Adquisición de la Propiedad: Título y Modo en el Derecho Civil Español

Adquisición de la Propiedad: Título y Modo

Art. 609 CC: La propiedad se adquiere por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.

Sistema de título y modo:

Dos partes:

  1. Título

    Por consecuencia de ciertos contratos. Como la compraventa… Esta es la fase obligacional o contractual.

    Contrato que tenga una finalidad translativa, es decir, que esté objetivamente encaminado a transmitir el dominio. En este sentido, un contrato de arrendamiento ya que se dirige al uso de la cosa a cambio de un precio, pero no está encaminado a transmitir su propiedad.

  2. Modo

    Mediante la tradición. Esto es la entrega de la cosa. Fase real.

    Es necesario que el transmitente tenga el poder de disposición sobre la cosa en el momento de la entrega.

    Ej: Compraventa de cosa ajena: No habría ningún problema en concertar un contrato por el que yo me comprometo a vender un coche que no es de mi propiedad y a entregarlo dentro de un mes. En ese mes yo adquiero la propiedad del coche y lo entrego, de forma que, por un lado, he cumplido el contrato y, por otro lado, he entregado un coche que era de mi propiedad porque lo he adquirido y el comprador se hace con la propiedad del coche.

Poder de Disposición

Para que cualquier modo derivativo de adquirir la propiedad surta efectos es imprescindible que el transmitente tenga poder de disposición sobre la cosa. Es decir, que, por un lado, sea dueño de la cosa, que sea titular del derecho de propiedad o de cualquier derecho que trata de transmitir y, por otro lado, que pueda transmitirlo.

Tradición

Entrega física de la cosa u objeto del contrato. Junto a esta entrega material hay otros casos que se llaman “tradición espiritualizada”, es decir, no hay entrega material, sino que es sustituida por un acto distinto. Por ejemplo: otorgamiento de escritura pública de acuerdo con el art. 1462 CC “Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato”, esto es que equivale a la tradición, lo que quiere decir que el comprador tiene la propiedad de la cosa en el momento que otorga la escritura pública de compraventa. Hay título (contrato de compraventa) y modo (tradición, la escritura pública).

Una compraventa no tiene que entregarse necesariamente en escritura pública, es válida igualmente cuando se hace por documento privado o incluso oralmente en los términos previstos.

Esta forma de tradición (de escritura pública) es la única posible si el transmitente del derecho real de la propiedad no tiene la posesión material de la cosa y, por tanto, no puede entregarla materialmente y lo que se transmite de vendedor a comprador es, en realidad, la posibilidad de ejercitar la acción reivindicatoria, pero el comprador se ha hecho propietario mediante la escritura pública y para obtener la posesión material de la cosa lo que tiene que hacer es ejercitar una acción reivindicatoria y puede ejercitarla porque es el actual propietario, hay un contrato de compraventa y hay tradición, la escritura pública.

Cláusula de Reserva de Dominio

Puede ocurrir también que en la escritura pública se acuerde que el otorgamiento de la escritura no supone la adquisición de la propiedad por parte del adquirente. Esto ocurre, por ejemplo, cuando se pacta que el adquirente no adquirirá la propiedad hasta que no haya completado el pago del precio, es lo que se llama cláusula de reserva de dominio.

Otros Casos de Tradición Espiritualizada

Junto a esta tradición del art. 1462 CC, hay otros casos de tradición espiritualizada como el de los art. 1463 y 1464 CC.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Además, hay que advertir que la inscripción en el registro de la propiedad no sustituye ni equivale a la tradición. Se supone que lo que se inscribe en el registro de la propiedad es la propiedad que ya se ha adquirido y, por tanto, no hace falta la inscripción para adquirir la propiedad. La propiedad se ha adquirido fuera del registro y se inscribe en el registro. Por otro lado, lo que tiene acceso al registro son necesariamente documentos públicos, lo que quiere decir que normalmente, por ejemplo, un contrato de compraventa de un bien inmueble debe constar en escritura pública para acceder al registro y, por tanto, en el momento que se ha otorgado esa escritura pública ya se ha producido la tradición, salvo que en la escritura pública se disponga otra cosa.

Inscripción Constitutiva

Aquí hay que recordar los casos de inscripción constitutiva, es decir, aquellos en los que el derecho real no nace hasta que no se inscribe en el registro de propiedad. Es lo que ocurre con la hipoteca: exige escritura pública, pero solo mediante esta escritura pública no queda constituida aún, hace falta la inscripción en el registro de la propiedad y será en el momento de la inscripción cuando queda constituido el derecho real de hipoteca.

Doble Venta y su Relación con la Adquisición del Bien

Art. 1473 CC

¿Qué ocurre cuando un mismo vendedor vende la misma cosa por separado a dos compradores distintos?

Esta cuestión está regulada en el art. 1473 CC, pero solo en lo que se refiere a la adquisición de la propiedad. “Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe”.

Pero… ¿qué pasa si el transmitente de la cosa resulta que no es el propietario de la cosa? El anterior art. no resuelve esta cuestión, pero podemos remitirnos a las reglas non domino.

Requisitos del art. 1473 CC:

  1. Un único vendedor
  2. Una pluralidad de compradores
  3. Que haya dos o más contratos de compraventa distintos, en principio todos ellos válidos
  4. Y que se haya vendido el mismo objeto a los compradores