Derechos Reales: Concepto, Marco Jurídico y Clases

1. Concepto de Derecho Real

Conjunto de normas e instituciones que se ocupan de la atribución, utilización y disfrute de la persona en relación con los bienes económicos que forman parte de la esfera patrimonial (compuesta de derecho civil, obligaciones y derechos reales). El derecho real estudia la relación de poder entre sujeto y cosa.

2. Marco Jurídico de los Derechos Reales

  • Constitución: Se consagra un sistema en tres cuestiones:
    • Art. 38 (libertad de empresa).
    • Art. 33 (proclama el derecho a la propiedad privada y a la herencia).
    • Art. 128 (interés social).
  • Código Civil:
    • Libro segundo (bienes de la propiedad y sus modificaciones) (Art. 333-608).
    • Libro tercero (formas de adquirir la propiedad) (Art. 609-617).
    • Libro cuarto (Art. 1930-1960, usucapión) (Art. 1857-1886, derechos reales de garantía) (Art. 1604-1664).
  • Leyes especiales: Propiedad horizontal, propiedad industrial.

3. Diferencia entre Derechos Reales y de Crédito

No está formulada esta distinción en el ordenamiento jurídico, pero es importante tener en cuenta esta diferenciación en relación con las fuentes, prescripción, publicidad (Registro de la Propiedad) y competencia de los tribunales. DR (actio in rem). DC (actio in personam).

Los derechos reales implican la relación directa e inmediata con la cosa, para cuyo goce no se necesita a ninguna otra persona. Están dotados de eficacia erga omnes, frente a todos. Estos derechos reales deben ser respetados por todos. Los derechos de crédito implican una relación directa entre personas, siempre hay un acreedor y un deudor. Deudor que está obligado a realizar una prestación determinada. Obligación que puede ser de cosas futuras y cosas genéricas. Tienen una eficacia relativa y son inoponibles frente a terceros, que pueden desconocer la existencia de un contrato.

4. Caracteres de los Derechos Reales

  • Derecho subjetivo que recae directa o indirectamente sobre la cosa (bien material o inmaterial).
  • Titular del derecho real puede ser: Persona física o jurídica (fundación). Puede ser una persona o varias personas.
  • Facultades: Varían según el tipo de derecho real que sea.
  • Ejercicio del derecho real: No es absoluto ni ilimitado, sino que está condicionado por lo que diga la Ley, pero también por los otros derechos reales de igual categoría, o de diferente categoría.
  • No hay un único tipo de derecho real, hay varias clases, según el objeto y, consiguientemente, van a tener diversas facultades.

5. Clases de Derechos Reales

a) Derechos Reales Típicos o Nominados

(Regulados en el Código Civil o alguna norma):

  1. Derecho de propiedad: regulado en los Art. 348 y ss. Es el derecho pleno, tiene todas las facultades posibles. En tensión con este derecho de propiedad se encuentran los demás derechos, que se denominan derechos reales en cosa ajena.
  2. Derecho de posesión: derecho temporal y provisional. Implica la tenencia física de una cosa que puede ser propia o ajena.
  3. Derechos reales en cosa ajena:
    • Derechos de goce o disfrute:
      • Derechos que posibilitan la utilización parcial de la cosa: derecho de usufructo, derecho de uso, derecho de habitación y servidumbre.
      • Derechos que otorgan a su titular la posibilidad de obtener frutos, renta: derecho de censo, foros y subforos.
      • Derechos que permiten utilizar el vuelo o el suelo: derecho de superficie.
    • Derechos de realización de valor o de garantía (hipoteca, prenda y anticresis): aseguran un crédito al titular de los mismos, de forma que si no se paga el crédito, el titular tiene la posibilidad de enajenar la cosa y quedarse con el precio de la cosa.
    • Derechos de adquisición preferente: derecho de opción, derecho de tanteo y derecho de retracto, derecho de adquirir con preferencia un bien que pertenece a otro titular.

b) Derechos Reales Atípicos o Innominados

(No regulados en el Código Civil o alguna norma).

6. Sistema de Creación de Derechos Reales

¿Cabe crear unos derechos reales nuevos? Unos autores opinan que no, porque son partidarios del numerus clausus de derechos reales. Sin embargo, la doctrina mayoritaria opina lo contrario, sí es posible, en base al numerus apertus de derechos reales.

  • Art. 1255 CC (autonomía de la voluntad de las partes): Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.
  • Art. 7 del Reglamento Hipotecario (es posible la inscripción de cualquier otro derecho, cualquier pacto o contrato de naturaleza real): Conforme a lo dispuesto en el artículo segundo de la Ley, no solo deben inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dichos párrafos se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, desde luego o en el futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales.

7. Figuras Intermedias

  • a) Derecho de retención: Se discute este derecho porque su titular es acreedor, debe el pago del arreglo y a su vez es deudor. Solo el titular puede negarse a devolver la cosa si no le pagan, pero no permite el uso o disfrute de la cosa.
  • b) Derecho arrendatario: De aquellos que deben inscribirse en el Registro de la Propiedad. Es un derecho de obligaciones, pero tiene algunas facultades de derecho real, basadas en la publicidad que le otorga el Registro. La publicidad que le otorga el Registro le concede la eficacia Erga Omnes.
  • c) Derecho de opción de compra: Es un derecho de crédito, pero tiene unos caracteres de derechos reales ya que debe inscribirse obligatoriamente en el Registro de la Propiedad. Art.14 Reglamento Hipotecario: Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes:
    1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
    2. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
    3. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años. En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquel, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.
  • d) Ius ad rem: Nacen en la Edad Media en relación con la situación jurídica del señor feudal que, pudiendo tener un derecho real, todavía no lo tiene. Actualmente se llama vocación al derecho real. *El derecho de hipoteca tiene carácter constitutivo; hasta que la hipoteca no se inscribe en el Registro de la Propiedad, ese derecho no surge.*
  • e) Derechos reales in faciendo (servidumbres positivas): Permiten a su titular obtener una prestación positiva del propietario del fundo o gravado. Se pueden llamar obligaciones propter rem.