Aspectos Clave del Registro de la Propiedad en España

89. El objeto del Registro de la Propiedad y su publicidad, regulado en el artículo 2 de la Ley Hipotecaria, dispone que en los registros expresados en el artículo anterior se inscribirán:

Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales constituidos sobre los mismos.
Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres u otros derechos reales.
Los actos y contratos por los cuales se adjudican a algunos bienes inmuebles o derechos reales.
Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad para administrar, la ausencia, el fallecimiento u otras causas por las que se modifique la capacidad de las personas en cuanto a la libre disposición de los bienes.
Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.
Los títulos de adquisición de bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado o corporaciones civiles o eclesiásticas.

La regla general es que la inscripción ha de practicarse a favor de sujetos con personalidad jurídica, siendo tan solo inscribibles los títulos traslativos o declarativos del dominio y derechos reales inmobiliarios típicos y atípicos. El título debe contener actos de transmisión y adquisición del dominio o de constitución, reconocimiento, transmisión, modificación y extinción de derechos reales en cosa ajena. Si el título es declarativo, no produce una modificación jurídica real, sino que manifiesta la situación actual de la finca, por lo que si el derecho no está inscrito, podrá inscribirse a través del mismo y, si lo está, concretará el contenido de la inscripción. Quedan excluidos del registro de propiedad los títulos relativos a bienes muebles.

90. Folio real: el sistema español adopta el criterio de folio real como médula del registro, lo que supone que cada unidad inmobiliaria, esto es, la finca específica, origine la apertura de un folio en el que hacen constar todas las vicisitudes de su historial jurídico. El registro español se organiza por fincas de acuerdo con el principio de especialidad, que abarca dos aspectos fundamentales de la publicidad registral:

El derecho se hace constar en el registro con indicación de su naturaleza, extensión, cargas, limitaciones, condiciones, valor y titularidad.
En cuanto a la finca, según el criterio de folio real, que determina que cada unidad inmobiliaria específica origine la apertura de un folio, así lo reconoce el artículo 234 de la Ley Hipotecaria. El registro de la propiedad llevará abriendo uno particular a cada finca en el libro correspondiente; todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la misma finca se practicarán a continuación sin dejar claros entre los asientos.

Por tanto, la finca es la base del sistema registral, constituyendo el elemento más característico del derecho real y la unidad que reúne los caracteres de estabilidad y permanencia. La llevanza del registro por fincas ofrece un aspecto formal relativo a la organización interna del registro y, al mismo tiempo, constituye un auténtico criterio sustantivo que repercute en todas las características del sistema, ya que el criterio de folio real es un presupuesto imprescindible en la aplicación de los principios de tracto, calificación, legitimación y fe pública. Definición de finca:

Superficie terrestre delimitada por una línea poligonal cerrada con sus partes integrantes y sus pertenencias.
Registral: todo lo que abre folio en el registro que puede inscribirse como una finca.
Inmatriculación: es el asiento de inscripción por el que la finca accede por primera vez al registro y debe ser necesariamente una inscripción de dominio, artículo 7 de la Ley Hipotecaria. Con la inmatriculación se le abrirá un folio a cada finca y se le dará un número diferente y correlativo al anterior.

En la inscripción debe recogerse:

La naturaleza de la finca, rústica o urbana, y para las rústicas, su cultivo.
Situación o libros con expresión de las fincas colindantes.
Su extensión superficial.

Catastro y registro: una de las quiebras tradicionales del sistema español era la ausencia de medios eficaces de verificación de la existencia e identificación de la finca. La solución a este problema pasa por la coordinación entre el catastro y el registro: el catastro es el inventario de la riqueza territorial de España, ya que recoge todos los datos físicos o geográficos de toda la propiedad inmueble. Para conseguir la coordinación absoluta con el registro, la Ley 13/96 de medidas fiscales, administrativas y del orden social.

91. El procedimiento registral es un procedimiento administrativo con normativa propia, supletoriamente regulado por la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común 30/92. Se integra por las siguientes fases:

Petición: la petición de inscripción que da origen al procedimiento y que en principio tiene un carácter inexcusable. Es una declaración de voluntad unilateral y recepticia dirigida al registrador, que no tiene un carácter negocial sino procesal, pues pretende provocar la actuación de tal funcionario; es lo que denomina principio de rogación.
Presentación: cuya presentación puede revestir dos formas: la entrega material en el registro y los supuestos de remisión electrónica de documentos, que se regula por la Ley de Firma Electrónica.
Operaciones registrales son dos:
1. Asiento de presentación: la extensión en el libro diario del correspondiente asiento de presentación que determina la fecha de prioridad del título y debe producirse con relación a todos los documentos que accedan al registro, con las únicas excepciones contenidas en el artículo 420 del Reglamento Hipotecario.
2. Calificación: la calificación del registrador se produce en un plazo de 15 días de acuerdo con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria. Tal calificación puede ser:
  1. Positiva: si la calificación es favorable, el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria señala que se practicará el asiento solicitado en el libro de inscripciones, expidiendo la correspondiente nota de despacho al pie del título, los datos identificadores del asiento y las afecciones o derechos cancelados con ocasión de su práctica. Además, debe librarse nota simple informativa cuando el estado registral de titularidad o cargas fuere discordante con el reflejo en el título.
  2. Negativa: la calificación negativa da origen a la aplicación de las siguientes reglas:
    1. Nota de calificación: el artículo 19 bis indica que si la calificación es negativa, el registrador debe extender la correspondiente nota de calificación, siempre firmada, en la que se harán constar las causas que impiden la práctica del asiento.
    2. Notificación: el artículo 322 de la Ley Hipotecaria establece que la calificación negativa debe ser notificada por el registrador al presentante, al notario autorizante y, en su caso, a la autoridad judicial o funcionario que haya expedido el documento, realizándose la notificación en su sede o dependencia.
    3. Prórroga del asiento de presentación: quedará prorrogado ministerialmente por un plazo de 60 días a contar desde la fecha de recepción por el interesado de la última de las notificaciones.
    4. Actitudes del interesado: el interesado puede adoptar diferentes actitudes: instar una nueva calificación de otro registrador, en un plazo de 15 días, subsanar los defectos, interponer los recursos que procedan o dejar caducar el asiento de presentación.
93. La inmatriculación es el acceso o entrada de una finca en el Registro de la Propiedad; ese primer asiento ha de ser una inscripción de dominio.
1. Medios ordinarios de dominio: es un procedimiento judicial que tiende a la obtención de la declaración de que el promotor o solicitante ha justificado la adquisición del dominio de una finca.
2. Un título público de adquisición: complementado por acta de otorgamiento cuando no se acredite de modo fehaciente para que den lugar a la inmatriculación específica. El artículo 205 de la Ley Hipotecaria establece que han de ser otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos.
3. El certificado del artículo 206 de la Ley Hipotecaria es una forma excepcional de acceso que debe interpretarse de forma restrictiva, ya que puede ser peligrosa.
2. Medios extraordinarios de inmatriculación: además de los medios enumerados en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, hay que tener en cuenta las leyes o disposiciones especiales que establecen que determinados títulos sean directamente inscribibles. La inscripción de concesiones administrativas, las sentencias firmes declarativas de dominio. Los titulares de derechos reales sobre una finca que no esté inmatriculada pueden instar la inmatriculación según las reglas contenidas en el artículo 312 del Reglamento Hipotecario. La doble inmatriculación: es el caso de que una misma finca se encuentre inmatriculada en dos folios diferentes e independientes.
94. Es el principio hipotecario según el cual, para la inscripción de un derecho, es necesario que conste previamente inscrito el derecho del transmitente. Es una técnica operativa del sistema de folio real que trata de establecer el orden entre los asientos mediante el encadenamiento sucesivo o simultáneo de los títulos inscribibles.
Art. 20 de la Ley Hipotecaria: para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los registradores denegarán la inscripción solicitada.