Derecho Urbanístico: Planeamiento, Licencias e Infracciones

¿Qué es el Urbanismo?

Disciplina que se encarga del diseño, planificación, gestión y desarrollo de asentamientos humanos. Es una disciplina esencial para garantizar el desarrollo sostenible y la calidad de vida de las personas en áreas urbanas, contribuyendo a la creación de entornos más habitables y equitativos.

¿Qué es el Derecho Urbanístico?

Rama del derecho público que se encarga de regular y controlar la planificación, gestión y desarrollo del territorio urbano y rural.

Tiene como objetivo garantizar la sostenibilidad, calidad y equidad en el uso del suelo y en el crecimiento de ciudades y pueblos.

Se encuentra regulado por leyes y normativas, destacan la LRSU, LOE, LSRU y los planes y ordenanzas municipales.

Además, establece obligaciones y responsabilidades de los propietarios, constructores y promotores en relación con la construcción, mantenimiento y conservación de las edificaciones y espacios urbanos, así como las consecuencias legales en caso de incumplimiento de las normas urbanísticas.

¿Qué es un Plan Urbanístico?

Norma jurídica de rango reglamentario.

Herramienta fundamental para la planificación y gestión de los territorios urbanos, ya que permite establecer una visión clara y ordenada del crecimiento y transformación de una ciudad o municipio, garantizando el uso sostenible y equitativo del suelo y promoviendo la calidad de vida de sus habitantes.

Son elaborados por los ayuntamientos y entidades locales.

¿Qué clases de suelo puede establecer un Plan General?

Entre las principales clases de suelo que se pueden establecer en un PGOU tenemos:

Suelo urbano: aquel consolidado y que cuenta con las infraestructuras necesarias para la construcción de edificios. Se utiliza para la construcción de viviendas, comercios, industrias, etc.
Suelo urbanizable: aquel que no cuenta con la infraestructura necesaria para la construcción de edificios, pero tiene prevista su urbanización en el futuro. Se utiliza para la construcción de nuevos barrios o ampliaciones urbanas.
Suelo no urbanizable: aquel que no se puede urbanizar por razones ambientales, culturales o históricas y que se destina a usos agrícolas, forestales, turísticos, etc.
Suelo rústico: destinado a actividades agrarias y ganaderas, no está destinado a la urbanización.

Estas clases pueden tener distintas subcategorías o clasificaciones específicas según el PGOU de cada municipio.

Tramitaciones por las que pasa un PGOU

Inicio del proceso: elaboración de un documento inicial que recoge los objetivos, alcances y necesidades de un municipio en términos urbanísticos.
Avance: se elabora un documento de avance, que incluye un diagnóstico de la situación del territorio y la propuesta de ordenación territorial.
Participación ciudadana: se somete a información pública para que los ciudadanos puedan participar en el proceso de elaboración del plan, presentar alegaciones, sugerencias o reclamaciones.
Aprobación inicial: se aprueba provisionalmente en el Pleno del Ayuntamiento después de considerar la participación ciudadana.
Informe de la Comisión de Urbanismo: una vez aprobado de forma provisional, se remite el expediente de aprobación inicial a la Comisión de Urbanismo de la Comunidad Autónoma para su informe y dictamen.
Aprobación definitiva: se aprueba el plan de forma definitiva en el Pleno del Ayuntamiento, después de considerar y analizar el informe de la Comisión de Urbanismo.
Publicación y entrada en vigor: tras su aprobación definitiva, se publica en el Boletín Oficial correspondiente y entra en vigor a los 20 días de su publicación.

Tipos de Planes Urbanísticos

PGOU: planes urbanísticos más importantes y extensos, establecen la regulación y ordenación del territorio de un municipio determinado. Definen los usos del suelo, las infraestructuras necesarias, los sistemas generales y las condiciones urbanísticas de edificios y viviendas.
Planes parciales: planes urbanísticos que se desarrollan en una zona concreta de un municipio, con el objetivo de definir la ordenación y uso del suelo en esa área específica.
Planes especiales: planes urbanísticos específicos que se elaboran para la protección, conservación y puesta en valor de elementos patrimoniales, históricos, culturales o ambientales en una zona urbana o rural determinada.
Planes de Sectorización: planes urbanísticos que dividen la zona en sectores específicos y establecen normas y directrices para el uso del suelo y la construcción en cada sector.
Planes de Ordenación Intermunicipal: planes urbanísticos que se desarrollan en conjunto con varios municipios, con el objetivo de coordinar la ordenación y uso del suelo en una zona geográfica determinada.
Planes de Infraestructuras

¿Se puede aprobar un plan por silencio administrativo?

No, en principio, un plan urbanístico no se puede aprobar por silencio administrativo.

En España, la legislación establece que para la aprobación de un plan urbanístico se debe seguir un proceso reglado y formal y que la aprobación del plan debe ser explícita y motivada.

El plazo de resolución expresa para la aprobación de un plan urbanístico es de 6 meses, si no, silencio negativo.

4 Aspectos necesarios para la ejecución de un planeamiento urbanístico

Disponibilidad de terrenos: que estén disponibles, es decir, que se hayan adquirido por compra o expropiación y que se tengan los derechos de propiedad necesarios para la ejecución del plan.
Disponibilidad de recursos económicos: para llevar a cabo las obras, construcción de infraestructuras y urbanización de terrenos o para financiar servicios públicos.
Existencia de proyecto de ejecución: definición de las obras y actuaciones a realizar, el plazo de ejecución de las mismas y los recursos necesarios. Debe ser elaborado por profesionales y aprobado por la Administración competente.
Cooperación entre partes implicadas: propietarios de terrenos, profesionales encargados del proyecto de ejecución y la Administración. Es necesaria la colaboración para que se cumplan los objetivos previstos y se minimicen los conflictos.

Sistemas de ejecución de los instrumentos de planeamiento

Compensación (los propietarios se encargan del proceso de ejecución)

Modalidad de ejecución del planeamiento urbanístico que permite a los Ayuntamientos obtener suelo para equipamientos públicos y financiar su construcción mediante la cesión de parte de los terrenos urbanizables a los promotores privados.

El objetivo de este sistema es que el coste de ejecución no recaiga únicamente en los Ayuntamientos, al mismo tiempo que permite la creación de viviendas y la promoción de la actividad económica.

Su aplicación es controvertida debido a la necesidad de determinar el valor de los terrenos urbanizables, así como la posible especulación que se pueda generar.

Cooperación (la Administración se encarga del proceso de ejecución)

Modalidad de ejecución del planeamiento urbanístico que permite a los Ayuntamientos y a los propietarios de terrenos urbanizables colaborar en la financiación y ejecución de obras y servicios públicos, mediante la cooperación entre el sector público y privado.

Ayuntamientos y propietarios pueden generar beneficios mutuos.

Se pueden realizar de varias formas, a través de convenios urbanísticos entre propietarios y Ayuntamiento, o mediante la constitución de juntas de compensación que agrupan propietarios de terrenos. En estos convenios o juntas, se establecen condiciones de colaboración y se determinan las obras y servicios a realizar, así como la financiación de los mismos.

Su aplicación puede ser compleja debido a la necesidad de coordinar los intereses de los propietarios y el Ayuntamiento, así como establecer los mecanismos adecuados para garantizar la colaboración y transparencia.

Expropiación

Modalidad de ejecución del planeamiento urbanístico que permite a los Ayuntamientos obtener terrenos necesarios para la ejecución de obras y servicios mediante la expropiación forzosa de los mismos.

El Ayuntamiento adquiere la propiedad de un bien (terreno urbanizable) a cambio de un justiprecio.

Debe seguir un procedimiento legal:

Declaración de utilidad pública por parte del Ayuntamiento
Valoración de terrenos a expropiar
Notificación al propietario
Pago del justiprecio

Tiene como objetivo garantizar la obtención de terrenos necesarios para la ejecución de obras y servicios públicos que son considerados de interés general.

Su aplicación puede ser controvertida, debido a la necesidad de garantizar la justicia en el proceso de valoración y la necesidad de evitar excesos por parte de la Administración.

Agente Urbanizador Privado

Modalidad de ejecución del planeamiento urbanístico que permite a los Ayuntamientos y propietarios de terrenos urbanizables contratar un urbanizador privado para la ejecución de obras y servicios públicos.

Colaboración entre el sector público y privado para obtener beneficios mutuos, los propietarios se benefician de los recursos y experiencia del urbanizador, los Ayuntamientos pueden obtener la colaboración necesaria para la ejecución de obras y servicios públicos, sin tener que asumir la responsabilidad de la gestión de los mismos.

Se puede realizar mediante la contratación de un urbanizador privado por parte del Ayuntamiento o mediante la constitución de una figura jurídica llamada “Junta de Compensación”, que agrupa a los propietarios de terrenos y al urbanizador privado.

En estos acuerdos se establecen las condiciones de colaboración, las obras y servicios a realizar, así como su financiación.

Este sistema tiene como objetivo aprovechar sinergias entre propietarios de terrenos y el sector privado para financiar y ejecutar proyectos urbanísticos de manera más eficiente y sostenible.

Su aplicación puede ser compleja debido a la necesidad de coordinar intereses y garantizar la colaboración y transparencia.

Colegio Profesional

Organización que agrupa a profesionales de un sector, su objetivo principal es garantizar el ejercicio ético y profesional de una determinada actividad, proteger los intereses profesionales y de los consumidores de sus servicios, y promover la calidad y excelencia en el ejercicio de la profesión.

Técnicas para buscar la igualdad en el trato hacia propietarios en la ejecución del plan

Participación ciudadana: a través de consultas a propietarios y ciudadanos que puedan expresar sus inquietudes.
Transparencia: publicación de la información, material y documentos necesarios para que los propietarios tengan todo lo necesario a la hora de tomar una decisión.
Evaluaciones de impacto: tanto en el medio ambiente como en aspectos económicos y sociales, tanto públicos como privados. Es importante identificar los posibles daños y problemas que pueden aparecer de la ejecución del plan y mitigarlos.
Compensación justa: es importante garantizar que todo aquel que se vea afectado por la ejecución de un plan reciba una compensación económica o en especie justa y basada en criterios objetivos y transparentes.
Garantías jurídicas: acceso a garantías jurídicas (apelaciones, recursos, tribunales y autoridades judiciales) mediante las que se puedan defender ante posibles abusos o arbitrariedades en la ejecución del plan.
Aprovechamiento medio: se busca la igualdad de trato entre propietarios, en caso de desigualdades se indemniza. A veces, para garantizar la igualdad hay que someter a los terrenos a una reparcelación.

Legalidad Urbanística

Conjunto de normas y principios que buscan garantizar un desarrollo urbano equilibrado y sostenible, que respete los derechos y necesidades de todos los actores involucrados y contribuya al bienestar de la comunidad.

Licencia Urbanística

Permiso o autorización que otorga la Administración pública, en el ámbito del urbanismo y la ordenación del territorio, para llevar a cabo una determinada actuación urbanística, por ejemplo, la construcción de un edificio, la modificación de un espacio público, etc.

Es necesaria para garantizar que la actuación se ajusta a la normativa, la legislación y el plan urbanístico.

La obtención de una licencia implica la presentación de una serie de documentos y la cumplimentación de requisitos técnicos y administrativos, estos varían dependiendo de la actuación y legislación aplicable en cada ámbito territorial. Entre los documentos requeridos se encuentran los planos de la actuación, la memoria técnica, el estudio de impacto ambiental y el presupuesto de la obra.

Una vez obtenida la licencia urbanística, el titular tiene un plazo determinado para ejecutar la actuación, respetando las condiciones y limitaciones establecidas en la licencia. La falta de cumplimiento de estas condiciones puede dar lugar a la revocación de la licencia y la imposición de sanciones.

Trámites para la obtención de una licencia administrativa

Los trámites varían dependiendo del ámbito territorial y la naturaleza de la actuación a realizar. Lo más habitual es:

Presentación de solicitud: ante el Ayuntamiento o la Administración competente. Se debe incluir una descripción detallada de la actuación que se quiere llevar a cabo, así como planos, proyectos, estudios, informes técnicos, etc.
Tramitación del expediente: la Administración competente realiza las comprobaciones necesarias para asegurarse de que la actuación se ajusta a la normativa urbanística y legislación vigente.
Resolución de la licencia: concesión o denegación de la licencia y establecimiento de las condiciones y limitaciones a cumplirse en la ejecución de la actuación.
Pago de tasas: a veces el solicitante debe pagar un impuesto o tasa.
Ejecución de la actuación: el titular de la licencia tiene un plazo para realizar la intervención atendiendo a las condiciones y limitaciones de la licencia, el incumplimiento de estas condiciones puede dar lugar a la revocación de la licencia y a la imposición de sanciones.

Otorgamiento de licencias

Las licencias urbanísticas se otorgarán cuando la Administración competente dicte una resolución expresa en un plazo determinado.

En caso de que se sobrepase el plazo y se produzca silencio administrativo, debe entenderse como una desestimación de la solicitud.

La concesión de una licencia está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos y a la presentación de la documentación necesaria, por lo que no es posible obtener la licencia si no se han cumplido estos requisitos previos.

En caso de haber presentado todo lo necesario y no obtener respuesta, el interesado puede interponer un recurso administrativo o acudir a la vía judicial para reclamar su derecho.

¿Cómo actúa la Administración cuando hay una obra sin licencia en curso de ejecución?

La Administración debe optar por la reposición de la legalidad urbanística, exigir al titular de la obra el cese de la misma y, en caso de que proceda, la demolición.

No solo la administración puede dar paso al procedimiento de reposición de la legalidad, sino también toda persona que tenga conocimiento. Una vez se inicia el procedimiento se le hace llegar la información al interesado para que alegue lo que considere y justifique la legalidad.

La Administración adoptará medidas cautelares para evitar que la obra continúe. Pueden ser la suspensión de la actividad, la clausura temporal o la paralización de la obra.

En caso de confirmarse la ilegalidad, la Administración puede ordenar la demolición de las obras realizadas, exigir al titular la reposición de la situación anterior e incluso imponer sanciones económicas.

¿Cómo actúa la Administración cuando hay una obra con licencia ilegal en curso de ejecución?

Si la Administración tiene conocimiento de que una obra se está realizando con una licencia otorgada de forma irregular o incumpliendo la normativa urbanística, puede proceder a la paralización de la obra y a la revocación de la licencia.

La Administración iniciará un procedimiento de revisión de la legalidad de la licencia y puede requerir al titular de la obra toda la documentación necesaria para verificar el cumplimiento de la normativa.

Si se verifica la ilegalidad de la licencia, la Administración procederá a la revocación de la misma y la paralización de la obra, se puede requerir la demolición o aplicar sanciones administrativas.

Si la licencia ilegal fue otorgada por la Administración y esta se da cuenta de que es ilegal tras su otorgamiento, se indemnizará al propietario de la obra por daños emergentes, lucro cesante y daños morales.

¿Cómo actúa la Administración cuando se ha realizado una obra sin licencia?

La Administración puede proceder a la legalización o regulación de la obra, o bien, a imponer sanciones y ordenar la demolición.

En primer lugar, la Administración requerirá al titular de la obra que presente la documentación necesaria para la obtención de la licencia urbanística, siempre y cuando sea posible la legalización o regularización de la obra, en caso contrario, se aplicará una sanción y la demolición.

La demolición es una medida excepcional que se adopta en casos graves de incumplimiento.

¿Cómo actúa la Administración cuando se ha realizado una obra con licencia ilegal?

La Administración procederá a iniciar un procedimiento de revisión de la legalidad de la licencia y la imposición de sanciones.

Se requerirá al titular la documentación necesaria para verificar el cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa urbanística, si se verifica la irregularidad se procede a la revocación de la licencia y a la imposición de sanciones económicas.

Se puede ordenar la demolición parcial o total de la obra, la demolición es una medida excepcional.

¿Cómo actúa la Administración cuando se han realizado actuaciones ilegales en zona verde o suelo especialmente protegido?

En estos casos, la Administración actúa con especial rigor y contundencia, ya que estos suelos tienen especial protección debido a su valor ecológico y patrimonial.

Primeramente, se inspecciona la zona en búsqueda de las obras ilegales. Si se confirma, se procede a la apertura de un expediente sancionador y a la paralización inmediata de las obras.

En caso de suelos especialmente protegidos se ordenará la restauración del suelo a su estado anterior y la recuperación de los daños causados al medio ambiente/patrimonio. La demolición de la obra es algo que seguramente ocurra.

¿Qué ocurre si la Administración es la responsable de una obra ilegal?

La Administración deberá asumir las consecuencias y los costes derivados de dicha obra, incluyendo la regularización de la situación y los posibles daños y perjuicios causados a terceros.

Cuando lo lesivo se produce porque el contratado laboral ha trabajado con dolo o negligencia grave, la Administración indemnizará al/los afectado/s, pero ejercerá una acción de regreso frente al funcionario.

En un conflicto de derecho urbanístico las partes procesales involucradas son las siguientes:

Demandantes: persona o entidad que presenta una demanda ante el órgano judicial, con el fin de reclamar la protección de sus derechos e intereses afectados por una situación urbanística.
Demandado: persona o entidad que está siendo demandada y que debe comparecer ante el órgano judicial para defender sus intereses y argumentar su posición en relación con los hechos y argumentos presentados en la demanda.
Administración Pública: puede ser la parte demandante o demandada, en función de si se trata de una actuación urbanística llevada a cabo por la Administración o es ésta la que debe responder ante una actuación urbanística ilegal.
Terceros afectados: aquellas personas o entidades que, sin ser parte del proceso, pueden resultar afectadas por la resolución judicial, ya sea por su relación con las partes procesales o porque el impacto de la decisión afecte a sus derechos e intereses.
Ministerio Fiscal: en algunos casos, el Ministerio interviene en el proceso como defensor del interés público y de la legalidad urbanística, velando por la protección de los derechos e intereses colectivos y actuando conforme a la legalidad.

Tipos de pruebas en un proceso judicial correspondiente al derecho urbanístico

Documental: presentación de documentos que acrediten los hechos que se pretenden probar.
Testimonial: declaración de una o varias personas que, por sus conocimientos o por haber presenciado los hechos objeto, pueden aportar información relevante al respecto.
Pericial: designación de un perito, experto en la materia objeto del proceso, para que emita un informe pericial que acredite determinados aspectos técnicos o científicos relacionados con los hechos controvertidos.
Inspección judicial: consiste en que el juez o el tribunal se desplacen hasta el lugar de los hechos para comprobar in situ las circunstancias que se pretenden probar.
Presunciones: consiste en deducir un hecho no probado a partir de otro sí probado, siempre que exista una relación lógica entre ambos.

En cualquier caso, corresponde a las partes probar los hechos que sostienen sus pretensiones y a los tribunales valorarlas.

¿Qué se le puede pedir a un juez en un proceso judicial del derecho urbanístico?

Declaraciones de nulidad o anulaciones de actos administrativos urbanísticos
Ejecución de planos urbanísticos
Indemnizaciones por daños y perjuicios
Suspensión de actuaciones urbanísticas
Modificación de planos urbanísticos

Las partes pueden solicitar al juez cualquier medida que consideren necesaria para defender sus intereses en relación con el urbanismo.

¿Cómo se ejecutan sentencias de un proceso judicial de derecho urbanístico?

Una vez se dicta una sentencia, se debe proceder a la ejecución de la misma. Las sentencias pueden implicar las siguientes actuaciones:

Notificación de la sentencia: una vez dictada la sentencia, es necesario que se notifique a las partes afectadas.
Liquidación de indemnizaciones.
Modificación de planos urbanísticos.
Paralización o demolición de obras: si esto afecta a terceros de buena fe, hay que asegurarse de que se les indemniza.

En todos los casos se suele requerir de la colaboración de la Administración competente, ya que es la encargada de llevar a cabo muchas de las actuaciones necesarias para su cumplimiento. Si una de las partes no cumple con las obligaciones de la sentencia, se puede solicitar al juez que ordene su ejecución forzosa.

La ejecución de una sentencia no puede ser evitada por una ley posterior, esta ley pasa a ser nula.

Principios de legalidad de las infracciones y sanciones en la Constitución Española

Principio de legalidad: toda infracción y sanción debe estar prevista en la ley y ser aplicada por la autoridad competente de acuerdo con la misma.
Principio de tipicidad/taxatividad: las infracciones deben estar definidas y tipificadas en la ley, de modo que cualquier ciudadano pueda conocer qué conductas son sancionables y cuáles no. Las sanciones deben estar previstas en la ley y ser proporcionales.
Principio de responsabilidad: las sanciones deben recaer exclusivamente sobre los infractores, y no sobre terceros que no han cometido la infracción.
Principio de proporcionalidad: la sanción impuesta debe ser proporcional a la infracción cometida.
Principio de seguridad jurídica: las infracciones urbanísticas y las sanciones correspondientes deben ser claras y previsibles, de modo que el ciudadano pueda actuar de acuerdo con la ley. Las normas deben ser estables y no pueden ser cambiadas retroactivamente.
Principio de “Reformatio in peius”: la Administración no puede agravar la sanción impuesta en la resolución inicial si el infractor ha recurrido dicha resolución ante la Administración o los tribunales.
Principio “Non bis in idem”: nadie puede ser sancionado dos veces por la misma acción, la Administración debe elegir la que considere más adecuada y no puede imponer dos sanciones por la misma infracción.
Principio de irretroactividad: la ley solo puede aplicarse a situaciones que se produzcan después de su entrada en vigor, de manera que no se pueden crear sanciones para hechos que ya eran lícitos en el momento en que se produjeron. Asimismo, las sanciones impuestas no pueden ser más graves que las previstas en el momento en que se cometió la infracción.

¿Qué es una infracción urbanística?

Cualquier acción o omisión que incumpla la normativa urbanística. Hay una amplia variedad y diversidad de infracciones urbanísticas. Estas infracciones pueden ser sancionadas por la Administración competente, pudiendo ésta imponer multas, la demolición de la obra ilegal, la restauración de la legalidad, la suspensión de la actividad, etc. En casos graves puede haber responsabilidad penal o civil.

Procedimiento sancionador

Iniciación del expediente: iniciada por la Administración competente, que puede ser a instancia de parte o de oficio.
Audiencia al infractor: el infractor es notificado y se le debe conceder un plazo para alegar y presentar los documentos que considere oportunos.
Propuesta de resolución: una vez finalizado el plazo de alegación, la Administración competente examina las pruebas y la documentación presentada y emite una propuesta de resolución en la que se determinan las posibles infracciones y sanciones.
Resolución: la propuesta se le notifica al expedientado, quien puede volver a alegar, finalmente se dicta la resolución en la que se recoge la sanción y se establecen las medidas necesarias para restaurar la legalidad urbanística.
Ejecución de la sanción: una vez dictada la resolución, se debe ejecutar, esto puede conllevar: demoliciones, restauración de espacios ocupados, pago de multas, etc.