Adquisición, Transmisión y Extinción del Derecho Real en el Sistema Español

Adquisición y Transmisión del Derecho Real

Teoría del Título y Modo

Según el artículo 609 del Código Civil español, los derechos reales se adquieren y transmiten por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Esta regla, también contemplada en el artículo 1095, consagra la teoría del título y modo, que establece dos elementos esenciales para la adquisición y transmisión de un derecho real:

1. Título: Es el contrato que sirve para transmitir el dominio o derecho real, como la compraventa, la permuta o la transacción. Constituye la causa remota o iusta causa.
2. Modo: Es la entrega de la cosa (traditio), que representa la causa próxima.

Consecuencias de la teoría del título y modo:

1. Si solo existe título (contrato traslativo) pero no se produce la entrega, surge un derecho de crédito exigible mediante acción personal, pero no se transmite el derecho real.
2. Si solo existe entrega de la cosa sin un título válido, tampoco se transmite el derecho real ni surge la acción real para reclamarlo. Se produce un traspaso de la posesión, pero no de la propiedad.

El Título

El título es el contrato que precede a la tradición y justifica la transmisión. Sin embargo, no todos los contratos sirven para transmitir derechos reales. El artículo 609 especifica que solo son válidos aquellos con finalidad traslativa del dominio o derecho real, como la compraventa, la permuta y la transacción.

El Modo (Traditio)

La traditio es la entrega material de la cosa que realiza el tradens al accipiens, quien la acepta. Cumple la función de signo de reconocimiento social de la transmisión del dominio o derecho real. No obstante, la traditio ha experimentado una progresiva espiritualización, existiendo diversas formas de realizarla (artículos 1462 a 1464 del Código Civil):

1. Tradición real o material: Entrega material del bien. En muebles, se produce con el paso de mano a mano; en inmuebles, con la ocupación material por el adquirente.
2. Tradición simbólica: Entrega de un bien accesorio que simboliza al principal (ej. llaves, títulos de pertenencia).
3. Tradición instrumental: La escritura pública, según el artículo 1462.2, equivale a la entrega de la cosa objeto del contrato.
4. Tradición por acuerdo de las partes:
   1. Traditio brevi manu (artículo 1463): El adquirente ya posee la cosa, pero en virtud de un título distinto.
   2. Constitutum possessorium: El transmitente continúa en posesión de la cosa, pero en virtud de un título distinto.
   3. Para bienes muebles (artículo 1463): La entrega se efectúa por acuerdo cuando la cosa no puede trasladarse al comprador en el instante de la venta.
5. Tradición de bienes incorporales: Se aplica mediante escritura pública o poniendo en poder del comprador los títulos de pertenencia (artículo 1464).
6. Tradición e inscripción en el Registro de la Propiedad: No constituye una forma de tradición, ya que el sistema registral español es declarativo, no constitutivo. Los derechos reales existen en la realidad extraregistral antes de su inscripción.

Adquisiciones a Non Domino

La teoría del título y modo se basa en el principio de que nadie puede dar más de lo que tiene. Si un sujeto no es titular del derecho de propiedad o de otro derecho real, no podrá transmitirlo, aunque el adquirente haya celebrado un contrato traslativo y recibido la entrega de la cosa. En estos casos, el propietario (verus dominus) puede reivindicar la cosa al comprador.

Sin embargo, en ocasiones, el conflicto de intereses entre el adquirente y el verus dominus se resuelve protegiendo el tráfico jurídico y la buena fe. El Derecho permite que quien adquiere de un no dueño pueda mantener su adquisición en ciertos casos, como cuando se confía de buena fe en la información del Registro de la Propiedad, aunque la realidad registral no coincida con la extraregistral.

Extinción de los Derechos Reales

Causas de Extinción

El Código Civil no establece un artículo general sobre las causas de extinción de los derechos reales, sino que regula los modos de extinguir cada derecho en concreto (posesión: artículos 460 y ss.; usufructo: 513 y ss.; servidumbres: 546 y ss.). Además, existen normas autonómicas al respecto.

Es importante distinguir entre la extinción de un derecho real (su salida del mundo jurídico) y la pérdida de un derecho real (cambio de titular).

Destrucción o Pérdida de la Cosa

El Código Civil utiliza diferentes términos para referirse a esta causa de extinción: destrucción física, extracomercialización o pérdida de la función económica. En todos los casos, el derecho pierde su virtualidad jurídico-económica por causa de la cosa.

Requisitos para que la pérdida de la cosa implique la extinción del derecho real:

• Debe ser sobrevenida a la constitución de la relación jurídico-real.
• Debe ser total (si es parcial, el derecho pervive en la parte restante).
• Debe ser definitiva (si es temporal o relativa, el derecho permanece latente).

Cumplidos estos requisitos, la extinción opera automáticamente y de forma objetiva, independientemente de la causa de la pérdida o de la intención de extinguir.

Renuncia y Consolidación

Son causas de extinción comunes a los iura in re aliena (derechos reales sobre cosa ajena). La renuncia del dominio se denomina abandono o derelictio.

Renuncia

Regulada en el artículo 6.2 del Código Civil, la renuncia es la exclusión voluntaria del derecho. Solo es válida si no contraviene el interés o el orden público ni perjudica a terceros.

Consolidación

Se produce cuando se reúne en una misma persona la titularidad del derecho real y del gravamen real. Extingue el derecho real en cosa ajena (ej. servidumbres, usufructos) y expande el dominio, ya que las facultades que constituían el gravamen se reunifican en él. Esto se debe a que en nuestro derecho no se admiten, salvo provisionalmente, los iura in re propria (derechos sobre cosa propia).

El Abandono (Derelicción)

Es un acto jurídico unilateral mediante el cual el titular de un derecho lo aparta y excluye de su patrimonio, produciendo normalmente su extinción. Es un tipo de renuncia, pero no implica necesariamente la extinción del derecho ni la pérdida del bien. Otro sujeto puede adquirir el derecho por ocupación.

Caracteres del Abandono

• Acto dispositivo: Requiere plena capacidad de obrar y legitimidad para disponer del bien.
• Acto unilateral y no recepticio: Basta la declaración del titular para su eficacia, sin necesidad de aceptación.
• No es un acto personalísimo: Puede realizarse por representante con poder suficiente.

Elementos del Abandono

• Elemento subjetivo (animus derelinquendi): Intención de abandonar, libre y consciente.
• Elemento objetivo (corpus derelictionis): Conducta del renunciante dirigida de modo objetivo y concluyente al abandono (ej. no utilización, no aprovechamiento de la cosa).