecutante sobra algo, debe depositarse a disposición de los titulares de derechos posteriores.

Extinción de la Hipoteca

La hipoteca es un derecho accesorio del crédito. Por tanto, se extingue cuando se extingue el crédito (1156 CC). Sin embargo, al tratarse de un derecho de constitución registral, aunque se extinga el crédito, la hipoteca no se extingue automáticamente, sino que es necesaria la cancelación de la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad, que no procede de oficio por el registrador, sino que precisa ciertos requisitos. Frente a terceros, las inscripciones se extinguen por cancelación o inscripción de la transmisión del dominio o derecho real a favor de otra persona (art. 76 LH). Por otro lado, art. 82 LH, las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán sino por sentencia o por otra escritura o documento auténtico en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación o sus causahabientes o representantes legítimos. Sin embargo, podrán ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la ley. Además, en cuanto derecho real, la hipoteca se extingue por las mismas causas de extinción de los derechos reales: destrucción del bien dado en garantía, resolución del derecho del constituyente, consolidación, condonación o remisión de la hipoteca.

Anticresis

Por la anticresis el acreedor adquiere el derecho a percibir los frutos de un inmueble de su deudor con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren, y después al del capital de su crédito. Regulado en 1881 a 1886. Es un derecho real de garantía, ya que concede al acreedor el derecho de disfrute de un bien ajeno mediante la percepción de frutos en garantía de la satisfacción de un crédito. Por ello, los frutos se imputan a los intereses y después al capital. Es un derecho de realización de valor, ya que faculta al acreedor anticrético, en caso de que el crédito garantizado no sea satisfecho, a realizar el valor del bien inmueble por los procedimientos legalmente establecidos. En la anticresis rigen los principios de indivisibilidad y accesoriedad del derecho real respecto del crédito garantizado al igual que en la hipoteca. Sin embargo, la anticresis recae sobre bienes inmuebles que produzcan frutos, a diferencia de la prenda. El acreedor anticrético tendrá la posesión del inmueble, aunque se admite pacto en contrario. El constituyente ha de ser propietario del inmueble y tener libre disposición. Puede ser deudor o no deudor. Para su válida constitución no requiere inscripción en el Registro de la Propiedad, sino que este requisito es para que sea oponible frente a terceros. Puede ser constituido voluntariamente a través de contrato o convenio entre acreedor y constituyente o unilateralmente por voluntad del propietario constituyente.

El Registro de la Propiedad

En la legislación hipotecaria no encontramos ninguna definición del Registro de la Propiedad, debiendo acudir a la doctrina según la cual, art. 1 LH: el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos o contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el registro de la circunscripción territorial en donde estén los inmuebles. Los asientos del registro pactados en los libros que se determinan en los arts. 238 y siguientes, en cuanto se refieran a derechos inscribibles, están sujetos por los tribunales y producen todos los efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos por la ley. Diez Picazo lo define como la institución jurídica que, mediante determinadas oficinas públicas con competencia territorial y que funcionan a cargo de funcionarios calificados y calificantes, publica con carácter oficial y efectos trascendentes la situación jurídica de las fincas y derechos reales sobre ellas establecidos.

Principios del Registro de la Propiedad

Son las reglas, instituciones o efectos jurídicos que identifican a un determinado sistema registral al regular lo que es el tráfico jurídico inmobiliario. No son auténticos principios de los que se pueda predicar una función integradora del sistema y menos aún principios generales del derecho. Sirven para poner de manifiesto los rasgos fundamentales del sistema. Se trata de una elaboración efectuada por juristas teniendo en cuenta determinados arts. de la LH y su naturaleza es heterogénea, desde reglas puramente formales a verdaderas normas sustantivas.

Principio de Inscripción: es el medio para dar a conocer a terceros la existencia, transmisión o extinción de un derecho. Se distingue entre inscripción declarativa (cuando el registro se limita a declarar la existencia, modificación o extinción de un derecho, pero el derecho existe independientemente de que se haya inscrito o no) y constitutiva (se dará en aquellos supuestos en los que se exige la inscripción para el nacimiento del derecho). Desde otro punto de vista, se distingue entre inscripción obligatoria (si se impone como un deber estableciendo una sanción de carácter administrativo si no se ha inscrito) o facultativa (si se deja a la iniciativa del titular del derecho).
Principio de Rogación.
Principio de Legalidad: significa que los títulos y derechos que acceden al registro han de ser verdaderos y válidos y a tal fin se conoce al registrador la función de calificarlos para proceder a su inscripción o suspenderla, no denegarla.
Principio de Tracto Sucesivo: es una regla técnica de funcionamiento con importantes consecuencias. El que pretenda la inscripción de un derecho debe traer causa de un titular registral para que en el folio respectivo de cada finca se refleje la cadena de transmisiones sin solución de continuidad.
Principio de Prioridad: prior tempore potior in iure, que rige para los derechos reales. Quien primero accede al registro se beneficia de la protección que este depara.
Principio de Publicidad: doble significado. Formal: supone la apertura del registro a todos aquellos que quieran conocer su contenido y manifiesten un interés digno de protección. Material: expresa todos los efectos sustantivos que del registro se derivan para el titular.
Principio de Legitimación Registral: significa que se presume a todos los efectos que quien aparece en el registro como titular registral es el titular real y ejerce su posesión. Presunción iuris tantum.
Principio de Fe Pública Registral: supone que cuando exista una quiebra declarada entre la realidad extrarregistral y la registral se protege al tercero que ha confiado en la publicidad del registro.
Principio de Exactitud: supone que el registro es exacto y que lo que publica coincide con la realidad extrarregistral.