Contrato de arrendamiento en venezuela

DERECHO CIVIL IITEMA 231. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El código civil regula el contrato de arrendamiento en los art
1542 y siguientes, pero la regulación del código civil es bastante residual porque tenemos una legislación especial:
la ley de arrendamientosurbanos y la ley de arrendamientos rústicos.
Lo que ocurre es que hay determinados contratos de arrendamiento que quedan fueran del ámbito de aplicación de la regulación especial, como puede ser el contrato de arrendamiento de bienes muebles que se regulara por normas del Código Civil.El concepto de arrendamiento es muy amplio, y recae sobre cosas de todo tipo, sobre los servicios de otra persona, y también los contratos de obra. Todos estos contratos de arrendamiento se tratan de contratos consensuales, es decir el contrato de arrendamiento seperfecciona por el mero consentimiento, en virtud del cual a cambio de un precio, un sujeto se obliga a procurar al otro el uso de una cosa o en su caso el uso o disfrute si la cosa es fructífera, o bien se obliga a prestarle determinados servicios o a realizar una determinada obra.Cada una de estas tres clases de arrendamiento que recoge el código civil:

Arrendamiento de cosas, de servicios y arrendamiento deobra;

cada uno de estos tres tipos son contratos muy diferentes entre sí, tienen una regulación especial, ya que por ejemplo el arrendamiento de servicios se regula por el derecho laboral y además dentro del contrato de obra hay diferentes tipos de contratos.

2. EL ARRENDAMIENTO DE COSAS: consentimiento, cosa y precio

El arrendamiento de cosas se aplica sobre cosas muebles y se aplica también supletoriamente para los arrendamientos urbanos y rústicos y también para los arrendamientos de bienes inmuebles que queden fuera de la ley de arrendamientos urbanos.
El art 1543 del CC, dice que en el arrendamiento de cosas se cede el uso o disfrute de una cosa a cambio de precio cierto y por tiempo determinado.Se deduce de algunos artículos del Código Civil que tiene que haber proporcionalidad del precio que se paga con el tiempo de duración del contrato.
La obligación del arrendatario es pagar el precio, es decir la renta, es una obligación periódica, es decir no se suele pagar de una sola vez, sino periódicamente.
La resolución del contrato de arrendamiento no produce efectos retroactivos, porque si lo hiciera el arrendador tendría que devolver las rentas. Es un contrato de tracto sucesivo y la resolución opera para el futuro, por lo que el arrendatario devolverá la cosa, pero el arrendador se quedara con las rentas pagadas.

CARACTERISTICAS.Es un contrato contractual:

se perfecciona por el mero consentimiento, no hace falta entrega de la cosa.

Es un contrato bilateral:

es decir, surgen obligaciones correlativas para ambas partes:
ceder el uso y goce de lacosa a cambio de pagar el precio.Es un contrato oneroso:
hay un equilibrio entre las prestaciones.

Es un contrato conmutativo:

produce ventajas para ambas partes.

Es un contrato temporal:

actualmente no caben los arrendamientos perpetuos, antiguamente sí. Es esencial establecer el tiempo de duración del contrato, pero no hace falta que se establezca en unidades de tiempo, porque e código civil establece la duración del contrato para el caso de que las partes nada hayan pactado y dependiendo de si la finca es rustica o es urbana.

Si el arrendamiento es rustico:

según el art 1577 del CC, la duración es la de una rotación del cultivo, es decir desde que se siembra hasta que se recoge.

Si el arrendamiento es urbano:

el art 1581 del CC dice que hay que atender a la periodicidad de la renta. Si la renta se paga anualmente la duración del contrato será anual, y si a la renta es mensual la duración del contrato es mensual. Ahora bien, el TS ha dicho que hay muchas veces en las que se puede fijar un arrendamiento con carácter anual, pero que posteriormente se establezca que hay que pagar las rentas mensualmente. En estos casos la duración del arrendamiento seria anual.
Otra posibilidad sería la duración indefinida, no es posible en nuestro derecho porque no admite los arrendamientos perpetuos, por lo que los tribunales tendrán que fijar la duración del arrendamiento o bien decir que el arrendamiento no durara la vida del arrendatario. Ahora bien, en realidad no cabe duda de que los arrendamientos son temporales, ya que rústicos y urbanos sometidos a legislación especial tienen fijados unos plazos de duración imperativos.

ELEMENTOS DEL CONTRATO:Consentimiento:

Aquí veremos la capacidad que se requiere para ser arrendador y arrendatarioArrendar una cosa:
es un acto de mera administración, no de disposición. Por tanto la regla general es la del art 11263 del CC por lo que para ceder bienes en arrendamiento basta con tener capacidad para contratar, es decir no se exige tener capacidad para disponer. Es decir, lo que hay que tener es plena capacidad de obrar, es decir que pueden ser arrendadores tanto los mayores de edad como los emancipados.

Para ser arrendador:

no hace falta ser propietario, es decir basta con tener derecho real sobre la cosa que habilite para ceder su uso en arrendamiento.En los casos de representación legal, se precisa autorización para ceder bienes en arrendamiento por tiempo superior a 6 años.

Capacidad para ser arrendatario:

en principio no hay ninguna limitación, sino que basta la simple capacidad para obligarse.

Cosa:

Como la esencia del contrato es conservar la cosa, los bienes que se consuman con el uso, no son objeto del contrato. Ahora bien, hay determinados casos en los que la ley prohíbe ceder en arrendamiento en atención a las circunstancias personas del que posee o tiene el derecho real. Ex: el art 525 del CC establece que no se puedenarrendar los derechos de uso y habitación porque estos derechosreales tienen carácter personalísimo.La servidumbre tampoco será objeto de arrendamiento de acuerdo con el art 534 del CC.Precio:
Según el art 1543 del CC, tiene que ser un precio cierto. En la compraventa es necesario que el precio se fije en dinero, sin embargo en el arrendamiento esto no es esencial y se puede fijar en frutos, pero estos frutos tienen que pagarse en concepto de precio y no deben fijarse en proporción a lo que produzca la finca. Si se fijaran así, no habría contrato de arrendamiento, sino aparcería. Lo que sí que es posible es fijar un precio en dinero y a mayores una cantidad en frutos que sí que pueden ser proporcionales a los que produzca la finca.En cuanto a la forma de estos contratos de arrendamiento, en principio el Código civil no exige ninguna forma especial, pero el art1280 del CC dice que es necesaria escritura pública cuando el arrendamiento dure más de 6 años, pero esto hay que interpretarlo de acuerdo al art 1279 del CC: “las partes pueden compelerserecíprocamente a elevar a publico el contrato de arrendamiento quese hizo en escritura privada”.Según el art 1549 para que el contrato de arrendamiento perjudique a terceros, el arrendamiento solo surte efectos cuando esté inscrito en el registro de la propiedad, y para ello hace falta que conste en escritura pública.Hay una regla especial, que se contiene en el art 1547 del CC, en el caso de arrendamiento que no figura ni en documento privado ni pública y falta la prueba de cuál es el precio convenido. En estos casos el contrato es válido y hay que actuar como si el precio no se hubiera fijado, por lo que el arrendatario tendría que devolver la cosa al arrendador, y el juez establecerá el precio que debe pagar el arrendatario al arrendador.

3. DERECHO Y OBLIGACIONES DE ARRENDADOR Y ARRENDATARIO

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR.La obligación principal del arrendador es procurar al arrendatario el goce pacifico de la cosa y el buen estado de la misma, y las principales obligaciones del arrendatario son: el pago del precio y la conservación de la cosa porque cuando finalice el arrendamiento debe devolver al cosa ene l mismo estado en el que la recibió.-Según el art 1554 del CC, la obligación principal del arrendador es la de entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato, y se aplican las reglas de la entrega de cosa especifica por lo que habría que entregar al cosa con todos sus accesorios.-En segundo lugar está obligado a conservar la cosa en el estado de servir para el uso que hayan pactado las partes, por lo que tendrá que hacer en la cosa arrendada todas las reparaciones que sean necesarias.-En tercer lugar el arrendador esta obligación a mantener al arrendatario en el goce pacifico de la cosa durante la duración del arrendamiento.Es una obligación continua que se denomina “obligación de garantía” y se caracteriza por dos cuestiones:- En cuanto a la evicción y los vicios ocultos, si hay evicción porque un tercero tiene mejor derecho y el tercero priva al arrendatario de la cosa, el arrendador es responsable por evicción, art 1553 del CC. También el arrendador es responsable de los vicios y defectos que impidan el uso normal y disfrute, pero se aplican las reglas de saneamiento.Cuando hay saneamiento por evicción o vicios ocultos en los casos en los que proceda la revolución del precio, hay que hacer una disminución proporcional al tiempo que el arrendatario haya disfrutado de la cosa. Y la segunda cuestión que se deriva es que le garantiza cualquier otra perturbación que pueda sufrir el arrendatario, ya sea por hechos propios o ajenos. Tiene que abonar el arrendatario los gastos que ha hecho la cosa.-DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO:-La primera obligación es pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidosUsar la cosa arrendada conforme al uso que se haya pactado. En caso de que no haya pacto, tendrá que usarla de acuerdo con el uso deducido de su naturaleza.La segunda obligación es tolerar las reparaciones urgentes que tenga que hacer el arrendador, aunque se vea privado de una parte de la cosa. Si la reparación dura más de 40 días, hay que rebajar la renta en proporción al tiempo que dure la reparación y en proporción a la parte de la cosa arrendada de la que se ve privado el arrendatario.Para el caso de reparaciones de viviendas que no están sometidas a la ley de arrendamientos urbanos, pero si la obra es de tal entidad que hace inhabitable la casa para el arrendatario y su familia, el arrendatario puede resolver el contrato pero sin  efectos retroactivos. No tiene derecho a que se le devuelva el dinero que pago durante el tiempo que disfrutó de la cosa.La tercera obligación es pagar los gastos que genere la escritura del contrato.En cuarto lugar, la obligación es poner en conocimiento del arrendador toda usurpación o novedad dañosa en la cosa y la necesidad de hacer reparaciones. (Art. 1559 CC).En quinto lugar está la obligación de responder del deterioro de la cosa a no ser que pruebe que fue ocasionado sin su culpa. Art. 1563 CC. En sexto lugar es devolver la cosa cuando acabe el arrendamiento tal y como la recibió, y se presume que la recibió en buen estado.

4. EL ARRENDAMIENTO INSCRITO

De acuerdo con la ley hipotecaria, lo que accede al registro de la propiedad son la propiedad y los derechos reales sobre bienes inmuebles. El arrendamiento no es un derecho real, sino personal pero es oponible frente a terceros.Puede inscribirse en el registro de la propiedad por lo que la doctrina duda sobre la naturaleza jurídica del arrendamiento. Los arrendamientos por tiempo superior a 6 años deben constar en escritura pública, de acuerdo con el art. 1280 CC que supone que el contrato puede constar en escritura privada pero las partes se pueden compeler recíprocamente a elevarlo a escritura pública.En la actualidad la ley hipotecaria permite la inscripción de todos los arrendamientos, subarriendos y cesiones de bienes inmuebles. Si el arrendamiento no está inscrito en el registro, dicho arrendamiento no afecta a los terceros adquirentes de la cosa arrendada. Es lo que se denomina “la regla de venta quita renta”. Por tanto el efecto fundamental que produce la inscripción del arrendamiento en el registro es suprimir la regla de venta quita renta, que significa que se da por concluido el arrendamiento tras la venta. Se recoge en el art. 1549 CC. A quien más le interesa inscribir el arrendamiento es al arrendatario, para que se respete el arrendamiento. Por ello los gastos de inscripción y de escritura pública son de cuenta del arrendatario. En la legislación especial la regla es diferente porque en la ley de arrendamientos urbanos se establece que el plazo mínimo de duración de arrendamientos urbanos es de 3 años. Cuando un tercero adquiere una vivienda esté inscrito o no, tiene que respetar el arrendamiento hasta que se llegue a la duración mínima de 3 años. A partir de estos tres años, el tercero que adquiere la casa o el inmueble no tiene por qué respetar el contrato de arrendamiento.

5. TERMINACIÓN DEL ARRENDAMIENTO: la tácita reconducción

Causas: Por muerte del arrendatario: para algunos autores la muerte del arrendatario es causa de extinción del contrato, porque se trata de  un contrato celebrado en atención a las condiciones personales del arrendatario. Como el CC no dice nada, otros autores consideran que la muerte no es causa de extinción del contrato de arrendamiento. -El incumplimiento de alguna de las obligaciones derivadas del contrato: art. 1556 CC. La parte cumplidora puede optar entre resolver el contrato y pedir indemnización o bien pedir sólo una indemnización. -Casos de pérdida de la cosa arrendada por caso fortuito o fuerza mayor y en los casos de imposibilidad de goce de la cosa. Si hay culpa de arrendatario, el contrato no subsiste y está obligado a indemnizar los daños y perjuicios causados.-Casos de venta de la cosa arrendada. Art. 1571 CC. Cuando el arrendador vende la cosa a un tercero; si el arrendamiento no está inscrito el tercero puede dar por concluido el arrendamiento. Cabe pacto en contrario.

Hay una especialidad en el art. 1572 CC que es la compraventa con pacto de retro. A pesar de que hay compraventa, mientras subsista el derecho a retracto del vendedor el comprador no puede dar por concluido el arriendo. -El cumplimiento del tiempo previsto para el contrato. Para qué termine el arrendamiento no hace falta requerimiento del arrendador al arrendatario.

Existe una excepción que es la tácita reconducción.

EL DESAHUCIO:

Es la facultad que tiene el arrendador como consecuencia de algunas causas de extinción del arrendamiento de bienes inmuebles para proceder judicialmente contra el arrendatario a fin de expulsarlo de la finca. Estas causas por las que arrendador puede expulsar al arrendador son: A ver expirado el término de extinción del arrendamiento.Falta de pago del precio convenido.Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer.

TÁCITA RECONDUCCIÓN:

Según el art. 1566 CC si al terminar el periodo temporal concertado, el arrendatario continúa disfrutando de la cosa durante 15 días se entiende que hay tácita reconducción es decir, un nuevo contrato de arrendamiento por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581 CC, a menos que haya precedido requerimiento.En los casos de fincas rústicas, tendrá la duración que fija el art. 1577 CC que dice que el arrendamiento cuando no se fija su duración, se entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos. El de tierras labrantías, divididas en dos o más hojas, se entiende por tantos años cuantas sean éstas.

Y para el caso de fincas urbanas será la que fije el art. 1581 CC que dice que si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.La tácita reconducción es una excepción a la extinción del arrendamiento por expirar el término del mismo. Concluye el arrendamiento y surge otro nuevo. Si el arrendatario continúa durante 15 días usando la cosa una vez terminado el contrato, para evitar que haya tácita reconducción es necesario que el arrendador le requiera previamente. Por tanto, para que no haya tácita reconducción el arrendador tiene dos posibilidades-no dejar transcurrir los 15 días.-que haya requerimiento previo.Sin embargo, en la ley de arrendamientos urbanos, la tácita reconducción es diferente. En el CC puede haber indefinidas tácitas reconducciones. Pero en la ley de arrendamientos urbanos como máximo hay 3.

6. EL SUBARRIENDO

Se regula en el Art. 1550 CC.Es el caso en el que una de las partes integrantes del contrato a su vez puede celebrar un nuevo contrato con otra persona sino se le prohíbe expresamente.El nuevo contrato recae sobre la misma cosa o sobre parte de la cosa, y se denomina subarriendo.El arrendatario pasa a ser su arrendador y el tercero es su arrendatario. El Art. 1550 CC dispone que el subarrendatario responde frente al subarrendador y también frente al arrendador de todas las consecuencias que se deriven del contrato. Por lo que el subarrendatario puede ser demandado directamente por el arrendador.Los pactos de uso y conservación de la cosa que hayan establecido arrendador y arrendatario, vinculan también al subarrendatario. Art. 1551 CC.

Si el subarrendatario incumple le pueden reclamar los daños causados, el subarrendador y el arrendador.Para el pago de la renta, el arrendador se puede dirigir directamente al subarrendatario art. 1552 CC.

Y aunque el arrendamiento y el subarriendo sean contratos distintos, son contratos que están conectados porque el subarriendo es un contrato accesorio del arrendamiento, por lo que la extinción del primer arrendamiento determina la extinción del subarriendo salvo en un caso, que es que la causa de extinción sea que el arrendatario se transforme en propietario. El subarriendo se extingue por las mismas causas que el arrendamiento y el subarrendador pueden desahuciar al subarrendatario. El CC permite al arrendatario subarrendar salvo que haya prohibición expresa. Sin embargo, el CC no dice nada sobre la cesión del contrato de arrendamiento. En la cesión del arrendamiento, una de las partes cede su posición interna del contrato del arrendamiento a otra persona. El contrato no varía, solo se produce un cambio de los sujetos del contrato. Ha sido la jurisprudencia la que se ha encargado de decir que la cesión del arrendamiento es posible si el arrendador lo permite.