Contrato de Compraventa e Hipoteca: Claves y Características

Derecho de Hipoteca

Concepto

Derecho sobre un inmueble que garantiza una obligación, permitiendo al acreedor vender el bien en caso de incumplimiento.

Características

  • Derecho Real: Recae sobre un bien inmueble.
  • Realización de Valor: Permite satisfacer la deuda con el valor del bien.
  • Garantía: Asegura el cumplimiento de una obligación.
  • Accesorio: Depende de una obligación principal.
  • Indivisible: La hipoteca permanece hasta la cancelación total de la deuda.
  • Constitución Registral: Requiere escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.
  • Bienes Privados Inmuebles: Aplica solo a este tipo de bienes.

Clases de Hipotecas

  • Comunes o de Tráfico: Obligación dineraria delimitada.
  • De Seguridad: Obligación con elementos no determinados registralmente.

Elementos Personales

  • Acreedor Hipotecario: Titular del crédito (generalmente un banco).
  • Deudor Hipotecario: Propietario del bien que garantiza su propia deuda.
  • Fiador Real: Garantiza una deuda ajena con un bien propio.
  • Tercer Poseedor: Adquiere un bien hipotecado.

Bienes Hipotecables

  • Inmuebles inscribibles.
  • Derechos reales enajenables.
  • Usufructo (caso especial).
  • Nuda propiedad.
  • Bienes previamente hipotecados (bajo condiciones).
  • Derechos de superficie, pastos, aguas, etc.
  • Concesiones administrativas.

Bienes No Hipotecables

  • Servidumbres (excepto de aguas).
  • Usufructos legales (excepto del cónyuge viudo).
  • Derechos de uso y habitación.

Extensión de la Hipoteca

  • Legal: Accesiones naturales, mejoras, indemnizaciones.
  • Convencional: Bienes muebles por destino, frutos, rentas.

Extinción de la Hipoteca

  • Por Accesoriedad: Pago, condonación, compensación, novación extintiva.
  • Independiente: Renuncia del acreedor, acuerdo, pérdida del inmueble, ejecución hipotecaria, confusión de derechos, caducidad, prescripción.

Hipoteca Mobiliaria

Garantía sobre bienes muebles registrables (establecimientos mercantiles, vehículos, aeronaves, maquinaria).

Contrato de Compraventa

Concepto

Acuerdo donde el vendedor se obliga a entregar una cosa y el comprador a pagar un precio.

Características

  • Consensual: Se perfecciona con el consentimiento.
  • Bilateral: Obligaciones para ambas partes.
  • Oneroso: Prestación y contraprestación.
  • Conmutativo: Equivalencia de valor (generalmente).
  • Traslativo de Dominio: Transfiere la propiedad.

Clases de Compraventa

  • Civil/Mercantil: Según el fin (consumo propio o reventa).
  • Común/Especial: Según la normativa aplicable.
  • Pública/Privada: Según la intervención de la administración.
  • Ordinaria/Suministro: Según la entrega (única o periódica).
  • A Plazos: Pago fraccionado.
  • A Prueba: Derecho a rescindir tras probar el bien.
  • Salvo Aprobación: Derecho a examinar y rescindir.
  • Salvo Confirmación: Sujeto a la aceptación del vendedor.
  • De Plaza a Plaza: Transporte entre ubicaciones.

Elementos del Contrato

  • Personales: Comprador y vendedor (capacidad para contratar).
  • Reales: Cosa (objeto del contrato) y precio (contraprestación).
  • Formales: Arras (opcionales, confirmatorias o penitenciales).

Obligaciones del Vendedor

  • Conservar y custodiar la cosa.
  • Entregar la cosa vendida.
  • Entregar títulos de propiedad.
  • Pagar gastos de escritura.
  • Garantizar saneamiento por evicción y vicios ocultos.

Obligaciones del Comprador

  • Pagar el precio.
  • Recibir la cosa.
  • Abonar gastos adicionales (transporte, copia de escritura, impuestos, registro).