Arrendamiento: concepto, cláusulas esenciales y requisitos de validez

Arrendamiento

– Concepto: Art. 2398: El arrendamiento es un contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce.

Cláusulas esenciales

Conceder el uso o goce: Los derechos estrictamente personales están prohibidos. Los créditos si son objeto de arrendamiento. El uso es la posesion y el goce percibir frutos.El goce presupone el uso. Arts. 830 y 980. Temporal: Hay tiempo para que no sea eterno, porque no sería comercial, casi casi lo estarías vendiendo.Precio cierto.

Elementos esenciales

1. El consentimiento se rige conforme a los dispuesto en la TGO.

2. Objeto: Hay que distinguir entre el arrendador y arrendatario.

Arrendador

Objeto directo: Conceder uso o goce del bien. Objeto indirecto: Bienes no consumible, los prohibidos por la ley y los derechos estrictamente personales.

Arrendatario

Objeto directo:Pagar la renta. Objeto indirecto: Dinero o cualquier otra cosa equivalente, cierta y determinada —> corpóreo y fungible.

Requisitos de validez

Capacidad de ejercicio: Debe de haber capacidad de ejercicio.

Requisitos para ser arrendador: Capacidad general de contratar. Hay que estar legitimado.

Legitimación ordinaria: Dueño y el usufructuario. Legitimación extraordinaria:

a) Los mandatarios, apoderados, subarrendamiento aquel que el propietario del bien autorice (voluntaria). b) Los que ejercen la patria potestad sobre los bienes del menor (legal). c) Los que ejercen la tutela (legal).

d) El albacea (legal). e) El juez en ejecución de contrato de promesa (legal). f) El administrador de fincas que sean objeto de secuestro (legal). g) Síndico (legal). h) Represéntales del ausente (legal).

Requisitos para ser arrendatario: Capacidad general de contratar. Basta con no encontrarse en los supuestos de prohibición establecidas en la ley:

a) Ascendientes del tutor.b) Cónyuge del tutor. c) Hijos del tutor. d) Hermanos/ hermanastros del tutor, e) Magistrados, jueces y demás empleados públicos en el supuesto de los bienes que deban arrendarse en los negocios que intervengan, f) Encargados de establecimientos públicos, funcionarios y empleados públicos sobre los bienes que administren.

Forma:: El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. La falta de esta formalidad se imputará al arrendador y en su caso, dará derecho al arrendatario a que demande cuando por virtud de tal omisión se cause un daño o perjuicio, siempre que estos sean consecuencia directa de aquella. En el RPP se va a inscribir los arrendamientos que duren más de 6 años y los que se hayan anticipado con 3 años. No es obligatorio. Oponible y derecho de preferencia. Ausencia de vicios en el consentimiento: TGO. Ilicitud en el objeto, motivo o fin: TGO.

Obligaciones del arrendador

1. Conceder el uso o goce de un bien: Se trata de una obligación de dar, pero también de hacer y no hacer.

a) Conducta de dar—> Transmitir el uso o goce, entregar el bien materia de arrendamiento: El derecho de usar y disfrutar el bien nace al momento de celebrarse el contrato. Pero para ello, es necesario que el arrendador le transmita la posesión al arrendatario (art. 2412, F. I). Después, para la entrega del bien, el art. 2413 dispone que se deberá de hacer en el tiempo convenido, y si no se convenio, cuando el arrendatario lo requiera.

b) Conductas de hacer—> Conservar el bien y garantizar su uso o goce pacífico:

i) Conservar el bien: De acuerdo con el art. 2412, F. II. Significa llevar a cabo todas las reparaciones y operaciones de mantenimiento necesarias para su adecuada utilización o aprovechamiento:

ii) Garantizar su uso o goce (art. 2412): Tiene la obligación de defender al arrendatario cuando un tercero entable una controversia judicial en el que alague que tiene mejor derecho sobre el bien (art. 2418)—> El arrendatario que tenga el consentimiento de ataques de tercero hacia el bien, tiene la obligación de notificarlo al arrendador y de no hacerlo debe de pagar daños y prejuicios. También se reconoce el derecho para ejercitar las acciones posesoria (art. 2419).

c) Conductas de no hacer—> No estorbar el uso o goce del bien arrendado:

El arrendador está obligado a no obstaculizar la utilización o aprovechamiento del bien arrendado. Tampoco alterar la configuración física o jurídica del bien (Arts. 2412, F. III y 2414). La única expedición en donde el arrendador puede sustraerse al cumplimiento de la obligación indicada es la necesidad de reparaciones mayores.

2) Responder por vicios ocultos y desperfectos (hacer).  3) Devolución de saldos (dar). 4) Pago de las mejoras hechas (dar). El arrendador tiene que pagar al arrendatario por todas las mejoras que este hizo (art. 2423). supuestos: Si las autorizo por escrito y se obligo a pagarlas. Si se trata de mejoras útiles o urgentes motivadas por causa de fuerza mayor. Si el arrendador autorizo las mejoras y da por terminado el arrendamiento antes de que el arrendatario pueda aprovecharlas. 5) Respetar el derecho de preferencia del arrendatario: que el arrendamiento haya durado más de 3 años y que, el arrendatario se encuentre al corriente con el pago de las rentas. En caso de no cumplir con ambos, se pierde el derecho de preferencia (art. 2447).

Obligaciones del arrendatario.

1. Pagar la renta: Suspensión del pago. 1) Privación total o parcial del uso del bien arrendado por caso fortuito o fuerza mayor. 2) Privación total o parcial del uso del bien arrendado por causa de reparaciones.

2. Conservar el bien arrendado: Responder a los deterioros del bien arrendado. Servirse del bien arrendado conforme al uso natural o convenido.  No variar la forma del bien arrendado. Realizar reparaciones menores.Poner en consentimiento del arrendador la necesidad de reparaciones y los ataques de terceros que inflijan o pretendan infligir sobre el bien arrendado.

3. Contratar un seguro.4. Devolución de saldos. 5 Devolver el bien arrendado en el estado en que fue recibido.

Especies del arrendamiento.

1. Fincas urbanas destinadas a la habitación (arrendamiento de casas y depas):Es lo que no está destinado a actividades del campo.

1.  Son de orden público e interés social, de ir en contra se tomará como no puesta—> el legislador limita la voluntad de las partes (art. 2448).

2. Objeto indirecto: Renta: Tiene que ser en dinero. No se puede pagar con otro tipo de bienes. El aumento debe ser anual y si no excede de 150 salarios mínimos, no se puede aumentar el 10% (art. 2448 D). Tiene que ser un inmueble destinado a casa habitación que cumpla con la higiene, salubridad y salud (2448 A)—> de no cumplirlo podría ser nulo inexistente, por no puesta.

3. La duración debe de ser al menos de 1 año (art. 2448 C).

4. Exigibilidad del pago: Si no se pacta el mes vencido(art. 2448 E).

5. Recibo (art. 2448 E): El arrendatario tiene el derecho de recibir un comprobante de que cumplió con la renta, a falta de entrega de recibos de pago de renta por más de tres meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado, salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma.

6. Forma: Tiene que ser por escrito, y tiene que contener (art. 2448 F): Nombres del arrendador y arrendatario. La ubicación del inmueble. Descripción detallada del inmueble objeto del contrato y de las instalaciones y accesorios con que cuenta para el uso y goce del mismo, así como el estado que guardan. El monto y lugar de pago de la renta. La garantía, en su caso. La mención expresa del destino habitacional del inmueble arrendado. El término del contrato. Las obligaciones que el arrendador y arrendatario contraigan adicionalmente a las establecidas en la Ley. El monto del depósito o en su caso los datos del fiador en garantía; El carácter y las facultades con que el arrendador celebrará el contrato, incluyéndose todos los datos del instrumento con que éste acredite su personalidad.La falta de alguna no perjudica la eficacia del contrato.

Obligaciones del arrendador.

1. Conceder el uso o goce. 2) Derecho de preferencia–> Para adquirir un inmueble no sujeto a condominio: Se necesita: i. Que el arrendador propale la enajenación de la finca  ii) Que el arrendatario este al corriente de sus rentas. El arrendador debe de avisarle al arrendatario que lo quiere vender. En caso de que cambie algo el arrendador, por ejemplo, el precio o modalidades, tiene que avisar de nuevo, y el arrendatario tiene 30 días para aceptarlo o no (si se cambia el precio, solo está obligado a dar aviso si se aumento un 10%)—> El arrendatario tiene 30 días para aceptar o no, se tiene que avisar por escrito y que exhiba la cantidad. Si hay varios arrendatarios, será el que tenga más antigüedad. Inobservancia del derecho de preferencia: Acción de nulidad: Si no te notifican (tiras el acto jurídico). Acción de retracto: Que el arrendatario que pidió la acción de nulidad entra en el lugar del comprador. Ocupar la posición que tiene otra persona en una relación jurídica. Consecuencia que se debería seguir: Daños y prejuicios. El derecho de preferencia del arrendatario para ejercitarlo prescribe en 30 días cuando recibió la notificación. Para el arrendador, prescribe en 60 días.Para adquirir un inmueble sujeto a condominio: En caso de que haya copropietarios, el derecho del tanto tiene prioridad sobre el derecho de preferencia en el arrendamiento, y en caso de que no quieran, tienen 15 días para dar aviso para que sea oportunidad ahora del arrendatario (art. 22) De no ser destinado al uso habitacional—> art. 2448 J. Para que pueda existir el arrendador necesita propalar (art. 22). Para que el arrendatario pueda ejercitar su derecho, el arrendador debe notificarlo por escrito (art. 22). El arrendatario al ser notificado tiene 15 días para ejercitar su derecho (art. 22). Inobservancia: La consecuencia sería que el arrendatario solamente puede demandar la nulidad. Pero en realidad es la nulidad de retracto y pago de daños y prejuicios. El arrendatario pierde el derecho de preferencia si no acepta la oferta o paso el tiempo de los 15 días. La acción de nulidad y notarias prescriben en 3 meses (art. 22).

Obligaciones del arrendador. 1. Pagar la renta en dinero.

Sustitución del arrendatario. Regla general: No se termina por muerte, se va a subrogar (debió ser causahbiencia) (art. 2408) porque es un derecho patrimonial se va a suceder a los herederos. En cambio: en la finca urbana si se extinguen por la muerte del arrendatario, a menos que se ocupe el inmueble por hijos, cónyuge, concubina, ascendientes, parientes por afinidad que hayan ocupado el inmueble real y permanentemente. Divorcio del arrendatario (art. 2448 M) a) Que el divorcio del arrendatario se suscite durante el arrendamiento.b) Que el arrendatario tenga hijos menores de edad. c) Que la guarda y custodia de los menores se confiera al otro cónyuge. d) Que el cónyuge que tenga a su cuidado a los menores voluntariamente decida ocupar la posición del arrendatario. e) Que el cónyuge hubiere cohabitado en la finca durante el matrimonio.

2. Fincas rústicas: Cambia el objeto indirecto del contrato (la distinción entre finca urbana). Solo puede ser objeto bien aquella finca destinada a actividades del campo. No son de orden público. **distinción entre finca urbana** Exigibilidad en el pago por semestres vencidos. **distinción entre finca urbana** educción de la renta por caso fortuito o fuerza mayor (son imposibles de prever): Siempre son extraordinarios, no se pueden prever. Este derecho es irrenunciable, yhay una excepción al principio de conservación y obligatoriedad del contrato, se rebaja el precio. Permite que el arrendatario pueda recolectar y aprovechar los frutos pendientes. El arrendatario en el último año debe de permitir al que lo va suceder, que este realice en las tierras desocupadas los labores de nueva cosecha (2456). El arrendatario que lo va a suceder tiene que permitirle al arrendatario de recoger sus frutos.

Obligaciones del arrendador. Al concluir el plazo, debe de permitir al arrendatario usar por tiempo indispensable para recolectar y aprovechar los frutos pendientes (art. 2458).

Obligaciones del arrendatario: A falta de acordar la renta, deberá ser por semestres vencidos (2454). En caso fortuito extraordinario el argentario puede solicitar la reducción de la renta (art. 2455), este derecho no se puede renunciar. Pero, sobre los frutos no la tiene—> Este derecho atenta contra el pacta sunt servanda, y se acredita la de ribus sic stantibus. El arrendatario en el último año debe de permitir al que lo va suceder, que este realice en las tierras desocupadas los labores de nueva cosecha (2456). El arrendatario que lo va a suceder tiene que permitirle al arrendatario de recoger sus frutos.

3. Bienes muebles. Objeto indirecto: Bien mueble. Cláusula esencial se hace accidental: No incluye el goce salvo que haya concesión expresa—> Excepción seria en ganado en finca rústica. Bienes uso conjunto: Cuando se arrienden 2 o más animales que van juntos, y uno se inutiliza se puede rescindir el contrato, a menos que el dueño de otro. Duración del contrato: 5 días. Exigibilidad en el pago: Pagar la renta, de no pactarse por periodos vencidos. Formalidades: Por escrito. Obligación adicional del arrendador: Responder por la inutilizaron del bien si fue culpa o no del arrendatario. Obligación adicional del arrendatario: Devolver el bien, el cadáver. Los consumibles están prohibidos. Hay derecho de preferencia. Si se arrenda un inmueble y dentro tiene muebles, se entiende en un mismo contrario, como si el arrendamiento de muebles es el accesorio. Uso y goce:

Obligaciones del arrendador: En caso de animales: Solamente hay responsabilidad del arrendadorsi no avisa que se hayan inutilizado. Si fue culpa del arrendador, se debe de pagar daños y prejuicios o reemplazar el animal.

Obligaciones del arrendatario. Pagar la renta, de no pactarse por periodos vencidos. Si se devuelve antes, se debe de seguir pagando solo cuando fue por tiempo determinado. Conservar el bien: Realizar pequeñas reparaciones. Devolver el bien.

Subarrendamiento.

Siempre se requiere del consentimiento del arrendador. De no hacerlo sin el consentimiento, responde el arrendatario y subarrendatario los daños y perjuicios—> es responsabilidad objetiva.

iferencia entre el subarrendamiento y el traspaso (cesión de derechos arrendaticios):

El subarrendamiento siempre es oneroso y la cesión puede ser onerosa o gratuita. El subarrendamiento es de tracto sucesivo y la cesión es de ejecución inmediata. En el subarrendamiento sigue vigente la relación jurídica arrendador-arrendatario y nunca hay una relación arrendador-subarrendatario y en la cesión elcesionario se sustituye por el cedente en el arrendamiento.

La SCJN ha dicho que el subarrendatario es un causahabiente a título particular del arrendatario (si se pelea el arrendador con el subarrendatario todo en ese juicio
también se entiende que se gano con el arrendatario y viceversa).

El arrendador no puede rehusar al subarrendamiento sin motivo justificado, siempre y cuando lo haya autorizado en el contrato de arrendamiento—> regular cómo se va a responder al arrendador.

Terminación del arrendamiento.

1. Causales que no son de terminación: Nulidad: Se dice que no es una causal de terminación, ya que solo terminan los contratos existentes y válidos, se trata de una ineficacia estructural que impide que el acto continúe surtiendo efectos.

2. Causales derivadas de la TGO.

1. Cumplimiento del plazo o del objeto para el que se celebró el arrendamiento: Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado. Si no se ha señalado tiempo, se observará lo que disponen los artículos 2478 y 2479. Hay 2 temas: a) Arrendamiento celebrado por tiempo indeterminado: Si las partes no fijaron un plazo para la duración del negocio, concluirá a voluntad de cualquiera de los contratantes. El contratante interesado en la terminación del arrendamiento debe dar un aviso fehaciente y por escrito a la contraparte con una anticipación de 30 días hábiles, siempre que se trate de bienes inmuebles destinados a la habitación (urbano, comercio, industria) y 1 año si es rústico. El arrendatario de fincas urbanas asume 2 obligaciones a partir de qué ha recibido el aviso: Colocar publicidad para informar que el inmueble está disponible y mostrar el interior del predio a quienes pretendan venderlo. b) Tácita reconducción: Opera en los arrendamientos celebrados por tiempo determinado que consiste en la posibilidad de que la relación arrendaticia continue por tiempo indeterminado si el arrendatario continúa sin oposición en el uso del bien arrendado. Determina que de operar la tácita reconducción, el arrendatario quedará obligado a continuar con el pago de la renta, Fausto dice que debió disponer que el contratante queda sujeto al cumplimiento de todas sus obligaciones. Elementos:  Sujeto a plazo de terminación.  Concluye el plazo sin opción de ninguna de las partes. Sigue habiendo pago de renta. Opera por el plazo del arrendamiento. El Arrendador debe oponerse a la continuación del arrendamiento dentro del término de 10 días (para que no opere) contados a partir del día siguiente a que se venció el contrato: 10 días después de que venza el arrendamiento, avisar para que no opere la tácita reconducción  Criterio Jurisprudencial [189248]: La tácita reconducción es el resultado de una presunción de consentimiento para la renovación del contrato de arrendamiento, y que dicha presunción inicia una vez que éste ha vencido, debe manifestarse después del vencimiento de dicho contrato, hasta que ocurra el vencimiento se inicia el término de la presunción a favor del inquilino para que opere esta figura, por lo tanto no puede manifestarse posición cuando todavía está vigente el contrato.

2. Terminación por convenio expreso: El contrato puede concluir con la voluntad conjunta de las partes.

3. Terminación por resciliación: El incumplimiento de alguna de las obligaciones puede traer la reservación, cuya virtud de los efectos del contrato se serán por el futuro dejando subsistente los que ya se hubieran verificado. Terminación del contrato que deriva del incumpliendo de la obligación de tracto sucesivo. Terminas hasta que se incumple y en futuro.

Causas del arrendador:  Por falta de pago de la renta en los términos previstos en la fracción I del artículo 2425.  Por usarse la cosa en contravención a lo dispuesto en la fracción III del artículo 2,425. Por el subarriendo de la cosa en contravención a lo dispuesto en el artículo 2,480. Por daños graves a la cosa arrendada imputables al arrendatario; Por variar la forma de la cosa arrendada sin contar con el consentimiento expreso del arrendador, en los términos del artículo 2441; En los demás casos previstos por la Ley.

Causas del arrendatario: Por contravenir el arrendador la obligación a que se refiere la fracción II del artículo 2412 de este ordenamiento; Por la pérdida total o parcial de la cosa arrendada en los términos de los artículos 2431, 2434 y 2445; y Por la existencia de defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento y desconocidos por el arrendatario.

4. Terminación por confusión: Termina por el hecho de adquirir el arrendatario la calidad de propietario del bien arrendado.

5. Terminación por evicción: Distinguir si es parcial o total: En el primer caso el contrato no concluirá por la acción, sino por la resiliencia que en su caso demande el arrendatario 2420, y el segundo no se considera que hubiere habido arrendamiento ya que el arrendador no tiene legitimación.

6. Expropiación del bien arrendado:Si por causa de utilidad pública se expropia el bien materia del contrato, el arrendamiento terminará.

7. Venta judicial: La enajenación del bien arrendado no termina con el arrendamiento

3. Causales previstas en la TGB (teoría general de bienes):

a) Realización de obras para la búsqueda no autorizada de tesoros sin permiso del arrendador: Si el arrendatario ejecuta obras para descubrir un tesoro en el bien arrendado sin contar con el permiso del arrendador.

b) Extinción del usufructo si el usufructuario funge como arrendador: Si el arrendamiento hubiese sido celebrado por el usufructuario de un bien, el contrato no puede durar más tiempo del que dure el usufructo.

c) Terminación por pérdida o destrucción del bien arrendado: En todos los casos de perdida o destrucción necesariamente terminar el contrato, ya que no existirá más el bien, el caso fortuito o fuerza mayor son importantes para saber si el contrato concluirá  con o sin responsabilidad.