Contrato de arrendamiento de vivienda en venezuela

Preferencia ofertiva

Es el derecho que tiene el arrendatario de que se le ofrezca en venta el inmueble ante de ofrecerla a un tercero.

Elementos caracteristicos-

Se trata de un derecho del arrendatario y un deber del arrendador.

Ese derecho consiste en la preferencia que tenga el arrendatario de adquirir por compra el inmueble que ocupa .Se prefiere al arrendatario en la oferta frente al interés del tercero en que adquiere el inmueble arrendado.

La preferencia ofertiva en la Lai art 42 : solo será acreedor a la preferencia ofertiva el arrendatario que tenga más de 2 años en el inmueble que se encuentre solvente en el pago de los canones de arrendamiento satisfaga las aspiraciones del propietario.

La preferencia ofertiva en la lav

131: solo será acreedor a la preferencia ofertiva el arrendatario que se encuentre solvente en el pago.

La preferencia ofertiva en la lac

Artículo 38En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Características

Se trata de un derecho del arrendatario y de un deber del arrendador-arrendatario.

Ese derecho consiste en la preferencia que tiene el arrendatario de adquirir por compra el inmueble que ocupa.

Se prefiere al arrendatario en la oferta, frente al interés del tercero en adquirir el             inmueble arrendado.

Es un contrato. Art. 1133, 1137, 1141 C.C.

Requisitos:

PROCEDIMIENTO

El propietario del inmueble arrendado, deberá informar al arrendatario que ocupe el inmueble su voluntad de venderle, mediante documento auténtico, que deberá ser entregado, personal e inexcusablemente al arrendatario que ocupa el inmueble, de lo contrario no surtirá ningún efecto.

Se trata de un derecho del arrendatario y de un deber del arrendador arrendatario.

Ese derecho consiste en la preferencia que tiene el arrendatario de adquirir por compra el inmueble que ocupa.

Se prefiere al arrendatario en la oferta, frente al interés del tercero en adquirir el inmueble arrendado.

Es un contrato. Art. 1133, 1137, 1141 C.C.

Procedimiento que se usa en la laI

Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. 

Parágrafo Unico: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

Artículo 45: Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.

Artículo 46: Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento auténtico, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación.

Procedimiento en la lav:

Requisitos para la preferencia ofertiva

Artículo 132. A los fines del ejercicio del derecho preferente individual de oferta, el propietario deberá informar al arrendatario o arrendataria que ocupe el inmueble, mediante documento auténtico, su voluntad de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia.

Dicha comunicación deberá indicar:

1. Precio no mayor al determinado como el valor del inmueble que se fijó en el cálculo del justo valor, establecido en la presente Ley para la fecha de la oferta, debiendo anexar copia de la resolución respectiva emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

2. Condiciones de venta

3. Modalidades de negociación

4. Dirección donde será recibida válidamente la respuesta

5. Documento de propiedad del inmueble

6. Documento de condominio o propiedad colectiva familiar o multifamiliar, donde se demuestre el estado del inmueble a vender.

7. Certificación de Gravamen

Esta notificación deberá ser entregada personal e inexcusablemente al arrendatario o arrendataria que ocupa el inmueble, de lo contrario no surtirá efecto legal alguno.

De las condiciones y modalida desde la negociación

Artículo 133. En las condiciones y modalidades de la oferta de venta no se podrá exigir el pago de contado, ni se podrá establecer un plazo menor de un año a los efectos de la obtención del crédito hipotecario, tampoco será exigible la entrega de arras o cualquier otro valor imputable, o no, al precio definitivo de la compraventa como garantía del cumplimiento de la obligación.

En los contratos de opción de compraventa no se podrá colocar cláusula alguna que contemple la posibilidad de resolución unilateral por parte del propietario oferente.

Contestación al oferente

Artículo 134. Una vez cumplido lo establecido en el artículo 137, el arrendatario o arrendataria que ocupa el inmueble deberá notificar por escrito al oferente, dentro de los noventa días calendario siguiente al ofrecimiento, su aceptación o rechazo.

Transcurrido este lapso sin que el arrendatario o arrendataria hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

De la extinción del ofrecimiento

Artículo 135. Transcurrido un año, contado a partir de la fecha del rechazo o no contestación al ofrecimiento de venta, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursar una nueva oferta al arrendatario o arrendataria para cualquier otra negociación que se pretendiere celebrar.

Toda venta a un tercero de la vivienda alquilada, sin la debida notificación al arrendatario o arrendataria, a fin de que ejerza el derecho a la preferencia ofertiva, será nula y no será necesario ejercer la acción judicial de nulidad.

Del ofrecimiento por un tercero

Artículo 136. Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditarse como apoderado o apoderada mediante documento auténtico, con la fe de vida del poderdante actualizada para la fecha de presentación. En caso de ser persona jurídica, presentar el acta constitutiva de la empresa, última acta de asamblea donde se haga la mención del otorgamiento del poder y última declaración del Impuesto Sobre la Renta. Además de determinar con precisión las condiciones establecidas para la negociación, según lo establece la presente Ley.

Retracto legal:

Según la lai:

Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en . las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

Según la laV

Del retracto legal

Artículo 138. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso.

Lapso para ejercer el retracto legal

Artículo 139. El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados.

De los supuestos para ejercer el retracto legal

Artículo 140. Los arrendatarios o arrendatarias podrán ejercer el derecho de retracto previsto en el artículo 138 de la presente Ley, cuando ocurra cualquiera de los siguientes supuestos:

1. Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos establecidos en el artículo

132 de la presente Ley.

2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios o arrendatarias.

Del ofrecimiento por un tercero

Artículo 136. Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditarse como apoderado o apoderada mediante documento auténtico, con la fe de vida del poderdante actualizada para la fecha de presentación. En caso de ser persona jurídica, presentar el acta constitutiva de la empresa, última acta de asamblea donde se haga la mención del otorgamiento del poder y última declaración del Impuesto Sobre la Renta. Además de determinar con precisión las condiciones establecidas para la negociación, según lo establece la presente Ley.

Lapso para ejercer el retracto legal

Artículo 139. El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados.

De los supuestos para ejercer el retracto legal

Artículo 140. Los arrendatarios o arrendatarias podrán ejercer el derecho de

Retracto previsto en el artículo 138 de la presente Ley, cuando ocurra cualquiera de los siguientes supuestos:

1. Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos establecidos en el artículo

132 de la presente Ley.

2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios o arrendatarias.

El reintegró: Artículo 58: En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto‑Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes. (la dirección municipal de la alcaldía establece el monto)

Artículo 59: La obligación de repetir conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobrealquileres. Si éstos y el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas y se aplicarán las sanciones establecidas en este Decreto‑Ley.

Artículo 60‑ El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme.

Artículo 61: Las acciones para solicitar la repetición de sobrealquileres a que se refiere este Título, se intentarán por ante los Tribunales ordinarios competentes por la cuantía y se tramitarán conforme al procedimiento especial y breve establecido en el presente Decreto‑Ley.

Artículo 62: La acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (2) años.

  Artículo 63: Los reintegros previstos en este Título son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres.

El reintegro en la lav: Reintegro del exceso al cobro indebido

Artículo 125. En los inmuebles sometidos a regulación, conforme a la presente Ley, quedará sujeto a reintegro al arrendatario, arrendataria o arrendador todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, o lo cobrado por arrendamientos ilícitos, en contraposición de las leyes y decretos existentes en la materia.

Obligación de reintegro al cobro indebido

Artículo 126. La obligación de reintegrar el exceso del cobro indebido, conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al responsable del cobro de los sobrealquileres, siendo solidariamente responsable ambos, no importando que tipo de relaciones jurídicas existan entre ellos; sin perjuicio de la aplicación de las sanciones establecidas en esta Ley

De la prescripción del reclamo

Artículo 128. La acción para reclamar el reintegro de los pagos indebidos o sobrealquileres prescribe a los diez años, contados a partir de la fecha en que haya quedado definitivamente firme la última fijación del canon de arrendamiento máximo mensual efectuada al referido inmueble, por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

Resarcimiento de los pagos indebidos o sobrealquileres

Artículo 129. Los reintegros previstos en este Título, podrán ser compensables con los cánones de arrendamiento a solicitud del arrendatario o arrendataria y se considerará a éste o ésta en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante acto administrativo o sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de cánones de arrendamiento.

Las cantidades a reintegrar serán objeto de intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros, durante la vigencia de la relación arrendaticia de los últimos seis meses, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela

 Según la lac: Artículo 21

Dentro de los quince (15) días continuos siguientes al término de la relación arrendaticia, o del día del cumplimiento de la última de las obligaciones pendientes, si las hubiere, el arrendador deberá reintegrar al arrendatario la suma recibida como garantía, más los intereses que se hubieren causado hasta la fecha del reintegro, o liberar la fianza de fiel cumplimiento, en caso de incumplimiento se acudirá a la vía jurisdiccional.

Artículo 22

Cuando la relación arrendaticia no pudiera ser objeto de finiquito entre las partes, por obligaciones insolutas de cualquiera de ellas, se procederá de la siguiente manera:

1. Si el arrendador omitiere o se negare injustificadamente a restituir la garantía o liberar la fianza de fiel cumplimiento al arrendatario dentro del plazo establecido en el artículo anterior, se generarán, respecto del monto de la garantía, intereses a la tasa activa más alta del sector bancario de conformidad con la Información del Banco Central de Venezuela. Dichos intereses se calcularán sobre la base del monto de la fianza.

Si la garantía se hubiere consignado en efectivo y no hubiera sido depositada en cuenta bancaria que genere intereses, el arrendador tendrá la obligación de devolver al arrendatario el monto consignado más los intereses generados, aplicando la tasa activa más alta del sector bancario, conforme a la información disponible a través del Banco Central de Venezuela.

En caso de discordia, será la SUNDDE la que determine el monto total a reintegrar, a solicitud de parte interesada.

2. Si las obligaciones insolutas fueren imputables al arrendatario, los montos calculados conforme al numeral anterior corresponderán al arrendador, el cual podrá solicitar a la SUNDDE autorice su retención o acudir a la vía judicial requiriendo la ejecución de la fianza.

3. Cuando el arrendatario se negare a desocupar el inmueble, a pesar del término del plazo de la relación arrendaticia, el arrendador tendrá derecho a percibir por cada día transcurrido, el precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, hasta la restitución definitiva del inmueble. La cantidad resultante, a la fecha de la restitución efectiva del inmueble, podrá ser imputada a la garantía, la cual se ejecutará en los términos dispuestos en este Decreto Ley.

Art 34 Todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido, o lo cobrado por conceptos contrarios a este Decreto Ley, quedará sujeto a reintegro por parte del propietario, arrendador o recaudador. La acción para reclamar el reintegro de sobre alquileres prescribe a los dos (2) años, los montos por este concepto serán objeto de actualización con base en la variación del índice nacional de precios al consumidor (INPC), de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV), y podrán ser compensables con los cánones de arrendamiento que el arrendatario deba satisfacer

Ley	Sobre alquiler	Arrendamiento ilícito	Depósito
LAI	2 años Art 62 LAI	3 años Art 1980 CCV	3 años Art 1980 CCV
LAV	10 años Art 128 LAV	10 años Art 128 LAV	no
LAC	2 años Art 34 LAC		3 años Art 1980 CCV

Tipos de reintegro

1. Reintegro de sumas de dinero depositados en garantía

     Artículo 25 LAI

1. Reintegro de sobre alquileres

     Artículo 59 LAI

1. Reintegro por arrendamiento ilícito

    Artículo 6 LAI  (Actualmente derogado)

Artículo 25:

El arrendador deberá reintegrar al arrendatario, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, la suma recibida corno garantía de las obligaciones del arrendatario, más los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento, siempre que estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo.

Artículo 59:

La obligación de repetir conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobrealquileres. Si éstos y el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas y se aplicarán las sanciones establecidas en este Decreto‑Ley.

Procedimiento de consignación

Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Artículo 52: Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler.

CAPITULO II

DEL PROCEDIMIENTO CONSIGNATORIO

Artículo 53: Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante indicará su nombre y apellido, el carácter con que actúa, así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación.

El Juez dará al interesado comprobante de la consignación y cursará notificación al beneficiario, en la cual se señalarán las menciones referidas en el párrafo anterior y le indicará que la suma consignada, se halla a su orden y disposición. A los fines de dar cumplimiento al presente artículo, el arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación.

La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al beneficiario, no invalidará la consignación. Cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada

Parágrafo Unico: En caso que el arrendatario manifestare desconocer la dirección del arrendador y a los solos fines de cumplir con la notificación que antecede, el arrendatario deberá solicitar al Tribunal receptor la expedición de un cartel de notificación, y proceder a una sola publicación en uno de los diarios de mayor circulación en la localidad donde se encuentra ubicado el inmueble, y posteriormente, lo consignará para ser agregado al respectivo expediente de consignaciones.

Artículo 54: Efectuada la primera consignación, se abrirá un expediente en el cual se llevarán las diligencias pertinentes, quedando obligado el consignante a efectuar cualquier consignación posterior en ese mismo expediente. No se considerarán legítimamente efectuadas las consignaciones subsiguientes realizadas en un Tribunal distinto.

Artículo 55: La suma de dinero consignada ‘conforme a los artículos precedentes, sólo podrá ser retirada por el beneficiario de la consignación o su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello y en ningún caso podrá retirarla el arrendatario o el tercero consignante.

Artículo 56: En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en ‘el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda.

Artículo 57: A los efectos de la consignación arrendaticia, todas las actuaciones en el Tribunal estarán libres de derechos, emolumentos y exentas M impuesto de papel sellado y timbres fiscales.

Prorroga legal y Preferencia Arrendaticia

Prorroga legal:

 Es el Derecho que tienen los arrendatarios de seguir ocupando el inmueble después de vencida la duración del contrato, dependiendo del tiempo que haya estado en el inmueble como arrendatarios.

Articulo 38 LAI:

En los contratos de arrendamiento, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario.

¿Cómo se considera la relación arrendaticia durante el tiempo de Prorroga legal?

La relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado.

Permanecerá vigentes las mismas condiciones y estipulaciones

DURACIÓN DE LA RELACION ARRENDATICIA	PRÓRROGA MÁXIMA
HASTA 1 AÑO O MENOS	MÁXIMO 6 MESES
MAYOR 1 AÑO Y MENOR 5 AÑOS	MÁXIMO 1 AÑO
MAYOR 5 AÑOS MENOR 10 AÑOS	MÁXIMO 2 AÑOS
MAYOR 10 AÑOS	MÁXIMO 3 AÑOS

Salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación o de un convenio entre las partes.

Articulo39:

¿Cómo opera la Prorroga legal?

Opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega de inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretara el secuestro de la cosa arrendada y ordenara el deposito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

¿Cuando no procede la prorroga legal?

Si al vencimiento del termino contractual el arrendamiento estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal

Requisitos de procedencia de la prorroga legal:

Es indispensable que la relación arrendaticia comprenda inmuebles, industriales, profesionales, de enseñanzas.

Se deduce la existencia del contrato por escrito para que tenga lugar la prórroga legal, que conste allí su duración por tiempo determinado para poder establecer su permanencia  en el inmueble.

Que se encuentre en estado de solvencia en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales al vencimiento del plazo prefijado.

Admisión de demanda

No admite demanda cuando: por vencimiento de contrato

Admite demanda cuando: CNo obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumpliendo de obligaciones legales y contractualesuando el           

Preferencia arrendaticia de la LAV permite que el  arrend

atario haga uso de la prorroga legal

Cual Es el derecho que tiene el Arrendador de seguir ocupando el inmueble aun y cuando se haya finalizado el contrato de arrendamiento con preferencia a un tercero, es decir si su contrato de arrendamiento ha finalizado y el propietario quiere de nuevo alquilar el inmueble usted tiene preferencia para seguir en el en calidad de Arrendatario

Articulo 89 LAV

Todo inmueble que se mantenga en condiciones de arrendamiento, al vencimiento del plazo del contrato, el arrendatario tendrá derecho preferente a seguir ocupando el inmueble en las mismas condiciones, con preferencia a cualquier tercero que pretenda arrendar el inmueble. Siempre y cuando este solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes.

Indemnización por incumpliendo:

      El arrendador que incumpla, estará obligado a indemnizar al arrendatario con el equivalente al valor de (100 U.T) por cada mes que permanezca de forma indebida fuera de la vivienda.

¿Cómo procede la preferencia arrendaticia?

Sera potestativo para el arrendatario y de obligatorio cumplimiento para el arrendador; a tal efecto, el arrendatario que no desee disfrutar de este derecho, deberá manifestar su voluntad al arrendador mediante documento autentico, con por lo menos 30 días antes del vencimiento del contrato, el cual deberá presentar ante la SUNAVI.

Duración:

Se entiende que esta institución no establece un tiempo de preferencia arrendaticia, por lo que se traduce de tiempo indefinido, al menos que el propietario pretenda disponer del inmueble, aplicación el artículo 91 LAV  de los desalojos.

Contratos:

     Los contratos de arrendamiento tendrán una duración mínima de 1 año, los cuales podrán ser renovados por preferencia del arrendatario. Pudiendo el arrendatario manifestar antes de la culminación del lapso, su voluntad de no continuar con el contrato sin perjuicio de tener que pagar indemnizaciones o cánones restantes.

Preferencia arrendaticia en la LAC

LAI (No estipula)

LAV

Art. 89:

Una vez vencido el lapso de contrato de arrendamiento de vivienda, el arrendatario u ocupante de la misma tendrá derecho a seguirla ocupando bajo las mismas condiciones.

Siempre que se encuentre solvente en canon y demás obligaciones. En caso que el arrendador no cumpla con esta preferencia, tendrá que indemnizar al arrendatario que lo ocupada con 100U.T. por cada mes que permanezca fuera de la vivienda.

Art. 90:

El derecho de preferencia arrendaticia para el arrendador es obligatoria, para el arrendatario NO. Y en caso de no querer continuar arrendado, deberá notificar por documento autenticado ante el SUNAVI, 30dias antes de vencer el contrato.

Articulo 25 LAC

Requisitos de existencia

Al vencimiento del contrato, si el propietario pretende mantener en condición de arrendamiento el inmueble, en el mismo rubro comercial, el arrendatario tendrá un derecho preferente a arrendarlo, siempre y cuando este solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y condominio, haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes, y este de acuerdo con los ajustes necesarios. 

Prorroga legal: articulo 26 LAC

Efectos de la prorroga legal

La relación arrendaticia se considerara a tiempo DETERMINADO.

Permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente.

Salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación

Sanciones: Los propietarios, administradores, arrendadores que incumplan con las estipulaciones previstas, serán sancionados por el órgano…

2.      Multa de 1.500 UT

Diferencias:

LAI (2000)	LAC (2014)
	Opera en contratos mayores a 6 meses o mas.
Obligatorio para el arrendador y potestativa para el arrendatario.	Obligatorio para el arrendador y optativa para el arrendatario.
Se considerara a tiempo Determinado	Se considerara a tiempo Determinado
permanecerá vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original	permanecerá vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente
No tiene sanción.	Quien incumpla tendrá sanción de 1500 U.T (art. 44)

 no quiere irse del inmueble opera el vencimiento de la prórroga legal

Inc Órganos Administrativos en materia de arrendamiento en la LAI, LAV y LAC

            En la LAI (2000)

            En la LAV (2011), el órgano administrativo competente para la regularización de los arrendamientos de vivienda, es la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI).

¿Qué Órgano es la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI)?

            Es un órgano administrativo adscrito al  Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, por el cual tiene como finalidad ejercer la rectoría del régimen jurídico para la regularización de los arrendamientos de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a viviendas, mediante la administración, supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado a los arrendadores y arrendatarios que incumplan con sus obligaciones establecidas en la presente ley de arrendamiento de vivienda.

            La SUNAVI estará a cargo del o la superintendente Nacional de arrendamiento de vivienda cuyo nombramiento y remoción le compete al Presidente de la República, de conformidad con lo establecido en el artículo 26 de LAV.  

¿Cuál es el objeto de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos?

La SUNAVI tiene el objeto de controlar y regular todas las actividades en materia de arrendamientos de vivienda, con las más amplias facultades de inspección y fiscalización en ejercicio de sus competencias que le han sido otorgadas en la presente Ley, con el fin de proteger el valor social de la vivienda como derecho humano.

Competencias o Atribuciones de la SUNAVI

            De conformidad a lo establecido en el artículo 20 de LAV, Le corresponde a la superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, ejercer  la regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado a los arrendadores y arrendatarios en cuanto al cumplimiento de las obligaciones establecidas en la LAV, teniendo las siguientes atribuciones a su cargo:

Velar por el cumplimiento de los deberes, derechos, y garantías contenidos en la LAV.

Diseñar, implementar y evaluar los mecanismos de aplicación, control y seguimiento de la LAV.

Fijar el canon de arrendamiento de los inmuebles regulados por la LAV.

Realizar, a solicitud de parte o de oficio, los procedimientos administrativos contenidos en la LAV.

Requerir a las personas y entidades sometidas a la regulación y control de la superintendencia, cuando fuere necesario y dentro del límite de las funciones que le confiere la ley, los datos o documentos sobre sus cualidades y la relación arrendaticia, así como certificar la colaboración o no, por parte del sujeto investigado.

Realizar la inspección y fiscalización de los inmuebles y personas sujetas a la LAV, a los fines de la aplicación de la misma.

Efectuar los procedimientos para la determinación de ilícitos sancionados por la LAV, así como el incumplimiento de los deberes y derechos en ella establecidos.

Imponer las sanciones y determinar las indemnizaciones a que hubiere lugar, de conformidad con lo establecido en la LAV.

Proveer, en coordinación con las direcciones correspondientes del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, de refugio o vivienda, transitoria o definitiva, al sujeto afectado por el desalojo y su grupo familiar, si éste comprobare que no tiene lugar donde habitar.

Diseñar y ejecutar la política de información y formación en materia de arrendamiento de vivienda, de los servidores públicos, así como de la ciudadanía en general.

Proveer al Ejecutivo Nacional de la información y recomendaciones necesarias en esta materia, para la definición de los planes Nacionales en materia de vivienda y hábitat como un sistema integrado.

Generar, en conjunto con las organizaciones sociales creadas para la protección de los derechos de los arrendatarios, políticas públicas que permitan fomentar el acceso a una vivienda adecuada, segura, cómoda, con servicios básicos esenciales que incluya un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias.

Crear el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas, establecer su normativa, administrarlo y ejercer y ejercer las funciones de seguimiento y control sobre este; partiendo de un Registro Nacional de Relaciones Arrendaticias, de actualización permanente.

Solicitar a los sujetos de la presente ley, la información que estime pertinente a los fines del ejercicio de sus competencias y en especial, de las atribuciones de control y fiscalización que le han sido otorgadas por la LAV.

Revisar y controlar los contratos de arrendamiento destinados a vivienda, estableciendo en el registro nacional una base de datos de contratos de arrendamiento.

Realizar inspecciones en las viviendas que estén destinadas al uso del arrendamiento, a fin de validar su estado de conservación en el mantenimiento primario y preventivo, además de corroborar el fiel cumplimiento de lo establecido en la LAV.

Funcionamiento  de la SUNAVI

De acuerdo a lo establecido en el artículo 18 de la LAV, la SUNAVI  mediante su reglamento interno, establecerá una estructura organizativa racional que le permita ejercer con eficacia sus funciones.

El reglamento interno de la SUNAVI establecerá lo relativo al ingreso, ascenso, traslado, suspensión y retiro de los funcionarios públicos, conforme lo dispone la CRBV  y la Ley del Estatuto de la Función Pública, así como los límites a la incorporación de trabajadores bajo régimen de la LOTTT.

Patrimonio de la SUNAVI

De conformidad con el artículo 19 la LAV; el patrimonio de la SUNAVI estará conformado por:

Las rentas, recursos, bienes y derechos que le asigne el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda  hábitat, y otros órganos del Ejecutivo Nacional de conformidad con el ordenamiento jurídico aplicable.

Los recursos y bienes que obtenga por el ejercicio de sus competencias.

El producto de lo recaudado por concepto de multas de su competencia.

Las donaciones, legados y demás liberalidades que le sean otorgadas.  

Fundamento de la SUNAVI

El fundamento jurídico de la SUNAVI, está establecido desde el articulo 16-26 LAV.

 De acuerdo a lo establecido en el artículo 16 de la LAV, las funciones Administrativas en materia de arrendamiento de vivienda son de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional.

Se crea la superintendencia Nacional de arrendamiento de vivienda, la cual forma parte de la estructura del Ministerio del Poder  Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, correspondiéndole ejercer la rectoría en la materia objeto de regularización de LAV.

El artículo 17 nos establece que el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat a través de la SUNAVI, creara un sistema de coordinación nacional en la materia; con instancias de representación en todas las entidades federales de la República, con el objeto de garantizar el cumplimiento de las disposiciones contenidas en la LAV, coordinar la aplicación en los municipios de la política referente a la materia arrendaticia, con criterios de equidad, justicia y contenidos de interés social, de conformidad con lo establecido en la CRBV; así como promover la participación popular en la planificación, ejecución y control de la gestión pública en esta materia.    

     El art´ 18 establece la estructura, organización y funcionamiento de la SUNAVI.

El art´19 establece el patrimonio de la SUNAVI.

El artículo 20 establece sus atribuciones

El artículo 21 nos establece la revisión previa del contrato de arrendamiento, la SUNAVI, como órgano de control y revisión, debe verificar que los contratos escritos cumplan con todos los parámetros establecidos en la LAV. Especialmente en lo que se refiere a las condiciones del arrendamiento y el canon, que debe ser calculado por los métodos contenidos en la presente ley.

El artículo 22  nos establece la obligación de los arrendadores, por el cual los arrendadores deberán remitir a la SUNAVI los datos que sean requeridos a los efectos del registro nacional de arrendamiento de vivienda.

El art´23 establece la inclusión de los arrendatarios, por el cual los arrendatarios tendrán derecho a solicitar la inclusión en el registro nacional de arrendamiento de vivienda, de sus respectivos contratos, dando cuenta por escrito al arrendador de los datos remitidos.

El art´ 24 nos establece el incumplimiento de los arrendadores, por el cual el incumplimiento de la obligación establecida en el art´22 de la presente ley, por parte del arrendador dará origen a que se le imponga una multa de conformidad con las sanciones previstas en la LAV.

El art´25 establece las facultades de inspección.

Y por último el art´ 26 que establece el superintendente Nacional de Vivienda.     

¿Qué trámites se pueden realizar en la SUNAVI?

Procedimiento Previo a la Demanda

Procedimiento Sancionatorio

Solicitud de Regulación de Canon de Arrendamiento

Solicitud de Cálculo de Justo Valor para la Venta

Registro en el Sistema Nacional de Arrendamientos de Vivienda

Inscripción en el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL) para consignar o retirar (propietarios) los pagos que realizaban ante los tribunales.

Revisión de Contratos de Arrendamientos.

¿Cuál es el primer paso para ser atendido en la SUNAVI?

Lo primero que debe hacer es realizar el Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para realizar cualquier procedimiento dentro de esta institución; para ello debe visualizar la información dirigiéndose a “Trámites Administrativos” y seleccionar la opción según sea su caso.

            En la LAC (2014), el órgano administrativo competente para la regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial es la Superintendencia Nacional para la defensa de los derechos socioeconómicos (SUNDDE).

Atribuciones y  Facultades de la SUNDDE

Corresponde a la SUNDDE el ejercicio de las siguientes atribuciones:

Ejercer la rectoría, supervisión y fiscalización en materia de estudio, análisis, control y regulación de costos y determinación de márgenes de ganancias y precios.

Diseñar, implementar y evaluar, coordinadamente con los Ministerios del Poder Popular u otros organismos que correspondan, según el caso, los mecanismos de aplicación, control y seguimiento para el estudio de costos y determinación de márgenes de ganancias razonables para fijar precios justos, así como la supervisión, control y aplicación de la presente Ley.

Fijar los precios máximos de la cadena de producción o importación, distribución y consumo, de acuerdo a su importancia económica y su carácter estratégico, en beneficio de la población, así como los criterios técnicos para la valoración de los niveles de intercambio equitativo y justo de bienes y servicios.

Proveer al Ejecutivo Nacional de la información y las recomendaciones necesarias, para el diseño e implementación de políticas dirigidas a la regulación de precios.

Solicitar a los sujetos de aplicación de la presente Ley y a los entes y organismos de la Administración Pública que corresponda, la información que estime pertinente para el ejercicio de sus competencias.

Dictar la normativa necesaria para la implementación de la presente Ley, referida a los mecanismos, metodología, requisitos, condiciones y demás aspectos necesarios para el análisis de los costos, y a la determinación de los márgenes razonables de ganancias para la fijación de precios justos, así como sus mecanismos de seguimiento y control.

Ejecutar los procedimientos de supervisión, control, verificación, inspección y fiscalización para determinar el cumplimiento de la presente Ley.

Sustanciar, tramitar y decidir los procedimientos de su competencia, y aplicar las medidas preventivas y correctivas, además de las sanciones administrativas que correspondan en cada caso.

Actuar como órgano auxiliar en las investigaciones penales que adelante el Ministerio Público, sobre los hechos tipificados en la presente Ley, conforme al ordenamiento jurídico vigente.

Emitir los certificados de precios justos.

Proponer al Ejecutivo Nacional las reglamentaciones que sean necesarias para la aplicación de la presente Ley.

Dictar su reglamento interno y las normas necesarias para su funcionamiento.

Emitir dictamen sobre los asuntos de su competencia.

Elaborar, mantener y actualizar el Registro Único de personas naturales y jurídicas que desarrollen actividades económicas y comerciales en el Territorio Nacional, pudiendo establecer subcategorias del mismo.

Establecer los procedimientos para que las personas puedan ejercer los derechos establecidos en la presente Ley.

Emitir criterio con carácter vinculante, para la comercialización de presentación de un determinado bien.

Fijar las condiciones generales de la oferta, promociones y publicidad de bienes y servicios.

Proveer las herramientas para la captación de información y formulación de criterios técnicos, que permitan hacer efectivas reclamaciones de las personas ante las conductas especulativas y, otras conductas irregulares que menoscaben sus de- rechos en el acceso a los bienes y servicios.

Designar inspectores especiales cuando las circunstancias lo ameriten, en aras de preservar la estabilidad económica y los derechos individuales, colectivos y difusos.

Establecer los criterios para fijar los cánones de arrendamiento justos de locales comerciales.

Las demás establecidas en la presente Ley y en el ordenamiento jurídico vigente.

La competencia atribuida en el numeral tercero de este artículo, se realizará de forma exclusiva por la SUNDDE, sin menoscabo que esta facultad pueda ser delegada en algún otro órgano o ente de la Administración Pública Nacional, previa autorización expresa de la Presidenta o Presidente de la República Bolivariana de Venezuela. 

Funciones de Inspección y Fiscalización de la SUNDDE

En el ejercicio de sus funciones de inspección y fiscalización, la  SUNDDE, podrá: 

Verificar la información recibida de los sujetos de aplicación de la presente Ley, tanto en sus oficinas principales, operativas o administrativas, como en cualquier otra instalación, sede o establecimiento en que dichos sujetos desarrollen sus actividades.

Practicar inspecciones de oficio o por denuncias, a los inmuebles destinados a la producción, importación, distribución, comercialización, almacenamiento, acopio, recintos aduanales o depósito de bienes propiedad de los sujetos de aplicación, así como en los destinados a la prestación de servicios.

Requerir de recintos aduanales, de terceros, de entes u órganos, la información que estime necesaria a los efectos de constatar los datos aportados por los sujetos de aplicación, o suplir la información no aportada por éstos, si fuere necesario. Dicha información podrá ser asegurada, de lo cual se dejará constancia mediante acta.

Requerir la comparecencia de los representantes de los sujetos de aplicación de la presente Ley.

Adoptar las medidas administrativas necesarias para impedir la destrucción, desaparición o alteración de las situaciones de hecho detectadas, o de documentación verificada o solicitada a los sujetos de aplicación.

Requerir el auxilio de la fuerza pública cuando lo considere necesario para la ejecución y trámite de los procedimientos de Inspección y cumplimiento de la presente ley.

Asumir temporalmente las actividades de dirección, supervisión o control de los procesos de producción, distribución y comercialización de bienes o prestación de servicios, según lo contemplado en la presente Ley.

Solicitar a los tribunales competentes las medidas cautelares necesarias para el aseguramiento de las resultas del procedimiento.

Notificar al Ministerio Público sobre las presunciones de ilícitos cometidos por los sujetos de aplicación de la presente Ley.

Las demás que sean requeridas para la aplicación de la presente Ley. 

Prohibiciones y sanciones:

Prohibición de decretar medidas cautelares

Artículo 11

Queda prohibido expresamente dictar medidas cautelares de secuestro sobre inmuebles destinados a vivienda, incluyendo la de los trabajadores y trabajadoras residenciales, pensiones o habitaciones que se constituyan en el hogar de personas y familias.

Prohibición del arrendamiento de viviendas inadecuadas

Artículo 12

Se prohíbe el arrendamiento o subarrendamiento de las viviendas urbanas y suburbanas que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad, que representen riesgos para la seguridad, la salud y la vida de las personas. Están comprendidas en este caso, especialmente, las viviendas construidas con materiales inadecuados o perecederos, tales como: tablas, latas y cartones; asimismo aquellos inmuebles producto de demoliciones o de construcciones no culminadas que, a la simple observación, carecen de las condiciones mínimas de seguridad para la garantía de la vida humana y, adicionalmente, que carecen de servicios de infraestructura primaria. En consecuencia, nadie estará obligado u obligada a pagar canon de arrendamiento por viviendas de este tipo. No quedando estas relaciones arrendaticias excluidas de la aplicación de esta Ley, en cuanto a la responsabilidad y sanciones a que hubiere lugar, así como al disfrute de las garantías y derechos a favor de los arrendatarios y arrendatarias

De las viviendas adjudicadas por el Estado

Artículo 13

Por ser contrario al interés público, queda expresamente prohibido el arrendamiento de viviendas adjudicadas por el Estado, salvo los casos autorizados por el órgano encargado con competencia en la materia, y en ningún caso podrá tener fines de lucro. De violarse esta disposición, el órgano competente en la materia deberá abrir el proceso administrativo a que diera lugar, con el fin de aplicar las sanciones correspondientes.

De los anuncios en prensa

Artículo 14

Quedan prohibidos los avisos o anuncios de prensa, o de cualquier otro medio de publicidad, en los cuales:

1. Se exija como condición para el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas, la circunstancia de no tener niños, niñas o adolescentes, de estar en estado de gestación, la de ser extranjero o extranjera el arrendatario, arrendataria, subarrendatario o subarrendataria, así como establecer discriminación por: orientación sexual, identidad de género, edad, origen étnico, preferencia política y religiosa, condición económica, estado civil,clase social, profesión o condición social, y en otros casos de vulnerabilidad o marginación, discapacidad, enfermedades terminales, entre otras.

2. Quienes solicitaren viviendas, expresen los señalamientos indicados en el numeral que antecede

3. Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infracción de las disposiciones legales sobre la materia.

En la publicidad relativa a aquellas urbanizaciones, edificios, condominios, conjuntos residenciales y otros, construidos y diseñados especialmente con la finalidad de destinarlos al arrendamiento para personas de avanzada edad, o que necesiten de un ambiente de gran tranquilidad y sosiego, podrá señalarse esta circunstancia; el incumplimiento del presente artículo por parte del arrendador dará origen a la imposición de sanciones de conformidad con la presente Ley.

De la exhibición de los inmuebles

Artículo 15

Se prohíbe el cobro de sumas de dinero por sólo exhibir o mostrar inmuebles en oferta para el arrendamiento. La comisión por arrendar el inmueble deberá ser imputada al arrendador. El incumplimiento de este artículo será sancionado conforme a la presente Ley.

Prohibiciones

LAI

Art. 17:

Quedan prohibidos los avisos de cualquier medio de publicidad en los cuales:

a) Se exija como condición para el arrendamiento o subarrendamiento, la circunstancia de NO tener niños, no ser extranjero, así como establecer discriminaciones relativas a raza, sexo, credo o condición social.

B) Quienes solicitaren viviendas, expresen los señalamientos indicados en el literal que antecede

C) Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infracción de las disposiciones legales

Publicidad relativa a aquellas urbanizaciones, edificios, condominios y otros construidos especialmente destinados al arrendamiento para personas de avanzada edad

Contratos de arrendamiento en los que las partes hayan pactado el pago del alquiler en moneda extranjera.

Art. 6:

Se declara ILÍCITO el arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles que no posean las condiciones mínimas de sanidad y habitabilidad. Están comprendidas las llamadas «ranchos», aquellas construidas con materiales inadecuados o perecederos, tales como tablas, latas y cartones.

Art. 15:

Es NULO el subarrendamiento hecho sin la autorización del arrendador. Los infractores de esta disposición, incurrirán en las sanciones previstas en este Decreto­ Ley.

Art. 22:

Cuando se constituya depósito en dinero, éste NO podrá exceder del equivalente a cuatro (4) meses de alquiler, más los intereses que se generen.

Art. 33:

Las demandas por desalojo, incumplimiento.

LAV

Art. 11:

Aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes arrendados. Incluye los destinados a vivienda por condición de trabajo

Art. 12:

Arrendar viviendas inadecuadas, sin condiciones mínimas  habitables. (Seguridad, sanidad, salud de personas) (Viviendas de materiales no aptos o construcciones o demoliciones no concluidas).

Art. 13:

Arrendar viviendas adjudicadas por el estado, siendo contrario al interés público. Salvo autorización del SUNAVI, siempre que NO tenga fin de lucro.

Art. 14:

Se prohíbe anuncios de prensa excluyente o discriminante donde se especifique el no tener niños o estar en estado de gestación.  Asi como expresiones que busquen violar la ley.

O, publicitar inmuebles que se tengan solo como residencias para abuelos.

Art. 15:

También se prohíbe cobro por mostrar inmuebles en oferta para arrendar.

LAC

Art. 41 Queda Prohibido:

1. Cobro por mostrar inmuebles en oferta para arrendar
2. Arrendar inmuebles con condiciones inadecuadas
3. Subarrendamiento. Salvo casos previamente acordados por las partes en contrato
4. Establecer canones bajo procedimientos NO estipulados en ley
5. Establecer canon en monea extranjera
6. Cobro por activos intangibles (Relaciones, reputación)
7. Ajustar canon, estando aún vigente el contrato. Salvo estipulación del contrato
8. Cobrar multas por incumplimiento en imposiciones de Condominio (Horarios, mantener vitrinas, entre otras) Salvo, común acuerdo en normas de condominio.
9.  Arbitraje privado para resolver conflictos de las partes
10. Resolución unilateral del contrato
11. Aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes arrendados.
    

    Sin que se haya agotado vía administrativa

12. Contrato de arrendamiento a empresas extranjeras NO radicadas en Vzla

Vivienda Estudiantil (Solo vivienda)

LAV

Art. 59:

Toda persona que ofrezca alquiler de vivienda estudiantil, deberá  estar registrado en el SUNAVI.

Art. 60:

La vivienda estudiantil deberá contar con espacios dignos, para las necesidades de; cocina, sanitario, dormitorio y cuidando la privacidad del estudiante.

Art. 61:

La convivencia de la vivienda estudiantil será llevada por normas internas acordada por las partes.

Art. 62:

Derecho de los estudiantes arrendatarios:

Uso, goce y disfrute de las áreas comunes y los servicios básicos del inmueble.

Respeto a la privacidad, integridad, salud física y psicológica del estudiante

Libre desenvolvimiento y utilización del tiempo, sin restricción en horarios de entrada o salida

Art. 63:

Deberes de los estudiantes:

Conocer, respetar y cumplir normas de convivencia

Cuidar y colaborar con el mantenimiento de los espacios de la vivienda estudiantil

Respeto a la intimidad y privacidad del arrendador y su familia

Art. 64:

Los contratos de vivienda estudiantil deberán hacerse tomando en cuenta la duración del programa de estudio del mismo.

Regulación del Canon de Arrendamiento

LAI

Art. 29:

La fijación de los cánones de arrendamiento, estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble:

Con un valor hasta de 4.200 UT 6% anual

Con un valor de entre 4.201 y 8.400 UT 7% anual

Con un valor de entre 8.401 y 12.500 UT 8% anual

Con un valor superior a 12.501 UT 9% anual

Art. 30:

Para la determinación del valor del inmueble, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento deberá tomar en consideración los siguientes factores:

1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos para fijar su justo valor.

2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares.

Parágrafo Único:

A los efectos de la fijación de la renta, en los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se tomará en consideración el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes.

Art. 31:

El alquiler máximo de los muebles y otros accesorios que se arrienden junto con la vivienda, será fijado por las partes contratantes sin que pueda ser mayor del 2% mensual. El alquiler de los muebles, no podrá exceder del 30% del monto del canon fijado al inmueble.

Art. 32:

Los cánones de arrendamiento de los inmuebles serán revisados, en los casos siguientes:

A) Transcurrido 2años después de cada fijación del canon

B) Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso del inmueble

c) Cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble, mejoras cuyo costo excedan del 20% del valor del inmueble.

Procedimiento de Regulación

LAV

Art. 66:

Es competencia del SUNAVI la fijación del canon de viviendas

Art. 68:

El pago se efectuara en una cuenta corriente abierta por el arrendador para tal fin

Art. 69:

El arrendador está obligado a entregar un recibo de pago por el canon cancelado. Salvo que se acuerde documento acreditativo que lo sustituya.

Art. 73:

Para determinar del valor del inmueble el SUNAVI deberá tomar en cuenta los elementos:

Valor de reposición

Tamaño del inmueble

Valor de depreciación

Vulnerabilidad sísmica

Región o ubicación geográfica

Art. 77:

La fijación del canon estará basada entre el 3% y 5% de rentabilidad anual, el cual será fijado por resolución del SUNAVI.

Art. 83:

Revisión de canon de arrendamiento:

Transcurrido 1año de fijación

Cambio total o parcial del uso del inmueble

Mejoras que superen 20% del valor del inmueble

Procedimiento de Regulación

DEFENSA PÚBLICA

     Primeramente, se debe señalar que la Defensa Pública se encuentra ubicada dentro del Sistema Nacional para la Defensa en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y del Derecho a la Vivienda;
Y está conformado por (LAV 31):

1. El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat

2. La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda

3. Los tribunales competentes en la materia

4. El Ministerio Público

5.La Defensa Pública

6. La Defensoría del Pueblo

La Ley Orgánica de Defensa Pública (LODP) señala:

LODP Artículo 2

La Defensa Pública es un órgano del sistema de justicia que tiene como propósito fundamental garantizar la tutela judicial efectiva del derecho constitucional a la defensa en las diversas áreas de su competencia. Asimismo, está dedicada a prestar a nivel nacional un servicio de defensa pública, en forma gratuita a las personas que lo requieran, sin distinción de clase socio-económica.

LODP Artículo 8

Competencias de la Defensa Pública EN GENERAL

Son competencias de la Defensa Pública:

1. Garantizar a toda persona el derecho a la defensa en todo grado y estado del proceso judicial y administrativo

2. Cualquier otra que, por aplicación de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de las normas (que en el caso de la materia inquilinaria será explicado más adelante), tratados, pactos y convenciones internacionales suscritos y ratificados por la República Bolivariana de Venezuela le sean atribuidas.

     La Ley Para La Regularización Y Control De Los Arrendamientos De Vivienda (LRCAV), en su artículo 28, establece que La Defensa Pública debe

1. Defender los derechos de los arrendatarios y arrendatarias, a nivel nacional.
2. Prestando servicios en una unidad regional para la Defensa Pública o una extensión de la misma.
3. La máxima autoridad de la Defensa Pública designará defensores públicos y defensoras públicas con competencia, y podrán tener competencias en el ámbito local, regional o plena, a nivel nacional.

Los defensores públicos y defensoras públicas con competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda, tendrán las siguientes atribuciones, recogidas en el artículo 29 de la LRCAV:

1. Velar por la tutela judicial efectiva del derecho a la defensa, en los procesos judiciales o administrativos relacionados con el respeto y la garantía del derecho a la vivienda, previsto como un derecho humano en convenios internacionales y en la Constitución de la República.

2. Orientar, asesorar, asistir y representar a todas las personas que lo requieran, para la defensa de sus derechos, intereses y garantías en materia inquilinaria, inmobiliaria y sobre asuntos del derecho a la vivienda.

3. Ejercer la defensa de los usuarios y usuarias del servicio, ante los tribunales de municipios, primera instancia y superiores, así como ante los órganos administrativos en la materia de su competencia.

4. Ejercer la acción de amparo constitucional y los recursos de nulidad ante el órgano jurisdiccional competente, en defensa de los usuarios y usuarias que vean afectados su derecho a la vivienda como arrendatarios o arrendatarias.

5. Promover las pruebas que sean necesarias para la mejor defensa de los intereses de los afectados o afectadas

6. Anunciar el recurso de apelación o de casación, de ser procedente, pudiendo formalizar solamente el primero de ellos.

7. Informar al defensor público o defensora pública con competencia ante la Sala de Casación correspondiente del Tribunal Supremo de Justicia, de los recursos anunciados.

8. Ejercer las acciones de amparo

Una vez explicado lo relacionado a la Defensa Pública, se dará exposición al segundo tema: la Vivienda Estudiantil, la cual según el artículo 7 numeral 2 de la Ley Para La Regularización Y Control De Los Arrendamientos De Vivienda (LRCAV). La vivienda estudiantil “es aquel espacio físico vital, acondicionado como vivienda temporal para el estudiante, bien sea habitación, casa, quinta, apartamento, anexo de una vivienda, edificio o cualquier otra tipología de vivienda establecida en esta Ley, que permita el desarrollo integral y progresivo durante su formación. Dicha vivienda puede ser de carácter pública, privada o mixta.”

Registro del Arrendador de Vivienda Estudiantil

LAV Artículo 59

Toda persona natural o jurídica que ofrezca vivienda en alquiler para el uso estudiantil, deberá estar registrado como arrendador de vivienda estudiantil, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda deberá diseñar una política de beneficios, dirigidos a promover el arrendamiento de vivienda estudiantil, debiendo realizar convenios con organizaciones sociales, instituciones públicas, privadas y personas naturales o jurídicas, en satisfacción al derecho de una vivienda digna y adecuada para los estudiantes.

Del Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda

Reglamento LAV Artículo 12

El Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, es un censo permanente mediante el cual se recabará información referente a datos personales de arrendadores, arrendatarios, así como, datos referidos a los inmuebles destinados al arrendamiento de viviendas, habitaciones, pensiones o viviendas estudiantiles…

Reglamento LAV Artículo 13 numeral 2

El Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, deberá contener la siguiente información:

2. Descripción del uso del inmueble el cual podrá ser para vivienda, habitación, pensión o vivienda estudiantil

Condiciones de Habitabilidad

LAV Artículo 60

La vivienda estudiantil deberá contar con espacios dignos de habitabilidad, necesarios para el estudio, desarrollo integral en armonía y el esparcimiento del estudiante, que permita satisfacer sus necesidades básicas tales como: la cocina para la alimentación, sanitario para el aseo personal, el dormitorio para el descanso, entre otros, debiendo estar garantizada la privacidad del estudiante por parte del arrendador de vivienda estudiantil.

LAV Artículo 65

En relación al arrendamiento de vivienda estudiantil, el espacio físico sobre el cual se constituye el dormitorio individual deberá tener como mínimo nueve metros cuadrados (9m2)
, dimensión considerada a los efectos de esta Ley como necesaria para el desarrollo integral y progresivo durante la formación del estudiante.

El dormitorio colectivo de la vivienda estudiantil, deberá tener como mínimo seis metros cuadrados (6m2)
Por cada estudiante arrendatario o arrendataria.

3°  Ley Para La Regularización Y Control De Los Arrendamientos De Vivienda (LAV) Art 61

La convivencia en la vivienda estudiantil será establecida mediante normas internas, definidas por el acuerdo entre el arrendador y los estudiantes arrendatarios o arrendatarias, sin atentar el principio de respeto mutuo y de convivencia, pudiendo participar los consejos comunales o consejos estudiantiles y las organizaciones protectoras de los derechos de los estudiantes, debiendo dicha normativa ser homologada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, una vez acordada.

Las normas de convivencia serán elaboradas y deberán estar suscritas sobre la base del contrato de arrendamiento, y actualizadas para mejorarlas anualmente o a solicitud de los estudiantes arrendatarios, arrendatarias o el arrendador, cuando así lo consideren por mutuo acuerdo o cuando sea expresada la necesidad de modificación por una de las partes. En caso del incumplimiento de algunas de las partes, se exigirá el cumplimiento ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

Derechos de los estudiantes arrendatarios o arrendatarias

Además de los derechos que la ley le confiere por su condición de arrendatario (buenas condiciones del inmueble, suscripción del contrato por escrito, uso y goce de la vivienda, entre otros), el estudiante tiene derecho a lo dispuesto en el Artículo 62 de la LAV:

1. El uso, goce y disfrute de las áreas comunes, así como de los servicios básicos con los que cuente el inmueble sobre el cual se constituye la vivienda estudiantil.

2. El respeto a la privacidad, integridad, salud física y psicológica de los estudiantes arrendatarios o arrendatarias, por parte del arrendador de vivienda estudiantil.

3. El libre desenvolvimiento de la personalidad y la utilización del tiempo, los cuales no podrán ser restringidos a causa del horario de entrada, salida y permanencia en la vivienda estudiantil, sin que ello implique el menoscabo de las normas de convivencia establecidas.

4. Cualquier otro inherente a las personas, establecidos por el ordenamiento jurídico vigente y los tratados internacionales firmados y ratificados por la República.

Deberes de los estudiantes arrendatarios o arrendatarias

Además de las obligaciones que la ley le impone por su condición de arrendatario (como el pago, reparación de daños maliciosos), el estudiante deberá, según el Artículo 63 de la LRCAV:

1. Conocer, respetar y cumplir las normas de convivencia en la vivienda estudiantil

2. Cuidar y colaborar con el mantenimiento del buen estado de los espacios de la vivienda estudiantil

3. El respeto a la intimidad y privacidad del arrendador o arrendadora y su familia

Contratos de Arrendamiento para Vivienda Estudiantil

LAV Artículo 64

Los contratos de arrendamiento para estudiantes de vivienda estudiantil, deberán tomar en consideración el tiempo de duración del programa de estudio.

Revisión de los contratos

Reglamento LAV Artículo 5º

Todos los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, habitación, pensión o viviendas estudiantiles, deberán ser revisados por funcionarios de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, que hayan sido designados para tal fin, a tal efecto, las partes deberán presentar el contrato de arrendamiento, el cual deberá contener, entre otros aspectos:

3. Indicación del uso que se le dará al inmueble, el cual, nunca será distinto al de vivienda, habitación, pensión o vivienda estudiantil según sea el caso.

Participación del Poder Popular en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda

Ley Para La Regularización Y Control De Los Arrendamientos De Vivienda (LAV) Artículo 147

La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda deberá crear los mecanismos necesarios para la participación popular, con el propósito que las diferentes manifestaciones de las mismas vigilen la planificación, ejecución y control de la política nacional en materia de arrendamiento como parte integral de la vivienda y hábitat, que garanticen los derechos establecidos en la presente Ley.

LAV Artículo 149

La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda deberá desarrollar programas, políticas de formación, información y capacitación de los ciudadanos y ciudadanas en materia de arrendamiento de vivienda, dirigidas a las organizaciones sociales.

Organizaciones sociales en materia arrendaticia

LAV Artículo 148

Las organizaciones sociales registradas en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en el lugar donde se encuentre el inmueble, podrán ejercer conciliación entre arrendadores y arrendatarios o arrendatarias, entre los cuales existan diferencias de índole arrendaticia, siempre y cuando alguna de las partes involucradas solicite la intervención de estas organizaciones.

Del Ámbito de Actuación del Poder Popular

Reglamento LAV Artículo 76

Las organizaciones o movimientos sociales destinados a la protección de los derechos de los arrendatarios y pequeños arrendadores, que se encuentren registrados ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en el lugar donde se encuentre el inmueble; podrán coadyuvar en el proceso de conciliación establecido en el artículo 103 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; así como también podrán ejercer la contraloría social en los procedimientos establecidos en la referida Ley y el Presente Reglamento.

Mediación

LAV Artículo 103

La audiencia de mediación será en forma oral, pública y presidida personalmente por el juez o jueza, con la asistencia obligatoria de las partes o sus apoderados o apoderadas. Esta audiencia tendrá como finalidad mediar y conciliar las posiciones de las partes, tratando con la mayor diligencia que éstas pongan fin a la controversia, a través de los medios de autocomposición procesal.

El juez o jueza dará por concluido el proceso, mediante sentencia en forma oral que dictará de inmediato, homologando el acuerdo el cual reducirá en acta motivada y tendrá efecto de cosa juzgada.

Las opiniones que emita el juez o jueza en la audiencia de mediación, no podrán ser consideradas como causales de recusación.

Contraloría Social

Ley Orgánica del Poder Popular Artículo 19

La contraloría social, es un ámbito de actuación del Poder Popular para ejercer la vigilancia, supervisión, acompañamiento y control sobre la gestión del Poder Público, las instancias del Poder Popular y las actividades del sector privado que afecten el bienestar común, practicado por los ciudadanos y ciudadanas de manera individual o colectiva, en los términos establecidos en la ley que regula la materia.

Registro de las Organizaciones y Movimientos Sociales

Reglamento LAV Artículo 77

Las organizaciones o movimientos sociales destinados a la protección de los derechos de los arrendatarios y pequeños arrendadores deberán registrarse por ante la Superintendencia Nacional de arrendamiento de Vivienda. A tal efecto deberán consignar para el registro, copia certificada del Acta Constitutiva y de los estatutos de la organización o movimiento social y la Superintendencia deberá emitir certificado de registro.

SISTEMA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA EN LÍNEA: Las organizaciones y los movimientos sociales destinados a la protección de los derechos de los arrendatarios deben registrarse en este sistema y seguir los pasos que allí se señalan

Solicitud para conocer de los asuntos llevados por la Superintendencia

Reglamento LAV Artículo 78

Las organizaciones o movimientos sociales que quieran conocer de los asuntos llevados por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, deberá consignar solicitud que contendrá lo siguiente:

1. Escrito dirigido al Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en el cual expondrá los motivos que le asisten para su participación en el procedimiento previstos en la Ley y el presente reglamento.

2. Copia simple del certificado de registro emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda

3. Dirección de la organización o movimiento solicitante

4. Firma del solicitante y sello de la organización o movimiento social

Admisión de la Solicitud

Reglamento LAV Artículo 79

Una vez recibida la solicitud indicada en el Artículo anterior, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, deberá notificar de su procedencia o no, a la organización o movimiento social interesado, en caso de no ser admitida la solicitud deberá notificarse mediante acto administrativo motivado.

Prerrogativas de las Organizaciones o Movimientos Sociales

RegLAV Artículo 80

Las organizaciones o movimientos sociales tendrán las siguientes prerrogativas:

1. Participación activa y protagónica en la construcción, planificación, ejecución de las políticas nacionales en materia de arrendamientos de vivienda, habitaciones, pensiones o viviendas estudiantiles.

2. Ejercer actos de conciliación en sus sedes, entre arrendadores y arrendatarios como medio alternativo para la resolución pacífica de los conflictos.

3. Ejercer la contraloría social de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda

4. Las demás que establece la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, las leyes y el presente reglamento.