Derechos Reales de Garantía en el Código Civil Español

Derecho de Superficie

Definición: El derecho de superficie supone la exclusión del Principio “superficie solo cedit”, ámbito urbano: el derecho de superficie atribuye a su titular la propiedad separada sobre lo edificado en suelo ajeno, por él o dueño de este, hasta que por extinción del derecho, que es siempre temporal, revierta al dueño del suelo lo que se hubiera construido, ámbito rústico: supone atribuir a su titular el poder de plantar o sembrar en suelo ajeno, haciendo suya la propiedad del plantado. En el CC deja sin regular el derecho de superficie, pero lo considera subsistente a partir del 1611, 3º párrafo, como un supuesto de dominio dividido, esta carencia normativa lleva a que su regulación la encontremos en la Ley del Suelo 8/2007, regulado nuestro derecho por RD 2/2008, regulación que se ha visto modificada por el RD 7/2015.

Características del derecho de superficie: Pasa a ser regulada a partir del art. 53, configurándolo como derecho de superficie como suelo y subsuelo, exigiendo para su constitución su inscripción en el Registro de la Propiedad,

El plazo pactado aumenta de los 75 años a los 99. Su constitución puede establecerse a título oneroso o gratuito, pudiendo consistir la contraprestación en un canon o en la adjudicación de viviendas o locales o derecho de arrendamiento, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado. El resto de su regulación se establece en el art. 54 donde se dispone:

  • Transmisibilidad del derecho, así como de gravamen, con las limitaciones del título constitutivo,
  • El superficiario podrá constituir un régimen de propiedad horizontal, separando esas partes del terreno del propietario pudiéndolas transmitir y gravar como fincas independientes, durante el plazo del derecho,
  • Al constituir el derecho de superficie se admite incluir cláusulas de tanteo y retracto y retroventa a favor del propietario del suelo para las partes en régimen horizontal.
  • El propietario también puede transmitir su derecho de propiedad sin consentimiento del superficiario.
  • Subsuelo corresponde al propietario y se transmitirá junto con la propiedad, salvo inclusión expresa en la superficie.
  • El derecho se extingue en el plazo previsto. Con su extinción el propietario hace suya la propiedad de lo edificado sin necesidad de indemnización alguna, aunque podrán pactarse normas de liquidación de la superficie,
  • La extinción de la superficie por plazo incluye la de todos los derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
  • Si se reúnen derechos de propiedad de suelo y superficiario, las cargas continuarán gravándolos separadamente hasta pasar el plazo

Derechos Reales de Garantía

Son los que recaen sobre cosas determinadas y tienen oponibilidad erga omnes. Permiten al acreedor dirigirse contra la cosa gravada a fin de realizar su valor y satisfacer su interés. Los derechos reales de garantía son derechos accesorios de una obligación, que tienen por finalidad garantizar el cumplimiento de una obligación subyacente o consecuencias de su incumplimiento. Así al acreedor, titular del derecho, tiene la facultad de promover la enajenación del bien sobre el que recae el derecho. Son indivisibles, por lo que la garantía que ofrecen se mantiene inalterable y en los mismos términos en que se constituyó hasta la total satisfacción del crédito asegurado, a estos efectos, carecen de trascendencia tanto la división física de la cosa, como la división jurídica de la obligación, o su extinción parcial. Si el bien se divide, cada parte sigue afectada al cumplimiento íntegro, salvo acuerdo distinto de los interesados. Se puede constituir un solo derecho real de garantía sobre varios objetos distintos acordándose que cada cosa garantiza sólo una porción del crédito.

Requisitos:

  • Constituidas para asegurar una obligación principal.
  • Son accesorias de la obligación.
  • Cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empeña o hipoteca.
  • Para que constituyan prenda o hipoteca tengan libre disposición de sus bienes o autorizados al efecto, exigiendo capacidad general de disposición.
  • El acreedor tiene prohibido apropiarse de las cosas dadas en prenda o hipoteca, tan sólo puede realizar su valor, es la Prohibición del pacto comisorio, para evitar que el objeto gravado con valor superior al importe de la deuda satisfaga créditos ridículos, fomentando la usura.
  • La prohibición del pacto comisorio no afecta a convenios posteriores, una vez vencida la obligación principal, siendo válidas otras vías de pago,
  • Aunque se pacte la nulidad del pacto comisorio no afectará al nacimiento de la obligación,
  • la promesa de constituir prenda o hipoteca sólo produce acción personal entre los contratantes pero el 1857 admite que terceros puedan asegurar la obligación pignorando o hipotecando sus propios bienes.
  • Distinto es el tercer poseedor de finca hipotecada ya que, el que recibe un bien hipotecado está expuesto a que se ejecute la garantía si el que le transmitió no paga, pero él no le afectará a él el resto del crédito.

Garantías reales atípicas: Se emplean, para conferir al acreedor facultades de carácter real que aseguran su crédito, función garantizadora y eficacia real. Entre las garantías atípicas, podemos distinguir las que se dirigen a asegurar cualquier crédito, y las dirigidas a asegurar el pago del precio o contraprestación.

Hipoteca

Hipoteca Inmobiliaria

Es un derecho real de garantía que recae sobre bienes inmuebles, y asegura el cumplimiento o la satisfacción forzosa de un crédito con la concesión a su titular de la facultad de llevar a cabo la realización de su valor, enajenándolos y percibiendo su precio a través del procedimiento establecido y cualquiera que sea su poseedor o propietario.

  • Es un derecho real, con efecto erga omnes,
  • Un derecho real de garantía, de forma que su titular tiene poder para realizar el valor del bien,
  • No implica desplazamiento posesorio: los bienes queden en poder del hipotecante a fin de que pueda continuar utilizándolos y sirviéndose de ellos,
  • Puede enajenar la cosa, si bien el adquirente recibirá el bien transmitido con la afección o carga real:
  • La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida,
  • Accesoriedad que el derecho de hipoteca depende de la existencia de la obligación principal que garantiza, y que la extinción de la obligación lleva aparejada la de la hipoteca,
  • Publicidad Para su validez es precisa Escritura Pública e Inscripción en el Registro de la Propiedad,
  • Principio de especialidad. Además de aparecer en el Registro, deben encontrarse determinados los bienes sobre los que la hipoteca recae,
  • Indivisibilidad. Subsistirá íntegramente mientras no se cancele,
  • Cabe promesa de constitución de hipoteca: Solo produce acción personal entre los contratantes,
  • Si la obligación produce intereses queda garantizada la obligación accesoria de los intereses, salvo pacto expreso en contrario.
  • El pacto de anatocismo no es inscribible en el Registro de la Propiedad,
  • No están cubiertos por la garantía de la hipoteca los gastos y costes de ejecución.

Hipoteca especial

  • Hipoteca del derecho de Usufructo, de la Nuda propiedad, sobre bienes hipotecados: Las distintas hipotecas se relacionan entre sí por orden de antigüedad, permitiéndose la permuta de rango hipotecario o la posposición de rango cuando un acreedor consiente que su hipoteca tenga un rango inferior a otra aún no inscrita; o la reserva de rango, cuando la posposición de rango se formula en la propia escritura de constitución.
  • La subhipoteca o hipoteca de la hipoteca: es la creación de otra hipoteca sobre la misma, debiendo cumplir los mismos requisitos para su constitución que la primera.
  • El deudor hipotecario debe consentir, del Derecho de superficie de concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puertos y otras obras de Servicio Público, de bienes vendidos con pacto de retro o con carta de gracia. Cuando vendedor tiene derecho de recuperación durante un plazo, por el mismo precio de venta. -del Retracto. Supuesto contrario al anterior. El vendedor que se reservó el derecho de recuperación es el que constituye la hipoteca sobre ese derecho de retracto. -sobre bienes litigiosos. Acreedor hipotecario debe conocer el litigio, quedando la hipoteca pendiente de la resolución del pleito. sobre bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas: Se extingue al resolverse el derecho del hipotecante. La condición -Hipoteca de pisos en propiedad horizontal. Sin particularidades, -de censos hipotecarios para exigir que pague el crédito con los intereses vencidos o por vencer, o le reconozca su hipoteca sobre la finca que estuvo gravada con el censo.

Hipoteca Mobiliaria

, establecimients mercantiles, automóviles y otros vehículos d motor, aeronaves, maqinaria industrial, propiedad intelectual y la industrial. ha de hacerse escritura d stos bienes, el hipotecant ha d conservar ls bienes hipotecads con la diligencia d 1 buen padre de famila.

PrendAnticresis: prenda 1 dº real d garantía mobiliaria, dnd hay 1 desplazamient posesorio. La cosa objeto d prenda se ha d poner en posesión dl acreedor, o d 1  3º d común acuerd. Pero el deudor sigue sien­d dueño della hasta qno se adjudiqe a alguien cmo consecuenc.ia dla actuación dl dº d realización dl valor. El deudor tiene dº a pedir la cosa cuand la obligación haya sido satisfexa. Posee cmo caracters: El desplazamient posesorio:es 1 forma dq se d 1 garantía pignoraticia, accesorieda La garantía nace pa garantizar el cumplimient dl crédito. De ahí qsiga ls vicisitudes dl crédito. Su transmisión o extinción implicará la transmisión o extin­ción dla prenda, Indivisibilidad:La prenda es indivisible, subsistiendo hasta la completa extin­ción del crédito garantizado. Aunque el acreedor acepte un pago parcial, el deudor no tiene derecho a una cancelación parcial de la garantía. anticresis: art 1.881: x la anticresis el acreedor adquiere el dº d per­cibir ls fruts d 1 inmueble dsu deudor con la obligación d aplicarlos al pago d ls intereses, si se debieren, y después al del capital dsu crédito. es dº d garantia,La carga sobre el inmueble  dura lo q tarde el acreedor en el cobro de su deuda. Aunqes posi­ble fijar 1 plazo en cuyo transcurso el acreedor se pague con ls frutos, y llegado el mismo sin haberlo conseguido, lo qreste será 1 crédito sin la garantía anticrética. Indivisibilidad y accesoriedad: Propio dls garantías reales, y le es aplicable la prohibición dl pacto comisorio,  Parece darse así idea d qla anticresis es 1 dº real d garantía, q sería análo­go a 1 prenda sobre inmueble, pero con 1 radical diferencia; qel acreedor no goza pa su satisfacción forzosa d ius distrahendi sobre el inmueble garan­tizad, lo cual parece q debe ser argument suficiente pa descartar aqel para­lelism, El constituyent dla anticresis ha dser propietario dl inmueble y debe tener poder d disposición sobre él. Su constitución puede tener 1 origen voluntario, o puede ser producto d 1 facul­tad qla ley otorgue al acreedor, La anticresis recae sobre bienes inmuebles fructíferos