Finca material y finca inmaterial
LOS SUJETOS 4.1 SUJETO ACTIVO:
pueden ser los sujetos de derecho en general, personas físicas y jurídicas. Tipos:
1) Las personas físicas (29 CC la personalidad), el menor y el incapacitado pueden ser propietarios o usufrustuarios, lo que ocurre es que para ejercitar los derechos correspondientes necesitan la asistencia de sus legítimos representantes.
2) Las personas jurídicas (38 CC: previsiones especificas para la iglesia y las fundaciones. / Hay preceptos del CC pensados en que la persona jurídica es titular o q están pensados en q titular es la persona física. /- 515 CC: aplicable exclusivamente a las personas jurídicas. /- 524. I CC: al usuario y a su familia, el uso es aplicable para las personas físicas.
1) Dº subjetivamente reales
Las cosas son objeto de derecho pero hay casos en que la cosa adquiere tanta relevancia, que diremos,, q la cosa es sujeto de derecho. Ej: 1)
Derecho de retracto, se va cambiando el sujeto todo el rato, el sujeto es el que en cada caso es propietario de la finca.
2) predio dominante, en cada momento puede pasar una persona distinta. 3) 531. CC: servidumbres personales, el titular de la servidumbre, es o una persona o más o una comunidad. 530. CC: servidumbre prediales, en beneficio de otro predio, el predio que la sufre es el predio sirviente.
2)
Titular op rem
Significa que por el hecho de ser propietarios de una cosa somos también propietarios de otra cosa. La propiedad de una cosa lleva aparejada la propiedad de otra cosa. Ej: vivienda, derecho sobre esa vivienda pero por ese hecho somos copropietarios comunes (396.I CC).
3) Titular registral
(605 CC: El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles). Los bb inmuebles han de estar en el RP sino no producen efectos frente a terceros (606 CC). //Por eso cuando el titular aparece reflejado en el RP se denomina titular registral. Por regla general (desde el punto de vista del RP), sujeto pasivo esta cmo siempre, el activo esta individualmente determinado: directa o indirecta. Se trata de que siempre podamos saber sin ningún tipo de dudas quien es el sujeto activo.
-DIRECTA:
se produce a través de la concreta individualización del sujeto (nombre y apellidos, DNI…)
-INDIRECTA:
se produce a través de circunstancias o características.Jamás se puede convertir en vía de que existan cargas permanentes o perpetuas o significan o supongan sacarlos del tráfico.
Si el RP vende seguridad lo primero que queremos saber es quien es el propietario, luego cual es el bien y luego como esta ese bien. Por tanto, es necesaria la plena identificación del titular registral. En caso de pluralidad de titulares hay que decirlos todos con su nombre y DNI (Toda la plantilla del valencia y poner cada uno la cuota de participación)
4) Titular catastral:
Al lado del RP que depende del M.JUSTICIA, hay otra institución que es catastro.
Cuando el titular del derecho real aparece en el catastro, también se le identifica con su nombre y DNI. Estos titulares (registral y catastral) pueden o no pueden coincidir. Legislación cada vez impone al notario y al Registrador exigencias para que vayan coincidiendo y no se produzcan casos en que haya por un lado un propietario real, por otro un Titular R y por otro Titular Catastral.
4.2 SUJETO PASIVO:
No presenta ninguna especialidad. Dada la absolutividad q caracteriza a dºreales, en pp es la comunidad en general, está colectivamente indeterminado. Hay determinados derechos reales en los que por su estructura lo lógico es que el conflicto surja entre personas en concreto (Ej: usufructo, servidumbre de paso)
5. OBJETO 5.1 QUE PUEDE SER OBJETO DEL DERECHO REAL
1- Bienes materiales
Por regla general el objeto de los derechos reales son los bienes materiales o corporales. Unas realidades del mundo exterior que tienen existencia corporal (los podemos ver, tocar…). Nuestro código civil (333 CC) los clasifica en Bienes Muebles y Bienes Inmuebles.
-Bienes muebles:
son útiles en cualquier en sitio
Bienes inmuebles:
no podemos trasladarlos.
-Las energías naturales también son objeto de los derechos reales (ej: el fluido eléctrico). Lo ha resuelto el TS en este sentido porque el CP tipifica algunas cosas de esto como delitos. Las energías naturales son bienes muebles –
También acciones de las SA
Estatuto jurídico particular. También las participaciones de SRL, pero no son bienes muebles. (91, 92, 126, 127 y 129 LSC)
2- Bienes inmateriales:
existencia espiritual o intelectual. Esas creaciones las regulamos de modo paralelo a los derechos sobre los bienes materiales. Construimos un derecho de propiedad sobre los bienes inmateriales. La propiedad intelectual o la propiedad industrial.
3- Ciertos derechos:
el usufructo implica una utilidad y un valor económico, implica que tiene un precio en el mercado, es decir se puede obtener dinero por él. (art 107.1LH permite hipotecar el usufructo:
4- Ciertas prestaciones positivas
Es una excepción. Nos encontramos con derechos reales in faciendo. El sujeto pasivo en el derecho real, por norma general se tiene que abstener (el contenido es negativo), PERO A VECES A PARTE DE NO MOLESTAR TIENE QUE LLEVAR A CABO COMPORTAMIENTOS DE SIGNO POSITIVO.
5.2 REQUISITOS DEL OBJETO DEL DERECHO REAL
Son los mismo que se exigen en los artículo 1271 a 1273 para el objeto de los contratos: las cosas tienen que ser:
1. Existentes o posibles
Hay 2 tipos de existencias: ACTUAL (DE PRESENTE) Y FUTURA. Para los Derechos de crédito es suficiente la existencia futura (1271.I CC). Pero si el Derecho es real implica un poder sobre una cosa.
¿como vamos a ejercitar ese poder si la cosa no existe? si la cosa desaparece se extingue el derecho. En los derechos reales además de ser cosas posibles tienen que tener una existencia ACTUAL y futura.
2. LicitasLas cosas que no estén fuera del comercio de los hombres. Si están fuera no puede ser (ej: sol)
3. Determinadas
No tiene que haber duda de quién es su titular y cuál es la cosa sobre la que recae el derecho real
LA FINCA
La finca es aquel trozo de terreno edificado o no, situado en uno o varios terrenos municipales, cerrado o delimitado por una línea perimetral y se identifica por los 4 puntos cardinales, cuya propiedad pertenece a una persona (propietario único) o a varias en común (condominio o copropiedad)Significado de bien inmueble no es exactamente el mismo que el de finca. El primero se regula en el art 6 del Texto refundido de la ley del catastro, mientras que el segundo se regula en el art 17.1 a) del Texto refundido 2/2008 de la ley del suelo.
Características de la finca:
– Art. 334 del CC dice que son bienes inmuebles. La finca es un bien inmueble, pero todo bien inmueble no son fincas (la finca siempre es un inmueble, pero los inmuebles no siempre son fincas.)
– Las adscribimos a uno varios términos municipales y las identificamos siempre por sus linderos N, S, E y O. Otras veces se identifican por la calle en la que esta la fachada. Hay dos clases de linderos: estables, tienen cierta fijeza y los transitorios, que pueden cambiar. Tenemos situación geográfica y linderos. /- Concreta localización geográfica, es decir están siempre en el mismo sitio.
-No es necesario que el terreno sea continuo, podemos continuar una finca con terrenos que estén separados, 8. 2º de la ley hipotecaria.
Clasificación:
rusticas y urbanas.
1) Donde está situada: en el campo o la ciudad
2) Destino: destinada a ganadería o a vivienda de las personas físicas, actividad comercial
3) Tiene o no tiene construcciones: En la finca rustica no es indispensable.
4) En el caso de concurrir varios elementos cual es el Accesorio y principal: casa con muchas tierras, aunque se pueda habitar, lo importante son las tierras.
Catastro:
inventario a efectos fiscales, pagas por una finca urbana o rustica. Dependiendo de cómo hayas pagado el impuesto será una finca rustica o urbana.
8 de la ley hipotecaria:
según el RP las fincas pueden ser rusticas o urbanas y además se admiten una tercera clasificación que son fincas especiales
7 y 8 del RDL 1/2004 (catastro):
fincas rusticas, urbanas y especiales (8 dice que son fincas especiales).
Legislación del suelo:
ha llevado a cabo diferentes clasificaciones que van cambiando por motivos económicos. Se parte de la idea de que hay un suelo rural y un suelo urbanizado (lo que antes era suelo rustico y suelo urbano). Las comunidades autónomas pueden modificar esto.
La finca desde el punto de vista del Registro de la propiedad
Entidad objetiva registral que determina la apertura de un folio propio, con un número distinto y una inscripción especial. Tiene 2 mecanismos:
1) Sistema de folio personal: vamos a organizar el registro a través de personas. Todas las titularidades de una persona constaran en un mismo folio y siguientes.
2) Sistema del folio real: vamos a organizar el registro por cosas o mejor por fincas. Habrán distintos distritos para cada cosa y cada finca constara en un folio distinto. Este es el que se utiliza aquí.
La inscripción de la finca tiene q hacerse verificando el pp d especialidad o determinación, es decir el RP vende seguridad sobre quién es el titular de un derecho. Habrá que describir la finca de forma que sepamos cual es esa finca y que no haya confusión.
Finalmente, la finca puede experimentar cambios o modificaciones.
1) De un lado hay modificaciones cuantitativas de la finca:
que afectan a la medida superficial o superficie de la finca. Hay que adecuar la superficie que consta en el registro a la realidad. Con buena lógica el legislador hipotecario cuando las diferencias son pequeñas no hay problemas, ahora cuando son muy grandes entonces los requisitos que se van a exigir son mucho más rígidos.
2) De otro lado existen unas modificaciones cualitativas:
agrupación, división, segregación y agregación (art. 45 y ss del Reglamento Hipotecario)
.
-Agrupación:
Significa que unimos 2 o más fincas. Normalmente se agrupan las colindantes, cuando no son colindantes los requisitos tienen que hacerse con más precisión para que no haya dudas. A veces se las quedará solo un dueño pero si se la quedan entre los dos habrá un reparto que en este caso sería de 60% y el 40%. Vid art. 45 Reglamento Hipotecario
-División
Aparece en el artículo 46 y viene a ser la operación inversa a la agrupación. Ej: hay una finca (la 1000) de 10.000 cuadrados y después van a haber dos fincas la 1001 de 8000m y la 1002 de 2000m, que se la vendemos a alguien. Si la finca 1000 estaba hipotecada habrá que ver qué hacemos con esa hipoteca. Aquí la finca original se extingue y da lugar a dos nuevas.
-Segregación:
artículo 47. Operación parecida a la división, aunque presenta ciertas diferencias. Ej: Tenemos la finca 1000 que tiene 10000m, vendemos una parte segregando, la finca 1000 permanece (finca resto o matriz) con 8000 m, de los 10000m separamos los 2000 m cuadrados que dan lugar a la finca nueva o segregada. En este caso la finca 1000 subsiste pero cambian los lindes, ahora lindara con la nueva finca. Aquí la finca original o matriz subsiste pero cambian algunas cosas.
* Existen fincas de unidades mínimas rustica y urbanísticamente, para verificar las operaciones de la división o la segregación es necesario un permiso administrativo para evitar fraudes.
Agregación
Es la menos frecuente en el tráfico. Art. 48. Ej: tenemos la finca 1000 (10000m) y la 1001, 1002, 1003 y 1004 (cada una de 500m), unimos las 4 fincas pequeñas a la más grande, en la agregación aparece una finca más grande pero subsiste la que ya estaba. Siempre la agregación es a la finca más grande y tiene que ser el quíntuplo (por lo menos) de la finca a la que se agregue.
Finca desde el punto de vista de catastro
El catastro es el inventario de la riqueza territorial de un estado a efectos tributarios (valora que valen los inmuebles urbanos o rústicos y conforme al valor que tienen sacaremos los impuestos que toquen).
Si el catastro funciona a efectos tributarios, depende del ministerio de hacienda a diferencia del RP que depende del ministerio de justicia. El problema consiste en que tanto el catastro como el RP actúan sobre la misma materia (fincas rústicas y urbanas e inmuebles rústicos y urbanos) y cada uno decía una cosa. No había sintonía, pero el problema ahora se está solucionando y se está buscando la sintonía aunque a veces sigue habiendo divergencia. //Dos advertencias ante esta situación: La ley del catastro inmobiliario soluciona acertadamente al menos en principio los problemas:
1) En el preámbulo: se dice que en cuestión de la fe pública está por encima el RP. O sea que si dice en el catastro que el dueño es uno y en el RP otro, manda lo que dice el RP.
2) Vid además el art 3 de esta ley, para las situaciones jurídicas manda el RP y para los elementos fácticos manda el catastro.
A efectos del catastro cada inmueble tiene su propio código alfa-numérico de identificación catastral.
El catastro se lleva por términos municipales, dentro de cada termino diferenciamos a través de lo que se llaman polígonos, fundamentalmente de dos clases: 1) de rustica 2) de urbana. Y el objeto básico del catastro es el inmueble o parcela catastral.*Además Hay unas fincas especiales por sus características (art.8), ya lo vimos.
Hay una tendencia acentuada a efectos de que exista la mejor coincidencia entre el catastro (inmueble o parcela catastral) con la finca registral. En todos los documentos registrales en que se extingan, modifiquen… derechos reales sobre bienes inmuebles hay que hacer constar la referencia catastral (polígono, parcela y código alfanumérico). Puede suceder que no aportemos los documentos, el notario o registrador pueden inscribir pero nos advierten de que tenemos que subsanar. Además se pueden negar a inscribir si tienen fundadas dudas de que aquello es ilegal.
Además de un titular registral hay un titular catastral.
Diferencia entre el RP y el catastro. El RP tiene por objeto lograr la seguridad del tráfico inmobiliario (todo lo que afecta al tráfico inmobiliario –a los derechos reales inmobiliarios- tiene que tener acceso al RP). En cambio al catastro (vid art.9 de la ley del catastro), solo son titulares catastrales determinadas personas físicas y jurídicas:
1. El que ostenta el dominio pleno (tiene todas las facultades y no se ha desprendido de ninguna de ellas) o menos pleno (el censatario, cuando haya censos enfitéuticos)