Adquisición y Transmisión de Derechos Reales en el Derecho Español

Adquisición de Derechos Reales

La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.

Este precepto regula las fuentes de adquisición de los Derechos Reales de forma parecida a lo que hace el artículo 1089 con los de Derecho Civil:

1089: Las obligaciones nacen de la ley, de los contratos y cuasicontratos, y de los actos y omisiones ilícitos o en que intervenga cualquier género de culpa o negligencia.

El artículo 609 ha recibido dos tipos de crítica:

Se le considera un precepto incompleto por cuanto no contiene todos los modos de creación de los Derechos Reales (p.e: el de hipoteca necesita para su constitución la escritura pública e inscripción en el Registro).
Se le tacha de inexacto porque se dice que la ley no es por sí sola fuente creadora de Derechos Reales, ya que es necesario que concurra el supuesto de hecho al que el legislador une la consecuencia del nacimiento del derecho.

A pesar de las críticas, el artículo 609 también tiene sus bondades: acierta al aclarar que en el Derecho Español el contrato traslativo del derecho no es suficiente para que este quede transmitido, sino que debe ir acompañado de tradición o entrega de la cosa.

El precepto permite establecer varias clasificaciones en cuanto a los modos de adquisición en él contemplados:

Diferenciar entre los modos que solo sirven para adquirir el derecho de propiedad, como la ocupación, y aquellos que permiten transmitir los demás derechos, que son el resto de modos.
Distinguir los modos de adquisición según sirvan solo para adquirir el derecho (modos originarios) o también para transmitirlos (modos derivativos).

Modos Originarios

El derecho se adquiere con independencia de cualquier titularidad anterior. Así sucede con la ocupación, con la que solo puede adquirirse el dominio de los bienes materiales que no tienen dueño, y con la prescripción adquisitiva o usucapión, que permite adquirir el derecho mediante la posesión continuada del bien o derecho ante la pasividad de su titular y siempre que se cumplan los requisitos legalmente establecidos.

Modos Derivativos

La adquisición se basa en el derecho precedente que tenía otro sujeto, que la transmite con los límites y extensión del suyo propio. Así, un modo derivativo es la sucesión testada e intestada, mediante la cual, a causa de la muerte de una persona, se transmite a sus sucesores todo tipo de derechos, tanto reales como de crédito, siempre que no sean intransmisibles.

Otro modo derivativo contemplado en el artículo 609 es la ley, en virtud de la cual se puede atribuir a una persona determinados derechos siempre y cuando se dé el supuesto de hecho en ella previsto.

El modo derivativo más significativo, por constituir la regla general definitoria del sistema español de adquisición y transmisión de los derechos reales, es el que consiste en ciertos contratos mediante la tradición.

Por último, el artículo 609 menciona la donación, lo cual ha sido interpretado por algunos autores como apoyo a la tesis de que esta figura no es un contrato sino un negocio jurídico traslativo. Otro sector doctrinal entiende que la donación sí ha de calificarse de contrato, que en muchos casos se perfecciona con la entrega de la cosa.

La Tradición en la Transmisión de Derechos Reales

El artículo 609 dice que los derechos reales se adquieren y transmiten por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Es esta la regla capital del sistema adquisitivo español, también contemplada en el artículo 1095:

1095: El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada.

Se debe tener en cuenta, además, los artículos 1462 a 1464, preceptos que, incluidos en la regulación del contrato de compraventa, se refieren a las formas de entrega de la cosa vendida. Sirven de apoyo al sistema. No sirven de apoyo al sistema los artículos 1274 a 1277, pues estos preceptos se refieren a la causa del contrato y no a la causa de atribución.

Esa regla de atribución del artículo 609 consagra la teoría del título y modo. Según dicha teoría, es necesario que concurran dos elementos para que se perfeccione la adquisición y consiguiente transmisión del derecho real:

El título: un contrato que sirva para transmitir el dominio o derecho de que se trate, y que es la causa remota o justa causa.
El modo o entrega de la cosa (traditio): la causa próxima.

Dos consecuencias se derivan de la exigencia de estos dos requisitos:

Si solo hay título (esto es, un contrato traslativo del dominio) pero no se ha producido la entrega o tradición, únicamente habrá surgido un derecho de crédito exigible mediante la correspondiente acción personal, y ello porque el contrato por sí solo no sirve para transmitir los derechos reales, sino que ha de ir acompañado de la entrega de la cosa.
Si solo hay entrega de la cosa, tampoco se transmitirá el derecho real ni surgirá la correspondiente acción real para reclamarlo. Únicamente en este caso se producirá un traspaso de posesión, pero no de propiedad. Así, la tradición debe ir acompañada del correspondiente título hábil a tal efecto transmisivo.