Derecho de Posesión, Propiedad y Usufructo: Conceptos, Efectos y Extinción

Sujetos y Objeto de la Posesión

Sujetos de la Posesión

Se adquiere la posesión cuando se obtiene un poder de hecho sobre una cosa o un derecho, ejercido por una persona, como titular, o por medio de otra persona. Para adquirir la posesión no se requiere una especial capacidad de obrar, por ello, están capacitados para adquirirla los que tengan una capacidad natural de entender y de querer. Todas las personas con capacidad natural pueden adquirir la posesión. De todo lo anterior se deduce que los menores y los discapacitados que tengan una voluntad lo suficientemente madura para dar origen a un poder de hecho sobre la cosa o derecho, pueden adquirir la posesión. El art. 443 CC establece que toda persona puede adquirir la posesión de las cosas. Los menores necesitan de la asistencia de sus representantes legítimos para usar de los derechos que de la posesión nazcan a su favor. Las personas con discapacidad a cuyo favor se hayan establecido medidas de apoyo pueden usar de los derechos derivados de la posesión conforme a lo que resulte de estas. Del art. 443 se deduce que para adquirir la posesión basta la simple capacidad natural de entender y de querer. Cosa distinta es el ejercicio de los derechos que nazcan de la posesión, para los que se necesitará la asistencia de sus legítimos representantes o, tratándose de personas con discapacidad, en ocasiones ni siquiera será necesaria dicha asistencia. El art. 38 CC declara que pueden también ser sujetos de la posesión las personas jurídicas. Ahora bien, en los medios adquisitivos de la posesión de carácter judicial no juega la regla de la capacidad natural por una exigencia instrumental del propio procedimiento previo a la investidura posesoria.

Objeto de la Posesión

Según el art. 437 CC sólo pueden ser objeto de posesión las cosas o derechos que sean susceptibles de apropiación. A partir de este artículo pueden ser objeto de posesión, en primer lugar y sin duda alguna, las cosas materiales o corporales consideradas en su individualidad en cuanto posean autonomía jurídica (una finca, un vehículo…). Igualmente son objeto de posesión las partes de cosas tratadas jurídicamente como cosas independientes (un piso…). No pueden ser objeto de posesión las cosas o derechos que estén fuera del comercio. En este sentido, los bienes de dominio público no pueden ser objeto de posesión privada. Se ha señalado que los bienes inmateriales son susceptibles de posesión (derecho de autor, derecho de edición, una patente…), aunque se trate de una posesión sui generis.

Efectos de la Posesión

Efectos durante el Ejercicio de la Posesión

a) El derecho a la protección posesoria, derivado del art. 446 CC. Sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño puede servir de título para usucapir.

En este sentido, el TS tiene establecido, con reiteración, que la posesión en concepto de dueño constituye una exigencia tanto para la usucapión ordinaria como para la extraordinaria. c) Además, el Código Civil establece una serie de presunciones posesorias, con carácter iuris tantum o salvo prueba en contrario, que se manifiestan durante el ejercicio de la posesión y cuyo objeto es intensificar su protección facilitando su prueba. Estas presunciones son las siguientes:

Presunción de buena fe del poseedor, mientras no se pruebe lo contrario.
Presunción de continuidad de la buena fe inicial, salvo la prueba de mala fe posterior.
Presunción de que la posesión se disfruta en el mismo concepto que se adquirió, salvo prueba en contrario.
Presunción de que el poseedor en concepto de dueño posee con justo título y no se le puede obligar a exhibirlo. Esta regla no rige tratándose de una usucapión, pues para los efectos de ésta el justo título no se presume.
Presunción de que la posesión de una cosa raíz (inmueble, finca) supone la de los muebles y objetos que se hallen dentro de ella.
Presunción a favor del poseedor actual que demuestre su posesión en época anterior de que ha poseído también durante el tiempo intermedio.
Presunción de que el que recupera, conforme a derecho, la posesión indebidamente perdida, se entiende para todos los efectos que puedan redundar en su beneficio que la ha disfrutado sin interrupción.

Efectos al Cesar la Posesión

Cuando el poseedor cese en la posesión porque el propietario reivindique la cosa o porque la reclame otro poseedor de mejor derecho, es necesario proceder a la llamada liquidación del estado posesorio. El Código Civil distingue, para estos casos, los derechos del poseedor actual sobre los frutos, gastos y mejoras, y la responsabilidad en que ha podido incurrir en caso de deterioro o pérdida de la cosa, sobre la base de atribuir una eficacia distinta a la posesión de buena y de mala fe.

En cuanto a los frutos el poseedor de buena fe tiene los siguientes derechos:

Hace suyos los frutos percibidos mientras no sea interrumpida legalmente la posesión.
En el caso de hallarse pendientes algunos frutos naturales o industriales al tiempo de cesar la buena fe, tendrá el poseedor derecho a los gastos que hubiese hecho para su producción, y además a la parte del producto líquido de la cosecha proporcional al tiempo de su posesión.

El poseedor de mala fe no tiene derecho alguno a los frutos de la cosa. Abonará los frutos percibidos y los que el poseedor legítimo hubiera podido percibir.

Los gastos necesarios se abonan a todo poseedor; pero sólo el de buena fe podrá retener la cosa hasta que se le satisfagan. Los gastos útiles se abonan al poseedor de buena fe con el mismo derecho de retención.

Protección y Defensa del Dominio

La titularidad del derecho de propiedad, como la de cualquier otro derecho subjetivo, confiere al propietario no solo el poder o poder de actuación sobre el objeto de su derecho, sino también la posibilidad de defenderlo frente a ataques o perturbaciones por parte de otras personas. Por esta razón el Código Civil (art. 348) a la par que lo define se encarga de establecer el primer y más importante instrumento de defensa del derecho de propiedad que es la acción reivindicatoria para reclamar la entrega de la cosa de aquel que la posee indebidamente. Pero no es el único medio de defensa existente. Lo cierto es que el ordenamiento civil contiene un conjunto de acciones dirigidas a obtener un adecuado grado de protección ante las conductas que de una manera u otra desconozcan o inquieten al propietario en su legítima titularidad.

Acción Declarativa del Dominio

Tiene por objeto la obtención de una declaración judicial en la que se reconozca la titularidad dominical del demandante con eficacia real, frente a quien niega o discute su derecho o pretende ser propietario de la cosa. No se trata de que el actor haya sido despojado de la posesión de la cosa por lo que la acción no tiene finalidad restitutoria a diferencia de lo que sucede con la reivindicatoria. Se persigue meramente la declaración de que el demandante es propietario del bien, tenga o no su posesión. Constituye un presupuesto imprescindible para el éxito de la acción que el demandante tenga un interés legítimo en que la relación jurídica puesta en duda, controvertida, sea inmediatamente aclarada y no pueda utilizar otra acción.

Acción Negatoria

Es la que se necesita para que se declare la inexistencia de una determinada carga o gravamen sobre el bien frente a quien pretende tener el derecho cuya negación se solicita. Lo habitual será que esta acción la emplee el propietario, también estarán legitimados los titulares de otros derechos reales sobre la cosa ajena si el gravamen discutido afecta a sus facultades. La prueba de la existencia del gravamen corresponde a quien lo alega, es decir, será el demandado quien debe acreditar la realidad de su derecho, no teniendo el propietario que desplegar ninguna actividad probatoria sobre la inexistencia del derecho de su contrario. El efecto principal de la estimación de esta acción negatoria no es solo la declaración de inexistencia de la carga o gravamen discutido.

Acción Reivindicatoria

La acción reivindicatoria es el medio más característico de protección del derecho de propiedad. El art. 348 CC la sanciona al disponer: “el propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”. La idea esencial de la reivindicación está en la pretensión de obtener la recuperación de la cosa, no con base en el hecho de la posesión (ius possesionis), sino en el derecho a poseer derivado de la existencia de un título de propiedad (ius possidendi). Así, el TS suele definir esta acción como la que tiene el propietario no poseedor contra el poseedor no propietario que carece de título suficiente para poseer. Son básicamente tres requisitos que se deben cumplir para el éxito de la acción, cuya prueba en principio está a cargo del demandante.

El actor deberá acreditar su derecho de propiedad, es decir, el título legítimo de su dominio.
Debe demostrar el hecho de la posesión del demandado.
Probar la identidad de la cosa, o que el bien poseído por el demandado es precisamente la misma cosa sobre la que el actor ha justificado su derecho de propiedad.

El demandante debe demostrar que es propietario de la cosa reivindicada, sea mueble o inmueble, y sea aquel propietario individual o copropietario. Es necesario que el actor acredite su título legítimo de dominio de manera que, cuando demostrase la posesión indebida del demandado, si no prueba su titularidad, la acción no prosperará. Resulta imprescindible que el demandado sea poseedor de la cosa reivindicada, por lo que el actor deberá también acreditar la realidad de esta posesión, así como que es indebida o no se sostiene sobre título suficiente para ello. El demandado podrá defenderse alegando que no posee o, por el contrario, que su derecho a poseedor se funda en un título adecuado, bien sea obligacional o bien derive de un derecho real en cosa ajena. En este caso, será necesario que, junto con la reclamación de la cosa, se inste la declaración de nulidad del título en el que el poseedor funda su tenencia. La reivindicatio no servirá para la recuperación de cosas genéricas, debiendo tratarse de cosas específicas. Si se trata de bienes inmuebles se exige que se establezca con precisión y claridad su cabida, situación y linderos y también que concurra la cumplida probanza de que son a las que se refieren los títulos y los demás medios probatorios en los que los actores fundan su derecho. La reivindicatoria es una acción de condena y restitutoria.

Las Prohibiciones de Disponer

Se trata de limitaciones a la facultad dispositiva del propietario, quien se ve privado temporalmente de ella, con eficacia real, es decir, con efectos frente a terceros. No se trata de que el dueño asuma la obligación de no disponer de la cosa que le pertenece, sino de que pierde dicha facultad mientras esté vigente la prohibición. Por ello, en caso de enajenar el bien existiendo una obligación de no disponer, dicha transmisión sería válida (sin perjuicio de los efectos derivados del incumplimiento), ya que en ningún momento el dueño ha dejado de ostentar esta facultad. Sin embargo, si se trata de una prohibición de disponer, entonces, la enajenación no sería válida puesto que en ese caso el propietario estaría haciendo uso de una facultad que no tiene y que, por tanto, no ha podido ejercer. Las prohibiciones de disponer se regulan en el art. 26 LH, que distingue tres tipos:

Las prohibiciones de disponer legales: son las establecidas por la ley y no necesitan ser inscritas en el Registro de la Propiedad para que surtan efectos frente a terceros. En realidad, se trata en este caso de auténticos límites que definen y configuran el contenido ordinario del derecho de propiedad.
Las prohibiciones de disponer administrativas o judiciales: son aquellas que se acuerdan por resolución judicial o administrativa en garantía del resultado de un proceso o expediente o como medida cautelar.
Las prohibiciones de disponer voluntarias: son verdaderas limitaciones extrínsecas al poder del dueño. Para que puedan acceder al Registro del Propiedad y producir efectos frente a terceros se requiere, con carácter general, que se establezcan en actos a título gratuito (testamento, donación, capitulaciones matrimoniales); que tengan carácter temporal, pues según el art. 785.2º CC no surtirán efecto las prohibiciones perpetuas de enajenar, ni tampoco las temporales que excedan del límite establecido en el art. 781 CC; y, además, se exige por la jurisprudencia que respondan a un fin legítimo, esto es, a un interés justo y digno de tutela pues si la prohibición de disponer no estuviese fundada en motivos protegibles, sería contraria al espíritu informador de nuestro Derecho, según el cual el dominio se presume libre, salvo que se acredite la limitación.

En el caso de que estuviésemos ante una prohibición voluntaria pero establecida a título oneroso, deberá aplicarse el criterio señalado al comienzo sobre los efectos de la obligación de no disponer. El efecto de la prohibición de disponer, cuando ha sido establecida de acuerdo con las exigencias legales, es suprimir la facultad dispositiva del propietario y, mientras la limitación subsista, cualquier posterior adquirente de la propiedad seguirá igualmente vinculado por dicha prohibición, de manera que tampoco podrá enajenar el bien.

La Disponibilidad del Usufructo

El usufructuario tiene la facultad de arrendar la cosa usufructuada, hipotecar su derecho de usufructo e incluso de enajenarlo.

A) Tiene la facultad de arrendar la cosa usufructuada. Esta norma está reconocida en el art. 10 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos cuando dice que los arrendamientos otorgados por usufructuario se resolverán al extinguirse el derecho del arrendador, salvo que no haya terminado el año agrícola, en cuyo caso subsistirán hasta que éste concluya. Podrán también subsistir durante el tiempo concertado en el contrato cuando éste exceda de la duración de aquellos derechos si a su otorgamiento hubiera concurrido el propietario. En los arrendamientos para uso distinto de la vivienda se estará a lo dispuesto por la voluntad de las partes; en su defecto, a lo que establece el Título III de la LAU y supletoriamente se aplicará el CC.

B) Tiene la facultad de hipotecar el derecho de usufructo. La Ley Hipotecaria admite que el usufructo sea un derecho real hipotecable y distingue entre los usufructos voluntarios y los legales:

Son hipotecables los usufructos voluntarios, pero quedará extinguida la hipoteca cuando concluya el usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario.
No son hipotecables los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por el CC.

C) La facultad de enajenar el derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito. Todos los contratos que celebra como tal el usufructuario se resolverán al finalizar el usufructo. No todos los usufructos se consideran transmisibles, son susceptibles de enajenación los usufructos voluntarios y el legal constituido a favor del cónyuge viudo por el CC. La enajenación del derecho de usufructo no libera de responsabilidad al usufructuario por los daños causados en la cosa por el adquirente del derecho real mientras este dure. Lo que no podrá el usufructuario es enajenar la cosa objeto de su derecho de usufructo, pues supondría alterar su forma y sustancia, a no ser que el título de su adquisición autorice otra cosa, en este caso estaríamos ante un usufructo con facultad de disposición.

Extinción del Usufructo

El art. 513 CC establece las causas por las que se extingue el usufructo a las que hay que añadir la expropiación forzosa de la cosa usufructuada. Las causas de extinción son las siguientes:

Por muerte del usufructuario: Si no se pacta un término el usufructo se extingue por la muerte del usufructuario, pero si el usufructo estuviese constituido en provecho de varias personas vivas al tiempo de su constitución, no se extinguirá hasta la muerte de la última que sobreviviere. En el caso de usufructo múltiple simultáneo la cuota vacante por muerte de uno de los usufructuarios acrece a los titulares del mismo derecho.
Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo: si el usufructuario fallece antes de la llegada del término, debe entenderse que el usufructo continúa hasta el vencimiento del plazo, al prevalecer lo dispuesto en el título constitutivo. El usufructo concedido por el tiempo que tarde un tercero en llegar a cierta edad subsistirá el número de años prefijado, aunque el tercero muera antes, salvo si dicho usufructo hubiese sido expresamente concedido sólo en atención a la existencia de dicha persona.
Por consolidación: es decir, por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
Por renuncia del usufructuario: si la renuncia se hace en perjuicio de tercero, es ineficaz frente a éstos.
Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo: si la cosa dada en usufructo se perdiera sólo en parte continuará este derecho en la parte restante. Si el usufructo estuviera constituido sobre una finca de la que forme parte un edificio, y éste llegare a perecer, el usufructuario tendrá derecho a disfrutar del suelo y los materiales.
Por la resolución del derecho del constituyente: habrá que respetar al adquirente a non domino de un usufructo.
Por prescripción: es decir, por la prescripción adquisitiva de un tercero.
Por expropiación forzosa: el propietario percibirá la indemnización, pero está obligado a subrogar al usufructuario en el disfrute de otra cosa de igual valor y análogas condiciones o bien abonarle el interés legal del importe de la indemnización por el tiempo que deba durar el usufructo.

El Derecho de Usufructo: Concepto, Naturaleza y Constitución

Concepto

El art. 467 CC lo define al decir que el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa. El término forma hace referencia a una idea de destino económico, que supone la no alteración perjudicial de la cosa en relación con el destino económico impreso a la misma por su dueño. La expresión sustancia alude al valor de la cosa, de manera que la persona que ostenta el derecho real de usufructo no puede hacer aquello que disminuya o menoscabe la potencia fructífera de la cosa. La salvedad del título constitutivo significa la posibilidad de que las partes lo puedan configurar como un usufructo con facultad de disposición, que supone una modificación voluntaria del supuesto legal: en este caso su titular (usufructuario) podrá disponer de la cosa sobre la que recae el usufructo. Si no lo hace antes de extinguirse el usufructo, éste lo absorberá el nudo propietario (persona a la que se reconoce la propiedad vacía de aprovechamiento).

Naturaleza

Derecho real, pues implica un poder inmediato sobre la cosa que es oponible frente a todos.
Derecho real limitado que recae sobre cosa ajena. Esta naturaleza limitada se concreta en su carácter temporal, vitalicio o estrictamente temporal.
Derecho real de disfrute ya que su contenido lo integran las facultades de uso, goce y disfrute de la cosa usufructuada, limitadas por tener el usufructuario que conservar la forma y sustancia de la cosa.
El usufructo constituye una desmembración del dominio, por lo que no se concibe la existencia del usufructo sin una titularidad de ese dominio por el nudo propietario.

Constitución

Según el art. 468 CC “el usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en última voluntad, y por prescripción”.

Usufructo constituido por ley

Sólo queda en el CC un supuesto de usufructo legal: el del cónyuge viudo sobre la cuota de la herencia del premuerto, variable según los herederos con quienes concurra en la sucesión (arts. 83 y ss.).

Usufructo constituido por negocio jurídico

El usufructo puede adquirirse por actos entre vivos o de última voluntad, es decir, por un contrato, por donación o por testamento, siendo ésta última la forma más común.

Usufructo por usucapión o prescripción adquisitiva

No establece el CC un plazo especial de prescripción para adquirir el usufructo siendo de aplicación los plazos comunes de la usucapión ordinaria y extraordinaria, con los diferentes requisitos según se trate de bienes muebles o inmuebles.

Sujetos y Objeto del Usufructo

Sujetos

Los sujetos de la relación jurídica usufructuaria son el propietario del bien cuya propiedad grava el usufructo, denominado nudo propietario, y el titular del derecho real de usufructo, llamado usufructuario. El propietario del bien ha de tener poder de disposición sobre él, ya que la constitución del derecho real es un acto de gravamen. Para ser usufructuario no se requiere especial capacidad, bastará la que exija el titulo constitutivo del usufructo. Si se crea el usufructo por testamento, el usufructuario deberá tener capacidad para suceder, y si nace de un contrato, será necesaria la capacidad para contratar.

Usufructo a favor de una persona jurídica

El usufructo puede constituirse a favor de una persona física o jurídica. Sobre estas últimas establece el art. 515 CC que “no podrá constituirse el usufructo a favor de un pueblo o corporación o sociedad por más de treinta años. Si se hubiese constituido, y antes de este tiempo el pueblo quedara yermo, o la corporación o la sociedad se disolviera, se extinguirá por este hecho el usufructo”. Si nada se hubiese estipulado sobre su duración al constituir el usufructo para una persona jurídica, 30 años será el plazo máximo. Si se constituyere un usufructo a favor de una persona jurídica por un plazo mayor o a perpetuidad, quedará reducido a 30 años.

Objeto

El usufructo puede constituirse sobre cualquier cosa, mueble o inmueble, corporal o incorporal (propiedad intelectual o industrial) fructífera o no (cuando recae sobre un solar), siempre que esté dentro del comercio de los hombres y pueda proporcionar al usufructuario cualquier tipo de utilidad o aprovechamiento. También puede constituirse sobre un derecho (una patente), siempre que no sea personalísimo o intransmisible. Puede recaer sobre toda la cosa o sobre una parte de ella (parte de una finca), y se extiende a las accesiones, a las servidumbres que tenga a su favor y a los aumentos de valor de la cosa usufructuada, aunque ni las unas ni los otros pasen a ser propiedad del usufructuario.

Contenido del Usufructo

Derechos del Usufructuario

El derecho de disfrute del usufructuario se refiere el derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles, de los bienes usufructuados. Respecto de los tesoros que se hallaren en la finca será considerado como extraño (art. 471 CC).

A) Los frutos naturales o industriales, pendientes al tiempo de comenzar el usufructo, pertenecen al usufructuario, siempre que los interesados no hayan convenido una cosa distinta. Los pendientes al tiempo de extinguirse el usufructo pertenecen al propietario. En los casos anteriores, el usufructuario, al comenzar el usufructo, no tiene obligación de abonar al propietario ninguno de los gastos hechos; pero el propietario está obligado a abonar al fin del usufructo, con el producto de los frutos pendientes, los gastos ordinarios de cultivo, simientes y otros semejantes hechos por el usufructuario.

B) Los frutos civiles se entienden percibidos día por día, y pertenecen al usufructuario en proporción al tiempo que dure el usufructo (art. 474 CC). Si el usufructuario hubiere arrendado las tierras o heredades dadas en usufructo, y acabare éste antes de terminar el arriendo, sólo percibirán él o sus herederos y sucesores la parte proporcional de la renta que debiere pagar el arrendatario (art. 473 CC).

C) El art. 475 CC contiene una serie de supuestos especiales sobre la percepción de los frutos:

El usufructo sobre el derecho a percibir una renta o una pensión periódica, bien consista en metálico, bien en frutos.
Usufructo sobre obligaciones o títulos al portador que producen intereses.
Usufructo de una participación en una explotación industrial o mercantil.

El derecho de posesión y mejora

El usufructuario tiene derecho a poseer los bienes usufructuados, para hacer posible su aprovechamiento y disfrute. Tiene derecho a mejorarlos para incrementar su aprovechamiento. Según el art. 487 CC: “El usufructuario podrá hacer en los bienes objeto del usufructo las mejoras útiles o de recreo que tuviere por conveniente, con tal que no altere su forma o su sustancia; pero no tendrá por ello derecho a indemnización. Podrá, no obstante, retirar dichas mejoras, si fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes”. También, tiene en relación con las mejoras realizadas el jus tollendi o derecho de retirar dichas mejoras y la facultad de compensación.

Obligaciones del usufructuario

Antes de entrar en el goce de los bienes

A) Formar inventario con citación del propietario o de su legítimo representante, haciendo tasar los muebles y describiendo el estado de los inmuebles. El usufructuario podrá ser dispensado de esta obligación cuando de ello no resultare perjuicio para nadie.

B) Prestar fianza de cualquier garantía que sirva para responder de la conservación y restitución de la cosa usufructuada.