Derecho de Superficie: Innovación y Desarrollo Inmobiliario
Derecho de Superficie: Concepto y Características
El derecho de superficie (DS) es un derecho real temporario que se constituye sobre un inmueble ajeno. Otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, según las modalidades y plazos establecidos en el título de constitución.
El superficiario puede realizar construcciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble, siendo propietario de lo construido durante el plazo acordado. Esta figura abarata las edificaciones ante los altos costos del suelo, fomentando la construcción y el mercado inmobiliario.
Funciones y Beneficios
El derecho de superficie permite a quien no posee los fondos necesarios, o no desea realizar nuevas explotaciones en su predio, cederlo para que un tercero (superficiario) realice inversiones. Al finalizar el plazo, el propietario (dominus) recupera el pleno derecho sobre el suelo, incluyendo las mejoras, salvo pacto contrario que implique indemnización.
Interpretación del Término «Forestal»
Según las XIX Jornadas Nacionales de Derecho Civil, el término «forestal» debe interpretarse ampliamente, incluyendo diversas plantaciones y no limitándose a especies arbóreas.
Facetas del Derecho de Superficie
Derecho a Plantar, Forestar o Construir
El DS incluye el derecho a plantar, forestar o construir en el terreno ajeno.
Propiedad Superficiaria
Comprende la propiedad de lo plantado, forestado o construido. Se considera un derecho de dominio temporario (dominio revocable) sobre cosa propia, sometido a condición o plazo resolutorio.
Naturaleza Mixta
El DS es un derecho real de naturaleza mixta, combinando el derecho sobre la propiedad superficiaria y el derecho sobre el inmueble ajeno.
Aplicaciones en el Desarrollo Inmobiliario
Project Finance
El DS es atractivo para el Project Finance, permitiendo el desarrollo de proyectos sin que el propietario se desprenda del inmueble. El desarrollador aporta tecnología y mano de obra, mientras que los bancos o financistas aportan los fondos.
Amplitud de Emprendimientos
Con el Código Civil y Comercial, se amplía el espectro de proyectos posibles mediante el DS, como la construcción de plantas industriales, hoteles, edificios, estacionamientos y depósitos.
Fomento de la Construcción
La amplitud de destinos del DS lo convierte en un medio de fomento de la construcción y un factor clave en el mercado inmobiliario y los aprovechamientos agrarios y forestales.