Conservar la cosa hasta el momento de la entrega al comprador

TEMA 8

EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

1. CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS.

(Arts. 1445-1537 C.c).

El contrato de compraventa es el paradigma de los contratos, lo define el art. 1445 expone que el contrato de compraventa es el contrato “por el que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”.

En el contrato de compraventa no basta con el contrato en sí mismo, es decir, el título, para transmitir el dominio, sino que además es necesaria la entrega o tradición para que el comprador se haga propietario, esto es lo que denominamos la teoría del título y del modo (art 609 y 1095 C.c).

El Código explica que el comprador no se convierte en propietario por el solo hecho de celebrar el contrato con el vendedor, sino que es necesario que el vendedor ponga la cosa en poder y posesión del otro, en este momento si que adquiere efectivamente el dominio.

También señala el Código (art. 1095) que el comprador tiene derecho a los frutos que pueda producir la cosa desde el instante en que el vendedor se obliga a entregársela (lo que coincide con la celebración del contrato), no se convierte en propietario de ella hasta que el otro efectivamente se la entrega.

Características fundamentales del contrato de compraventa:

1º Es un contrato bilateral, los que celebran este contrato quedan recíprocamente obligados, el uno a entregar la cosa y el otro a pagar el precio.

2ºEs consensual, (verbal o escrito) se perfecciona y es obligatorio para las partes por el mero consentimiento, sin necesidad de solemnidad alguna.

3ºEs obligatorio, puesto que supone el nacimiento de obligaciones para los contratantes.

4ºEs oneroso, ya que las dos partes se enriquecen mediante desplazamientos patrimoniales por ambas partes.

5ºPor lo general suele ser conmutativo, cada uno de los contratantes sabe ciertamente lo que ha comprado y lo que ha vendido, y conocen las ventajas que les reporta el contrato, sin que para nada intervenga la suerte o el azar.

(Un ejemplo contrario al contrato conmutativo seria la compraventa de esperanza, en la que el comprador se obliga a pagar un precio determinado por una cosa futura cuantitativamente indeterminada, como el producto de una cosecha futura.)

2. CLASES. COMPRAVENTA CIVIL Y MERCANTIL.

La compraventa será mercantil cuando su objeto sea una cosa mueble y el comprador la adquiera con ánimo de revenderla para lucrarse con la reventa.

En todos los demás casos la compraventa será civil.

Según se trate de compraventa civil o mercantil quedará esta sometida a las normas del Derecho Civil o Mercantil.

3. ELEMENTOS DE LA COMPRAVENTA.

Los elementos esenciales de la compraventa son los elementos personales, el comprador y el vendedor, la cosa objeto del contrato y el precio.

3.1) Elementos personales, comprador y vendedor, su capacidad y prohibiciones.

En este contrato han de intervenir necesariamente dos partes: una compradora y otra vendedora, no tienen por qué ser necesariamente personas físicas, pudiendo ser también que ambas partes o una de las dos sea una persona jurídica, es decir que una de las partes (o ambas) sea pluripersonal.

Existen actualmente unas causas de prohibición de compra. Es importante matizar que no es que se les impida legalmente la celebración del contrato, sino que lo que se les prohíbe es actuar en el mismo como parte compradora.

El art. 1459 establece los casos en los que ciertas personas se les prohíbe adquirir por compra, aunque sea en subasta, ni por sí mismos ni por una persona intermediaria:

1º Los que desempeñen algún cargo tutelar no podrán comprar los bienes de la persona o personas que estén bajo su guarda o protección. Este precepto se refiere al tutor, al curador y al defensor judicial que constituyen los órganos de guarda de los menores e incapacitados.

2ºLos mandatarios no podrán comprar los bienes de cuya administración o enajenación se encarguen. (Mandatario: persona encargada de prestar algún servicio o hacer alguna cosa por cuenta e interés de otra).

3ºLos albaceas no podrán comprar los bienes que le han sido confiados. (Albacea: es una persona nombrada por el futuro fallecido, antes de este morir, para que este albacea lleve a cabo un reparto justo del caudal hereditario).

4ºLos empleados públicos no podrán comprar los bienes del Estado, de los Municipios, pueblos y establecimientos públicos, etc. de los que estén encargados. Esta prohibición rige también para los Jueces y peritos que intervengan en la venta.

5ºLos Jueces, Magistrados, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios etc, no podrán comprar os bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal.

Respecto a la validez que tendría la adquisición de bienes por alguna de esas personas que lo tienen prohibido, el negocio adolecería de nulidad absoluta (sería absolutamente nulo), por estar basada la prohibición en razones de interés público.

3.2) Elementos reales.

A) La cosa.

Respecto a lo que puede ser objeto del contrato de compraventa, pueden serlo tanto las cosas corporales como las incorporales. Habrán de excluirse todos aquellos derechos que por su propia naturaleza o por disposición legal sean intransmisibles, que es lo que sucede con los derechos de la personalidad.

Requisitos que debe reunir la cosa objeto de contrato:

1ºHa de tener existencia actual o al menos futura, es imprescindible que al tiempo de celebrar el contrato aún exista la cosa y que no haya desaparecido para entonces.

Pero cabe también la posibilidad de que sea objeto de este contrato una cosa que no tenga aún existencia real, pero se espera que exista en un futuro, esto es la compraventa de cosa posible o futura. Si celebrado el contrato, la cosa no llega a existir, el comprador queda liberado y no tiene que pagar el precio.

Otra modalidad de compraventa de cosa futura que tiene consecuencias jurídicas diferentes es la compraventa de esperanza (emptio spei), en la que el comprador se compromete a pagar el precio pactado llegue o no a tener existencia real la cosa que espera.

2º La cosa objeto del contrato ha de estar determinada en cuanto a su especie, o que posteriormente sea determinable.

3º La cosa ha de ser también de lícito comercio (res intracommercium).

Hacemos referencia ahora a la venta de cosa ajena.

Suele plantearse la cuestión de si para que un contrato sea válido y eficaz es necesario que la cosa objeto del contrato pertenezca realmente al vendedor, es decir, si se ajustaría a Derecho la celebración de una compraventa en la que una persona vende a otra algo que no le pertenece.

En el caso de compraventa de cosa genérica, puede resultar problemático, porque el vendedor se obliga a transmitir algo que pertenece a otra persona, y podría ocurrir que no consiga adquirirla de su propietario para entregársela al comprador. Si el vendedor no logra cumplir esa obligación de entrega, deberá responder de su incumplimiento frente al comprador.

B) El precio.

El Código (art. 1445) exige que el precio sea cierto y en dinero o signo que lo represente.

Es necesario que los contratantes conozcan exactamente la cantidad que el comprador ha de entregar o la que puede exigir el vendedor, esto no significa que haya de estar fijado ya en el mismo instante de la celebración del contrato, cabe que sea cuantificado en un momento posterior.

Pero si el precio se cuantifica posteriormente es necesario que quede perfectamente determinado sin que sea preciso que el comprador y el vendedor tengan que realizar un nuevo pacto o acuerdo de voluntades.

También señala el Código que el precio, además de cierto, venga fijado en dinero o signo que lo represente. Si el precio se fija no en una cantidad de dinero, sino en alguna cosa que el adquiriente entregará a cambio de lo que compra, en realidad no se estaría celebrando un contrato de compraventa sino otro de permuta.

3.3) Elementos formales. Intervención de arras.

Suele ocurrir que en el momento de la celebración del contrato, y cuando se ha establecido que se cumplan las prestaciones en un momento posterior, en ocasiones el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero en concepto de arras o señal. En caso de que el comprador no cumpla el contrato, el vendedor se quedará con las arras, si el que incumple es el vendedor, este está obligado a devolverlas por duplicado.

El Código considera que la cantidad entregada ha de entenderse que se ha dado en concepto de arras penitenciales si con ese motivo se pactaron.

4. OBLIGACIONES DE LAS PARTES.

4.1) Obligaciones del comprador. El pago del precio.

Por la celebración del contrato, asume el comprador la obligación de pagar el precio convenido, que deberá realizar en el momento y lugar que los interesados hayan acordado. No habiendo pactado nada respecto al cuándo y al donde, el comprador deberá pagar en el mismo tiempo y lugar en que el vendedor le entregue la cosa vendida.

En ocasiones transcurre un periodo de tiempo entre el instante de la entrega de la cosa y el momento del pago del precio, en este caso dispone el Código que el comprador deberá abonar intereses.

Pero incluso si las partes no acordaron que así fuera el pago y la entrega de la cosa, igualmente el comprador tendrá que pagar intereses por disposición legal en dos situaciones concretas:

-Cuando la cosa vendida que ya le ha sido entregada produce fruto o renta.

-si el comprador se retrasa en el pago y se constituye en mora.

El Código contempla una excepción en la que el comprador podrá suspender el pago del precio provisionalmente, esto funciona como una garantía para el propio comprador. (art.1502), en el caso de que sea perturbado en la posesión de la cosa o tenga temor de ser perturbado por una acción reivindicatoria o hipotecaria.

Se exigen ciertos requisitos para que el comprador pueda usar esta facultad de suspensión provisional del pago:

Que teniendo ya la cosa en su poder, se haya aplazado el pago del precio, puesto que la regla general es que si aún no la ha recibido, tampoco ha de pagarla.
Únicamente cabe tal suspensión del pago ante el ejercicio de las acciones reivindicatoria o hipotecaria.

Solamente se trata de una suspensión temporal del pago, en ningún momento queda el comprado liberado de su obligación de pagar, en el momento en que el vendedor haga cesar esa perturbación o peligro, el comprador deberá de pagar el precio convenido.

4.2) Obligaciones del vendedor.

Indica el Código que el vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta.

A) Formas de entrega.

Como ya sabemos, no basta con el simple acuerdo de voluntades entre las partes para que tenga lugar la transmisión de la propiedad de la cosa, sino que el Código exige además la entrega de la cosa vendida, la tradición.

FOTOCOPIA: formas de tradición o de entrega según Lasarte.

B) Requisitos de la entrega. Identidad, integridad, lugar, momento y gastos de la misma.

-Identidad e integridad: El vendedor deberá de entregar “todo lo que exprese el contrato”, “con todos sus accesorios, aunque no hayan sido mencionados”, y además de todos los frutos producidos desde aquel instante en que se perfecciona el contrato.

-Respecto al lugar de la entrega, será el que los propios contratantes hayan fijado. En caso de no haber pactado nada y si se trata de una cosa determinada, en donde se encuentre la cosa será donde se perfeccione el contrato. En cualquier otro caso, habrá de entregarse en el domicilio del comprador (art.1171C.c).

-En cuanto al momento Debe decidirse entre las partes, a falta de acuerdo el vendedor habrá de poner la cosa en poder y posesión del comprador en el mismo instante de su perfección, que deberá coincidir además con el cumplimiento del comprador de pagarle el precio.

No obstante, existe un supuesto en el que habiéndose pactado un momento posterior para que el comprador pague el precio, una vez que ya tenga la cosa objeto de la venta en su poder, podrá el vendedor retrasar su entrega o negarse a la entrega de la cosa cuando tenga indicios de que el comprador tiene otras deudas que pagar, o es insolvente y que no podrá pagar cuando llegue el plazo acordado.

-En cuanto a los gastos de la entrega serán de cuenta del vendedor el transporte de la cosa, su acondicionamiento para la venta, etc.