Contrato de arrendamiento de vivienda en Venezuela
LOS ARENDAMIENTOS URBANOS
1.La ley de arrendamiento urbano de 24 de Noviembre de 1994
En la actualidad la materia se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos, de 24 de Noviembre de 1994, que sustituye a la anterior ley de 24 de Diciembre de 1964, por la que se rigen los contratos celebrados bajo su vigencia.
Para determinar la legislación aplicable a un contrato de arrendamiento urbano habrá que fijarse en su fecha, ya que según sea anterior o posterior al 1 de Enero de 1995 regirá la LAU de 1964 o la LAU de 1994, según resulta de la Disposición Final Segunda de esta última.
Recientemente, la LAU de 1994 ha sido objeto de importantes reformas por parte de la Ley 4/2013, de 4 de Junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, la cual entró en vigor el 6 de Junio de 2013, aplicándose,pues, las modificaciones en ella contenidas a los arrendamientos de viviendas que se celebren con posteridad a esta fecha, ya que dicha ley, según se desprende de su Disposición Transitoria Primera, no tiene eficacia retroactiva.
El art.
1 LAU dispone que “La presente Ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos de vivienda”.
No obstante, a tenor de lo dispuesto en el art.5 LAU, quedan excluidos del ámbito de aplicación de la misma una serie de contratos, que están sujetos a una normativa específica, como son los relativos al uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, tengan asignadas por razón de cargo que desempeñen o del servicio que presten.
Así mismo, tras la reforma de 2013, también quedan excluidos del ámbito de aplicación de la LAU, por disposición del art.5 e) de la misma, los denominados arrendamientos turísticos.
2.Clases de arrendamientos
Los arrendamientos, pueden ser de vivienda o de uso distinto al de vivienda.
1.Arrendamiento de vivienda
El art.2 LAU, “Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”, aplicándose también sus normas, “al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador”.
El art. 4.2 LAU, “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código civil.
Ahora bien, la voluntad de las partes ha de respetar los numerosos preceptos de la LAU, que, siguen teniendo carácter imperativo, es decir: por un lado, las normas comunes a los dos tipos de arrendamientos en ella regulados, contenidos en los Títulos I y IV, a las que posteriormente, nos referiremos; y por otro, las específicas normas relativas a los arrendamientos de vivienda, contenidas en el Título II.
El art.6 LAU “Son nulas, y se tendrán por no puesta, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”.
Los pactos contrarios a la Ley darían lugar a la nulidad parcial del contrato, sustituyéndose los pactos inválidos por la norma infringida.
La primera fuente de reglamentación contractual es el Título II de la LAU, que contiene una serie de normas relativas a la duración del contrato, a la renta, a los derechos y obligaciones de las partes y a la extinción del contrato, que tienen un marcado carácter imperativo, ya que se tratan de evitar que las partes puedan llegar a pactos contrarios al inquilino, al que se le supone la parte débil del contrato.
2.Arrendamiento para uso distinto del de vivienda
El art.3 LAU, “Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial unos distinto del establecimiento en el artículo anterior”.
Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código civil.
Por lo tanto, las normas que se dedican al arrendamiento para uso distinto al de vivienda tienen carácter dispositivo, por lo que pueden ser modificadas por la voluntad de las partes, si bien, como establece el art.4.4 LAU, “La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta Ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos”.
CONTRATO DE OBRA Y SERVICIOS
1.Concepto y caracteres
El art.1544 CC define conjuntamente el arrendamiento de obra y de servicios y, ya en concreto, los arts.1588 a 1600 regulan este contrato.
El criterio ha sido atender a si las partes perseguían la realización de una actividad o de un resultado. En esta modalidad, el contratista no cumple con desarrollar una actividad diligente, sino sólo con la producción del resultado prometido.
En este contrato cabe distinguir dos modalidades según se haya realizado la obra aportando trabajo o industria o materiales por parte del comitente.
El empresario inicia o despliega su actividad, que es “encargada” por el dueño, que asume la titularidad o propiedad de los avances, porciones o parciales resultados en los que se desarrolla, y el empresario se obliga a ejecutar y al tiempo que ejecuta, el producto entra en patrimonio del dueño.
El criterio que suele utilizarse a este respecto es que si el continente los suministra, poniendo el contratista otros accesorios se tratará de un contrato de obras.
Se trata por tanto, de un contrato consensual por el mero consentimiento de las partes; oneroso porque el art.1544 exige que medie precio cierto; sinalagmático porque genera obligaciones recíprocas entre las partes y conmutativo.
Como no contiene ninguna norma que disponga la necesidad de forma, cabe entender que no requiere formalidad alguna para su constitución.
2.Sujetos
Las partes que forman parte de este contrato son: el comitente o dueño de la obra y el contratista, que asume la obligación de ejecutarla y de facilitar el resultado. Pueden ser tanto personas físicas como jurídicas.
En el ámbito de la construcción inmobiliaria, los arts. 1591 y 1593 CC contemplan la figura del arquitecto, y la interpretación jurisprudencial.
El promotor es cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decida, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.
Esta figura encuadra diversas modalidades:
A)El promotor, en sentido amplio, que es el empresario que edifica con el fin de vender dichos pisos o locales
B)El promotor-constructor, que es el sujeto titular de derecho sobre el suelo que construye
c)El promotor-vendedor, es un sujeto que, como comitente, encarga la obra al contratista para enajenar lo construido a terceras personas.
El constructor es el agente que asume contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.
El constructor requiere ejecutar la obra sujetándose al proyecto y al contrato. Sus obligaciones se encuentran recogidas en el art.11.2 LOE.
Junto a estos agentes intervienen otros técnicos y profesionales.
3.Objeto
1.La obra
Pueden ser objeto del mismo todas las cosas, ya sean muebles o inmuebles, tangibles o intangibles, siempre que presenten un resultado material, industrial, científico o artístico y que no se encuentren reguladas en contratos específicos, como ocurre fundamentalmente en el ámbito de la propiedad intelectual e industrial.
2.El precio
El precio deberá pagarse en el momento en que se entregue la obra salvo, como establece el art.1599 CC, pacto o costumbre en contrario. El art.1544 CC establece que el precio debe ser cierto, entendiendo que la ausencia de fijación previa del precio de la obra no impide tener por cumplimiento el requisito de precio cierto.
En ningún caso, la realización de pagos parciales o adelantados podrá suponer la presunción de aceptación.
El precio puede fijarse por alguna de las formas siguientes:
A)Por ajuste o precio alzado
A ella se refiere el art.1593 CC. El arquitecto o contratista podrá pedir aumento de precio cuando se haya hecho algún cambio en el plano que produzca aumento de obra, siempre que el propietario hubiese dado su autorización.
B)Por piezas o medidas
Loa contratantes podrán modificar el precio ulteriormente, introduciendo alteraciones o aumentos de precio, aun cuando éste se hubiera señalado a la vista de planos, modelos o diseños.
Cuando nada se haya previsto, el precio de la obra deberá pagarse al hacerse la entrega de la obra.
C)Por administración o economía
En este caso, el contratista compromete su actividad vinculándola a la obtención de un resultado. No existe un presupuesto inicial sino que el precio se fija en función del trabajo y de los materiales utilizados.
El precio puede fijarse desde el principio con carácter inmodificable o puede haberse formulado un presupuesto inicial, que fije una cantidad indicativa, sometida a revisión o a ajustes posteriores.