Construcción en Terreno Ajeno y Servidumbre de Medianería: Aspectos Legales Clave

Construcción en Terreno Ajeno

Construcción de Edificio Propio en Suelo Ajeno

Existen dos maneras de construir un edificio propio en suelo ajeno:

Mutuo Acuerdo

Constituido mediante un derecho de superficie:

  1. A título oneroso: Una especie de alquiler del suelo para que una persona distinta al propietario construya un edificio sobre ese suelo. Se requiere una formalización en escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Duración máxima de 99 años. La contraprestación del superficiario se resuelve a través de canon superficiario, mediante suma en alza o por adjudicación de viviendas a favor del propietario del suelo. El derecho de superficie es susceptible de transmisión o gravamen, pudiendo el propietario transmitir o gravar sin necesidad del consentimiento del superficiario. El subsuelo corresponderá al propietario (salvo que haya sido incluido en el derecho de superficie).

Sin Mutuo Acuerdo

Cuando se construye un edificio y el edificio se sale de los límites invadiendo suelo de la propiedad colindante. El Código Civil establece una distinción:

  1. Si hay buena fe: el propietario tendrá opciones de adquirir lo construido sobre su terreno abonando los gastos u obligar al dueño a que abone el precio del terreno invadido.
  2. Mala fe: el propietario del terreno puede adquirir la obra construida sin abonar ningún precio o exigir la demolición de la misma.

Suspensión de la Edificación de Obra Nueva

El Código Civil en el art. 446 dice que todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión por los medios que las leyes establecen. Este medio es el juicio verbal, una acción reivindicatoria que determina quién es el poseedor de algo, concedido al mero hecho de tener, sin importar si el bien fue comprado, arrendado, robado… Dentro del ámbito del juicio verbal se encuentra la suspensión de obra nueva.

En el juicio verbal para adquirir posesión de algo, es necesario que nadie tenga escritura de los bienes. Cuando sea para recobrar la posesión existe una segunda persona que está en propiedad ajena.

El juicio verbal de obra nueva es aquél mediante el cual se trata de conseguir la paralización de una obra que está en proceso de construcción por una tercera persona que alega un perjuicio o una lesión de sus derechos.

Método de Actuación

  1. La persona que alega una lesión solicita la paralización de la obra ante el juez mediante una “demanda sucinta”.
  2. El juez requiere al dueño de la obra que la suspenda (permitiéndole hacer lo indispensable para conservar lo edificado).
  3. El tribunal dicta, en el plazo de 5 días, auto, ordenando la admisión de la demanda y su traslado al demandado y citará a las partes para la celebración de vista.
  4. Antes de la vista el juez podrá girar reconocimiento judicial y/o pericial.
  5. Una vez terminada la vista el tribunal dictará sentencia dentro de los 10 días siguientes.

Servidumbre de Medianería

Servidumbre: limitación del derecho de propiedad que se tiene sobre algo que es de otro propietario.

La servidumbre de medianería es una de las más comunes en construcción, sobre todo en cascos antiguos. No es una servidumbre en sí, corresponde a una comunidad indivisible.

Una pared medianera es la construida sobre el límite del terreno de 2 propiedades, por lo que constituye un caso de copropiedad, lo cual deriva, entre otros, en el derecho de ambos propietarios a apoyar las cargas de los edificios sobre esa pared.

Signos a Favor de la Existencia de Medianería

  1. Paredes contiguas de edificios hasta el punto común de elevación.
  2. Paredes divisorias de jardines.
  3. Cercas, vallas y setos de las fincas rústicas.

Signos Contrarios a la Presunción de Medianería

  1. Huecos en paredes divisorias.
  2. Pared divisoria por un lado recta y a plomo y por el otro lado también en la parte superior.
  3. Toda la pared construida sobre el terreno de una de las fincas.
  4. Solo soporta las cargas de uno de los edificios.
  5. La pared divisoria entre patios construida de forma que la albardilla vierte hacia una de las propiedades.
  6. Pared de mampostería cuyas piedras sobresalgan por un solo lado.
  7. En vallas, cuando las propiedades contiguas no estén cerradas.