Causales de Desalojo
1.- PROCESO DE DESALOJO EN EL Código PROCESAL CIVIL
El artículo 585º del código procesal civil dispone que la restitución de un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarísimo y las precisiones que el propio código establece en el sub-capitulo en el que lo legisla. Se aprecia que es la finalidad del proceso, obtener la restitución de un predio. La restitución implica la devolución de una cosa a quien la poseía. Sustituyendo a los anteriores regíMenes diferenciales de desahucio y aviso de despedida contemplados en la legislación procesal anterior y en la legislación especial sobre inquilinato ya derogada, el nuevo ordenamiento adjetivo regula el proceso de desalojo que tiene por finalidad obtener la restitución de un predio cuando exista derecho para ello (CPC, art. 585). Asimismo, se aplican las normas generales del proceso sumarísimo y las especiales del desalojo, en lo que corresponda, cuando se trate de la pretensión de restitución de bienes muebles e inmuebles distintos a los predios (CPC, art. 596). La naturaleza jurídica de este proceso no es un medio de ejecución forzada, aunque la sentencia se ejecute en la misma forma que la ejecución. No obstante, este proceso supone un período de conocimiento donde el juez oye a las partes (etapa de alegaciones), examina y valora la prueba y finalmente dicta sentencia. Esta debe ser ejecutada por vía forzosa en defecto de la ejecución voluntaria.
SEGUNDO PROCESO DE DESALOJO – LEY 30201: es menester indicar respecto la formalidad del contrato de arrendamiento, que estos no están sujetos a formalidad alguna, por lo que la mayoría de los propietarios alquilan con contratos privados sin ninguna asesoría, o hasta de palabra, basados en la buena fe de las partes. Este grado de informalidad constituye una gran debilidad para la protección de los derechos del propietario del inmueble, quien ante el incumplimiento de pago del inquilino, o el vencimiento del plazo y la falta de devolución del bien, se encuentra desprotegido, generando que muchos propietarios tengan recelo a la hora de alquilar sus inmuebles. En este contexto se publicó la Ley 30201, Ley que crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos, norma publicada en el diario Oficial el Peruano el miércoles 28 de Mayo del presente año, que entrará en vigencia a los cuarenta y cinco días hábiles de su publicación y que el Poder Ejecutivo lo reglamentará a los treinta días hábiles de su entrada en vigencia. Ahora bien, en el Registro de Deudores Judiciales Morosos, se inscribirán el incumplimiento de las a creencias originadas en resoluciones firmes, que declaran el estado de deudor judicial moroso en aplicación de los artículos 594 y 692-A, del Código Procesal Civil.
Esto quiere decir que se pueden inscribir en los siguientes supuestos:
1.-
Cuando se trata de inquilinos morosos, ya que la deuda del arrendatario judicialmente reconocida origina la inscripción del demandado en el Registro de Deudores Judiciales Morosos, de acuerdo al Art. 594 del Código Procesal Civil.
2.-
Cuando el demandado no cumple con señalar bien libre de gravamen o bienes parcialmente gravado, en un proceso único de ejecución, a efectos que, con su realización se cumpla el mandato de pago, según el Art. 692-A del Código Procesal Civil.
3.-
Cuando el demandado no cumple con señalar bien libre de gravamen o bienes parcialmente gravado, en la etapa procesal de ejecución forzada de sentencia derivada de un proceso de conocimiento, abreviado o sumarísimo, de acuerdo al Art. 692-A del Código Procesal Civil.
Cabe resaltar que no se encuentran bajo el ámbito del referido registro las obligaciones derivadas de procesos judiciales contra el estado.
TERCER PROCESO DE DESALOJO – DECRETO LEGISLATIVO 1177
El decreto legislativo Nº1177 establece tres tipos de formularios diferentes:
1. Formulario Único de Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda (FUA)
2. Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra de inmueble destinado a vivienda (FUAO)
3. Formulario Único de Arrendamiento – financiero (Leasing) de inmueble destinado a vivienda (FUAL)
Los beneficios para la población en general se traducen en el acceso a un mecanismo formal para acceder a una vivienda, la bancarización de los pagos a cargo de los arrendatarios, reducir el déficit habitacional, incentivar el crecimiento en el sector inmobiliario y servicios asociados, dinamizar la economía nacional, entre otros.
Un aspecto interesante del proceso de ejecución único de desalojo es que permite la acumulación de pretensiones de desalojo y pago de la renta, la cuota periódico y los servicios complementarios, en la sentencia se resolverán las excepciones, defensas previas y contestación del demandado, siendo la calificación de la apelación inapelable. El juez tendrá la obligación de remitir la información en cuanto a las resoluciones que dispongan el desalojo y la orden de cumplimiento de la obligación demandada que se emitan en los procesos únicos de ejecución de desalojo.
El desalojo puede proceder por:
1. Incumplimiento de pago de la renta convenida o cuota periódica pactada por dos meses consecutivos dentro del plazo contractual.
2. Incumplimiento de pago de conceptos complementarios por 6 meses consecutivos
3. Uso del inmueble para otro fin
4. A la pretensión del desalojo se le puede acumular la pretensión de las cuotas periódicas adeudadas
El desalojo de un inmueble arrendado en el marco del decreto legislativo 1177 se tramitará en la vía del Proceso Único de Ejecución de Desalojo. Una vez realizados los trámites necesarios, con demandas y apelaciones, en caso de proceder el desalojo, los costos y costas del proceso son asumidos por el arrendatario.