Derechos del Acreedor Hipotecario: Garantías y Extinción Antes del Vencimiento

Derechos del Acreedor Hipotecario Antes del Vencimiento de la Hipoteca

El gravamen de la hipoteca no priva de su derecho de propiedad al dueño de los bienes hipotecados. El titular del derecho gravado no pierde su propiedad, posesión, uso y disfrute, ni el derecho de disposición, sin perjuicio de la subsistencia de la hipoteca. El acreedor hipotecario tiene derecho de que la garantía establecida a su favor se mantenga inalterada a pesar del cambio de propietario o de titular del derecho gravado. Es la facultad de persecución que corresponde a todo derecho real.

1. Derecho a que la Garantía Hipotecaria sea Mantenida sin Menoscabo

Lo hemos visto en la acción de deterioro. El Art. 117 L.H. procura que la garantía no disminuya después de su constitución por actos del dueño de la finca.

2. Derecho a Pedir Ampliación de Hipoteca en Algunos Casos

En cualquier caso, dice el art. 163 de la Ley Hipotecaria, en que llegaren a ser insuficientes las hipotecas legales inscritas podrán reclamar su ampliación o deberán pedirla, los que, con arreglo a la Ley, tengan respectivamente el derecho o la obligación de exigirlas y de calificar su suficiencia. Este derecho de pedir ampliación de hipoteca solo existe respecto de las hipotecas legales, pero no está reconocido en el caso de las voluntarias.

3. Derecho a Ceder el Crédito Garantizado con Hipoteca

Los créditos hipotecarios siguen la regla general de que todos los derechos adquiridos en virtud de una obligación son transmisibles con sujeción a las leyes, si no se ha pactado lo contrario. El Art. 1.878 C.c. lo autoriza: “El crédito hipotecario puede ser enajenado o cedido a un tercero en todo o en parte con las formalidades exigidas por la Ley”. El Art. 1.528: “La venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la hipoteca, fianza, prenda o privilegio”. El crédito hipotecario puede enajenarse o cederse en todo o en parte, siempre que se haga en escritura pública, de la que se dé conocimiento al deudor y se inscriba en el Registro.

4. Derecho a Ceder Posposición de Hipoteca

El acreedor hipotecario puede concertar una permuta de rango; es decir, puede convenir con otro acreedor hipotecario simultáneo o posterior que la primera hipoteca será posterior a la de éste. Requisitos:

  1. Que el acreedor que haya de posponer consienta expresamente la posposición.
  2. Que se determine la responsabilidad máxima por capital, intereses, costas u otros conceptos de la hipoteca futura, así como su duración máxima.
  3. Que la hipoteca que haya de anteponerse se inscriba dentro del plazo necesariamente convenido al efecto.

Se hará constar por nota al margen de la inscripción de la hipoteca pospuesta sin necesidad de nueva escritura.

5. Clases. Hipoteca de Máximo

Dentro de las hipotecas de seguridad, hay que distinguir las siguientes:

  1. La hipoteca de máximo (dentro de ella la hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito).
  2. Las hipotecas por obligaciones futuras o condicionales, suspensivas o resolutorias.
  3. Las Hipotecas en garantía de títulos valores, endosables o al portador, así como la hipoteca cambiaria.

Rasgos Fundamentales:

  1. En el Registro queda fijado un máximo de responsabilidad hipotecaria; queda determinada la parte del valor de la finca que en su día podrá dedicarse a la extinción del crédito.
  2. El crédito no queda limitado, pero sí su garantía hipotecaria.
  3. El crédito está indeterminado en cuanto a su existencia y cuantía.
  4. El crédito asegurado ha de quedar indicado en sus líneas fundamentales; ha de fijarse en el registro haciendo constar los datos indispensables para identificar la obligación garantizada con hipoteca.

La Hipoteca en Garantía de Cuentas Corrientes de Crédito

Esta hipoteca es una modalidad de las hipotecas de máximo. Es la hipoteca de máximo constituida en garantía del saldo que en definitiva resulte de la liquidación de un contrato consensual de apertura de crédito en cuenta corriente. El crédito asegurado es el saldo definitivo resultante de la ejecución de una apertura de crédito en cuenta corriente. El Art. 153 L.H. establece los requisitos:

  1. Ha de determinarse la cantidad máxima de que responde la finca hipotecada.
  2. Ha de fijarse el plazo de duración del contrato de apertura de crédito y, en su caso, la posible prórroga.
  3. Han de quedar descritas y concretadas las clases de operaciones que han de reflejarse en las partidas de la cuenta corriente de crédito.
  4. Ha de quedar adoptado y regulado el sistema idóneo para justificar el saldo en su día exigible, si se quiere que pueda utilizarse el procedimiento judicial sumario.

Hipoteca en Garantía de Títulos Transmisibles por Endoso o al Portador

La constitución deberá hacerse por medio de escritura pública, que se inscribirá en el registro o Registros de la Propiedad a que correspondan los bienes que se hipotequen. Tratándose de garantizar títulos al portador, no se sabrá quién es el acreedor en el momento de constitución de la hipoteca. Este derecho real de garantía quedará establecido de manera unilateral por el hipotecante. Habrán de consignarse, además de las circunstancias propias de las de constitución de la hipoteca:

  1. El número y valor de las obligaciones que se emitan y que garantice la hipoteca.
  2. La serie o series a que correspondan.
  3. Las fechas de su emisión.
  4. El plazo y forma en que han de ser amortizadas.
  5. La autorización obtenida para emitirlas, haciéndose constar expresamente, cuando sea al portador, que queda constituida la hipoteca a favor de los tenedores presentes o futuros de las obligaciones.

6. Extinción del Derecho Real de Hipoteca

  • La principal causa de extinción de la hipoteca es cuando se extinga la obligación que garantiza.
  • Mientras no se cancele la inscripción, la hipoteca sigue surtiendo efectos en cuanto a terceros de buena fe.
  • Diversas causas pueden producir la extinción de la hipoteca con independencia del crédito, las señala el art. 1.156 C.c.:
  1. Por renuncia del acreedor: a) El art. 6.2º C.c. permite renunciar a los derechos si la renuncia no es contra el interés o el orden público o perjuicio de tercero. b) La renuncia deberá ser expresa. c) Tratándose de una renuncia puramente abdicativa, no necesitará ser aceptada para que la cancelación sea procedente.
  2. Por acuerdo entre acreedor y propietario de la finca gravada.
  3. Por pérdida, material o jurídica, del bien hipotecado.
  4. Por la ejecución hipotecaria.
  5. Por la ejecución de una hipoteca preferente, con la consiguiente liberación de los gravámenes posteriores.
  6. Por confusión de derechos, al reunirse en ambas titularidades.
  7. El transcurso del plazo o el cumplimiento de la condición resolutoria.
  8. Por denuncia del hipotecante, en el caso de haberse reservado este derecho.
  9. Por prescripción.
  10. Por caducidad.

2. La Fase de Seguridad en la Hipoteca

:

-La hipoteca no desarrolla lo más importante de su naturaleza sino cuando llega a hacer efectivo el crédito en el valor de la finca gravada; pero este recurso está ”en reserva” ya que es raro y excepcional que se haga uso de él.

-Hay que distinguir dos fases en la hipoteca: 1.Cautelar o de seguridad, que pretende asegurar. 2.Ejecutiva o de realización de valor, que trata de dar efectividad.

–ACCION DE DETERIORO O DEVASTACION: a)Constituye una medida de seguridad fundamental para evitar la depreciación de la finca por causa imputables al dueño de la misma (falta de realización de reparaciones, abandono…). b)Presupuestos de la acción de devastación: 1.Deterioro de la finca hipotecada. 2.Disminución de valor de la misma. 3.Que se produzca por dolo, culpa o voluntad del dueño. c)Art.117 de la L.H. faculta al acreedor hipotecario para obligar al propietario, mediante la intervención judicial, a hacer o dejar hacer cuanto convenga para mantener inalterable el valor del objeto afecto a la hipoteca. d)En caso de que el dueño haga caso omiso, el Juez dictara una providencia poniendo el inmueble bajo administración judicial.