Derechos de Adquisición Preferente: Tipos, Características y Efectos Legales
Derechos de Adquisición Preferente
Los Derechos de Adquisición Preferente (DAP) son derechos limitados que otorgan a su titular la facultad de adquirir el dominio o un derecho real sobre una cosa con preferencia a otros posibles adquirentes.
Características de los Derechos de Adquisición Preferente
- Subjetivos y potestativos: Confieren la facultad de adquirir, mediante una declaración de voluntad, el dominio u otro derecho real sobre la cosa.
- Reales: Como el retracto convencional y el derecho de opción, su naturaleza depende de la voluntad de los interesados, que pueden constituir derechos reales o simples derechos de crédito. Estos derechos son de tracto único: se agotan con su ejercicio.
- Temporales: Se extinguen por el transcurso del plazo de caducidad establecido para su ejercicio. Normalmente están inmersos en otra situación jurídica (arrendamiento) de la que también es titular el mismo sujeto.
- Limitados: No atribuyen la plenitud de facultades sobre la cosa, sino únicamente la de adquirir el dominio o un derecho real. Cuando su titular decide la enajenación, el derecho de adquisición preferente se extingue por su ejercicio.
- Limitativos del dominio: Restringen la facultad de disposición de un propietario, otorgando al titular del derecho una preferencia frente a terceros adquirentes. Constituyen un gravamen o limitación de la propiedad. El DAP no prohíbe disponer, sino que condiciona el ejercicio de este poder en beneficio de quien ostenta el derecho.
Los DAP presuponen la transmisibilidad del bien o derecho, y atribuyen un derecho propio a su titular, susceptible de enajenación y gravamen. Conceden la facultad de adquirir un bien con preferencia a un tercero y en las mismas condiciones que éste, en caso de que el propietario decida enajenarlo a título oneroso (tanteo) o si lo ha enajenado sin previa comunicación o falseando alguna circunstancia (retracto).
El tanteo y el retracto son derechos sobre cosa ajena que limitan la facultad de disposición del propietario. No son derechos inmediatos, ya que no existe una relación directa del titular con la cosa, a diferencia de lo que sucede en la propiedad.
Clases de Derechos de Adquisición Preferente
Según su contenido y mecanismo operativo:
- Tanteo: Derecho a adquirir una cosa o derecho determinado por el mismo precio y condiciones en que su propietario se propone enajenarlo. Se presenta ante una enajenación proyectada y se ejerce con anticipación a la transmisión, pagando el mismo precio y en las mismas condiciones que el tercero.
- Retracto: Derecho a adquirir una cosa una vez que la transmisión ya se ha realizado. El retrayente se coloca en la misma posición del adquirente (art. 1521 del Código Civil español). El retracto legal permite subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el contrato.
- Derecho de opción: Derecho a adquirir una cosa determinada por el precio, término y condiciones preestablecidos en un negocio jurídico previo entre el optante y el promitente.
Según su origen:
- Legales: Su origen está en un reconocimiento legal que vincula el derecho con una situación jurídica determinada (la comunidad). Se imponen con carácter imperativo (ej. retracto de comuneros, retracto de colindantes, retracto arrendaticio).
- Voluntarios: Derivan de su constitución en un negocio jurídico, contrato o testamento, siempre que se constituyan con carácter real (ej. retracto convencional).
Según su regulación:
- Típicos: Reconocidos por el legislador (tanteo, retracto legal, retracto convencional, derecho de opción).
- Atípicos: Modalidad de los voluntarios que carecen de especificación legal.